ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Москва

13.10.2023

Дело № А40-143381/22

Резолютивная часть постановления объявлена 09.10.2023

Полный текст постановления изготовлен 13.10.2023

Арбитражный суд Московского округа

в составе: председательствующего-судьи Цыбиной А.В.,

судей Колмаковой Н.Н., Кобылянского В.В.,

при участии в заседании:

от истца: Департамента городского имущества города Москвы – неявка, извещен,

от ответчика: общеобразовательной автономной некоммерческой организации «Образовательный центр «Перспектива» - ФИО1 по дов. от 09.12.2024,

рассмотрев 09 октября 2023 года

в судебном заседании кассационную жалобу общеобразовательной автономной некоммерческой организации «Образовательный центр «Перспектива»

на решение Арбитражного суда города Москвы

от 11 мая 2023 года

и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда

от 05 июля 2023 года

по иску Департамента городского имущества города Москвы

к общеобразовательной автономной некоммерческой организации «Образовательный центр «Перспектива»

о взыскании,

УСТАНОВИЛ:

Департамент городского имущества города Москвы (далее – истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы к общеобразовательной автономной некоммерческой организации «Образовательный центр «Перспектива» (далее – ответчик) о взыскании 299 931,60 рублей, в том числе 282 614, 13 рублей долга по арендной плате за период с 01.10.2021 по 07.12.2021, 17 317,47 рублей пени за период с 06.10.2021 по 07.12.2021.

Судом принят к производству в порядке статьи 132 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации встречный иск ответчика к истцу о признании договора аренды от 21.09.2020 № 00-00802/20 на нежилое здание (сооружение) с кадастровым номером 77:05:0006001:9224 общей площадью 967,4 м2, расположенное по адресу: <...>, недействительным и применении последствий недействительности сделки, как совершенной под влиянием заблуждения.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 11.05.2023, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 05.07.2023, первоначальный иск удовлетворен, в удовлетворении встречного иска отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, ответчик обратился в Арбитражный суд Московского округа с кассационной жалобой, в которой просил названные решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт, указывая на неверное определение существенных обстоятельств, имеющих значение для рассмотрения дела, неправильные выводы судов, неправильное применение норм материального права.

В судебном заседании суда кассационной инстанции представитель ответчика поддержала доводы и требования кассационной жалобы.

Истец отзыв на кассационную жалобу не представил, в судебное заседание не явился, считается извещенным в соответствии со статьями 121 - 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации о времени и месте судебного разбирательства; дело в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривается в его отсутствие.

Обсудив доводы кассационной жалобы, изучив материалы дела, заслушав объяснения представителя ответчика, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судами норм материального и процессуального права, а также соответствие выводов, содержащихся в обжалуемых судебных актах, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд кассационной инстанции пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела, по результатам аукциона на право заключения договора аренды истцом (арендодатель) и правопредшественником ответчика - НП СОШ «Учебный центр «Перспектива» (реорганизовано в форме преобразования в общеобразовательную автономную некоммерческую организацию «Образовательный центр «Перспектива», запись в ЕГРЮЛ от 08.09.2021 № 1217700420112, арендатор) заключен договор аренды от 21.09.2020 № 00 – 00802/20 на срок до 01.09.2069 (далее – договор) на нежилое здание по адресу: <...> площадью 986,0 м2 с кадастровым номером 77:06:0012014:1165.

Как указывал истец, объект аренды передан ответчику по акту приема-передачи недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы, 06.11.2020.

Согласно абз. 2 п. 3.2 договора с момента подписания арендодателем и арендатором акта приема-передачи объект аренды считается переданным, а обязательства по платежам возникшими.

Пунктом 3.6 договора предусмотрено, что при возвращении объекта аренды арендодателю после прекращения действия настоящего договора арендатор уплачивает арендную плату за объект аренды до момента фактической передачи по акту приема передачи.

В силу п. 5.1.4 договора арендодатель имеет право применять к арендатору санкции, предусмотренные настоящим договором и действующим законодательством за ненадлежащее исполнение условий настоящего договора.

Арендатор обязан вносить арендную плату за объект аренды в порядке и в сроки, установленные настоящим договором, а в случаях получения уведомления арендодателя об изменении размера арендной платы вносить арендную плату в соответствии с таким уведомлением (п. 5.5.3 договора).

Арендная плата вносится арендатором в бюджет города Москвы ежемесячно с оплатой не позднее пятого числа текущего месяца в размере 1/12 части, установленной п. 6.2 договора в соответствии пп. 6.4.1., 6.4.2 договора (п. 6.4 договора).

В соответствии с п.п. 7.2, 7.3 договора при неуплате арендатором арендных платежей в установленные настоящим договором сроки начисляется пеня в размере 1/365 двукратной ключевой ставки Центрального Банка Российской Федерации за каждый день просрочки по день уплаты включительно; начисление пени за несвоевременную оплату производится со дня, следующего за днем ближайшего срока платежа после даты государственной регистрации договора аренды.

10.12.2021 стороны заключили дополнительное соглашение о расторжении договора в соответствие пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и условиями договора.

Согласно п. 1.3 дополнительного соглашения, договор считается расторгнутым с момента сдачи нежилого помещения в освобожденном виде по акту приема - передачи представителю арендодателя.

