ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

«24» ноября 2023 года Дело № А14-5958/2023 г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена «17» ноября 2023 года Постановление в полном объеме изготовлено «24» ноября 2023 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей Кораблевой Г.Н.,

ФИО1,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Шиловой А.В.,

при участии:

от акционерного общества «Торговый дом «Перекресток»: ФИО2, представителя по доверенности № 77АД2664470 от 09.03.2023,

от индивидуального предпринимателя ФИО3: ФИО3, представлен паспорт гражданина РФ,

от индивидуального предпринимателя ФИО4: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от индивидуального предпринимателя ФИО5: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от индивидуального предпринимателя ФИО6: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от индивидуального предпринимателя ФИО7: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Левобережье»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Торговый дом «Перекресток» на решение Арбитражного суда Воронежской области от 11.09.2023 по делу № А145958/2023 (судья Тисленко Д.И.)

по иску акционерного общества «Торговый дом «Перекресток» (ОГРН <***>, ИНН <***>) к индивидуальному предпринимателю ФИО4 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО5 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО6 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО7 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), индивидуальному предпринимателю ФИО3 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>), обществу с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Левобережье» (ОГРН <***>, ИНН <***>) о взыскании 18 855 968 руб. 73 коп. стоимости неотделимых улучшений и процентов за пользование чужими денежными средствами,

УСТАНОВИЛ:

Акционерное общество «Торговый дом «Перекресток» обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю ФИО4, индивидуальному предпринимателю ФИО5, индивидуальному предпринимателю ФИО6, индивидуальному предпринимателю ФИО7, индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании 18 194 246 руб. 48 коп. стоимости неотделимых улучшений, 661 722 руб. 25 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.10.2022 по 05.04.2023, продолжении с 06.04.2023 начисления процентов до даты фактической оплаты основного долга (с учетом принятых судом уточнений от 11.05.2023).

Определением от 13.07.2023 к участию в деле в качестве соответчика привлечено общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Левобережье».

Определением от 13.07.2023 удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, приняты к рассмотрению требования истца о взыскании с ответчиков солидарно 18 855 968 руб. 73 коп. (18 194 246 руб. 48 коп. стоимости неотделимых улучшений и 661 772 руб. 25 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.10.2022 по 05.04.2023 с продолжением начисления процентов с 06.04.2023 по день фактической уплаты задолженности).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 11.09.2023 в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, полагая его незаконным и необоснованным, акционерное общество «Торговый дом «Перекресток» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, иск удовлетворить.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции 17.11.2023 представители ИП ФИО4, ИП ФИО5, ИП ФИО6, ИП ФИО7, ООО «ТД «Левобережье» не явились.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения указанных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в его отсутствие.

Представитель АО «ТД «Перекресток» поддерживает доводы апелляционной жалобы, считает обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просит отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт.

ФИО3 с доводами апелляционной жалобы не согласен, считает обжалуемое решение законным и обоснованным по основаниям, указанным в отзыве на апелляционную жалобу, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Судебная коллегия, проанализировав представленные материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы и возражений на нее, заслушав пояснения участников процесса, не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения суда.

Из обстоятельств дела, установленных судом, следует, что по договору аренды от 23 октября 2015 г. общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Левобережье» предоставило акционерному обществу «Пятью пять» в аренду часть нежилого помещения II с кадастровым номером 36:34:0106028:1480, общей арендуемой площадью 1 215,1 кв.м., расположенного на первом этаже дома 148 по Ленинскому проспекту в городе Воронеже,

В последующем по договору перенайма № 148 от 11 июня 2020 г. права и обязанности арендатора по договору аренды были переданы истцу – акционерному обществу «Торговый дом «Перекресток».

Истец за счет собственных средств и с согласия арендодателя, данного в договоре, произвел неотделимые улучшения сданного внаем помещения, что подтверждается копиями договора № 52/20СМ-РСР-ЦО от 11.06.2020 на выполнение ремонтно-строительных работ, актов о приемке выполненных работ по форме КС-2, справок о стоимости выполненных работ по форме КС-3, счетов- фактур, платежных поручений № 48313 от 23.09.2020 и № 90107 от 17.11.2020.

В связи с производством погрузочно-разгрузочных работ в супермаркете «Перекресток» через дебаркадер со стороны двора жилого дома № 148 по Ленинскому проспекту г. Воронежа, где расположены входы (подъезды) в квартиры, акционерное общество «Торговый дом «Перекресток» неоднократно привлекалось к административной ответственности, предусмотренной статьей

6.4 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях за нарушение санитарно-эпидемиологических требований к эксплуатации жилых помещений и общественных помещений, зданий, сооружений, назначалось наказание в виде административного приостановления разгрузочно-погрузочной деятельности, что подтверждается постановлением Железнодорожного районного суда г. Воронежа от 13.05.2021 по делу № 5-644/2021, решениями того же суда от 02.08.2021 по делу № 5-963/2021; от 20.09.2021 по делу № 51087/2021; от 17.12.2021 по делу № 5-1423/2021; от 25.03.2022 по делу № 5267/2021.

