АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ
Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016
E-mail: info.eao@arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: <***>, 3-82-40, факс <***>
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Биробиджан Дело № А16-497/2025
27 ноября 2025 года
Резолютивная часть решения объявлена 25 ноября 2025 года. Полный текст решения изготовлен 27 ноября 2025 года.
Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:
судьи Шальновой Ю.В.,
при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания
ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению департамента сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)
к главе крестьянского (фермерского) хозяйства Гудимовой Анастасии Владимировне (с. Птичник Биробиджанского района Еврейской автономной области, ОГРНИП 324790000003073, ИНН 790601234176)
о расторжении договора аренды земельного участка от 29.04.2020 № 24,
об обязании передать земельный участок с кадастровым номером 79:03:0000000:394 по акту приема-передачи в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу;
о взыскании 804 768 рублей 78 копеек пени за период с 26.03.2020 по 23.06.2025,
третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: спора: глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3 (с. Преображеновка Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРНИП <***>, ИНН <***>); Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (с. Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>); департамент по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области (ОГРН <***>, ИНН <***>)
при участии: от истца – ФИО4, по доверенности от 23.10.2025 № 20,
УСТАНОВИЛ:
департамент промышленности и сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (далее – глава КФХ ФИО2) о расторжении договора аренды земельного участка от 29.04.2020 № 24, об обязании передать земельный участок с кадастровым номером 79:03:0000000:394 по акту приема-передачи в течении 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу, о взыскании задолженности в сумме 1 382 046 рублей 82 копейки, из которых: 635 978 рублей 97 копеек - основной долг по договору аренды земельного участка от 29.04.2020 № 24 за 3, 4 квартал 2020 года, за 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 3, 4 кварталы 2023 года, 2, 3 кварталы 2024 года, 746 067 рублей 85 копеек – пени за период с 26.09.2020 по 26.02.2025, а также пени исходя из суммы основного долга в размере 635 978 рублей 97 копеек, начиная с 27.02.2025 по день фактического исполнения обязательства в размере 0,1% за каждый день просрочки.
Определением от 28.02.2025 исковое заявление принято, возбуждено производство по делу, предварительное судебное заседание назначено на 29.04.2025. Указанным определением к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена глава крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО3.
В соответствии с постановлением правительства ЕАО от 05.03.2025 № 55-пп департамент промышленности и сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области переименован в департамент сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области (далее – Департамент).
02.04.2025 ответчиком представлены возражения на исковое заявление, в которых указано, что при смене Главы КФХ с ФИО5 на Главу КФХ ФИО3, задолженности по арендной плате по договору № 24 не имелось. Подтверждение этому являются документы, предоставленные КУМИ Ленинского района и в Департамент по управлению государственным имуществом ЕАО, с указанием сумм задолженности по данному договору на разные даты. Эти данные не соответствуют данным о задолженности и начислениях по арендной плате по договору № 24 за 2020-2024 года в исковом заявлении. На письмо от 30.10.2024 был получен ответ о том, что раннее не были учтены задолженности по арендной плате главой КФХ ФИО5 Кроме того, что при расчете арендной платы не учтено соглашение от 13.06.2023 к договору №24, в котором изменен расчет арендной платы с 01.01.2022 года. Согласно данному соглашению ежеквартальный размер арендной платы с 01.01.2022 года составляет 248 626,81 руб. По состоянию на текущую дату соглашений об изменении арендной платы в адрес главы КФХ ФИО2 не поступало. В соответствии с актом сверки за период с 29.04.2020 по 30.10.2024 задолженность по состоянию на 30.10.2024 года отсутствует.
От истца 29.04.2025 поступило заявление об уточнении исковых требований в связи с частичной оплатой ответчиком задолженности платежным поручением № 2 от 25.03.2025 в размере 300 132 рублей 62 копеек. Согласно заявлению об уточнении исковых требований, истец просит взыскать с ответчика 1 112 773рубля 20 копеек, из которых: 335 846 рублей 35 копеек - основной долг по договору аренды земельного участка от 29.04.2020 № 24 за 3 квартал 2020 года, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 3, 4 кварталы 2023 года, 2, 3 кварталы 2024 года, 776 926 рублей 85 копеек - пени за период с 26.09.2020 по 24.03.2025, а также взыскать пени в размере 0,1 % от суммы долга в размере 335 846 рублей 35 копеек за каждый день просрочки, начиная с 26.03.2025 по день фактического исполнения обязательства. Кроме того, истец просит расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.04.2020 № 24 и обязать Главу КФХ ФИО2 передать департаменту земельный участок с кадастровым номером 79:03:0000000:394 по акту приема-передачи в течении 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Определением от 29.04.2025 на основании статьи 49 АПК РФ судом приняты к рассмотрению уточненные исковые требования.
