Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, <...>

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владивосток Дело

№ А51-10273/2023

12 мая 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 29 апреля 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 мая 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей Е.Н. Шалагановой, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации Уссурийского городского округа,

апелляционное производство № 05АП-638/2025

на решение от 27.12.2024 судьи М.В. Понкратенко

по делу № А51-10273/2023 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью международная промышленная компания «Канцзи» (ИНН <***>, ОГРН <***>)

к Администрации Уссурийского городского округа (ИНН <***>, ОГРН <***>)

о признании отказа в предоставлении земельного участка без проведения торгов незаконным, понуждении к заключению дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка № 9691/17 от 12.01.2017,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью международная промышленная компания «Канцзи» (посредством веб-конференции): представитель ФИО1 по доверенности от 10.09.2024 сроком действия до 31.12.2025, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер ГЮ 5132), паспорт;

в отсутствие представителя ответчика;

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью международная торгово-промышленная компания «Канцзи» (далее – ООО МТПК «Канцзи», общество) обратилось в Арбитражный суд Приморского края с уточненным при рассмотрении спора иском к Администрации Уссурийского городского округа (далее – Администрация) об обязании ответчика заключить с истцом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:34:016202:347, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Почтовый адрес ориентира: <...>, площадью 38544 +/- 194 кв.м. в аренду сроком на 3 года; взыскании с Администрации судебной неустойки в размере 15 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда с момента истечения 5 календарных дней со дня вступления решения суда по настоящему делу в законную силу и до момента полного исполнения.

Решением от 27.12.2024 суд обязал Администрацию заключить с обществом договор аренды земельного участка с кадастровым номером 25:34:016:202:347 в согласованной сторонами редакции, приведенной в резолютивной части судебного акта, а также возложил на ответчика обязанность по уплате в пользу истца судебной неустойки в размере 1 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда в течение месяца с дня вступления решения в законную силу по настоящему делу и до момента полного его исполнения.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, Администрация обжаловала его в апелляционном порядке.

Со ссылкой на Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2024 № 305-ЭС23-20117 заявитель жалобы полагал, что отмеченная судом первой инстанции необходимость предоставления истцу земельного участка в целях получения им разрешения на ввод объектов в эксплуатацию в соответствии с градостроительным законодательством сама по себе не является основанием для удовлетворения иска, так как отсутствие у застройщика правоустанавливающих документов на землю за истечением срока действия договора аренды не препятствует получению такого разрешения при правомерном возведении объекта в период действия разрешения на строительство.

Вместе с тем, апеллянт указал на недоказанность наличия в границах испрашиваемого земельного участка каких-либо принадлежащих истцу объектов, в том числе незавершенных строительством, что исключает возложение на Администрацию обязанности по заключению договора аренды земельного участка и свидетельствует об обоснованности соответствующего отказа.

Кроме того, настаивая на отсутствии у ООО МТПК «Канцзи» каких-либо прав на объекты, расположенные в границах земельного участка с кадастровым номером 25:34:016202:347, ответчик считал ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что Администрацией не реализовано право на обращение в суд с иском об изъятии таких объектов недвижимости путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды в порядке, предусмотренном подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), так как указанный механизм применим только к собственнику объектов.

Наряду с этим Администрация считала неисполнимой формулировку суда первой инстанции в части порядка взыскания судебной неустойки.

В представленном письменном отзыве, приобщенном к материалам дела в порядке статьи 262 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), истец возражал против доводов апелляционной жалобы, настаивая на законности оспариваемого судебного акта.

За время рассмотрения жалобы в материалы дела от ООО МПТК «Канцзи» поступило ходатайство о приобщении к материалам дела письма ООО МТПК «Канцзи» от 06.04.2015 о направлении документов во исполнение предписания инспекции РСН и КДС № 03-15/17, плана-графика устранения замечаний от 14.04.2025; от Администрации - ходатайство о приобщении копии заявления от 15.12.2016 № 293598 от ООО МТПК «Канцзи», копии выписки из ЕГРН на объекты незавершенного строительства от 11.07.2017 № 25/000/002/2017-1701.

Указанные дополнительные документы приобщены к материалам дела в порядке части 2 статьи 268 АПК РФ как представленные во исполнение определения Пятого арбитражного апелляционного суда и связанные с обстоятельствами настоящего спора.

