АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА

Именем Российской Федерации

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда кассационной инстанции

г. Краснодар

Дело № А53-40725/2024

11 августа 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 июля 2025 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 августа 2025 года.

Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Сидоровой И.В., судей Авдяковой В.А. и Мещерина А.И., при ведении протокола помощником судьи Зубко А.Н., с участием в судебном заседании, проводимом в режиме веб-конференции, от истца – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>) – ФИО2 (доверенность от 13.09.2023), от ответчика – общества с ограниченной ответственностью «ИТЕКО Россия» (ОГРН <***>) – ФИО3 (доверенность от 16.10.2024), рассмотрев кассационную жалобу индивидуального предпринимателя ФИО1 на решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2025 по делу № А53-40725/2024, установил следующее.

ИП ФИО1 (далее – предприниматель) обратился в Арбитражный суд Ростовской области с исковым заявлением к ООО «ИТЕКО Россия» (далее – общество) о взыскании 1 262 776 рублей задолженности по договору субаренды нежилого помещения от 19.08.2024 № 07/08 за период с 19.08.2024 по 17.10.2024.

Решением от 11.02.2025, оставленным без изменения постановлением суда апелляционной инстанции от 22.04.2025, в удовлетворении исковых требований отказано. Суды констатировали, что в рамках договора субаренды от 19.08.2024 № 07/08 офисное помещение площадью 816,45 кв. м в установленный договором срок обществу фактически не передано; акт приема-передачи помещения сторонами не подписан; обусловленное договором помещение не было готово к использованию по назначению. Согласно представленным в материалы дела видео- и фотоматериалам, акту осмотра 10.09.2024 помещение, подлежащее передаче обществу, не обособлено от коридора торгового центра, отграничивающая стена отсутствует, что не позволяет эксплуатировать помещение в качестве офисного. Акт приема-передачи помещения без даты (приложение № 2 к договору) не может быть признан доказательством фактической передачи спорного имущества, учитывая одновременное подписание акта приема-передачи (возврата) помещения без даты (приложение № 3 к договору), поскольку представляет собой форму для рамочного подписания договора. Возможность владения и пользования арендованным имуществом в спорный период у общества отсутствовала, наличие подписанных сторонами форм актов приема-передачи и возврата имущества (без дат) носило формальный характер ввиду отсутствия возможности реальной передачи объекта вследствие строительной неготовности офисного помещения (отсутствие стены). Поскольку доказательства фактической передачи обществу объекта субаренды не представлены, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска предпринимателя.

В кассационной жалобе истец просит решение от 11.02.2025 и постановление апелляционного суда от 22.04.2025 отменить, направить дело на новое рассмотрение, указывая, что в материалах дела имеется подписанный сторонами акт приема-передачи (без даты) арендуемого помещения, который подтверждает факт принятия имущества в субаренду. Предприниматель исполнил обязанность, предусмотренную договором субаренды от 19.08.2024 № 07/08, по передаче обществу имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества. Объектом аренды может быть не только помещение целиком, но и часть, которая не обязательно отделена от других частей помещения перегородками. Обязанность по возведению стен и оборудованию дополнительных дверей, отделяющих территорию помещения, сдаваемую в субаренду, от других частей помещений на втором этаже торгового центра, договором субаренды от 19.08.2024 № 07/08 либо другим документом на предпринимателя не возлагалась. Отсутствие дефектной ведомости не может служить доказательством отсутствия факта реальной передачи помещения, поскольку в данном случае дефектная ведомость не составлялась по причине не выявления каких-либо недостатков объекта субаренды. Перед заключением договора субаренды от 19.08.2024 № 07/08 представители общества неоднократно осматривали подлежащий передаче объект недвижимости и документы, претензий не было. Арендодатель не отвечает зa недостатки сданного в аренду имущества, которые оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду. Подписывая договор субаренды от 19.08.2024 № 07/08, стороны договорились обо всех существенных условиях договора. Судами не учтено, что именно субарендатором инициировано досрочное расторжение договора субаренды от 19.08.2024 № 07/08 путем направления в адрес субарендодателя 02.09.2024 соглашения о досрочном расторжении договора, что подтверждает признание ответчиком наличия обязательств и арендных отношений по названному договору.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить судебные акты без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения, указывая, что по договору субаренды предприниматель обязался предоставить обществу изолированное офисное помещение, однако, свое обязательство не выполнил. Истец не исполнил предусмотренную пунктом 2.1.1 договора обязанность по передаче ответчику помещения для осуществления коммерческой деятельности и обеспечения пожарной безопасности. Эксплуатация помещения при таких нарушениях могла привести к недопустимому риску безопасности жизни и здоровья людей.