Глава КФХ Гудимова А.В. 19.06.2025 представила письменные возражения на исковое заявление, в которых считала исковые требования необоснованными, представленные истцом расчеты неверными, поскольку Департаментом по управлению государственным имуществом ЕАО на момент оплаты арендных платежей подавались расчеты с указанием сумм оплаты и сумм задолженности, противоречащие исковому заявлению. Департамент по управлению государственным имуществом ЕАО извещал об изменении арендной платы арендатора. Сведения об отмене соглашения от 13.06.2023 к договору № 24, в котором изменен расчет арендной платы с 01.01.2022, в адрес Главы КФХ Гудимовой А.В. не поступало. Ввиду изложенного, считала начисленную неустойку за нарушение сроков арендных платежей необоснованной. Просила отказать истцу в удовлетворении требований о расторжении договора и взыскании неустойки.
Определением от 24.06.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне истца привлечен Комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области.
25.08.2025 от истца поступило ходатайство об уточнении (уменьшении) исковых требований в связи с отсутствием задолженности по основному долгу, согласно которому Департамент просит взыскать с ответчика пени в сумме 804 768 рублей 78 копеек за период с 26.03.2020 по 23.06.2025, расторгнуть договор аренды земельного участка от 29.04.2020 № 24 и обязать передать земельный участок с кадастровым номером 79:03:0000000:394 по акту приема-передачи в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в законную силу.
Определением от 26.08.2025 на основании статьи 49 АПК РФ судом принято уменьшение исковых требований до 804 768 рублей 78 копеек пени. Названным определением дело назначено к судебному разбирательству на 07.10.2025.
Определением от 07.10.2025 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен департамент по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области.
Ответчик и третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статей 121-123 АПК РФ надлежащим образом извещенные о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в суд не направили.
Согласно части 3 статьи 156 АПК РФ, с учетом мнения представителя истца, дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом ответчика и третьих лиц.
В судебном заседании представитель истца настаивал на удовлетворении требований с учетом уточнения.
Изучив материалы дела, заслушав в судебном заседании участника процесса, исследовав и оценив представленные доказательства, суд установил следующее.
Между Комитетом по управлению государственным имуществом ЕАО (Арендодатель) и крестьянским (фермерским) хозяйством в лице главы КФХ ФИО5 (Арендатор) на основании подпункта 31 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса РФ заключен договор аренды земельного участка от 29.04.2020 № 24, в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером: 79:03:0000000:394, площадью 14386294 кв. м, местоположение участка: Еврейская Автономная область, Ленинский район, примерно в 2 100 м по направлению на северо- запад от с. Биджан, из категории земель: «Земли сельскохозяйственного назначения», с видом разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства (осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур), в дальнейшем именуемый «Объект».
Срок действия договора установлен с 29.04.2020 по 28.04.2069 и составляет 49 лет (п. 1.2. договора).
Договор прекращает свое действие по истечении его срока , а также в любой другой срок по соглашению сторон (пункт 5.1 договора).
Согласно пункту 2.1 договора арендная плата за пользование объектом вносится арендатором в размере, указанном в прилагаемом к настоящему договору расчете арендной платы (Приложение № 1).
За пользование объектом Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату ежеквартально равными долями до 25 числа последнего месяца квартала, Арендная плата за 4 квартал текущего года вносится арендатором до 01 декабря текущего года согласно Приложению № 1 к настоящему договору (пункт 2.2).
В случае не внесения Арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший расчетный период (пункт 4.1).
В силу пункта 6.2 договора по требованию Арендодателя настоящий договор может быть досрочно расторгнут только на основании решения судебных органов при существенном нарушении настоящего договора аренды земельного участка его Арендатором.
