ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

22 июля 2025 года

Дело №

А33-30336/2023

г. Красноярск

Резолютивная часть постановления объявлена 15 июля 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 июля 2025 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи: Паюсова В.В.,

судей: Бутиной И.Н., Парфентьевой О.Ю.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Фарносовой Д.В.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу муниципального учреждения «Управление имущества Администрации города Норильска»

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от 15 апреля 2025 года по делу № А33-30336/2023,

при участии в судебном заседании с использованием информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания):

от истца – общества с ограниченной ответственностью «Стройспортсервис»:ФИО1, представителя по доверенности от 10.04.2024 № 3А; ФИО2, представителя по доверенности от 11.07.2023 № 4,

от ответчика – муниципального учреждения «Управление имущества Администрации города Норильска»: ФИО3, представителя по доверенности от 10.01.2020№ 150-1,

от третьего лица – общества с ограниченной ответственностью «НОРД-ДАЙМОНД»: ФИО1, представителя по доверенности от 05.08.2024,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Стройспортсервис» (истец, ООО «Стройспортсервис») обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с иском к муниципальному учреждению «Управление имущества Администрации города Норильска» (ответчик, Управление имущества Администрации города Норильска) об обязании внести изменения в пункт 1.3 договора аренды земельного участка от 12.02.2009 №5839 и изложить данный пункт в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок составляет 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в год».

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 24.10.2023 возбуждено производство по делу.

Определением Арбитражного суда Красноярского края от 02.07.2024 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечено общество с ограниченной ответственностью «Норд-Даймонд» (ООО «Норд-Даймонд»).

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 15.04.2025 суд применил последствия недействительности ничтожной сделки, обязав Управление имущества Администрации города Норильска годовой размер арендной платы по договору от 12.02.2009 №5839 аренды земельного участка с кадастровым номером 24:55:0403002:249 определять в пределах, установленных пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», исходя из ставки 2% кадастровой стоимости арендованного земельного участка.Не согласившись с указанным судебным актом, ответчик обратился с апелляционной жалобой в Третий арбитражный апелляционный суд, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на следующие обстоятельства:

- судом первой инстанции требования истца переквалифицированы при вынесении решения, о чем ответчику стало известно при ознакомлении с решением по делу; ответчик был лишен возможности заявить соответствующие возражения;

- договор аренды № 5839 прекратил свое действие с 26.06.2024, поскольку между ответчиком и истцом заключен договор купли-продажи спорного земельного участка;

- довод суда о том, что истцом срок исковой давности подачи заявления о внесении изменений в Договор № 5839 не пропущен по причине того, что последним не осуществлялось внесение арендных платежей, является ошибочным.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором возражает против доводов жалобы, просит оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Определением Третьего арбитражного апелляционного суда от 23.05.2025 апелляционная жалоба принята к производству. В соответствии со статьей 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебное заседание откладывалось.

В соответствии с Федеральным законом Российской Федерации от 23.06.2016 № 220-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части применения электронных документов в деятельности органов судебной власти» предусматривается возможность выполнения судебного акта в форме электронного документа, который подписывается судьей усиленной квалифицированной электронной подписью. Такой судебный акт направляется лицам, участвующим в деле, и другим заинтересованным лицам посредством его размещения на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа не позднее следующего дня после дня его вынесения, если иное не установлено Арбитражным процессуальным кодексом Российской Федерации.

Текст определения о принятии к производству апелляционной жалобы от 23.05.2025, подписанный судьей усиленной квалифицированной электронной подписью, опубликован в Картотеке арбитражных дел (http://kad.arbitr.ru/).

При изложенных обстоятельствах в силу статей 121 - 123, части 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд апелляционной инстанции признает лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенными о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. Не согласен с решением суда первой инстанции. Изложил доводы апелляционной жалобы.

Представитель истца (ФИО1) дал пояснения по делу, в том числе по вопросам суда.

