ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
12 декабря 2025 года
Дело №А21-16829/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 19 ноября 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 12 декабря 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Целищевой Н.Е.
судей Балакир М.В., Изотовой С.В.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Паничкиной М.А.,
при участии:
от истца: ФИО1 (доверенность от 16.12.2024),
от ответчика: ФИО2 (доверенность от 21.10.2024),
от 3-и лица: собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома по адресу: <...>,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу акционерного общества «Специализированный застройщик «Жилищное и социальное строительство Калининградской области № 1» на решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.06.2025 по делу № А21-16829/2024 (судья Гурьева И.Л.), принятое
по иску акционерного общества «Специализированный застройщик «Жилищное и социальное строительство Калининградской области №1»
к обществу с ограниченной ответственностью «Лучший дом в Ленинградском районе»
третьи лица: 1) администрация ГО «Город Калининград», 2) Агентство по имуществу Калининградской области, 3) собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома по адресу: <...>,
об истребовании имущества,
установил:
Акционерное общество «Специализированный застройщик «Жилищное и социальное строительство Калининградской области № 1» (далее – Застройщик) обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с иском, уточненным в порядке ст. 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к обществу с ограниченной ответственностью (далее – ООО) «Лучший дом в Ленинградском районе» (далее - Общество) об истребовании ограждения (забора) многоквартирного дома, расположенного по адресу: <...> (далее – МКД), путем обязания Общества демонтировать указанное ограждение с сохранением его целостности и сохранности потребительских свойств и возврата его Застройщику либо путем предоставления Застройщику возможности самостоятельно демонтировать указанное ограждение.
В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечены администрация городского округа «Город Калининград» (далее – Администрация), Агентство по имуществу Калининградской области (далее – Агентство), а также собственники жилых и нежилых помещений МКД.
Решением суда первой инстанции от 18.06.2025 в иске отказано.
Застройщик, считая решение от 18.06.2025 незаконным и необоснованным, подал апелляционную жалобу, в которой просит названный судебный акт отменить, иск удовлетворить.
В судебном заседании представитель Застройщика поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель Общества возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве.
Третьи лица, надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела, в том числе путем публичного извещения на официальном сайте суда в сети Интернет, явку своих представителей в судебное заседание суда апелляционной инстанции не обеспечили.
Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.
Как видно из материалов дела, Общество осуществляет управление МКД, с собственниками помещений в котором заключены договоры управления.
Истец являлся застройщиком МКД, который введен в эксплуатацию.
Как указал истец в обоснование иска, строительство МКД осуществлялось истцом на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131913:538 и подтверждается следующими документами:
- проектной документацией многоквартирного жилого дома по ул. Артиллерийской в г. Калининграде, жилой дом № 1 по ПЗУ, 2019 года (далее - Проектная документация);
- заключением от 20.04.2020 № ЗОС/023/39-000962 о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-Ф3 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) и от 24.04.2024 № 190, выданным Министерством регионального контроля (надзора) Калининградской области;
- договором аренды № 791 земельного участка, находящегося в собственности Калининградской области от 13.12.2018, соглашением от 12.04.2019 к этому договору аренды;
- разрешением на строительство, выданным Агентством по архитектуре, градостроению и перспективному развитию Калининградской области от 26.12.2019 № 39-RU39301000-481-2019;
- распоряжением Комитета территориального развития и строительства Администрации от 06.04.2021 № 50-557-р о присвоении МКД, построенному на земельном участке с кадастровым номером 39:15:131913:538 адреса: Российская Федерация, Калининградская область, <...>;
- разрешением на ввод в эксплуатацию, выданным Министерством градостроительной политики Калининградской области от 08.04.2022 № 39-RU39301000-481-2019;
- проектной декларацией № 39-000962 от 22.04.2020.
Вся требуемая для раскрытия информация опубликована в общем доступе в соответствии со ст. 3.1 Закона № 214-ФЗ в сети Интернет по электронному адресу: наш.дом.рф и размещена на официальном Интернет-сайте: www.жсско1.рф.
Согласно иску в связи со строительством следующих пяти домов на смежных земельных участках с кадастровыми номерами 39:15:131913:535 и 39:15:131913:578 (ЖК «Нахимовский квартал 2»), где застройщиком являлось ООО «СЗ «535-Строй», истцом было принято решение о временной установке ограждения МКД в целях ограничения прохода посторонних лиц к строящимся домам на смежных земельных участках, а также в целях временного отделения МКД от строительной площадки на смежных земельных участках.