Расторжение договора аренды не освобождает стороны от исполнения обязательств по договору аренды, возникших до его расторжения или в связи с ним (п. 1.5 дополнительного соглашения).

Как указывал истец, по акту приема - передачи объекта недвижимого имущества, находящегося в собственности города Москвы от 07.12.2021 № 129 ответчик передал, а истец принял объект аренды.

Полагая, что ответчик обязан оплатить арендную плату за период пользования предметом аренды, истец рассчитал сумму долга по арендной плате за период с 01.10.2021 по 07.12.2021 в размере 282 614,13 рублей и неустойку за нарушение срока оплаты в размере 17 317, 47 рублей по состоянию на 26.04.2022.

Так как претензия с требованием об оплате оставлена ответчиком без удовлетворения, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Заявляя встречный иск, ответчик исходил из того, что информация, указанная в технической документации, представленной при проведении торгов, не соответствовала действительности – арендованное здание не имело прямого подключения к сетям водоснабжения и водоотведения, отсутствовало технологическое присоединение здания к электрическим сетям, что препятствовало использованию здания в целях осуществления образовательной деятельности, вследствие чего, по мнению ответчика, договор аренды является сделкой, совершенной под влиянием заблуждения относительно качества предмета аренды.

Разрешая спор по существу, суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные доказательства, руководствуясь положениями статьи 166, 178, 181, 199, 309, 310, 437, 438, 448, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, Постановления Правительства Москвы от 11.03.2013 № 145-ПП «Об особенностях передачи в аренду частным образовательным организациям, реализующим основные общеобразовательные программы объектов нежилого фонда, находящихся в имущественной казне города Москвы», правовой позицией, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 10.12.2013 № 162 «Обзор практики применения арбитражными судами статей 178 и 179 Гражданского кодекса Российской Федерации», установив, что ответчиком в материалы дела не представлены доказательства оплаты задолженности, удовлетворили требования первоначального иска.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суды первой и апелляционной инстанций, установив, что ответчик до участия в аукционе и заключения договора имел достаточное представление об объекте аренды, а также об обязательствах, которые возникнут в случае совершения сделки; подписав договор и акт приема–передачи, ответчик подтвердил, что в установленном порядке проинформирован о техническом состоянии объекта аренды.

Кроме того, самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении встречного иска послужил пропуск ответчиком срока исковой давности по требованию о признании оспариваемого договора недействительной сделкой.

Между тем судами не учтено следующее.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу статей 606, 611, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации). Таким образом, обязательство арендатора производить оплату аренды возникает только в том случае, если арендодатель надлежащим образом исполнил условия договора аренды в части объекта аренды и его назначения.

Из разъяснений, содержащихся в пункте 4 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2015), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.06.2015, следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть невозможность пользоваться арендованным имуществом освобождает арендатора от исполнения обязанности вносить арендную плату. Поскольку в период, когда арендатор лишен возможности использовать арендованное имущество, арендодатель не осуществляет какого-либо предоставления, он теряет право на получение арендной платы.

Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества. Согласно правовой позиции, изложенной (пункт 5 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2017), утв. Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017).

В соответствии с пунктом 2 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства либо наличия обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что такое исполнение не будет произведено в установленный срок, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства и потребовать возмещения убытков. Если обусловленное договором исполнение обязательства произведено не в полном объеме, сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства или отказаться от исполнения в части, соответствующей непредоставленному исполнению.

Таким образом, исполнение арендатором обязательства по внесению арендной платы обусловлено исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества, которое возможно использовать в соответствии с условиями договора аренды, во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемом случае обязанность арендодателя по предоставлению здания в аренду является исполненной не только путем его непосредственной передачи арендатору путем подписания соответствующего акта приема-передачи, но и передачи здания, которое по своим характеристикам может быть использовано арендатором по целевому назначению в соответствии с условиями договора аренды.

Целью проведения аукциона было заключение договора аренды здания для ведения в нем образовательной деятельности.

Ответчик утверждал о том, что информация, содержащаяся в технической документации при проведении торгов, не соответствовала действительности.

Удовлетворяя заявленные требования, суды не дали оценки действиям истца, не установили соответствие переданного в аренду здания тем характеристикам, которые были указаны в технической документации, включенной в состав аукционной документации, а так же возможности использования здания ответчиком в заявленный истцом период для ведения образовательной деятельности.

Указанные нарушения, допущенные судом первой инстанции, не устранены судом апелляционной инстанции, хотя установление вышеуказанных обстоятельств имеет существенное значение для правильного разрешения спора.

Поскольку для разрешения спора необходимо установить новые обстоятельства, входящие в предмет доказывания по делу, дать оценку доказательствам, а суд кассационной инстанции в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации такими полномочиями не наделен, дело подлежит направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции в соответствии с пунктом 3 части 1 статьи 287 названного Кодекса.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, установить наличие встречного предоставления со стороны истца, установить все обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения спора, и при правильном применении норм материального права и с соблюдением норм процессуального права принять законное и обоснованное решение.

Руководствуясь статьями 176, 284-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Москвы от 11 мая 2023 года и постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 05 июля 2023 года по делу № А40-143381/22 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.

Председательствующий-судья А.В. Цыбина

Судьи: Н.Н. Колмакова

В.В. Кобылянский