Земельный участок передан Арендатору на основании акта приема-передачи земельного участка от 25.05.2017, который является приложением к ранее заключенному договору аренды земельного участка с кадастровым номером 79:03:0000000:394 от 25.05.2017 №39.
В Приложении № 1 к договору определено, что расчет годовой арендной платы произведен в соответствии с постановлением правительства Еврейской автономной области от 28.12.2019 № 491-пп «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" и решением Собрания депутатов муниципального образования «Ленинский муниципальный район» Еврейской автономной области от 24.01.2020 № 45. Указана формула расчета:
А = Спм х К х S, где:
А - арендная плата за земельный участок (рублей в год);
Спм - ставка арендной платы (рублей);
К - размер коэффициента, учитывающий виды разрешенного использования,
осуществляемые на арендуемом земельном участке;
S - площадь земельного участка.
Ставка арендной платы, руб.
4,72
Размер коэффициента
0,068
Площадь земельного участка
14386294
Понижающий коэффициент
0,26
Подлежит оплате:
ежегодная арендная плата, руб.
1 200 530 (один миллион двести тысяч пятьсот
тридцать) рублей 48 копеек.
ежеквартальная арендная плата, руб.
300 132 (триста тысяч сто тридцать два) рубля
62 копейки,
В соответствии с Приложением №1 к договору о 29.04.2020 № 24 ежеквартальная арендная плата составляет 300 132 рубля 62 копейки
23.07.2020 между Комитетом по управлению государственным имуществом ЕАО (Арендодатель), крестьянским (фермерским) хозяйством в лице главы КФХ ФИО5 и новой главой КФХ ФИО3 (Арендатор) на основании решения № 2 внеочередного собрания крестьянского (фермерского) хозяйства о смене главы крестьянского (фермерского) хозяйства от 09.07.2020, заключено соглашение о смене главы крестьянского (фермерского) хозяйства по договору аренды земельного участка от 29.04.2020 № 24, в соответствии с которым Арендатором земельного участка с кадастровым номером 79:03:0000000:394 площадью 14386294 кв. м, местоположение участка: Еврейская Автономная область, Ленинский район, примерно в 2 100 м по направлению на северо-запад от с. Биджан по договору аренды земельного участка от 29.04.2020 № 24 считать крестьянское (фермерское) хозяйство- (ОГРНИП <***> дата регистрации 09.03.2017) в лице главы ФИО3.
Постановлением правительства Еврейской автономной области от 22.12.2020 № 516-пп комитет по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области переименован в департамент по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области.
Постановлением правительства ЕАО от 30.12.2022 № 570-пп департамент по управлению государственным имуществом Еврейской автономной области определен органом исполнительной власти Еврейской автономной области, уполномоченным на осуществление полномочий органов местного самоуправления муниципальных образований Еврейской автономной области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесенных к категориям земель сельскохозяйственного назначения.
13.06.2023 между департаментом по управлению государственным имуществом ЕАО (Арендодатель) и главой КФХ ФИО3 (Арендатор), заключено соглашение, пунктом 1 которого определено, что с учётом решений суда Еврейской автономной области от 28.12.2020 по делу № 3а-54/2020, от 10.02.2022 по делу № 3а-10/2022 (3а-20/2022) размер арендной платы за земельный участок с кадастровым номером 79:03:0000000:394 площадью 14386294 кв. м, местоположение участка: Еврейская Автономная область, Ленинский район, примерно в 2 100 м на северо-запад от с. Биджан, из категории земель «Земли сельскохозяйственного назначения», с видом разрешенного использования: для ведения сельскохозяйственного производства (осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур) (далее - земельный участок), за период с 23.07.2020 по 31.12.2021 устанавливается в годовом исчислении в соответствии с:
- законом Еврейской автономной области от 01.07.2015 № 747-03 "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов";
- постановлением правительства Еврейской автономной области от 28.12.2019 №491-пп «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов»;
- решением Собрания депутатов муниципального образования «Ленинский муниципальный район» Еврейской автономной области от 24.01.2020 № 45 «Об установлении размера коэффициента, учитывающего виды разрешенного использования арендуемых земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Ленинский муниципальный район» Еврейской автономной области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без проведения торгов, и применяемых на территории Ленинского муниципального района Еврейской автономной области».