В состоявшихся судебных заседаниях представители истца и ответчика поддерживали свои позиции. В итоговое судебном заседании от 29.04.2025 представитель ответчика не явился, что, с учетом его надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства, не препятствовало коллегии рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие в соответствии со статьей 156 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке, предусмотренном статьями 266, 268, 271 АПК РФ правильность применения судом норм материального и процессуального права, проанализировав доводы, содержащиеся в апелляционной жалобе и письменном отзыве, судебная коллегия считает, что решение суда первой инстанции не подлежит отмене или изменению по следующим основаниям.

Как установлено судом, 29.12.2008 ФИО2 (продавец) и ООО МТПК «Канцзи» заключили договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого продавец продал, а покупатель принял в собственность следующие объекты недвижимости:

- объект незавершенного строительства (производственный блок № 2) готовность 0,95%, назначение: не определено, условный номер 25-25-12/058/2005-219, адрес (местоположение) объекта: <...>;

- объект незавершенного строительства (административно-бытовой комплекс (АБК)) готовность 0,74%, назначение: не определено, условный номер 25-25-12/058/2005-220, адрес (местоположение) объекта: <...>;

- объект незавершенного строительства (производственный блок № 1) готовность 0,95%, назначение: не определено, условный номер 25-25-12/058/2005-218, адрес (местоположение) объекта: <...>;

- объект незавершенного строительства (гараж) готовность 0,62%, назначение: не определено, условный номер 25-25-12/058/2005-221, адрес (местоположение) объекта: <...>.

25.04.2012 между истцом и ответчиком был заключен договор аренды № 7685/12 земельного участка с кадастровым номером 25:34:016202:347 на срок с 25.04.2012 по 14.11.2013.

06.02.2014 между Администрацией Уссурийского городского округа Приморского края и ООО МТПК «Канцзи» заключен договор № 8448/14 аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа, площадью 306 966 кв.м, с кадастровым номером 25:34:016202:347, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение: <...>. Срок аренды участка установлен с 15.11.2013 по 27.01.2017 (раздел 2 договора).

12.01.2017 между сторонами на основании пункта 3 части 1 статьи 39.1, пункта 10 части 2 статьи 39.6, пункта 6 части 8 статьи 39.8, пункта 1 части 5 статьи 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации был заключен договор № 9681/17 аренды земельного участка, расположенного на территории Уссурийского городского округа, площадью 306 966 кв.м, с кадастровым номером 25:34:016202:347, категория земель – земли населенных пунктов, местоположение: <...>.

Срок аренды участка установлен с 12.01.2017 по 11.01.2020 (раздел 2 договора).

25.01.2023 Администрацией Уссурийского городского округа Приморского края на основании заявления ООО МТПК «Канцзи» издано постановление № 124 об утверждении схемы расположения земельного участка.

Указанным постановлением фактически произведен раздел земельного участка с кадастровым номером 25:34:016202:347, в результате которого образованы земельный участок с кадастровым номером 25:34:016202:347 площадью 38 544 кв.м и земельный участок с кадастровым номером 25:34:016202:2509 площадью 268 422 кв.м.

После истечения срока действия договора аренды № 9681/17 от 12.01.2017, 18.05.2023 истец обратился в Администрацию Уссурийского городского округа с заявлением о предоставлении земельного участка с кадастровым номером 25:34:016202:347 в аренду без проведения торгов на основании пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ для завершения строительства объектов незавершенного строительства.

06.06.2023 Администрацией Уссурийского городского округа Приморского края издано решение об отказе в представлении земельного участка, мотивированное реализацией права представления земельного участка без торгов при заключении ранее действовавшего договора аренды № 9691/17.

Полагая, что действиями Администрации нарушаются законные права общества на приобретение в аренду спорного земельного участка, МПТК «Канцзи» обратилось в арбитражный суд с требованиями о понуждении к заключению договора аренды.

При разрешении спора судом первой инстанции обоснованно учтены положения статей 420, 421, 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), по смыслу которых понудить к заключению договора решением суда можно только то лицо, для которого заключение договора является обязательным в силу закона либо обусловлено добровольно принятым на себя обязательством. Требование о понуждении заключить договор может быть удовлетворено в судебном порядке в случае, если имеется факт уклонения стороны, для которой заключение договора является обязательным, от исполнения такой обязанности.

