СЕМНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ул. Пушкина, 112, <...>

e-mail: 17aas.info@arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 17АП-2917/2025-ГК

г. Пермь

15 мая 2025 года Дело № А60-51295/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 15 мая 2025 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Маркеевой О.Н.,

судей Коньшиной С.В., Лесковец О.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Янаевой А.А.,

при участии представителей:

от ответчика – ФИО1, паспорт, доверенность от 20.06.2021, диплом;

лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу истца, Администрации города Екатеринбурга,

на решение Арбитражного суда Свердловской области

от 20 марта 2025 года

по делу № А60-51295/2023

по иску Администрации города Екатеринбурга (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к потребительскому жилищно-строительному кооперативу «Парковый» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

третьи лица: общество с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик Управляющая компания «Краснолесье» (ИНН <***>, ОГРН <***>), Министерство по управлению государственным имуществом Свердловской области (ОГРН <***>, ИНН <***>),

о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

администрация города Екатеринбурга (далее - истец, Администрация) обратилась в Арбитражный суд Свердловской области с исковым заявлением к потребительскому жилищно-строительному кооперативу «Парковый» (далее - ответчик, ПЖСК «Парковый») о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 1 338 782,35 руб., процентов в сумме 222 359,33 руб. (с учетом принятого в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом уточнения иска).

Решением Арбитражного суда Свердловской области от 20.03.2025 исковые требования удовлетворены частично, в пользу истца с ответчика взыскан основной долг в сумме 89 427,53 руб., проценты в сумме 71 058,10 руб., в удовлетворении оставшейся части требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, Администрация обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование апелляционной жалобы истец указывает на ошибочное применение судом норм материального права, т.к. судом не учтен порядок исчисления арендной платы при аренде земельных участков в соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ, применяемый при строительстве многоквартирных жилых домов, суд ошибочно указал, что льготная ставка применяется в том случае, если имеется разрешение на строительство. Отмечает, что постановлением суда от 19.02.2018 по делу № А60-37491/2016 договор аренды от 21.05.2012 № 5-2295 признан расторгнутым с 02.06.2015, разногласия по вновь заключенному договору аренды, в том числе по ставке арендной платы, урегулированы, установлена обязанность заключить новый договор аренды однократно для завершения строительства на срок с 02.06.2015 по 01.06.2018 с применением в этот период ставки 0,4%, расчеты с 02.06.2015 по 01.06.2018 произведены с применением ставки 0,4% (на период три года), судами не установлен период применения льготной ставки на период строительства по истечению трехлетнего срока, ПЖСК «Парковый» свои обязательств в части подписания договора аренды не исполнил и направил новый протокол разногласий от 14.09.2018. Новый договор можно было подписать с протоколом разногласий еще в 2018 году, однако ответчиком ПЖСК «Парковый» договор подписан 27.12.2019, присвоен номер договора - Т-481/0618. Уклонение ответчика от подписания договора является злоупотреблением правом, в результате которых другая сторона не могла реализовать свои права. Полагает, что в рассматриваемой ситуации Администрацией при составлении расчета арендной платы правомерно применена ставка арендной платы в размере 2,5% от кадастровой стоимости (а после ввода 6-й секции 20.10.2022 в эксплуатацию в размере 5%) в соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ, применение при расчетах льготной ставки по истечении трехлетнего срока безосновательно и действующими нормативными актами не предусмотрено, жилые дома и паркинг не введены в эксплуатацию.

До начала судебного разбирательства от ответчика поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, согласно которому он полагает судебный акт законным и обоснованным, просит отказать в удовлетворении жалобы.

В судебном заседании представитель ответчика в отношении удовлетворения апелляционной жалобы возражал.

Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, явку представителей в судебное заседание не обеспечили, что в силу части 3 статьи 156 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между Администрацией города Екатеринбурга и ПЖСК «Парковый» заключен договор аренды земельного участка № Т-481/0618 от 27.12.2019 с кадастровым номером 66:41:0000000:518, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, в границах улиц Круговой - Дошкольной - ФИО2 в городе Екатеринбурге, общей площадью 9 894,00 кв.м.

Земельный участок предоставлен для завершения строительства объекта незавершенного строительства, с разрешенным использованием - для строительства 9-этажного многосекционного жилого дома с нежилыми помещениями на первых этажах и подземным гаражом.

Земельный участок передан по акту приема - передачи участка (приложение к Договору).