Представитель третьего лица поддержал доводы истца.

Представитель истца (ФИО2) дал пояснения по делу.

Представитель ответчика дал пояснения по делу.

Председательствующим объявлено, что в материалы дела поступили:

- 07.07.2025 через «Мой арбитр» от истца дополнительные пояснения с приложенными документами, а именно: расчет арендной платы по договору от 12.02.2009 № 5839; справка о кадастровой стоимости земельного участка 2010 г.; справка о кадастровой стоимости земельного участка 2011 г.; справка о кадастровой стоимости земельного участка 2012 г.; справка о кадастровой стоимости земельного участка 2013 г.; справка о кадастровой стоимости земельного участка 2014 г.; справка о кадастровой стоимости земельного участка 2015 г.; справка о кадастровой стоимости земельного участка 2016 г.; справка о кадастровой стоимости земельного участка 2017 г.; справка о кадастровой стоимости земельного участка 2018 г.; справка о кадастровой стоимости земельного участка 2019 г.; справка о кадастровой стоимости земельного участка 2020 г.; справка о кадастровой стоимости земельного участка 2021 г.; справка о кадастровой стоимости земельного участка 2022 г.; справка о кадастровой стоимости земельного участка 2023 г.; справка о кадастровой стоимости земельного участка 2024 г.;

- 14.07.2025 через «Мой арбитр» от ответчика ходатайство о приобщении к материалам дела документов, а именно: расчет земельных платежей исходя из ставки 2 % от кадастровой стоимости на 1 л. в 1 экз.; расчет земельных платежей осуществляемых в результате заключения договора аренды земельного участка до 2025 года включительно на 1 л. в 1 экз.

Вышеуказанные документы, с учетом мнения сторон, приобщены судом к материалам дела.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, постановлением Администрации города Норильска от 09.03.1995 №364 государственной налоговой инспекции по городу Норильску предоставлен земельный участок 0,08 га под гараж-стоянку.

Между государственной налоговой инспекцией по городу Норильску (продавец) и ООО «Норд-Даймонд» (покупатель) заключен договор купли-продажи от 23.08.1996 по условиям которого продавец обязался передать покупателю гараж-стоянку для машин в районе улицы Энергетической, 7а.

На основании постановления администрации от 28.04.1997 №987 между комитетом по земельным ресурсам города Норильска (арендодатель) и ООО «Норд-Даймонд» (арендатор) заключен договор аренды №1040 от 28.04.1997 земельного участка по адресу: <...> площадью 550 кв.м. для размещения гаража-стоянки.

Постановлением от 07.02.2003 №219 администрации города Норильска ИМНС России по г. Норильску Красноярского края на праве постоянного (бессрочного) пользования предоставлены, в том числе следующие земельные участки: земельные участки (единое землепользование) состоящие из двух земельных участков общей площадью 800 кв.м, расположенные по адресу: г. Норильск, в районе ул. Энергетическая, 7а для использования гаража-стоянки в границах, указанных на чертеже № 356714 (прилагается): земельный участок № 1, площадью 365 кв.м; земельный участок № 2, площадью 435 кв.м.

Постановлением администрации г. Норильска от 06.05.2004 №799 прекращено право пользования единым землепользованием состоящем из двух земельных участков общей площадью 800,0 кв.м., ранее предоставленного Инспекции Министерства Российской Федерации по налогам и сборам по г. Норильску Красноярского края (ИМНС России по г.Норильску Красноярского края) для использования гаража-стоянки по адресу: г.Норильск, в районе ул. Энергетическая,7-А; ООО «Норд-Даймонд» в аренду предоставлен земельный участок, сформированный из земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, площадью 582 кв.м, расположенный по адресу: г. Норильск, район ул. Энергетическая,7-А, с целью использования для эксплуатации здания гаража-стоянки.

