АРБИТРАЖНЫЙ СУД НОВОСИБИРСКОЙ ОБЛАСТИ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
РЕШЕНИЕ
г. Новосибирск Дело №А45-30415/2025
Резолютивная часть решения объявлена 13 ноября 2025 года
Решение изготовлено в полном объеме 14 ноября 2025 года
Арбитражный суд Новосибирской области в составе судьи Остроумова Б.Б., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Шевчуком С.Ю., рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску мэрии города Новосибирска, г. Новосибирск (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
к закрытому акционерному обществу «Управляющая компания «СПАС-Дом», г. Новосибирск (ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
при участии в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: муниципального казенного учреждения города Новосибирска «Центр муниципального имущества» (ОГРН: <***>, 630091, <...>), г. Новосибирск; Департамента земельных и имущественных отношений мэрии города Новосибирска (ОГРН: <***>, 630000, <...>), г. Новосибирск
об обязании восстановить планировку помещений, о взыскании штрафа,
при участии в судебном заседании представителей:
истца: ФИО1 - доверенность от 20.11.2024 №01/40/06695, паспорт, диплом
ответчика: ФИО2 - доверенность от 09.01.2025 №4, паспорт, диплом.
третье лицо 1: ФИО3 - доверенность от 25.12.2024, паспорт, диплом
третье лицо 2: ФИО1 - доверенность от 07.11.2024 №31/Д-112, паспорт, диплом,
установил:
Мэрия города Новосибирска (далее-истец, Арендодатель) обратилась в арбитражный суд с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее-АПК РФ), о взыскании с закрытого акционерного общества «Управляющая компания «СПАС-Дом» (далее-ответчик, Арендатор, ЗАО «УК «СПАС-ДОМ») штрафа за нарушение условий договора от 01.04.2025 №029904-НП в размере 610 964 руб. 64 коп., обязании в течение 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу восстановить планировку помещений площадью 614,90 кв.м, расположенных по адресу: <...>, приведя её в соответствие с технической документацией по состоянию на 01.03.2010, являющейся приложением к договору аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 01.04.2025 №029904-НП, а именно:
- на 1 этаже демонтировать перегородку в комнате 11, восстановить встроенный шкаф 17, демонтировать дверной проем между комнатами 11 и 16; демонтировать две ниши в стене между комнатами 31 и 32;
- на 2 этаже восстановить дверной проем между комнатами 9 и 10, демонтировать дверной проем между комнатами 9 и 11,
А также о взыскании судебной неустойки в размере 100 000 рублей за каждый день просрочки исполнения решения суда.
В судебном заседании представитель истца доводы искового заявления поддержал.
Ответчик представил отзыв, в котором, не оспаривая факт перепланировки, возражал против удовлетворения требований, в связи с пропуском срока исковой давности, учитывая что арендует помещения с 2009 года, а перепланировка была осуществлена более чем за три года до заключения последнего договора аренды 01.04.2025. Просил уменьшить сумму шрафа.
В судебном заседании представитель ответчика доводы отзыва поддержал.
В судебном заседании представитель третьего лица МУП «Центр муниципального имущества» поддержал требования заявленного иска.
Арбитражный суд, выслушав представителя истца, ответчика, третьего лица, изучив доводы искового заявления, отзыва, исследовав представленные доказательства, которые стороны посчитали достаточным для рассмотрения дела по существу в соответствии со ст. 71 АПК РФ приходит к следующему.
Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее-ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Как видно из материалов дела 01.04.2025 между мэрией города Новосибирска (истец) и ЗАО «УК «СПАС-ДОМ» (арендатор) заключен договор аренды №029904-НП недвижимого имущества муниципальной казны (далее - договор) сроком действия до 01.03.2026, согласно которому ответчику предоставлены во временное пользование за плату нежилые помещения в жилом доме общей площадью 614,90 кв.м, расположенные по адресу: <...> (далее - помещения).
Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи недвижимого имущества муниципальной казны. Согласно пункту 8.2 договора условия договора применяются к отношениям, возникшим до его заключения, то есть с 01.02.2025.
Дополнительным соглашением от 28.10.2025 года №11435 договор аренды расторгнут, помещение возвращено по акту приема-передачи МУП «Центр муниципального имущества».
Согласно пункту 1 статьи 615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
В соответствии с пунктом 2.2.6 договора арендатор обязуется не проводить перепланировку, реконструкцию, капитальный ремонт, переоборудование и переустройство объекта недвижимости без письменного согласия арендодателя.