Приняв во внимание, что обращение истца с требованием о заключении договора основано на положениях пункта 10 статьи 39.6 ЗК РФ о предоставлении земельного участка в аренду без торгов в связи с наличием на участке принадлежащих истцу объектов незавершенного строительства, против применения которых по мотиву уже состоявшегося предоставления возражала Администрация, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01.03.2015 регулируются главой V.1 ЗК РФ.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта:

1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1);

2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

В силу пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее - Вводный закон), в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01.03.2015 или такой земельный участок предоставлен до 01.03.2015 в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14 - 39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.

Федеральным законом от 23.06.2014 № 171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 171-ФЗ) в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в ЗК РФ, так и в Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.

В силу пункта 6 статьи 239.1 ГК РФ правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.

Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171-ФЗ, положения статьи 239.1 ГК РФ распространяются также на договор аренды, заключенный после 01.03.2015 без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке подпункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.

Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).

Согласно пункту 4 статьи 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.

В силу пункта 1 статьи 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.

Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).

Из содержания подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ следует, что при прекращении договора аренды публичный собственник земли не может распорядиться объектом незавершенного строительства, созданным в период действия договора аренды, без судебного решения.

Требование уполномоченного на распоряжение земельным участком публичной собственности о продаже объекта незавершенного строительства не подлежит удовлетворению, если собственник этого объекта докажет, что нарушение срока строительства объекта связано с действиями (бездействием) органов государственной власти, органов местного самоуправления или лиц, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения, к которым должен быть подключен (технологически присоединен) объект (пункты 1 - 3 статьи 239.1 ГК РФ).

Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 ГК РФ.

В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.

Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ.

Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном определении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.01.2022 № 19-КАД21-17-К5, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 05.07.2022 № 308-ЭС22-3699, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2024 № 305-ЭС23-16057). Эта позиция также закреплена в пункте 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2023), утвержденного Президиумом 26.04.2023.

Исследуя природу находящихся на земельном участке объектов недвижимости и обстоятельства невозможности завершения строительства и ввода объектов в эксплуатацию вплоть до настоящего времени, суд установил следующее.

Согласно выписке из ЕГРН на спорном земельном участке расположены объекты недвижимости с кадастровыми номерами 25:34:016202:1493 (нежилое здание площадью 43,5 кв.м), 25:34:016202:1499 (мебельный цех, площадью 15 551,6 кв.м), 25:34:016202:1500 (нежилое здание площадью 2422,4 кв.м), 25:34:016202:1501 (цех по производству обуви, площадью 1752,1 кв.м), 25:34:016202:2343 (высоковольтная кабельновоздушная ЛЭП - 10 кВ), 25:34:016202:2354 (высоковольтная кабельно-воздушная ЛЭП10кВ).

28.06.2013 истцу было выдано разрешение на строительство объектов капитального строительства № RU 25311000-164/13: здание гостиничного типа, 3 - этажный, общая площадь - 2422,38 кв.м, строительный объем - 12 652,67 куб, м; мебельный цех, 1- этажный, общая площадь - 112 551,6 кв.м, строительный объем - 116161,6 куб. м.; цех по производству обуви, 2 – этажный, общая площадь - 1752,12 кв.м, строительный объем - 14481,0 куб.м., сроком до 28.01.2017.

Как следует из пояснения истца, на основании проектной документации, подготовленной ООО «Научно-проектный центр по сейсмостойкому строительству» была произведена реконструкция объектов незавершенного строительства, в результате которой административно-бытовой комплекс, фактически достроен в соответствии с проектом и является зданием гостиничного типа для пребывания работающих по вахтовому методу, общей площадью 2422,4 кв.м (кадастровый номер 25:34:016202:1500); гараж фактически достроен и является цехом по производству обуви общей площадью 1752,12 кв.м (кадастровый номер 25:34:016202:1501); производственный блок №2 фактически достроен и является мебельных цехом общей площадью 15551,61 кв.м (кадастровый номер 25:34:016202:1499).

15.10.2013 вышеуказанные объекты недвижимости поставлены на кадастровый учёт.

Из акта осмотра зданий на земельном участке с кадастровым номером 25:34:016202:347 от 28.06.2024 следует, что на участке фактически расположено три объекта завершенного строительства с кадастровыми номерами 25:34:016202:1501, 25:34:016202:1499; 25:34:016202:1500 и остатки модульной котельной (фундамент и труба) с кадастровым номером 25:34:016202:1493.