В связи с государственной регистрацией права собственности ООО УК ТЦ «Краснолесье» на объект недвижимости, площадью застройки 5076,6 кв.м, а также на основании соглашения о пользовании земельным участком от 27.12.2019 права и обязанности арендатора по договору возникают у ООО УК ТЦ «Краснолесье» 27.12.2019.

В связи с чем, было заключено дополнительное соглашение от 16.03.2020, арендная плата в соответствии с которым определялась в размере:

- для ПЖСК «Парковый» за 8409,9 кв.м участка;

-для ООО УК ТЦ «Краснолесье» за 1484,1 кв.м участка.

Ссылаясь на неисполнение ответчиком обязательств по внесению арендной платы, Администрация обратилась в суд с рассматриваемым иском, уточнив требования, согласно которым просит взыскать с ответчика задолженность по договору аренды земельного участка от 27.12.2019 № Т-481/0618 за период с января 2022 года по июнь 2023 года в сумме 1 338 782,35 руб., проценты в сумме 222 359,33 руб.

Удовлетворяя заявленные требования частично, суд признал обоснованными возражения ответчика относительно ставки арендной платы, подлежащей применению в расчетах арендной платы, а также иной площади земельного участка, которую использует ответчик с учетом обстоятельств спора.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзывов, исследовав имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке ст. 71 АПК РФ, арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены (изменения) обжалуемого судебного акта в связи со следующим.

Пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в п. 7 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 (ред. от 25.12.2013) «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (пункт 1 статьи 614 ГК РФ).

Расчет задолженности за период с 01.01.2022 по 26.12.2022 произведен по ставке 2,5%, за период с 27.12.2022 по июнь 2023 по ставке 5% на основании п. 15 ст. 3 Федерального закона № 137-ФЗ. Ответчик, возражая против расчета, полагает, что в 2022 году подлежит применению ставка 0,53%, с 27.12.2022 – 5%.

В пункте 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 указано, что арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом.

С 2021 года приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 26.12.2020 № 4365 установлена ставка арендной платы 0,53% - многоэтажная жилая застройка (высотная застройка).

При рассмотрении спора судом установлено, что земельный участок площадью 9894 кв.м с кадастровым номером 66:41:0000000:518 в границах улиц Круговой - Дошкольной -ФИО2 в городе Екатеринбурге был предоставлен на основании Постановлении Главы Екатеринбурга от 26.02.2007 № 783 в аренду ООО «СМУ-7» для строительства 9 -этажного многосекционного жилого дома с нежилыми помещениями на первых этажах и гаражом.

В связи с чем, между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «СМУ-7» был заключен договор аренды земельного участка от 14.06.2007 № 5 - 1484 на срок 3 года.

На основании Постановлении Главы Екатеринбурга от 16.04.2008 № 1423 между Администрацией города Екатеринбурга и ООО «СМУ-7» был заключен договор аренды земельного участка от 21.05.2012 № 5 - 2295 на неопределенный срок, в тех же границах с тем же видом использования.

В связи с государственной регистрацией 03.10.2014 права собственности ПЖСК «Парковый» на объект незавершенного строительства, расположенный на указанном земельном участке, к указанному договору аренды между МУГИСО и ПЖСК «Парковый» было заключено дополнительное соглашение от 07.11.2014 №1 о перемене лица на стороне арендатора. Права и обязанности перешли к ПЖСК «Парковый» с 03.10.2014.

Постановлением 17 ААС от 19.02.2018 по делу № А60-37491/2016 договор аренды от 21.05.2012 № 5-2295 признан расторгнутым с 02.06.2015. При этом новый договор между истцом и ПЖСК «Парковый» заключен 27.12.2019, условия которого не содержат положений о его применении к отношениям, возникшим до его заключения (п. 2 ст.425 ГК РФ), следовательно, в силу п.1 ст.425 ГК РФ днный договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения, т.е. 27.12.2019.

Данные обстоятельства установлены в решении суда по делу №А60-11883/2021, не подлежат доказыванию (ч. 2 ст. 69 АПК РФ).

Кроме того, в рамках дела № А60-11838/2022 по взысканию с ответчика арендной платы за предыдущий период судом установлено, что право на применение льготной ставки для завершения строительства возникло у ответчиков на основании договора №Т-481/0618 с 27.12.2019 сроком на три года.

Постановлением Правительства Свердловской области от 20.02.2020 № 82-ПП утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов. Указанный Порядок применяется для определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории Свердловской области и предоставленные в аренду без торгов, с 1 января 2021 года.

Подлежащие применению ставки арендной платы на 2022 год, утверждены приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 26.12.2020 № 4365, на 2023 год - приказом Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29.12.2022 № 6356 «Об утверждении ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Свердловской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, расположенные на территории муниципального образования «город Екатеринбург» и предоставленные в аренду без торгов».