В иске истец указывает, что 30.01.2025, в ходе обследования помещений установлено несоответствие планировки помещений технической документации от 01.03.2010. Выявлены следующие изменения:
-на 1 этаже установлена перегородка в комнате 11, демонтирован встроенный шкаф 17, выполнен дверной проем между комнатами 11 и 16; выполнены две ниши в стене между комнатами 31 и 32;
-на 2 этаже заложен дверной проем между комнатами 9 и 10, выполнен дверной проем между комнатами 9 и 11.
Таким образом, арендатор в нарушение условий договора произвел перепланировку помещений без согласования с Арендодателем.
Возражая против иска, заявляя о пропуске трехлетнего срока исковой давности, ответчик указал, что арендует данное отдельно стоящее здание но адресу: <...> начиная с 2009 года, перезаключая договоры на каждые 11 (Одиннадцать) месяцев.
18.01.2012 года сторонами был составлен акт проверки технического состояния и использования нежилого помещения, которым было зафиксировано несоответствие планировки помещении технической документации от 01.03.2010 г. Выявлены следующие изменения:
-на 1 этаже установлена перегородка в комнате 11. демонтирован встроенный шкаф 17, выполнен дверной проем между комнатами 11 и 16;
- на 2 этаже заложен дверной проем между комнатами 9 и 10. выполнен дверной проем между комнатами 9 и 11.
20.08.2018 года сторонами был составлен акт проверки технического состояния и использования нежилого помещения, которым было зафиксировано несоответствие планировки помещении технической документации от 01.03.2010 г. Выявлены следующие изменения:
- на 1 этаже установлена перегородка в комнате 11, демонтирован встроенный шкаф 17. выполнен дверной проем между комнатами 11 и 16; выполнены две ниши в стене между комнатами 31 и 32;
- на 2 этаже заложен дверной проем между комнатами 9 и 10. выполнен дверной проем между комнатами 9 и 11.
С 20.08.2018 года по настоящее время сторонами фиксировались в актах, укатанные в исковом заявлении несоответствия. Истец из года в год фиксировал выявленные несоответствия, но при этом с 2012 года ни разу не обращался в адрес Ответчика с требованием о выплате штрафных санкции, либо устранения выявленных несоответствий.
Судом указанные доводы не могут быть приняты во внимание, учитывая следующее.
В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Согласно статей 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.
Вопреки доводам ответчика, закон обязывает арендатора возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.
Согласно ч.3.1 ст. 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Ответчик не оспаривал факт перепланировки, при этом надлежащих доказательств согласования этой перепланировки с арендодателем представлено не было.
В силу ч.1 ст. 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Согласно ст. 71 АПК РФ Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности. Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.
Действительно, сторонами не оспаривалось также, что арендные отношения сложились с 2009 года, однако договоров аренды, актов приема-передачи и возвратов помещения в материалы дела представлено не было.
Из этого следует, что ответчик непрерывно арендовал помещения, и по окончании договора аренды №029904-НП от 01.04.2025 обязан вернуть помещение в первоначальный вид.
Применительно к вопросу об обоснованности иска в части начисления штрафа арбитражный суд исходит из следующего.
В соответствии со статьями 329, 330 ГК РФ Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с пунктом 2.2.6 договора арендатор обязуется не проводить перепланировку, реконструкцию, капитальный ремонт, переоборудование и переустройство объекта недвижимости без письменного согласия арендодателя.
В соответствии с подпунктом 3 пункта 4.3 арендатор оплачивает арендодателю штраф в размере 20% от размера годовой арендной платы при неисполнении условий, указанных в пункте 2.2.6 договора.
В соответствии со статьей 195 ГК РФ исковой давностью признается Срок для защиты нрава по иску лица, право которою нарушено.
Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
В материалы дела представлены доказательства того, что о перепланировке истцу и третьему лицу было известно в 2018 году и ранее, о чем свидетельствуют акты осмотра.
Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
Согласно п. 15 Постановления Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 г. N 43 г. Москва "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности", истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац второй пункта 2 статьи 199 ГК РФ).
В этом случае, исковые требования в части взыскания штрафа удовлетворению не подлежат в связи с пропуском срока исковой давности.
Судебная неустойка может быть присуждена только по заявлению истца (взыскателя) как одновременно с вынесением судом решения о понуждении к исполнению обязательства в натуре, так и в последующем при его исполнении в рамках исполнительного производства (части 1 и 2.1 статьи 324 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 06.03.2018 N 70-КГ17-20).