Несмотря на завершение строительства спорных объектов, истец с заявлением о получении разрешения на ввод объектов в эксплуатацию не обращался.

Актом проверки Инспекции РСН и КДС Приморского края от 24.02.2015 установлено, что строительство здания мебельного цеха, здания цеха по производству обуви, здания гостиничного типа полностью завершено. Вместе с тем, указанным актом выявлены нарушения требований действующего законодательства, допущенные при строительстве. Обществу выдано предписание на устранение замечаний.

В целях устранения выявленных нарушений и приведения объектов недвижимости в правовое поле истцом осуществлялись меры по продлению действия разрешения на строительство. Так, разрешение № RU 25311000-164/13 от 28.06.2013 продлевалось по решению ответчика от 30.12.2016 до 15.10.2018, по решению от 24.08.2018 до 15.10.2019, по решению от 04.10.2019 до 29.06.2020, по решению от 20.05.2020 до 20.06.2021.

Как пояснил истец, невозможность завершения строительства и ввода объектов в эксплуатацию в период с 2017 г. по 2019 г. была вызвана негативным финансовым состоянием истца и его платежеспособности, которая была восстановлена только в 2019 г., что являлось предметом рассмотрения по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО МПТК «Канцзи» № А51-22148/2018, производство по которому было прекращено 30.12.2019.

Также истцом указано на то, что невозможность завершения строительства в период с 2020 г. по настоящее время была связана с неопределенностью, вызванной пандемией коронавирусной инфекции. Так, 18.03.2020 постановлением губернатора Приморского края № 21-пг «О мерах по предотвращению распространения на территории Приморского края новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)» на территории Приморского края введен режим повышенной готовности. При этом, Российской Федерацией установлены соответствующие ограничения и запреты, в том числе и на привлечение иностранной рабочей силы из Китайской народной республики. Аналогичные ограничения и запреты на пересечение государственной границы введены со стороны Китайской народной республики.

15.05.2023 постановлением губернатора Приморского края № 23-пг на территории Приморского края режим повышенной готовности, введенный постановлением Губернатора Приморского края от 18 марта 2020 года № 21-пг «О мерах по предотвращению распространения на территории Приморского края новой коронавирусной инфекции (COVID-2019)» был отменен, в связи с чем, истец 24.05.2023 обратился к ответчику с заявлением о продлении срока действия разрешения на строительство, в удовлетворении которого было отказано.

В настоящее время истцом подготовлен план-график от 14.04.2025 производства кадастровых работ в течение 6 месяцев, а также работ по проведению экспертизы объектов на соответствие строительных норм и правил пожарной безопасности в течение 3 месяцев.

Принимая во внимание вышеизложенные обстоятельства, следует признать, что спорные объекты недвижимого имущества на момент рассмотрения иска не введены в эксплуатацию в установленном законом порядке, что обусловливает отсутствие у них статуса объектов, завершенных строительством.

Вопреки позиции апеллянта, фактическое завершение строительных работ само по себе не означает утрату объектом статуса объекта незавершенного строительства, поскольку юридическим основанием признания здания завершенным строительством является разрешение на его ввод в эксплуатацию (статья 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации), которое является необходимым условием государственного кадастрового учета и государственной регистрации права на объект как созданный объект недвижимости (часть 3 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Правоустанавливающие документы на земельный участок являются необходимыми для принятия решения о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (пункт 1 части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

Основанные на изложенной в Определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 23.01.2024 № 305-ЭС23-20117 правовой позиции доводы Администрации о возможности получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и после истечения срока действия договора аренды судебной коллегией отклоняются.

В указанном судебном акте вышестоящим судом констатировано, что само по себе истечение срока действия договора аренды земельного участка на момент обращения заявителя в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод объекта в эксплуатацию не свидетельствует о проведении работ с нарушением разрешения на строительство, о самовольном строительстве объекта на данном земельном участке и не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости, правомерно возведенного на земельном участке, предоставленном в аренду для его строительства, на основании надлежащих разрешительных документов.

Между тем, вопрос законности действий уполномоченного органа по выдаче или отказу в выдаче разрешения на ввод объектов эксплуатацию не является предметом настоящего спора, в рамках которого рассматривается правомерность отказа публичного собственника в заключении нового договора аренды.