Дополнительным соглашением от 08 апреля 2022 г. к договору аренды стороны оформили замену арендодателя с общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Левобережье» на ФИО4, ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО3

Уведомлением от 12 сентября 2022 г. арендатор сообщил арендодателям о намерении расторгнуть договор в соответствии с пунктом 5.5.4 договора.

По акту приема-передачи от 28 сентября 2022 г. сданное в аренду имущество было возвращено арендодателям в состоянии, соответствующем требованиям договора.

Считая, что арендные отношения прекратились до истечения срока аренды отказом от исполнения договора по вине арендодателя, общество, соблюдая досудебный порядок урегулирования спора, заявило в арбитражном суде требование о взыскании стоимости неотделимых улучшений на общую сумму 18 194 246 руб. 48 коп. и процентов за неисполнение денежного обязательства.

В обоснование размера заявленных требований представлено заключение специалистов общества с ограниченной ответственностью «Экспертная компания «Ведущий инженер», составленное по заказу истца с 27 сентября по 8 ноября 2022 г.

Ответчики, не оспаривая неотделимые улучшения, их стоимость и производство с согласия арендодателя, указали на отсутствие условий, с которыми договор аренды связывает возникновение права арендатора требовать возмещения их стоимости.

Арбитражный суд согласился с возражениями на иск и отклонил заявленные требования, сделав вывод о том, что условия для отказа от договора с компенсацией стоимости неотделимых улучшений не наступили.

Судебная коллегия вслед за арбитражным судом области не усматривает оснований для удовлетворения иска, руководствуясь следующим.

Согласно пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Пунктом 5.7 договора стороны предусмотрели право арендатора в любой момент отказаться от исполнения договора в одностороннем порядке, указав при этом, что при прекращении договора на основании данного пункта стоимость неотделимых улучшений арендатору не компенсируется.

Обязанность арендодателя возместить стоимость произведенных арендатором неотделимых улучшений установлена пунктом 5.6 договора лишь на случай отказа арендатора от исполнения договора по любому из оснований, указанных в пункте 5.5, при условии, что соответствующие обстоятельства, продолжающиеся в течение не менее тридцати дней подряд, возникли по вине арендодателя и привели к невозможности использования помещения, повлекшему прекращение фактического пользования арендованным имуществом по назначению, указанному в договоре, либо ограничение свободного доступа арендатора в помещение.

В качестве основания для отказа арендатора от исполнения договора в пункте 5.5 указано нарушение арендодателем одного или нескольких обязательств, предусмотренных в частности пунктом 3.2.3 договора, не исправленное им в течение двадцати рабочих дней.

Пунктом 3.2.3 договора арендодатель обязался обеспечить возможность эксплуатации зоны загрузки (дебаркадер) и подъездные пути в режиме работы магазина, открытого арендатором в арендованном помещении, для автомобилей грузоподъемностью не более пяти тонн, с соблюдением арендатором требований действующего законодательства по режиму времени проведения погрузочно-разгрузочных работ.

Как следует из приложения № 3 к договору, в качестве зоны загрузки стороны указали дебаркадер, оборудованный во дворе многоквартирного дома.

Разногласия, возникшие между сторонами, касаются наступления обстоятельств и наличия условий, с которыми пункт 5.6 договора связывают право арендатора требовать возмещения стоимости неотделимых улучшений после прекращения арендных отношений.

Предметом спорного обязательства стало предоставление в аренду истцу помещения, расположенного на первом этаже многоквартирного дома, для организации в нем торговли продовольственными, непродовольственными и иными товарами, что в силу части 3 статьи 39 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» соблюдение санитарных правил, которыми предусмотрены обязательные санитарно-эпидемиологические требования к условиям проживания в жилых зданиях и помещениях.

В соответствии с пунктом 2.2 СП 2.3.6.1066-01, действовавших на момент заключения договора аренды, организации торговли могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенных, встроенных, встроенно- пристроенных к жилым домам и зданиям иного назначения помещениях, а также размещаться на территории промышленных и иных объектов для обслуживания работников этих организаций. Размещение организаций торговли в жилых домах и зданиях иного назначения осуществляется в соответствии со СНиПами «Общественные здания», «Жилые здания».

Согласно пункту 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 загрузка материалов, продукции для помещений общественного назначения со стороны двора жилого дома, где расположены окна и входы в квартиры, не допускается. Загрузку следует

выполнять: с торцов жилых зданий, не имеющих окон; из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров; со стороны магистралей.