Истец и ООО «СЗ «535-Строй» являются дочерними обществами фонда «Жилищное и социальное строительство Калининградской области» (специализированными застройщиками), что подтверждено выписками из ЕГРЮЛ в отношении названных обществ.
Как указал истец, по окончании строительства всех домов в ЖК «Нахимовский квартал» и ЖК «Нахимовский квартал 2» предполагалось демонтировать временное ограждение МКД и установить ограждение обоих жилых комплексов при наличии согласия собственников многоквартирных домов и компенсации застройщику стоимости планируемого ограждения; доступ к домам в ЖК «Нахимовский квартал 2» планировался через земельный участок МКД с кадастровым номером 39:15:131913:538, на котором образован участок с кадастровым номером 39:15:131913:535чзу1 площадью 1634 кв.м для установления сервитута в целях обеспечения транспортно-пешеходного сообщения к многоквартирного дому, расположенному на земельном участке в кадастровым номером 39:15:131913:535, в связи с чем соглашением от 27.11.2020, заключенным истцом и ООО «СЗ «535-Строй» (пользователем), на часть участка с кадастровым номером 39:15:131913:538 установлен сервитут.
Указанные намерения в отношении ограждения обоих жилых комплексов не были реализованы ввиду наличия возражений со стороны собственников помещений МКД, после чего было принято решение о строительстве новой отдельной дороги для обеспечения доступа к ЖК «Нахимовский квартал 2»; ООО «СЗ «535-Строй» сформировало новый земельный участок с кадастровым номером 39:15:131913:1939 с назначением: «под устройство улично-дорожной сети», заасфальтировало дорогу.
В процессе строительства ЖК «Нахимовский квартал 2» Застройщику поступали жалобы от собственников помещений МКД (письма исх. от 11.01.2023, вх. 01/г/2023 от 12.01.2023, исх. от 12.01.2023, вх. 02Л72023 от 12.01.2023) на работников стройплощадки ЖК «Нахимовский квартал 2», которые проходят к объекту строительства через придомовую территорию МКД и перелезают через ограждение придомовой территории МКД.
В ответном письме исх. № 15/ю от 13.02.2023 Застройщик указал, что ООО «СЗ «535-Строй», являющееся заказчиком строительства объектов капитального строительства на земельных участках с кадастровыми номерами 39:15:131913:535 и 39:15:131913:578, направило в адрес подрядных организаций, осуществляющих строительно-монтажные работы на указанных земельных участках, обращение о необходимости проведения инструктажа сотрудников о недопустимости прохода через территорию МКД, а также сообщил, что ограждение придомовой территории МКД выполнено за счет собственных средств истца и является его собственностью.
В письме от 16.01.2023 исх. № ЯО022 ответчик, ссылаясь на поступление жалоб от жильцов МКД, просил рассмотреть вопрос об устройстве временного пешеходного прохода с сухим покрытием от улицы Мариенко до нового строящегося дома по внешней границе ограждения МКД с устройством калитки в строительном заборе.
В ответном письме от 26.01.2023 исх. № 11/о Застройщик указал, что МКД введен в эксплуатацию и передан в управление Обществу; ограждение придомовой территории МКД выполнено за счет средств истца и является его собственностью, предложил выполнить демонтаж забора и предоставить проход до улицы Мариенко в рамках наложенного на участок с кадастровым номером 39:15:131913:538 сервитута.
В письме от 10.05.2023 исх. № 50531 ответчик указал, что им получено предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований № 225/ПНОТ от 16.03.2023, об отсутствии разрешения на установку ограждения придомовой (дворовой) территории МКД, просил истца оказать содействие в согласовании (получении разрешения) данного ограждения МКД с уполномоченным органом Администрации.
В ответном письме исх. № 69/о от 05.06.2023 истец выразил готовность оказать содействие в согласовании (получения разрешения) ограждения МКД с уполномоченным органом Администрации при рассмотрении вопроса возмещения понесенных истцом на установку ограждения затрат.
В письме исх. № Я0313 от 06.06.2023 ответчик просил истца направить разъяснения по порядку получения Застройщиком разрешения (стоимости выполнения кадастровых работ) на ограждение МКД, а также указать стоимость проекта ограждения, самого ограждения и выполнения работ по его установке в целях информирования и утверждения на общем собрании собственников МКД стоимости, способа сбора средств и принятия ограждения в общее имущество собственников помещений в МКД.