Применительно к рассматриваемому делу суду не представлено сведений о том, что публичный собственник спорного земельного участка воспользовался правом на обращение в суд с иском об изъятии объектов незавершенного строительства путем продажи с публичных торгов в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды указанного земельного участка, на котором расположены эти объекты, как предусмотрено подпунктом 2 пункта 5 статьи 39.6 ЗК РФ, в связи с чем суд первой инстанции правомерно указал на наличие у общества права на предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка для завершения строительства этих объектов.

В условиях юридической неопределенности судьбы объектов незавершенного строительства и земельного участка, на котором они расположен, с момента истечения в январе 2020 года срока действия заключенного в отношении него договора аренды возникают риски нарушения имущественных прав застройщика, что не согласуется с требованиями поддержания доверия к закону и стабильности гражданских правоотношений.

С учетом установленных по делу обстоятельств, отказ Администрации в предоставлении в аренду земельного участка для завершения строительства препятствует обществу завершить строительство и ввести фактически достроенные объекты в эксплуатацию, нарушает право собственности, баланс публичных и частных интересов.

В этой связи, поддерживая суждение суда первой инстанции о подтвержденности техническими планами объектов недвижимости с кадастровыми номерами 25:34:016202:1500, 25:34:016202:1501, 25:34:016202:1499, а также заключением кадастрового инженера «Кадастровое обследование земельного участка с кадастровым номером 25:34:016202:347» от 21.06.2022 факта принадлежности указанных объектов недвижимости ООО МТПК «Канцзи», коллегия находит исковые требования об обязании Администрации заключить договор аренды земельного участка обоснованными и подлежащими удовлетворению.

При этом, поскольку в ходе рассмотрения спора сторонами по делу были представлены не имеющие существенные различия проекты договоров аренды спорного земельного участка, а истец выразил согласие с представленным Администрацией проектом договора, являющимся типовым для данных видов договоров, принятие судом первой инстанции редакции, предложенной ответчиком, соответствует разъяснениям пункта 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее – Постановление Пленума № 49).

Возражений относительно редакции договора, его условий, формы соглашения на стадии апелляционного обжалования от участников спора не поступило; в частности, аргументы ответчика содержательно обусловлены его несогласием с наличием и доказанностью обстоятельств, послуживших основанием для возложения на Администрацию обязанности заключить договор с истом, по существу, не затрагивая вопрос формулировки существенных условий договора аренды и его содержания в целом.

Доводы апеллянта о недоказанности того, что общество не является собственником спорных объектов, расположенных на земельном участке с кадастровым номером 25:34:016202:347, не принимаются судом апелляционной инстанции, учитывая, в том числе, факт его последовательного предоставления обществу с 2012 года для завершения строительства и отсутствие сведений об иных арендаторах.

Относительно несогласия заявителя жалобы с формулировкой суда первой инстанции в части присуждения судебной неустойки суд апелляционной инстанции отмечает, что в соответствии с пунктом 42 Постановления Пленума № 49 при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.

Таким образом договор аренды земельного участка считается заключенным со дня принятия постановления арбитражного суда апелляционной инстанции (часть 1 статьи 180 АПК РФ), в связи с чем суд апелляционной инстанции находит оправданным довод апеллянта о неисполнимости формулировки в части взыскания судебной неустойки в сумме 1 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда в течение месяца со дня вступления законную силу и до момента его исполнения.

Вместе с тем, учитывая, что разрешение судом спора о понуждении к заключению договора и вынесение соответствующего судебного акта сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и объективно не требует от них дополнительного исполнения, неисполнимость решения суда первой инстанции в данной части не влечет нарушения прав и законных интересов участников спора, что исключает наличие оснований для его отмены или изменения.

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения и не опровергают выводы суда первой инстанции, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, исследованным судом первой инстанции, дана надлежащая правовая оценка по правилам, установленным статьей 71 АПК РФ, выводы суда первой инстанции соответствуют материалам дела и действующему законодательству.

Нарушений норм материального и процессуального права, в том числе являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Вопрос о распределении расходов по государственной пошлине судом не рассматривался, поскольку заявитель жалобы освобожден от уплаты государственной пошлины в силу положений статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 27.12.2024 по делу №А51-10273/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

Е.Н. Шалаганова

С.Б. Култышев