Установив обстоятельства, свидетельствующие о предоставлении в пользование ответчика земельного участка для целей строительства многосекционного жилого дома с нежилыми помещениями и гаражом, реализации ответчиком права на завершение строительства на спорном земельном участке на основании выданного 12.12.2017 разрешения на строительство, договора аренды земельного участка от 27.12.2019 № Т-481/0618, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о наличии оснований для частичного удовлетворения заявленного иска в связи с применением в спорный период льготной ставки арендной платы (за период с 01.01.2022 по 26.12.2022 в размере 0,53%).

В отношении подлежащей применению ставки арендной платы с 27.12.2022 по июнь 2023 года суд правомерно исходил из того, что договор аренды земельного участка от 27.12.2019 № Т-481/0618 заключен между МУГИСО и ответчиком для завершения строительства объекта незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером 66:41:0000000:518, согласно п. 1.2 договора на участке расположен объект незавершенного строительства с назначением: нежилое, степень готовности объекта 40%, площадь застройки 20 624,7 кв. м, кадастровый номер 66:41:0000000:85382.

Земельный участок с кадастровым номером 66:41:0000000:518 согласно сведениям ЕГРН относится к землям населенных пунктов, вид разрешенного использования – для строительства 9-этажного многосекционного жилого дома с нежилыми помещениями на первых этажах и подземным гаражом.

Из системного толкования норм статей 7, 85 (пункт 3) ЗК РФ, статей 606 (пункт 1), 614 (пункт 1), 615 (пункт 1) ГК РФ следует, что фактическое использование земельного участка должно соответствовать установленному виду его разрешенного использования. Установленный вид разрешенного использования подлежит отражению в сведениях ЕГРН. В случае, когда установленный вид разрешенного использования земельного участка не соответствует фактическому, плата за пользование земельным участком подлежит определению с учетом фактического использования участка.

Из материалов дела следует, что на сегодняшний день построено и введено в эксплуатацию 5 секций, при этом не построенным остается подземный паркинг; срок разрешения на строительство истек и не продлен, в связи с чем, построен быть не может.

При отсутствии введенного в эксплуатацию объекта, для строительства которого предоставлялся в аренду земельный участок, с учетом невозможности применения льготной ставки арендной платы, суд пришел к верному выводу о необходимости произведения расчета арендной платы с 27.12.2022, исходя из ставки 2% «иное использование» в соответствии с п. 169 приказа Министерства по управлению государственным имуществом Свердловской области от 29.12.2022 № 6356.

Вопреки доводам истца, оснований для применения в расчетах ставки арендной платы 2,5% и 5% на основании Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ суд первой инстанции правомерно не усмотрел, а изложенные в обоснование апелляционной жалобы доводы ответчика касательно необходимости применения при расчете арендной платы п. 15 ст. 3 Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ судом апелляционной инстанции отклоняются в силу следующего.

Согласно правовой позиции, изложенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2(2015) (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 26.06.2015), в соответствии с п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ, а также в силу действующих до 1 марта 2015 г. положений п. 3 ст. 65 ЗК РФ и п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается: 1) Правительством Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности; 2) органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена; 3) органом местного самоуправления в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности. В силу данного разграничения компетенции органов государственной власти и местного самоуправления Правительство Российской Федерации уполномочено устанавливать порядок определения размера арендной платы лишь в отношении земель, находящихся в федеральной собственности. Следовательно, утвержденные постановлением Правительства РФ N 582 Правила определения размера арендной платы подлежат применению только к земельным участкам, находящимся в собственности Российской Федерации. Действие Правил определения размера арендной платы не распространяется на отношения, связанные с использованием земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, а также земель, государственная собственность на которые не разграничена.

В соответствии с п. 15 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ (ред. от 19.12.2022) «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» ежегодная арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с настоящим пунктом для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды такого земельного участка, устанавливается в размере не менее пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Договор аренды земельного участка от 27.12.2019 № Т-481/0618 заключен сторонами в порядке, установленном подп. 10 п. 2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которому договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п. 5 данной статьи.

В связи с чем, суд обоснованно применил при расчете арендной платы нормативные акты о размере и порядке её исчисления, действующие на территории Свердловской области.

Из материалов дела также следует, что при определении доли земельного участка истцом учтена площадь земельного участка - 8409,9 кв.м, в то время как ответчик указывал на необходимость расчета исходя из площади 1472,57 кв.м, занимаемой объектом незавершенного строительства.