Земельный участок площадью 525 кв.м. по адресу: Красноярский край, район <...> поставлен на кадастровый учет 28.01.2005 с присвоением кадастрового номера 24:55:0403002:249.

Между ООО «Стройспортсервис» (покупатель) и ООО «Норд-Даймонд» (продавец) заключен договор купли-продажи №НД-23/04 от 25.06.2004, по условиям которого продавец передает в собственность - продает, а покупатель покупает - принимает и оплачивает в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: здание гаража стоянки дли машин общей площадью 367,80 кв.м. (пункт 1.1). По передаточному акту предмет договора (кадастровый номер 24:55:000000:00120239) передан покупателю.

На основании постановления администрации г. Норильска от 06.05.2004 №799 между администрацией города Норильска (арендодатель) и ООО «Норд-Даймонд» (арендатор) заключен договор аренды №3533 от 06.05.2004 земельного участка площадью 525 кв.м. для эксплуатации здания гаража-стоянки по адресу: г. Норильск, в районе ул. Энергетическая, 7а. По акту приема-передачи объект аренды - земельный участок с кадастровым номером 24:55:0403002:0249 площадью 525 кв.м. передан арендатору.

На основании распоряжения заместителя главы города Норильска от 01.12.2008 №2468 05.12.2008 между сторонами подписано соглашение о расторжении договора аренды от 06.05.2004 № 3533 с 15.04.2005.

13.06.2006 истец обратился в Комитет по земельным ресурсам и землеустройству г. Норильска с заявлением о предоставлении во временное владение и пользование земельного участка площадью 367,80 кв.м. по адресу: г. Норильск, район ул. Энергетическая, 7а для эксплуатации приобретенного здания.

На основании распоряжения главы города Норильска от 05.09.2008 №1661 между администрацией города Норильска (арендодатель) и ООО «Стройспортсервис» (арендатор) заключен договор аренды №5839 от 12.02.2009, согласно статье 1 которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок площадью 525 кв.м. для эксплуатации здания спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: г. Норильск, в районе ул. Энергетическая, 7а.

По акту приема-передачи объект аренды (земельный участок с кадастровым номером 24:55:0403002:249 площадью 525 кв.м.) передан арендатору.

Размер арендной платы за 2008 год (согласно прилагаемому расчету, являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора) составит 930 руб. 94 коп. Размер арендной платы за 1 квартал 2009 года составит 711 руб. 99 коп. Арендная плата исчисляется с 05.09.2008 (пункт 3.1). Арендная плата вносится ежеквартально, не позднее десятого числа первого месяца квартала (пункт 3.2). К договору приложен расчет арендной платы.

Соглашением от 25.12.2014 в договор аренды внесены изменения: земельный участок по договору предоставляется для эксплуатации здания спортивно-оздоровительного комплекса по адресу: г. Норильск, в районе ул. Энергетическая, 7Г.

Письмом №11 от 27.07.2023 истец обратился к ответчику с предложением внести изменения в условия договора аренды о размере арендной платы, указав, что общество имеет право на установление годовой стоимости арендной платы за земельный участок в соответствии с требованием пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ в пределах 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка. К письму приложено дополнительное соглашение №1 к договору аренды от 12.02.2009 № 5839.

Письмом от 22.09.2023 ответчик указал, что основания для заключения дополнительного соглашения по указанным истцом основаниям отсутствуют.

Между ответчиком (продавец) и истцом (покупатель) заключен договор купли-продажи от 26.06.2024 №363 земельного участка с кадастровым номером 24:55:0403002:249 площадью 525 кв.м. с видом разрешенного использования «для эксплуатации здания спортивно-оздоровительного комплекса».

Согласно выписке из ЕГРН от 20.01.2025 право собственности ООО «Стройспортсервис» на земельный участок с кадастровым номером 24:55:0403002:249, площадью 525 кв.м. зарегистрировано 01.07.2024.