На основании статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) судебное заседание проведено в режиме «Онлайн».

В судебном заседании представитель предпринимателя, присутствующий в суде округа, поддерживал доводы кассационной жалобы, которую просил удовлетворить.

Представитель общества, участвовавший в судебном заседании путем использования системы веб-конференции, возражал против удовлетворения кассационной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Изучив материалы дела, доводы, приведенные в кассационной жалобе, выслушав представителей спорящих сторон, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что жалоба удовлетворению не подлежит, с учетом следующего.

Как видно из материалов дела, предприниматель (субарендодатель) и общество (субарендатор) заключили договор от 19.08.2024 № 07/08 субаренды нежилого помещения, по условиям которого субарендодатель за плату, предусмотренную в настоящем договоре, предоставляет, а субарендатор принимает во временное пользование следующее недвижимое имущество: офисное помещение общей площадью 816,45 кв. м, расположенное на 2-м этаже Торгового центра «Сиверс», кадастровый номер 61:44:0051004:241, по адресу: <...>; площадку для размещения автотранспорта, принадлежащего сотрудникам субарендатора, на 40 мест согласно предоставленному субарендатором списку, расположенную на эксплуатируемой кровле Торгового центра «Сиверс». Помещение принадлежит субарендодателю на праве аренды, на основании договора аренды от 14.11.2022 № 01/11 (пункт 1.1 договора).

В соответствии с пунктом 1.2 договора передача помещения оформляется актом приема-передачи помещения, в котором указывается фактическое состояние передаваемого помещения. Акт приема-передачи помещения составляется и подписывается сторонами в 2-х экземплярах по одному для каждой из сторон договора. Акт приема-передачи помещения прилагается к настоящему договору и является его неотъемлемой частью (приложение № 2 к настоящему договору). При отсутствии акта приема-передачи помещения настоящий договор считается незаключенным.

В силу пункта 1.3 договор вступает в силу с момента передачи помещения субарендатору по акту приема-передачи и действует 11 (одиннадцать) месяцев. В случае, если ни одна из сторон не заявила об отказе от продления договора аренды не позднее, чем за 60 (шестьдесят) календарных дней до истечения срока аренды, договор считается возобновленным на тех же условиях и на тот же срок. При этом количество пролонгаций договора не ограничено.

Арендная плата за пользование помещением по настоящему договору состоит из постоянной и переменной частей: постоянная часть арендной платы включает в себя плату за пользование помещением, указанным в пункте 1.1 договора и составляет: за офисные помещения 800 рублей за 1 кв. м в сумме 653 160 рублей в месяц. Постоянная часть уплачивается субарендатором в порядке 100% предоплаты, не позднее 5-го числа текущего месяца. Арендная плата подлежит начислению с 01.10.2024 либо с даты передачи помещения субарендатору; переменная часть арендной платы состоит из платы за коммунально-эксплуатационные услуги офисных помещений (теплоснабжение, водоснабжение, электроэнергия в местах общего пользования, водоотведение, ТКО, уборка снега, льда, уборка мест общего пользования, видеонаблюдение, эксплуатация, техническое обслуживание, содержание и ремонт инженерных систем и коммуникаций, находящихся в ответственности субарендодателя) и рассчитывается пропорционально занимаемой площади); компенсации коммунальных услуг электроснабжения, исходя из количества фактически потребленной электроэнергии по показаниям измерительных приборов в помещении за месяц; субарендатор компенсирует субарендодателю расходы на коммунальные услуги, начисленные на основании приборов учета, установленных в помещении, согласно тарифам на коммунальные услуги (пункт 3.1.2).

Расчеты по переменной части арендной платы осуществляются субарендатором в безналичной форме на основании выставленных субарендодателем счетов, по реквизитам, указанным в счетах, в течение 10 рабочих дней с момента получения счета (пункт 3.2).