Пунктом 2 соглашения от 13.06.2023 предусмотрено, что арендная плата за земельный участок с 01.01.2022 устанавливается в годовом исчислении в соответствии с:
- с постановлением правительства Еврейской автономной области от 28.12.2019 №491-пп «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов»;
- решением Собрания депутатов муниципального образования «Ленинский муниципальный район» Еврейской автономной области от 24.12.2021 № 285 «Об установлении ставок арендной платы по видам разрешенного использования, размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, понижающего коэффициента для отдельных категорий граждан при аренде земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования «Ленинский муниципальный район» Еврейской автономной области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без проведения торгов, и применяемых на территории Ленинского муниципального района Еврейской автономной области».
30.08.2024 между ФИО3 и ФИО2 заключен договор об уступке прав по договору аренды земельного участка, согласно пункту 1 которого ФИО3 передала ФИО2 право аренды земельного участка площадью 14386294+/-33188,11 кв.м с кадастровым номером N 79:03:0000000:394 в границах плана (чертежа), находящийся по адресу: Еврейская автономная область, Ленинский район, 2100 м на северо-запад от с. Биджан на землях сельскохозяйственного назначения, предоставленный для ведения сельскохозяйственного производства (осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур).
На основании пункта 3 договора ФИО2 приняла на себя обязательства по указанному договору аренды земельного участка.
К ФИО2 в соответствии со статьей 384 Гражданского кодекса Российской Федерации по настоящему соглашению переходит право ФИО3 в полном объеме и на тех условиях, которые существуют к моменту заключения настоящего соглашения (пункт 4 договора).
В соответствии с выпиской из ЕГРН (от 21.1.2025 № КУВИ -001/2025212759101) в отношении земельного участка с кадастровым номером: 79:03:0000000:394, площадью 14386294 кв. м +/- 33188.11, местоположение участка: Еврейская Автономная область, Ленинский район, 2 100 м на северо- запад от с. Биджан, категория земель: «земли сельскохозяйственного назначения» за ФИО2 зарегистрировано право аренды, срок действия с 29.04.2020 по 28.04.2069.
Согласно сведениям из ЕГРИП ФИО3 22.10.2024 прекратила деятельность, утратила статус Главы КФХ.
Постановлением правительства ЕАО от 19.10.2023 № 423-пп Департаменту промышленности и сельского хозяйства правительства ЕАО переданы функции органа исполнительной власти Еврейской автономной области, уполномоченного на осуществление полномочий органов местного самоуправления муниципальных образований Еврейской автономной области по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесенных к категориям земель сельскохозяйственного назначения. Постановление правительства ЕАО от 19.10.2023 № 423-пп вступило в силу 15.02.2024.
Из искового заявления следует, что связи с неисполнением обязанности по внесению арендной платы по договору, у главы КФХ ФИО2 перед Департаментом образовалась задолженность.
Департамент направил ответчику претензию № 7333/24 исх.-ПиСХ от 14.11.2024 с указанием суммы задолженности по арендной плате, предложив произвести оплату в десятидневный срок.
Неисполнение требований настоящей претензии послужило основанием для обращения Департамента в арбитражный суд с исковым заявлением.
Спорные отношения сторон регулируются нормами Земельного кодекса Российский Федерации (далее - ЗК РФ), параграфа 1 главы 34 ГК РФ.
Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В соответствии с пунктом 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
Согласно пункту 2 статьи 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), если иное не установлено данным Кодексом, другим законом или иными правовыми актами.
Соглашение о перенайме представляет собой сделку по передаче договора (статья 392.3 Гражданского кодекса), предусматривает в соответствии с пунктом 2 статьи 615 Гражданского кодекса одновременную передачу бывшим арендатором новому арендатору всех прав и обязанностей по договору аренды и к такой сделке применяются правила об уступке требования и о переводе долга.
В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным.
Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. В силу пункта 4 статьи 22 ЗК РФ размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
По общему правилу положений статьи 424 ГК РФ, пункта 3 статьи 65 ЗК РФ, пункта 3 статьи 39.7 ЗК РФ арендная плата за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные без торгов, относится к регулируемым ценам; размер арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации.
Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды (пункт 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление Пленума ВАС РФ N 73).
Таким образом, арендная плата в настоящем случае является регулируемой, то есть исчисляемой на основании норм действующего законодательства.
Статьей 309 ГК РФ установлено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).
В силу статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Возражая против удовлетворения исковых требований, ответчик указывал на то, что представленные расчеты истца являются неверными. При расчете не учтено соглашение от 13.06.2023 года к договору №24, которым изменен расчет арендной платы с 01.01.2022 года. Согласно данному соглашению ежеквартальный размер арендной платы с 01.01.2022 года составляет 248 626,81 руб.
Рассмотрев указанные возражения судом установлено следующее.
Согласно общим правилам, размер арендной платы определяется договором аренды (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).
Расчет основного долга произведен истцом в соответствии с Постановлением правительства ЕАО от 28.12.2019 N 491-пп "О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов", решением Собрания депутатов муниципального образования «Ленинский муниципальный район» Еврейской автономной области от 24.01.2020 N 45 "Об установлении размера коэффициента, учитывающего виды разрешенного использования арендуемых земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Ленинский муниципальный район" Еврейской автономной области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без проведения торгов, и применяемого на территории Ленинского муниципального района Еврейской автономной области", решением Собрания депутатов муниципального образования «Ленинский муниципальный район» Еврейской автономной области от 24.12.2021 N 285 "Об установлении ставок арендной платы по видам разрешенного использования, размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, понижающего коэффициента для отдельных категорий граждан при аренде земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Ленинский муниципальный район" ЕАО, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без проведения торгов, и применяемых на территории Ленинского муниципального района ЕАО", Законом Еврейской автономной области от 01.07.2015 № 747-ОЗ "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (вступил в силу 13.07.2015), а также с учетом решений суда Еврейской автономной области от 28.12.2020 по делу № 3а-54/2020, от 10.02.2022 по делу № 3а-10/2022 (3а-20/200), от 07.12.2023 по делу № 3а-64/2023.
В обоснование расчета размера арендной платы в спорный период истцом указано, что порядок расчета арендной платы с применением кадастровой стоимости земельного участка (вместо ставки арендной платы, отменной вышеуказанными решениями судов общей юрисдикции) полностью соответствует вышеназванным нормативным актам Еврейской автономной области.
Постановлением Правительства ЕАО от 28.12.2019 № 491-пп утвержден Порядок определения размера арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, действующий с 01.01.2020, согласно которому годовой размер арендной платы исчисляется из ставки арендной платы, площади земельного участка и коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования, осуществляемый на арендуемом земельном участке.
В Приложении N 1 к Порядку установлены ставки арендной платы (Спм) за земельные участки с видом разрешенного использования "Растениеводство" (код 1.1) и "Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур" (код 1.1.1) на территории Ленинского района в размере 4,72 руб.
Коэффициенты, учитывающие виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемых земельных участках, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных без торгов.
Решением Собрания депутатов муниципального образования «Ленинский муниципальный район» Еврейской автономной области от 24.01.2020 N 45 "Об установлении размера коэффициента, учитывающего виды разрешенного использования арендуемых земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Ленинский муниципальный район" Еврейской автономной области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без проведения торгов, и применяемого на территории Ленинского муниципального района Еврейской автономной области" для участка с видом разрешенного использования земельного участка «осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур- установлен коэффициент 0,068; также установлен понижающий коэффициент в размере 0,26 для крестьянских (фермерских) хозяйств по видам разрешенного использования "растениеводство" (коды 1.1 - 1.6).
Настоящее решение вступает в силу после дня его официального опубликования и распространяется на правоотношения, возникшие с 1 января 2020 года.
Решением Собрания депутатов муниципального образования «Ленинский муниципальный район» Еврейской автономной области от 24.12.2021 N 285 "Об установлении ставок арендной платы по видам разрешенного использования, размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, понижающего коэффициента для отдельных категорий граждан при аренде земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Ленинский муниципальный район" для участка с видом разрешенного использования земельного участка – «выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур» - установлена ставка арендной платы – 3,91, для участка с видом разрешенного использования земельного участка – «осуществление хозяйственной деятельности, связанной с выращиванием сельскохозяйственных культур» установлен коэффициент 0,068; Для крестьянских (фермерских) хозяйств по видам разрешенного использования "растениеводство" установлен понижающий коэффициент - 0,26.