Установив, что ответчиком построено и введено в эксплуатацию 5 секций, включая нежилые помещения (первая, вторая, третья очереди строительства), суд первой инстанции пришел к выводу о том, что у ПЖСК «Парковый» сохраняется право использования части земельного участка необходимой для достройки подземного паркинга (четвертая очередь строительства) 4706,45 кв.м. (17,51% от общего объема строительства) в рамках договора аренды земельного участка №481/0618 от 27.12.2019 и обязанность по оплате аренды только за часть участка, необходимую для достройки данного объекта, а именно 17,51% от общей площади участка - 1472,48 кв.м.

Доводов о несогласии с указанными выводами суда первой инстанции в части определения площади использования участка апелляционная жалоба не содержит, у суда апелляционной инстанции основания для несогласия с указанными выводами отсутствуют.

Судом первой инстанции, с учетом положений п. 26 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», Определения Верховного Суда РФ от 11.04.2016 № 305-ЭС16-3443 по делу № А41-14691/2015, произведен расчет арендной платы за спорный период с 01.01.2022 по июнь 2023 года по формулам, приведенным истцом в расчетах арендной платы, но исходя из ставки арендной платы 0,53% за период с 01.01.2022 по 26.12.2022, и 2% за период с 27.12.2022 по 30.06.2023, исходя из кадастровой стоимости земельного участка в 2022 г. – 44 666 000 руб., в 2023 г. – 36 714 000 руб. и площади земельного участка, используемой ответчиком – 1472,57 кв. м., согласно которому обоснованной суммой взыскания является 89 427,53 руб., в связи с чем, иск в части взыскания основного долга правомерно был удовлетворен судом частично в указанной сумме.

Согласно ч. 1 ст. 330 ГК РФ, неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 6.2 договора в случае невнесения арендатором арендной платы в установленные сроки арендатор уплачивает арендодателю проценты в соответствии со ст. 395 ГК РФ.

На основании изложенного и с учетом произведенного расчета арендной платы, судом произведен перерасчет неустойки, размер которой за период с 01.01.2023 по 07.05.2024 составил 12 946,82 руб.

Кроме того, Администрацией заявлены требования о взыскании неустойки за период с 12.01.2021 по 31.12.2021 в сумме 39 744,63 руб., начисленной на предоставленную отсрочку уплаты арендной платы по договору аренды от 27.12.2019 № Т-481/0618 по соглашению от 29.09.2020, а также процентов на задолженность, взысканную по решению суда по делу № А60-11838/2022 за период с 01.01.2023 по 07.05.2023 в сумме 18 366,65 руб.

Проверив представленные расчеты процентов и признав их арифметически правильными, при отсутствии доказательств погашения задолженности, суд признал исковые требования в указанной части обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Апелляционная жалоба доводов о несогласии с выводами суда в арифметической части произведенных судом расчетов не содержит, у суда апелляционной инстанции при проверке расчетов также отсутствуют основания для иных выводов.

Изложенные в апелляционной жалобе доводы о несогласии с порядком расчета суда отклонены судом апелляционной инстанции с учетом содержания мотивировочной части настоящего постановления.

Доводы апеллянта о злоупотреблении правом отклоняются, так как для признания действий какого-либо лица злоупотреблением правом судом должно быть установлено, что умысел такого лица был направлен на заведомо недобросовестное осуществление прав, единственной его целью было причинение вреда другому лицу (отсутствие иных добросовестных целей). Между тем материалами дела наличие у ответчика умысла на заведомо недобросовестное осуществление прав, наличие единственной цели причинения вреда истцу (отсутствие иных добросовестных целей) не подтверждается. Строительство объекта проводилось на основании разрешения на строительство, которое было выдано 12.12.2017 и действовало до 01.11.2022. Наличие разногласий по условиям договора аренды обусловлено необоснованной позицией самой Администрации, что установлено вступившими в законную силу судебными актами.

При названных обстоятельствах решение суда является законным и обоснованным.

Суд апелляционной инстанции считает, что все имеющие существенное значение для рассматриваемого дела обстоятельства судом установлены правильно, представленные доказательства полно и всесторонне исследованы и им дана надлежащая оценка.

Основания для отмены или изменения решения суда первой инстанции по приведенным в апелляционной жалобе доводам отсутствуют.

Нарушений норм процессуального права, являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта в соответствии со ст. 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено. Решение арбитражного суда отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 20 марта 2025 года по делу № А60-51295/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

О.Н. Маркеева

Судьи

С.В. Коньшина

О.В. Лесковец