Судом первой инстанции истребованы у филиала ППК «Роскадастр» по Красноярскому краю копии материалов реестрового дела в отношении земельного участка с кадастровым номером 24:55:0403002:249.

Ссылаясь на неверный расчет арендной платы, необходимость определения величины арендной платы с учетом пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ, истец обратился в суд с иском к ответчику об обязании внести изменения в пункт 1.3 договора аренды земельного участка от 12.02.2009 №5839 и изложить данный пункт в следующей редакции: «Размер арендной платы за земельный участок составляет 2% кадастровой стоимости арендуемого земельного участка в год».

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о необходимости переквалификации требований истца как требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, обязав ответчика определять годовой размер арендной платы по договору от 12.02.2009 №5839 аренды земельного участка с кадастровым номером 24:55:0403002:249 в пределах, установленных пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 №137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», исходя из ставки 2% кадастровой стоимости арендованного земельного участка в качестве последствия ничтожности части сделки – договора аренды от 12.02.2009 №5839.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдения норм процессуального права, оценив доводы сторон, суд апелляционной инстанции не установил оснований для отмены судебного акта в силу следующего.

Как верно указано судом первой инстанции, правоотношения сторон по поводу пользования спорным земельным участком, который по своей правовой природе является договором аренды, подлежат регулированию положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде во взаимосвязи с положениями Земельного кодекса Российской Федерации.

Пунктом 7 статьи 1, пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, положений статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации, с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 16, 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, относится к категории регулируемых цен; порядок определения размера арендной платы, порядок и сроки ее внесения устанавливаются соответствующим уполномоченным органом.

Стороны руководствуются установленным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами.

Согласно положениям пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон №137-ФЗ) юридические лица, за исключением указанных в пункте 2 статьи 39.9 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного пользования по своему желанию до 01.07.2012 в соответствии с правилами, установленными главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В случае переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков годовой размер арендной платы устанавливается в пределах: двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков; трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения; полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте.

Изменение годового размера арендной платы, определенного в соответствии с настоящим пунктом, может предусматриваться договорами аренды указанных земельных участков только в связи с изменением кадастровой стоимости соответствующего земельного участка.

Из буквального толкования данных норм не следует, что субъектом приобретения земельного участка по льготной цене является только первый приобретатель недвижимости.

В пункте 7 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, указано, что поскольку содержащиеся в Законе о введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации ставки утверждены непосредственно федеральным законом, они являются обязательными при определении размера арендной платы для всех публичных собственников.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования, на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

Таким образом, поскольку при отчуждении объекта недвижимого имущества его покупатель приобретает право пользования земельным участком, занятым объектом недвижимости, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник, в силу прямого указания закона, принимая тем самым права и обязанности арендатора земельного участка, прежний собственник объекта недвижимости выбывает из обязательства по аренде данного земельного участка.

Указанная позиция нашла свое отражение, в частности, в определении судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 26.03.2019 по делу № 305-ЭС18-22413.

Переход к покупателю объекта недвижимости права аренды не исключает согласно пункту 13 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 возможности оформления его прав на земельный участок, существующих на тех же условиях и в том же объеме, что и у прежнего собственника недвижимости, посредством внесения в договор необходимых изменений, обусловленных приобретением новым собственником недвижимости статуса арендатора соответствующего участка.

Названные положения гражданского и земельного законодательства, предусматривающие переход к покупателю одновременно с правом собственности на недвижимость и права аренды на земельный участок, защищают интересы как покупателя при приобретении им объекта недвижимого имущества, расположенного на чужом земельном участке, так и собственника этого участка, обеспечивая стабильность гражданского оборота и создавая определенность в данных правоотношениях.

Таким образом, исходя из обстоятельств настоящего дела, ранее принадлежащее налоговой инспекции право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком по адресу: г. Норильск, в районе ул. Энергетическая, 7а, перешло ООО «Норд-Даймонд» в связи с заключением договора договор купли-продажи от 23.08.1996. Затем это данное общество оформило свои права на земельный участок, расположенный под объектом недвижимости, путем заключения договоров аренды. Впоследствии данное право от ООО «Норд-Даймонд» перешло истцу.