Настоящее решение вступает в силу после дня его официального опубликования, но не ранее 1 января 2022 года.
Решением суда Еврейской автономной области от 28.12.2020 (дело № 3а-54/2020) ставки арендной платы (Спм) за земельные участки на территории Ленинского района в размере 4,72 руб., на территории Октябрьского района - 4,04 руб., на территории Биробиджанского района - 4,55 руб. (коды 1.1 "Растениеводство" и 1.1.1 "Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур") в Приложении N 1 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденному постановлением правительства Еврейской автономной области от 28.12.2019 N 491-пп (в редакции от 08.07.2020 N 243-пп) признаны не действующими со дня вступления настоящего судебного решения в законную силу.
Решением суда Еврейской автономной области от 10.02.2022 по делу № 3а-10/2022 признаны не соответствующим федеральному законодательству, имеющему большую юридическую силу, ставки арендной платы (Спм) за земельные участки на территории Ленинского района, Октябрьского района, Биробиджанского района в размере 3,91 руб. (коды 1.1 "Растениеводство" и 1.1.1 "Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур") в приложении N 1 к Порядку определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов, утвержденному постановлением правительства Еврейской автономной области от 28.12.2019 N 491-пп (в редакции от 08.07.2020 N 243-пп), со дня вступления решения суда в законную силу.
Решением суда Еврейской автономной области от 07.12.2023 по делу № 3а-64/2023 решение Собрания депутатов муниципального образования "Ленинский муниципальный район" ЕАО от 24.12.2021 N 285 "Об установлении ставок арендной платы по видам разрешенного использования, размеров коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, понижающего коэффициента для отдельных категорий граждан при аренде земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Ленинский муниципальный район" ЕАО, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленных в аренду без проведения торгов, и применяемых на территории Ленинского муниципального района ЕАО" в части установления в приложении 1 ставки арендной платы в размере 3,91 по видам разрешенного использования земельного участка "Растениеводство" (код 1.1), "Выращивание зерновых и иных сельскохозяйственных культур" (код 1.1.1) признано противоречащим федеральному законодательству и недействующим со дня вступления настоящего решения в законную силу.
В силу разъяснений, приведенных в абзаце 3 п. 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 50 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании нормативных правовых актов и актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами», последствием признания судом нормативного правового акта, а также акта, обладающего нормативными свойствами, недействующим является его исключение из системы правового регулирования полностью или в части.
Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6171/10, признание нормативного акта недействующим с момента вступления в силу решения суда не должно предоставлять возможность лицу, являющемуся получателем платежей на основании данного нормативного акта, получать их за период до момента вступления в силу решения арбитражного суда о признании нормативного акта недействующим
Согласно п. 10 Обзора судебной практики Верховного Суда РФ N 2 (2016), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 06.07.2016: "Если нормативный акт, устанавливающий расчет регулируемой арендной платы, признан решением суда недействительным и имеется ранее принятый нормативный акт, регулирующий аналогичные отношения, расчет арендной платы на основании признанного недействительным нормативного акта является незаконным".
В этой связи расчет арендной платы в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена и расположенных на территории Еврейской автономной области подлежит определению на основании Закона Еврейской автономной области от 24.12.2008 № 502-ФЗ "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена", исходя из кадастровой стоимости земельного участка и коэффициента, учитывающего вид деятельности.
Аналогичный расчет арендной платы за указаны земельные участки, полученные, в том числе без торгов, установлен Законом Еврейской автономной области от 01.07.2015 № 747-ОЗ "О порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Еврейской автономной области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, предоставленные в аренду без торгов" (вступил в силу 13.07.2015).
При этом Законом № 502-ОЗ и № 747-ОЗ размер соответствующего коэффициента, не превышающий максимальный размер, установленный в приложении к законам, разрешено устанавливать органам местного самоуправления городского округа и муниципальных районов Еврейской автономной области.