Согласно пункту 4.1 договора одновременно с внесением арендной платы за первый месяц аренды субарендатор уплачивает в качестве способа надлежащего выполнения субарендатором обязательств, гарантий, заверений, принятых или данных им субарендодателю по настоящему договору, обеспечительный депозит, удержанием которого (удержанием суммы которого) полностью или частично могут обеспечиваться требования субарендодателя к субарендатору о надлежащем выполнении обязательств последнего по настоящему договору, а также возмещение штрафных санкций, неустоек, издержек или других убытков, возникших или могущих возникнуть у субарендодателя вследствие неисполнения или ненадлежащего исполнения субарендатором обязательств по настоящему договору, а, равно нарушения данных гарантий или заверений. Размер обеспечительного депозита равен размеру постоянной части арендной платы за месяц, указанной в пункте 3.1.1 настоящего договора.

В течение 5 банковских дней, с момента подписания договора, субарендатор обязуется уплатить субарендодателю сумму обеспечительного депозита в качестве обеспечения надлежащего выполнения субарендатором всех обязательств по настоящему договору (пункт 4.2).

В обоснование исковых требований предприниматель указывает на неисполнение обществом обязательств по внесению арендной платы по договору субаренды от 19.08.2024 № 07/08. В адрес ответчика истец направил претензию с требованием о погашении задолженности в размере 1 262 776 рублей за период с 19.08.2024 по 17.10.2024.

В ответе на претензию ответчик указал на отсутствие обязанности по оплате субаренды ввиду незаключенности договора субаренды от 19.08.2024 № 07/08 и фактической не передачи помещения под офис. В адрес предпринимателя от общества поступил проект соглашения о расторжении договора.

Неурегулирование возникшего спора в досудебном порядке послужило основанием предъявления иска предпринимателя к обществу о взыскании задолженности по договору субаренды от 19.08.2024 № 07/08.

Законность решения и постановления арбитражных судов первой и апелляционной инстанций проверяется исходя из доводов, содержащихся в кассационной жалобе, с учетом установленных статьей 286 Кодекса пределов рассмотрения дела в суде кассационной инстанции.

Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 данного кодекса).

Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. К обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи307 – 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем кодексе (пункты 1, 3 статьи 420 Гражданского кодекса).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями (статья 309 Гражданского кодекса). Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 данного кодекса).

Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункты 1, 2 статьи 424 Гражданского кодекса).

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора арендыи назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса). В свою очередь, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (статья 614 Гражданского кодекса).

Согласно пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование арендатору, исходя из пункта 1 статьи 328 Гражданского кодекса, пункта 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».

В силу пункта 1 статьи 655 Гражданского кодекса передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами. Если иное не предусмотрено законом или договором аренды здания или сооружения, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиямии смыслом договора в целом (часть 1 статьи 431 Гражданского кодекса).

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 Кодекса арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требованияи возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Исследовав и оценив представленные доказательства, проанализировав условия договора субаренды от 19.08.2024 № 07/08, судебные инстанции констатировали, что объект субаренды (офисное помещение площадью 816,45 кв. м) в установленный договором срок обществу фактически не передан, поскольку помещение не было готово к использованию по назначению. Согласно представленным в материалы дела видео- и фотоматериалам, акту осмотра 10.09.2024 помещение, подлежащее передаче обществу, не обособлено от коридора торгового центра, отграничивающая стена отсутствует, что не позволяет эксплуатировать помещение в качестве офисного. Акт приема-передачи помещения без даты (приложение № 2 к договору) не может быть признан доказательством фактической передачи спорного имущества, учитывая одновременное подписание акта приема-передачи (возврата) помещения без даты (приложение № 3 к договору). Возможность владения и пользования арендованным имуществом в спорный период у общества отсутствовала, наличие подписанных сторонами форм актов приема-передачи и возврата имущества (без дат) носило формальный характер ввиду отсутствия реальной передачи объекта аренды обществу вследствие строительной неготовности. Поскольку доказательства фактической передачи обществу объекта субаренды предпринимателемне представлены, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

В силу части 2 статьи 287 Кодекса установление фактических обстоятельств дела, исследование и оценка доказательств является прерогативой судов первой и апелляционной инстанций. Материалы дела изучены судами полно, всесторонне и объективно, изложенные в обжалованных судебных актах выводы соответствуют фактическим обстоятельствам спора и нормам права.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в соответствии с частью 4 статьи 288 Кодекса безусловным основанием для отмены обжалуемых решения и апелляционного постановления, суд округа не установил.

Руководствуясь статьями 274, 284 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Ростовской области от 11.02.2025 и постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.04.2025 по делу № А53-40725/2024 оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в порядке статьи 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

И.В. Сидорова

Судьи

В.А. Авдякова

А.И. Мещерин