Учитывая изложенное, исходя из утвержденного пунктом 2 статьи 3 Вводного закона № 137-ФЗ годового размера арендной платы в пределах 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что в отношении спорного земельного участка подлежит применению льготный размер арендной платы в размере 2% кадастровой стоимости земельного участка.

В соответствии с пунктом 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 74 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Вне зависимости от указанных обстоятельств законом может быть установлено, что такая сделка оспорима, а не ничтожна, или к ней должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (пункт 2 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации). Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность. Например, ничтожно условие договора доверительного управления имуществом, устанавливающее, что по истечении срока договора переданное имущество переходит в собственность доверительного управляющего.

Условия договора аренды от 12.02.2009 №5839 об установлении размера и порядка определения арендной платы противоречат императивным предписаниям закона.

В этой связи суд первой инстанции обоснованно признал данные условия ничтожными как противоречащие требованиям закона и не подлежащими применению к спорным отношениям.

Из искового заявления следует, что истец просит суд внести изменения в договор аренды, указав верный и соответствующий закону механизм расчета и размер арендной платы. Между тем, предусмотренные законом основания для внесения изменений в договор аренды в данном случае судом не установлены. Спорное (ничтожное) условие, которое истец просит изменить, не имеет юридической силы.

Кроме того истец с 01.07.2024 является собственником земельного участка с кадастровым номером 24:55:0403002:249, площадью 525 кв.м. на основании договора купли-продажи от 26.06.2024 №363.

Таким образом, на момент рассмотрения дела спорный договор аренды прекратил свое действие.

Согласно пункту 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

Учитывая изложенное, требование о внесении изменения в договор может быть заявлено только в отношении действующего договора.

Вместе с тем из материалов дела следует, что истец настаивал на требованиях, пояснял, что ответчик выставляет счета на оплату в размере, превышающем установленный законом, требует оплаты. Интерес истца заключается в установлении льготной арендной ставки в размере 2% от кадастровой стоимости по договору аренды от 12.02.2009 №5839. На указанные обстоятельства истец ссылается также в суде апелляционной инстанции.

При таких условиях суд первой инстанции квалифицировал требования, как требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, и, с учетом отсутствия доказательств оплаты аренды, указал на необходимость установления размера годовой арендной платы за использование спорного земельного участка в размере, установленном законом (не превышающем 2% кадастровой стоимости земельных участков).

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что суд первой инстанции вышел за пределы заявленных требований – требования истца о внесении изменений в договор самостоятельно переквалифицированы судом как требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Суд апелляционной инстанции не принимает указанный довод.

В пункте 9 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» (постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25) разъяснено, что если при принятии искового заявления суд придет к выводу о том, что избранный истцом способ защиты права не может обеспечить его восстановление, данное обстоятельство не является основанием для отказа в принятии искового заявления, его возвращения либо оставления без движения. В соответствии со статьей 148 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или статьей 133 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации на стадии подготовки дела к судебному разбирательству суд выносит на обсуждение вопрос о юридической квалификации правоотношения для определения того, какие нормы права подлежат применению при разрешении спора.

По смыслу части 1 статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации или части 1 статьи 168 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле. В связи с этим ссылка истца в исковом заявлении на не подлежащие применению в данном деле нормы права сама по себе не является основанием для отказа в удовлетворении заявленного требования.

В пункте 74 Постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 указано, что договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.

Кроме того, арбитражный суд не связан правовой квалификацией истцом заявленных требований (спорных правоотношений), а должен рассматривать иск исходя из предмета и оснований (фактических обстоятельств), определяя по своей инициативе круг обстоятельств, имеющих значение для разрешения спора и подлежащих исследованию, проверке и установлению по делу, а также решить, какие именно нормы права подлежат применению в конкретном спорном правоотношении (пункт 27 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2019), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019).