Решением Собрания депутатов муниципального образования «Ленинский муниципальный район» Еврейской автономной области от 24.12.2021 N 285 установлены размеры коэффициентов, учитывающих виды разрешенного использования, понижающего коэффициента для отдельных категорий граждан при аренде земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Ленинский муниципальный район".
В связи с признанием недействующими компонентов формулы для расчета арендной платы, при расчете арендной платы следует руководствоваться порядком расчета (формулы), установленным Законом ЕАО № 747-ОЗ, а также решением Собрания депутатов муниципального образования «Ленинский муниципальный район» Еврейской автономной области от 24.12.2021 N 285, которыми установлена формула для расчета арендной платы за земельные участки:
A = V x K, где:
A - арендная плата за земельный участок (рублей в год);
V - кадастровая стоимость земельного участка (рублей);
K - коэффициент, учитывающий виды разрешенного использования, осуществляемые на арендуемом земельном участке (далее - коэффициент).
Размер коэффициента, учитывающего вид разрешенного использования арендуемого земельного участка равен 0,068.
При расчете также учитывается понижающий коэффициент, установленный Решением Собрания депутатов муниципального образования «Ленинский муниципальный район» Еврейской автономной области от 24.12.2021 N 285 – 0,26.
Таким образом, размер арендной платы с 29.04.2020 в годовом выражении составляет 1 200 530 рублей 48 копеек (67903307,68 *0,068 *0,26), 300 132 рубля 62 копейки ежеквартально.
В связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка с 01.01.2023 размер арендной платы в годовом выражении составляет 1 096 247 рублей 11 копеек (62004927,14 *0,068 *0,26), 274 061 рубль 78 копеек ежеквартально.
Учитывая вышеизложенное, доводы ответчика о том, что при расчете не учтено соглашение от 13.06.2023 года к договору №24, которым изменен расчет арендной платы с 01.01.2022 года, судом отклоняются.
Кроме того, как указано выше, арендная плата по спорному договору аренды является нормативно регулируемой и стороны не вправе применять иной размер арендной платы по соглашению между собой.
Истец в соответствии с уточнёнными требованиями просит взыскать с ответчика пени в сумме 804 768 рублей 78 копеек за период с 26.03.2020 по 23.06.2025.
В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
В силу п. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об оплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Пунктом 4.1 договора от 29.04.2020 № 24 предусмотрено, что в случае не внесения Арендатором арендной платы в размере и сроки, установленные настоящим договором, Арендатор уплачивает Арендодателю пеню в размере 0,1% за каждый день просрочки от суммы платежей за истекший расчетный период.
В обоснование заявленной суммы пени истцом также представлен соответствующий расчет (л.д. 127).
По расчету истца размер пени по договору аренды за период с 26.03.2020 по 23.06.2025 составил 804 768 рублей 78 копеек.
В материалы дела представлены платежные поручения от: 25.02.2021 № № 2, от 18.06.2021 № 20, от 29.09.2021 № 30, от 29.08.2022 № 20, от 29.08.2021 № 21, от 13.12.2022 № 46, от 24.03.2023 № 10, от 21.06.2023 № 46, от 13.09.2023 № 48, от 04.12.2023 № 12, от 16.01.2024 № 1, от 01.07.2024 № 16, от 28.08.2024 № 26, от 28.10.2024 № 36, от 27.12.2024 № 13, от 25.03.2025 № 2, от 23.06.2025 № 2, свидетельствующие об оплате задолженности.
Вместе с тем, судом установлено, что оплата осуществлялась с нарушением сроков оплаты арендных платежей, установленных договором аренды от 29.04.2020 № 24.
Суд, проверив представленный расчет пени, не признает его верным в связи со следующим.
Истцом неправомерно применен период начисления пени за 3 квартал 2020 года - с 26.03.2020 года. С учетом того обстоятельства, что срок оплаты задолженности по договору до 25-го числа последнего месяца квартала, просрочка исполнения обязательств за 3 квартал 2020 года, и соответственно пени на задолженность за 3 квартал 2020 года подлежат начислению с 26.09.2020.