В ответном письме исх. № 85/о от 12.07.2023 истец сообщил, что ответчику надлежит самостоятельно обратиться за выдачей разрешения на установку ограждения в Администрацию; указал, что стоимость проекта ограждения, стоимость ограждения и выполнения работ по его установке определена в размере исполнения по договору № 15/12/2021 от 15 декабря 2021 и составляет 1 941 800 руб.
После завершения строительства на смежных земельных участках истец в письме исх. № 74/ю от 14.03.2024, адресованном собственникам МКД в лице управляющей компании МКД (Общества), указал, что ограждение построено им за свой счет; полная стоимость работ по установке ограждения составила 1 941 800 руб.; ограждение территории МКД не было предусмотрено ни проектной документацией, ни договорами долевого участия в строительстве; сообщил о намерении в связи с окончанием строительства на смежном участке произвести демонтаж установленного ограждения; предложил в случае, если собственники квартир в МКД имеют намерение сохранить имеющееся ограждение, компенсировать стоимость работ в сумме 1 941 800 руб. в срок до 15 мая 2024 года.
В ответном письме от 22.03.2024 исх. № Л0152 ответчик указал, что считает ограждение МКД общей долевой собственностью собственников помещений в МКД на основании ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность», актов приема-передачи жилых помещений участникам долевого строительства, поскольку на момент принятия собственниками помещений в МКД от Застройщика помещений спорное ограждение было установлено в границах земельного участка с кадастровым номером 39:15:131913:538.
Изложенные обстоятельства послужили поводом для обращения Застройщика в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции не установил оснований для удовлетворения иска.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
Согласно пункту 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В силу статьи 301 ГК РФ собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.
Истребование имущества из чужого незаконного владения (виндикация) является вещно-правовым способом защиты права собственности.
Как разъяснено в пункте 32 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее - Постановление № 10/22), применяя статью 301 ГК РФ, судам следует иметь в виду, что собственник вправе истребовать свое имущество от лица, у которого оно фактически находится в незаконном владении.
Соответственно, виндицировать можно индивидуально определенное имущество (вещь), имеющееся у незаконного владельца в натуре.
В соответствии со статьей 301 ГК РФ лицо, обратившееся в суд с иском об истребовании своего имущества из чужого незаконного владения, должно доказать свое право собственности на имущество, находящееся во владении ответчика.
Как разъяснено в пункте 34 Постановления № 10/22, в случаях, когда между лицами отсутствуют договорные отношения или отношения, связанные с последствиями недействительности сделки, спор о возврате имущества собственнику подлежит разрешению по правилам статей 301, 302 ГК РФ.
Таким образом, по делу об истребовании имущества из чужого незаконного владения юридически значимой и подлежащей доказыванию является совокупность во времени следующих обстоятельств: наличие у истца права собственности на индивидуально определенное имущество; наличие спорного имущества в натуре и нахождение его у ответчика; незаконность владения со стороны ответчика спорным имуществом; отсутствие между истцом и ответчиком отношений обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.
В случае недоказанности хотя бы одного из перечисленных выше обстоятельств иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения не подлежит удовлетворению.
В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Как видно из материалов дела, факт установки Застройщиком за свой счет спорного ограждения МКД на участке с кадастровым номером 39:15:131913:538 подтвержден материалами дела, в том числе, договором подряда от 15.12.2021 № 15/12/2021, локальной сметой, техническим заданием к нему, справкой о стоимости выполненных работ по форме № КС-3 от 15.04.2022 № 1, платежными поручениями от 11.02.2022 № 95, от 09.06.2022 № 221.
Отношения обязательственного характера по поводу спорного ограждения между истцом и ответчиком отсутствуют.
Довод ответчика о том, что спорное ограждение находится в общей долевой собственности собственников помещений в МКД, поскольку на момент принятия ими от Застройщика помещений спорное ограждение было установлено в границах земельного участка с кадастровым номером 39:15:131913:538, отклонен апелляционным судом.
У участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество (ч. 5 ст. 16 Закона № 214-ФЗ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 290 ГК РФ собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок, указанный в пункте 2 статьи 287.6 этого Кодекса.
В силу пункта 3 части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.
Вместе с тем, как видно из материалов дела, в разрешительной документации на строительство не предусмотрено наличие ограждения МКД.
По условиям договоров участия в долевом строительстве Застройщик обязался построить МКД в соответствии с Проектной документацией.
В силу п. 8 ч. 1 ст. 21 Закона № 214-ФЗ информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме).