В решении Верховного Суда Российской Федерации от 20.08.2012 № АКПИ12-1053 разъяснено, что абзац второй пункта 3.7 СанПиН 2.1.2.2645-10 не регулирует погрузочно-разгрузочную деятельность, а определяет правила выполнения работ (загрузка материалов, продукции для помещений общественного назначения), оказывающих шумовое и иное воздействие (загрязнение атмосферного воздуха и др.) на человека и окружающую среду и тем самым непосредственно влияющих на условия проживания в жилых зданиях, в которых расположены эти помещения. Такие требования к эксплуатации помещений общественного назначения, расположенных в жилых зданиях, направлены на обеспечение безопасных для человека условий быта и отдыха, утверждены и введены в действие в рамках компетенции Роспотребнадзора, основанной на положениях статей 1 (абзац десятый), 24, 38 Федерального закона «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения».

Запрет загрузки со стороны двора, где расположены входы в жилые помещения, по смыслу пунктов 138, 139 СанПиН 2.1.3684-21, утв. постановлением Главного государственного санитарного врача РФ от 28.01.2021 № 3, сохранен также действующим нормативным регулированием условий проживания в жилых зданиях.

Пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств (абзацы третий - пятый пункта 43 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 г. № 49).

Ввиду изложенного, учитывая, что предметом обязательства из договора являются лишь правомерные действия, положения пункта 3.2.3 в сопоставлении с приложением № 3 к договору аренды не могут быть истолкованы таким

образом, чтобы возложить на арендодателя обязанность обеспечить загрузку через дебаркадер, расположенный во дворе многоквартирного дома. Иное противоречило бы существу законодательного регулирования спорного обязательства, санитарно-эпидемиологические требованиям, предъявляемым к торговой деятельности, ведущейся в арендованном помещении.

Положениями пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, условиями договора на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, что в рассматриваемых обстоятельствах предполагает создание условий для использования переданного в аренду помещения по назначению и в целях, согласованных сторонами договора аренды определенному в договоре.

Согласно пункту 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

На основании пункта 2 статьи 620 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендатора договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, в том числе, в случаях, когда переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора.

Как следует из приложения № 3 к договору аренды о наличии дебаркадера во дворе жилого дома, который по действующим на момент возниковения арендного обязательства нормам не мог использоваться для загрузки продукции, используемой в торговой деятельности, арендатору было известно в 2015 году, что не стало препятствием как для заключения, так и последующего исполнения договора аренды.

Поведение арендатора, предшествовавшее отказу от договора, опровергает доводы истца о невозможности использования помещения по назначению.

В соответствии с пунктом 138 СанПиН 2.1.3684-21 погрузку и разгрузку материалов, продукции, товаров для торговых объектов, встроенных, встроено-пристроенных в многоквартирный дом, пристроенных к многоквартирному дому допустимо выполнять с торцов жилых зданий; из подземных тоннелей или закрытых дебаркадеров, а также со стороны автомобильных дорог.

Истцом не оспаривается, что помимо неоднократных случаев осуществления погрузочно-разгрузочных работ со стороны двора жилого дома, за которые он был привлечен к административной ответственности, арендатор осуществлял указанную деятельность также со стороны фасада магазина, расположенного со стороны автомобильной дороги по Ленинскому проспекту в г.Воронеже.

Для возмещения потерь, связанных с невозможностью использовать существующий дебаркадер в качестве зоны разгрузки, арендатор воспользовался

правом на одностороннее уменьшение арендных платежей на 50% в порядке подпункта 2 пункта 2.9 договора аренды, продолжив пользоваться помещением по его целевому назначению. Указанное обстоятельство установлено арбитражным судом по ранее рассмотренному делу № А14-5267/2022.

В настоящее время помещение магазина используется для тех же целей новым арендатором – обществом с ограниченной ответственностью «Агроторг», единственным участником которого выступает общество с ограниченной ответственностью «КОРПОРАТИВНЫЙ ЦЕНТР ИКС 5», являющееся управляющей организацией и единственным участником истца.

Исследовав представленные сторонами доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд области пришел к обоснованному выводу об том, что арендатору не удалось подтвердить факт нарушения арендодателем обязанности передать арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, равно как и невозможности использовать объект аренды по назначению.

Таким образом, основания возлагать на арендодателей обязанность возместить арендатору стоимость произведенных неотделимых улучшений, установленную пунктом 5.6 договора, у суда не имеется. В рассматриваемых обстоятельствах последствия отказа от договора арендатора регулируются положениями пункта 5.7 договора, в силу которых стоимость понесенных арендатором затрат на улучшение арендованного имущества относится на счет последнего и компенсации не подлежит.

Учитывая изложенное, арбитражный суд области по праву отказал в удовлетворении иска.

Доводов, подкрепленных соответствующими доказательствами и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, оснований для отмены либо изменения судебного акта не имеется.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы – установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно положениям статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебные расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на ее заявителя, возврату либо возмещению не подлежат.

Руководствуясь ст. ст. 110, 266 – 268, пунктом 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Воронежской области от 11.09.2023 по делу № А14-5958/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу акционерного общества «Торговый дом «Перекресток» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья А.И. Поротиков

Судьи

Г.Н. Кораблева

ФИО1