Статьей 16 АПК РФ установлено, что вступившие в законную силу судебные акты арбитражного суда являются обязательными для органов государственной власти, органов местного самоуправления, иных органов, организаций, должностных лиц и граждан и подлежат исполнению на всей территории Российской Федерации.
Неисполнение судебных актов, а также невыполнение требований арбитражных судов влечет за собой ответственность, установленную настоящим Кодексом и другими федеральными законами.
Согласно пункту 1 статьи 308.3 Гражданского Кодекса Российской Федерации в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено данным Кодексом, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.
Как указано в пункте 28 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", на основании пункта 1 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации в целях побуждения должника к своевременному исполнению обязательства в натуре, в том числе предполагающего воздержание должника от совершения определенных действий, а также к исполнению судебного акта, предусматривающего устранение нарушения права собственности, не связанного с лишением владения (статья 304 Гражданского кодекса Российской Федерации), судом могут быть присуждены денежные средства на случай неисполнения соответствующего судебного акта в пользу кредитора-взыскателя (далее - судебная неустойка).
Уплата судебной неустойки не влечет прекращения основного обязательства, не освобождает должника от исполнения его в натуре, а также от применения мер ответственности за его неисполнение или ненадлежащее исполнение (пункт 2 статьи 308.3 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств" суд не вправе отказать в присуждении судебной неустойки в случае удовлетворения иска о понуждении к исполнению обязательства в натуре.
Решение арбитражного суда вступило в силу 03.02.2020 года и по настоящее время, в течении 11 месяцев исполнено в добровольном порядке не было, что является основанием для взыскания с ответчика судебной неустойки.
В тоже время, как следует из пункта 32 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", удовлетворяя требования истца о присуждении судебной неустойки, суд указывает ее размер и/или порядок определения.
Размер судебной неустойки определяется судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения должником выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). В результате присуждения судебной неустойки исполнение судебного акта должно оказаться для ответчика явно более выгодным, чем его неисполнение.
Суд, руководствуясь принципом справедливости и разумности, учитывая, что истцом заявлено о взыскании чрезмерно завышенного размера неустойки, несоразмерного нарушению ответчика исполнить решение суда, отсутствия нарушений прав иного неограниченного круга лиц, считает возможным удовлетворить требование о взыскании судебной неустойки частично, в сумме 1 300 рублей за каждый календарный день просрочки исполнения решения суда.
По правилам распределения судебных расходов (статья 110 АПК РФ) относится на ответчика и подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина по иску не уплаченная при обращении в суд истцом, освобожденным от ее уплаты.
На основании вышеизложенного, руководствуясь статьями 110, 167-171, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
Обязать закрытое акционерное общество «Управляющая компания «СПАС-Дом» в течение 10 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу восстановить планировку помещений площадью 614,90 кв.м, расположенных по адресу: <...>, приведя её в соответствие с технической документацией по состоянию на 01.03.2010, являющейся приложением к договору аренды недвижимого имущества муниципальной казны от 01.04.2025 №029904-НП, а именно:
- на 1 этаже демонтировать перегородку в комнате 11, восстановить встроенный шкаф 17, демонтировать дверной проем между комнатами 11 и 16; демонтировать две ниши в стене между комнатами 31 и 32;
- на 2 этаже восстановить дверной проем между комнатами 9 и 10, демонтировать дверной проем между комнатами 9 и 11.
В случае неисполнения решения суда в части восстановления планировки помещений взыскать с закрытого акционерного общества «Управляющая компания «СПАС-Дом» в пользу мэрии горда Новосибирска судебную неустойку в размере 1 300 рублей в день за каждый день неисполнения решения суда.
Взыскать с закрытого акционерного общества «Управляющая компания «СПАС-Дом» в пользу Мэрии города Новосибирска штраф за нарушение условий договора от 01.04.2025 №029904-НП в размере 127 284 рублей 15 копеек.
В удовлетворении остальной части исковых требований-отказать.
Взыскать с закрытого акционерного общества «Управляющая компания «СПАС-Дом» в доход федерального бюджета сумму государственной пошлины в размере 85 548 рублей.
Решение вступает в законную силу по истечении месячного срока со дня его принятия.
Решение, не вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца после его принятия в Седьмой Арбитражный апелляционный суд.
Решение арбитражного суда, вступившее в законную силу, может быть обжаловано в порядке кассационного производства в арбитражный суд Западно-Сибирского округа (г. Тюмень) в течение двух месяцев с момента вступления решения в законную силу при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационные жалобы подаются через Арбитражный суд Новосибирской области.
Судья Б.Б. Остроумов