Согласно информации о проекте строительства, опубликованной в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ в сети Интернет по электронному адресу: наш.дом.рф и на официальном сайте: www.жccko1.рф, в перечень общедомового имущества не входит ограждение МКД.
В соответствии с п. ж) Проектной документации в описании по благоустройству территории предусмотрено:
- мощение подъездов и гостевых стоянок из бетонной плитки;
- мощение пешеходных зон из тротуарной плитки;
- для удобного пересечения инвалидов на пересечении подъездов с тротуарами выполнено понижение дорожного бортового камня; по внешнему периметру здания предусмотрены пешеходные связи, доступные для всех жителей квартала;
- обособленно выделены велодорожки;
- запроектированы площадки для игр детей, занятий физкультурой, отдыха взрослого населения с удельными показателями;
- озеленение территории предусматривает высадку деревьев, засев участков газоновой травой;
- запроектировано освещение дворовой территории.
Какое-либо ограждение в Проектной документации в описании по благоустройству территории МКД отсутствует.
В пункте 13.1 Проектной декларации № 39-000962 от 22.04.2020 в главе «Об элементах благоустройства территории» ограждение МКД также отсутствует.
Согласно схеме, отображающей расположение построенного объекта капитального строительства, расположения сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию ЗУ г. Калининград, утвержденной МП «Городской центр Геодезии» городского округа «Город Калининград» по проекту строительства многоквартирного жилого дома по ул. Артиллерийской в г. Калининграде, жилой дом № 1 по ПЗУ, по границам земельного участка ограждение МКД также отсутствует.
Договоры долевого участия, заключенные с собственниками жилых помещений МКД содержат ссылку на Проектную декларацию № 39-000962 от 22.04.2020, опубликованную в сети Интернет по адресу: наш.дом.рф и размещенную на официальном сайте: www.жccko1.рф (п. 1.2.1 ДДУ).
Таким образом, из материалов дела не следует, что по условиям договоров участия в долевом строительстве и Проектной документации в состав общего имущества строящегося МКД входило спорное ограждение.
Материалами дела не опровергнуты доводы истца о том, что ограждение, установленное Застройщиком, предназначалось не для обслуживания МКД, строилось не с целью благоустройства МКД; целью строительства ограждения являлось временное ограничение ограждение МКД на период строительства на смежных земельных участках и по окончании строительства домов на смежных участках ограждение планировалось демонтировать.
Доказательств создания спорного ограждения за счет собственников помещений в МКД в материалы дела не представлено.
Передаточные акты к договорам участия в долевом строительстве также не содержат сведений о том, что в состав переданного общего имущества построенного МКД входило спорное ограждение.
Представленные в материалы дела распечатки Интернет-сайта, в том числе рекламные материалы, содержащие сведения о наличии у МКД огороженной территории, сами по себе не подтверждают факт принятия на себя застройщиком обязательств передать в общую долевую собственность собственникам помещений в МКД спорное ограждение и не опровергают отсутствие в Проектной документации соответствующей информации об объекте строительства. При этом в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции Застройщик отрицал размещение им названной информации на своем Интернет-сайте, заявил, что такая информация могла быть размещена риелторским агентством.
При таком положении оснований для отказа в удовлетворении иска у суда первой инстанции не имелось.
Вывод суда первой инстанции о том, что Общество является ненадлежащим ответчиком по настоящему делу, поскольку собственниками ограждения являются собственники помещений в МКД, не может быть признан обоснованным.
Органом управления многоквартирного дома, к компетенции которого относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в этом доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 и пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
Как видно из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД от 01.03.2024 № 1-Э (5 вопрос повестки дня), собственники помещений в МКД поручили Обществу узаконить существующее ограждение придомовой территории, разработать и согласовать проект установки существующего ограждения в органах местного самоуправления; в случае необходимости, т.е. установки существующего ограждения за пределами границ земельного участка, произвести работы по переносу ограждения придомовой территории в границы земельного участка МКД с правом заключения договоров подряда на выполнение вышеуказанных работ; утвердили следующий порядок и источник финансирования вышеуказанных работ: работы по разработке и согласованию проекта установки существующего ограждения не должны превышать 60 000 руб. и осуществляются с последующим распределением стоимости работ между собственниками помещений пропорционально кв.м общей площади помещения; работы по переносу существующего ограждения (в случае необходимости) осуществляются с последующим распределением стоимости работ между собственниками помещений по фактическим затратам с каждого помещения; включили ограждение придомовой территории в состав общего имущества МКД и установили размер платы на обслуживание и ремонт - по фактическим затратам из расчета на 1 кв.м общей площади принадлежащей собственнику помещения.
