АРБИТРАЖНЫЙ СУД
ДАЛЬНЕВОСТОЧНОГО ОКРУГА
ФИО1 ул., д. 45, <...>, официальный сайт: www.fasdvo.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Хабаровск
20 июня 2025 года № Ф03-1632/2025
Резолютивная часть постановления объявлена 10 июня 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 20 июня 2025 года.
Арбитражный суд Дальневосточного округа в составе:
председательствующего судьи Г.Х. Пономаревой,
судей М.Ю. Бурловой-Ульяновой, В.А. Гребенщиковой,
при участии:
от акционерного общества «Донгис»: ФИО2, представитель по доверенности от 21.03.2025 № 24 (онлайн);
от департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «ФИО3 городской округ»: не явились,
рассмотрев в проведенном с использованием системы веб-конференции судебном заседании кассационную жалобу департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «ФИО3 городской округ»
на решение от 14.01.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2025
по делу №А59-3766/2024 Арбитражного суда Сахалинской области
по иску департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «ФИО3 городской округ» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 694620, Сахалинская обл., м.о. ФИО3, <...>)
к акционерному обществу «Донгис» (ОГРН <***>, ИНН <***>, адрес: 344038, <...> зд. 14А, оф. 37А)
о взыскании задолженности и неустойки по договору аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
Департамент по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «ФИО3 городской округ» (далее – Департамент, истец) обратился в Арбитражный суд Сахалинской области к акционерному обществу «Донгис» (далее – АО «Донгис», ответчик) с иском о взыскании 1 577 319 рублей 77 копеек задолженности за период с 01.01.2024 по 31.05.2024 по договору аренды земельного участка, заключенному по результатам аукциона от 18.07.2022 №73, а также 56 410 рублей 08 копеек пеней, рассчитанных за период с 21.02.2024 по 30.05.2024 (с учетом принятых в порядке статьи 49 АПК РФ уточнений).
Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 14.01.2025, оставленным без изменения постановлением Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2025 года в удовлетворении исковых требований отказано.
В кассационной жалобе Департамент просит отменить состоявшиеся судебные акты как необоснованное. Заявитель настаивает на том, что пункт 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» не применим к правоотношениям сторон. На момент подачи иска работы по завершению 2-ого этапа строительства не были окончены. Государственная регистрация права собственности на объект незавершенного строительства на спорном земельном участке не устанавливает право владения, пользования и распоряжения объектом за застройщиком – АО «Донгис». Договор аренды действовал до фактического завершения АО «Донгис» работ по строительству многоквартирного жилого дома по исполнению муниципальных контрактов и выдачи разрешения на эксплуатацию завершающей очереди строительства.
АО «Донгис» представило отзыв на кассационную жалобу, в котором по доводам жалобы возражает, обжалуемые судебные акты считает законным и обоснованным.
Департамент, извещенный надлежащим образом, явку представителей не обеспечил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения кассационной жалобы в его отсутствие.
В судебном заседании представитель АО «Донгис» возражал против доводов кассационной жалобы, просил судебные акты оставить без изменения.
Изучив материалы дела, заслушав представителей сторон, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, судебная коллегия суда кассационной инстанции не находит оснований для отмены судебных актов по следующим основаниям.
На основании пункта 1 статьи 607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).
Судами установлено, что между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.07.2022 по результатам аукциона №73 (далее - договор), в соответствии с которым арендодатель передал, а арендатор принял в пользование на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером: 65:08:0000039:955, местоположение: Сахалинская обл., ФИО3 р-н, с. Правда; площадь: 2972 кв. м; разрешенное использование: среднеэтажная жилая застройка, сроком с 18.07.2022 по 17.07.2027 на период 5 лет.
В силу пункта 3.1 договора, размер арендной платы определяется в соответствии с протоколом от 07.07.2022 о рассмотрении заявок на участие в открытом аукционе по извещению № 21000016850000000029, лот №1, составляет 4 008 920 рублей в год.
Арендная плата вносится арендатором в течение срока действия настоящего договора ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца, за который производится оплата.
В соответствии с пунктом 5.2 договора, в случае нарушения размера и срока внесения арендной платы по договору, арендатор выплачивает арендодателю пени из расчета одной трехсотой действующей в это время ставки рефинансирования Банка России за каждый календарный день просрочки.
В качестве приложения к договору стороны 18.07.2022 подписали акт приема-передачи земельного участка.
Поскольку в период с 01.01.2024 по 31.05.2024 АО «Донгис» не вносило арендные платежи, истец направил ответчику претензию от 19.04.2024 №964 с требованием о погашении задолженности, в том числе пеней, которая получена ответчиком 03.05.2024, что подтверждается почтовым уведомлением к РПО №80080195852352.