Кроме этого, Департаментом при расчете пени не учтена оплата задолженности в сумме 300 132 рублей 62 копеек за 4 квартал 2020 года, произведенная платежным поручением от 25.02.2021 № 2 (в назначении платежа указано оплата за КФХ ФИО3 за 4 квартал 2020 года по договору аренды земли № 24 от 29.04.2020).
Также истцом при начислении пени начало периода начисления неустойки за 4 квартал 2022 года определено 01.12.2022, за 4 квартал 2023 года - с 01.12.2023.
Вместе с тем, в соответствии с пунктом 2.2 договора от 29.04.2020 № 24 последний срок оплаты за 4 квартал текущего года вносится арендатором до 01 декабря текущего года, следовательно, начисление пени производится с 02 декабря текущего года. Просрочка исполнения обязательств (за 4 квартал 2022 года и 4 квартал 2023 года) и, соответственно, пени подлежат начислению, начиная с 02.12.2022 и с 02.12.2023.
Учитывая вышеизложенное, судом произведен самостоятельный расчет пени. Сумма пени рассчитывается по периодам образования задолженности в отношении каждого платежа по сроку уплаты. При расчете учитываются частичные оплаты.
Пени подлежат начислению, начиная, с 26.09.2020 по 23.06.2025 и составляют 346 108 рублей 90 копеек.
На основании изложенного, суд считает требования истца к ответчику подлежащими частичному удовлетворению в сумме 346 108 рублей 90 копеек пени.
По требованию о расторжении договора аренды земельного участка от 29.04.2020 № 24, об обязании ответчика в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в силу передать департаменту земельный участок с кадастровым номером 79:03:0000000:394 по акту приема-передачи уд исходит из следующего.
Согласно пункту 3 статьи 619 ГК РФ, в частности, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.
Правила статьи 619 ГК РФ предусматривают специальные основания для расторжения договора аренды по требованию арендодателя по отношению к общим основаниям, указанным в пункте 2 статьи 450 ГК РФ.
Расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений между сторонами, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда иные средства воздействия исчерпаны и сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны.
Согласно разъяснениям части 4 статьи 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка сам факт существенного нарушения договора, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.
В пунктах 29, 30 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено, что до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).
После принятия иска к производству ответчик оплатил задолженность по арендной плате.
Наличие задолженности по пени не является основанием для расторжения договора.
Учитывая, что расторжение договора является прекращением сложившихся правоотношений, и такие серьезные последствия для сторон могут являться крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту и только в случае, когда все другие меры воздействия исчерпаны, а сохранение договорных отношений становится нецелесообразным и невыгодным для другой стороны, суд признает избранную истцом такую меру ответственности как расторжение договора несоразмерной степени существенности допущенных ответчиком нарушений и балансу интересов сторон.
В этой связи, суд не находит оснований для удовлетворений исковых требований в части расторжения договора аренды земельного участка от 29.04.2020 № 24.
Сопутствующее требование об обязании ответчика в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в силу передать департаменту земельный участок с кадастровым номером 79:03:0000000:394 по акту приема-передачи в связи с вышеизложенным также не подлежит удовлетворению.
В соответствии с частью 3 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.
В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
На основании изложенного с ответчика в доход федерального бюджета следует взыскать государственную пошлину в размере 22 305 рублей.
Руководствуясь статьями 110, 156, 167-171, 176, 180, 181 процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд
реШил:
исковые требования департамента сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области удовлетворить частично.
Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН <***>) в пользу департамента сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области (ИНН <***>) 346 108 рублей 90 копеек пени по договору аренды земельного участка от 29.04.2020 № 24 за период с 26.09.2020 по 23.06.2025.
В удовлетворении остальной части требований по пени отказать.
В удовлетворении исковых требований департамента сельского хозяйства правительства Еврейской автономной области к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 о расторжении договора аренды земельного участка от 29.04.2020 № 24, об обязании в течение 30 календарных дней со дня вступления решения суда в силу передать департаменту земельный участок с кадастровым номером 79:03:0000000:394 по акту приема-передачи, отказать.
Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (ИНН <***>) в доход федерального бюджета 22 305 рублей государственной пошлины за рассмотрение арбитражным судом настоящего дела.
Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.
Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.
В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.
Судья
Ю.В. Шальнова