Таким образом, следует признать Общество, как лицо, наделенное собственниками помещений в МКД в установленном законом порядке правом осуществлять действия в отношении спорного ограждения, в том числе, по оформлению его в собственность собственников помещений в МКД, надлежащим ответчиком по настоящему иску, что также вопреки правовой позиции Общества согласуется с положениями ст. 301 ГК РФ.
Более того, как видно из материалов дела, в ходе переписки с истцом Общество отвечало на письма, адресованные в том числе, собственникам помещений в МКД и полагало себя лицом, уполномоченным собственниками помещений в МКД действовать в их интересах по вопросам, связанным в возвратом ограждения Застройщику и возможностью передачи ограждения в собственность собственников помещений в МКД с возмещением Застройщику соответствующих расходов на его установку.
При этом согласно пункту 1 статьи 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Как указано в статье 247 ГК РФ, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме (часть 2 статьи 36 ЖК РФ).
В силу пункта 1 части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно правовой позиции, сформулированной в пункте 26 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 07.04.2021, правовой режим общего имущества в многоквартирном доме предусматривает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, пользоваться общим имуществом многоквартирного дома единолично без согласия других сособственников.
В соответствии с правовой позиции, изложенной в пункте 39 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда 4 декабря 2013 г., лицо, обладающее равными с другими собственниками правами владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом многоквартирного дома, вправе реализовать данное право лишь в случае достижения соглашения между всеми участниками долевой собственности.
Как указывалось выше, органом управления многоквартирного дома, к компетенции которого относится принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в этом доме, является общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме (часть 1 и пункт 3 части 2 статьи 44 ЖК РФ).
С учетом изложенного апелляционный суд также пришел к выводу, что само по себе участие в деле в качестве третьих лиц собственников помещений в МКД в отсутствие решений общего собрания собственников помещений в МКД в отношении предмета спора не может повлиять на правильность разрешения настоящего спора по существу и принятый по настоящему делу судебный акт по тем же причинам не затрагивает права и законные интересы каждого отдельного собственника помещений в МКД с учетом наличия в материалах дела протокола от 01.03.2024 № 1-Э.
Довод Общества о том, что в рамках настоящего иска Застройщик просит демонтировать, в том числе, часть ограждения МАДОУ г. Калининграда «Детский сад № 125», опровергнут материалами дела, в том числе, составленными сторонами в результате совместного осмотра актом от 29.10.2025 ограждения придомовой территории МКД и исполнительной схемой ограждения от 29.10.2025.
В силу части 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершить определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а также место и срок их совершения.
Судебные акты по требованиям об обязании совершить определенные действия должны быть исполнимыми, эффективному исполнению судебных актов способствует срок исполнения, указанный в судебном акте.
Исследовав и оценив представленные в дело доказательства в порядке ст. 65, 71 АПК РФ, апелляционный суд считает исполнимым и соразмерным требование Застройщика об истребовании ограждения (забора) МКД путем предоставления истцу возможности самостоятельно демонтировать указанное ограждение. Необходимость возлагать обязанности по демонтажу ограждения с сохранением его целостности и сохранности потребительских свойств и возврату его Застройщику на Общество истцом в ходе рассмотрения дела не доказана.
Поскольку выводы суда первой инстанции нельзя признать в полной мере соответствующими имеющимся в деле доказательствам, фактическим обстоятельствам спора и нормам материального права, обжалуемое решение подлежит изменению с принятием по делу постановления о частичном удовлетворении иска.
Согласно ч. 1 ст. 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным этой статьей (часть 5 той же статьи).
На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Калининградской области от 18.06.2025 по делу № А21-16829/2024 отменить.
Истребовать у общества с ограниченной ответственностью «Лучший дом в Ленинградском районе» ограждение (забор) многоквартирного дома, расположенное по адресу: <...>, путем предоставления акционерному обществу «Специализированный застройщик «Жилищное и социальное строительство Калининградской области № 1» возможности самостоятельно демонтировать указанное ограждение.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лучший дом в Ленинградском районе» в пользу акционерного общества «Специализированный застройщик «Жилищное и социальное строительство Калининградской области № 1» 83 254 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение иска, 30 000 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Е. Целищева
Судьи
М.В. Балакир
С.В. Изотова