Претензия оставлена без удовлетворения. Данное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемым иском.
Суд первой инстанции, разрешая спор, руководствуясь положениями части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, 413 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в п. 26 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», пришел к выводу, что с момента регистрации права собственности ответчика на помещения в многоквартирном доме 29.12.2023, соответствующий земельный участок поступил в собственность собственника помещений в многоквартирном доме; в связи с чем, договор аренды такого земельного участка прекращен на основании статьи 413 ГК РФ.
Суд, принимая во внимание, что арендатором оплачено использование аренды земельного участка за период до 29.12.2023, пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.
Суд апелляционной инстанции поддержал выводы суда первой инстанции.
Изучив материалы дела, проверив законность обжалуемых актов исходя из доводов кассационной жалобы, Арбитражный суд Дальневосточного округа пришел к следующему выводу.
В соответствии со статьями 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом или Договором.
Согласно пункту 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Положениями статьи 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора по своевременному внесению платы за пользование имуществом (арендной платы).
Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено данным Кодексом, другими законами или Договором (пункт 1 статьи 450 ГК РФ).
Частью 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» предусмотрено, что в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.
В силу частей 5 и 6 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ» О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» со дня проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, такой земельный участок переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Выдача разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и иных объектов недвижимого имущества, входящих в состав многоквартирного дома, построенного или реконструированного после дня введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, осуществляется только в случае, если сведения о местоположении границ земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, а также иные объекты недвижимого имущества, входящие в состав этого многоквартирного дома, внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
Согласно пункту 4 части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.
В соответствии с разъяснениями, изложенными в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
Таким образом, земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, в силу закона на праве собственности принадлежит собственникам помещений многоквартирного дома с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме, введенном в эксплуатацию в установленном законом порядке.
Частью 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка.
Судами установлено, что жилой дом, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 65:08:0000039:955 в с. Правда, адрес местоположения объекта строительства: Сахалинская область, ФИО3 городской округ, <...>, вид: здание, назначение объекта: жилое, введен в эксплуатацию на основании разрешения на ввод в эксплуатацию от 25.12.2023 №65-08-10-2023, выданного отделом архитектуры и землепользования департамента по управлению муниципальным имуществом и землепользованию администрации муниципального образования «ФИО3 городской округ» (структурным подразделением истца).
Согласно выписке от 12.07.2024 из Единого государственного реестра недвижимости о правах отдельного лица на имевшиеся (имеющиеся) у него объекты недвижимости (далее - ЕГРН), 29.12.2023 зарегистрировано право собственности ответчика на жилое помещение с кадастровым номером 65:08:0000039:1012 площадью 54,4 кв. м, местоположение: Сахалинская обл., ФИО3 р-н, с. Правда. Также право собственности было зарегистрировано на ряд иных жилых помещений в многоквартирном доме, общим числом 42 единицы. В качестве основания для регистрации права собственности в выписке из ЕГРН указано: разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 25.12.2023 №65-08-10-2023 и договор аренды земельного участка от 18.07.2022 №73.
Проанализировав по правилам статьи 71 АПК РФ все представленные в материалы дела доказательства в их совокупности и взаимной связи, установив, что жилой дом введен в эксплуатацию уполномоченным органом, и 29.12.2023 зарегистрировано право собственности на жилое помещение, суды признали договор аренды земельного участка прекращенным.
Истец не представил доказательства в обоснование своей позиции.
При таких обстоятельствах суды сделали правильный вывод о том, что у администрации отсутствовали правовые основания для взыскания с общества денежных средств в виде арендной платы за спорный период (с 01.01.2024 по 31.05.2024) и неустойки, обоснованно отказали в удовлетворении иска.
Доводы, приведенные в кассационной жалобе, отклоняются, поскольку противоречат приведенным нормам законодательства.
Выводы судебных инстанций соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в деле доказательствам. В связи с этим кассационная инстанция не находит оснований для иной оценки доказательств (обстоятельств, выводов судов) и отмены обжалуемых судебных актов.
По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд округа считает, что решение и постановление приняты с соблюдением норм материального и процессуального права, в связи с чем на основании пункта 1 части 1 статьи 287 АПК РФ подлежат оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Дальневосточного округа
ПОСТАНОВИЛ:
решение от 14.01.2025, постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2025 по делу № А59-3766/2024 Арбитражного суда Сахалинской области оставить без изменения, кассационную жалобу – без удовлетворения.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Председательствующий судья Г.Х. Пономарева
Судьи М.Ю. Бурлова-Ульянова
В.А. Гребенщикова