В настоящем случае судом первой инстанции установлены: обстоятельства, свидетельствующие о ничтожности сделки; обстоятельства, свидетельствующие о прекращении договора аренды ввиду заключения договора купли-продажи земельного участка; фактическую направленность иска на установление законодательно регулируемой арендной ставки; обстоятельства свидетельствующие о нарушении прав истца включением в договор аренды ничтожных условий.

С учетом изложенного суд первой инстанции обоснованно переквалифицировал требования и применил последствия недействительности ничтожной сделки.

Относительно довода ответчика об ошибочности вывода суда первой инстанции о том, что срок исковой давности не пропущен, апелляционный суд считает необходимым разъяснить следующее.

В соответствии со статьей 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Правила исчисления сроков исковой давности по требованиям, связанным с ничтожностью сделок, установлены статьей 181 Гражданского кодекса Российской Федерации, нормы которой являются специальными по отношению к нормам статей 196 и 200 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент возникновения спорных правоотношений) срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

Из разъяснений, изложенных в пункте 101 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», следует, что, если ничтожная сделка не исполнялась, срок исковой давности по требованию о признании ее недействительной не течет. Если сделка признана недействительной в части, то срок исковой давности исчисляется с момента начала исполнения этой части.

Таким образом, срок исковой давности по требованиям о признании части сделки недействительной (ничтожной) исчисляется с момента начала исполнения этой части сделки.

Поскольку предметом оспаривания по предъявленному требованию является не сам договор аренды спорного земельного участка, а положения, устанавливающие незаконный размер арендной платы, то срок исковой давности по этому требованию подлежит исчислению со дня начала исполнения обязательств, предусмотренных названными пунктами договора (в случае, если эти обязательства исполнялись).

В настоящем случае истец ссылается на незаконность установления арендной платы, отрицает факт ее внесения, указывает на противоречия сторон в указанной части с самого начала заключения договора.

Изучив доводы сторон, суд апелляционной инстанции отмечает, что в материалах дела не представлены доказательства исполнения истцом обязанности по внесению арендной платы в размере, превышающем установленный законом.

Так, в письме от 24.08.2023 № 150-7867/150 ответчик указывает, что истец не признает задолженность в период с 2008 года, то есть с начала установления обязанности истца по внесению арендных платежей.

В материалы дела представлены односторонние акт сверки от 11.05.2023 № 656, акт сверки № 1374 от 18.08.2023.

Указанные акты не могут быть приняты во внимание, поскольку составлены самим ответчиком и не содержат подписи истца, соответственно, являются односторонними. Кроме того они не подтверждают факт исполнения договора в спорной части. Напротив, из актов следует, что за истцом числилась задолженность по арендной плате, рассчитанной в соответствии с условиями договора.

Апелляционный суд обращает внимание, что суд апелляционной инстанции повторно рассматривает дело по тем доказательствам и исходя из тех обстоятельств, которые имели место на момент рассмотрения судом первой инстанции спора по существу (статья 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

С учетом изложенного, апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии оснований удовлетворения апелляционной жалобы.

При указанных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Судом первой инстанции материалы дела исследованы полно, всесторонне и объективно, представленным сторонами доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для иной оценки у суда апелляционной инстанции не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основаниями для безусловной отмены судебного акта, при рассмотрении дела судом апелляционной инстанции не установлено.

В соответствии с подпунктом 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от уплаты государственной пошлины. Следовательно, расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы не понесены, в связи с чем не подлежат распределению.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Третий арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Красноярского края от 15 апреля 2025 года по делу № А33-30336/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Настоящее постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа через арбитражный суд, принявший решение.

Председательствующий

В.В. Паюсов

Судьи:

О.Ю. Парфентьева

И.Н. Бутина