Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6

http://www.spb.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г.Санкт-Петербург

28 апреля 2025 годаДело № А56-114221/2024

Резолютивная часть решения объявлена 17 апреля 2025 года.

Полный текст решения изготовлен 28 апреля 2025 года.

Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе:судьи Нетосов С.В.,

при ведении протокола судебного заседания ФИО1

рассмотрев в судебном заседании дело по иску:

истец: ООО «СЗ «СЕРЕБРЯННЫЙ РУЧЕЙ 2» (адрес: Ленинградская область, ОГРН: 1234700003053, Дата присвоения ОГРН: 15.02.2023, ИНН: 4706056644);

ответчик: Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (Санкт-Петербург, ОГРН: <***>, Дата присвоения ОГРН: 10.02.2003, ИНН: <***>)

о признании незаконным,

при участии согласно протоколу судебного заседания от 17.04.2025;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Серебряный ручей 2» (далее – заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области (далее – заинтересованное лицо, Управление) о признании незаконным Уведомления от 07.02.2025 № КУВД-001/2024-52876223/12 об отказе в государственной регистрации Договора № 9/24/27 участия в долевом строительстве от 24.10.2024, заключенному между Обществом и ФИО2 (далее соответственно – Договор долевого участия, Уведомление об отказе), возложении обязанности осуществить государственную регистрацию Договора, а также о взыскании в пользу Общества неустойки в размере 10 000 руб. за каждый день просрочки неисполнения решения суда до даты фактического исполнения решения (с учетом принятых судом в судебном заседании 18 февраля 2025 года уточненных исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Определением суда от 20.11.2024 заявление принято к производству, назначена дата предварительного и основного судебного заседания.

В судебное заседание 17.04.2025 явились представители сторон.

Представитель заявителя поддержал требования по заявлению, в редакции ходатайства об уточнении, принятого 18.02.2025.

Представитель заинтересованного лица возражал по доводам, изложенным в отзыве.

Учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд из предварительного заседания перешел к судебному разбирательству дела по существу в настоящем судебном заседании в соответствии с пунктом 4 статьи 137 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ).

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела и оценив представленные в дело доказательства по правилам статьи 71 АПК РФ, суд пришел к следующему.

Общество является собственником земельного участка по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, Лесколовское сельское поселение, д. Хиттолово, кадастровый номер: 47:07:0154001:1727, площадью 5974 кв.м, вид разрешенного использования – малоэтажная многоквартирная жилая застройка (далее – Участок), что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) от 11.11.2024.

На Участке Обществом осуществляется строительство многоквартирного жилого дома, что подтверждается выданным Комитетом государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области (далее – Комитет) разрешением на строительство от 08.05.2024 № 47- 07-065-2024 сроком действия до 31.12.2027.

Согласно выписке ЕГРН от 11.11.2024 в отношении Участка зарегистрированы договоры участия в долевом строительстве.

25.10.2024 Общество обратилось в Управление с заявлением об осуществлении государственной регистрации очередного Договора долевого участия с предоставлением необходимых документов в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ).

По результатам проведения правовой экспертизы государственным регистратором 05.11.2024 принято решение о приостановлении государственной регистрации прав, о чем в адрес заявителя направлено Уведомление № КУВД-001/2024-52876223/2 по причине расположения Участка в «буферной зоне» планируемой к размещению Кольцевой автомобильной дороги (КАД-2).

Полагая указанное уведомление о приостановлении государственной регистрации прав от 05.11.2024 незаконным Общество обратилось в суд.

В связи с последующим принятым Управлением Уведомлением об отказе в связи с неустранением причин, послуживших основанием к приостановлению регистрационных действий по Договору долевого участия, судом в судебном заседании 18.02.2025 было удовлетворено ходатайство заявителя об уточнении исковых требований.

Согласно части 1 статьи 4 АПК РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим Кодексом. В соответствии с абзацем 5 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

В соответствии с абзацем 5 статьи 12 ГК РФ одним из способов защиты гражданских прав является признание недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления.

В соответствии с частью 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 АПК РФ при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу пункта 6 постановления пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов необходимо наличие двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя.

Таким образом, требование о признании незаконными действий и решений органов, осуществляющих публичные полномочия, может быть удовлетворено при наличии совокупности обстоятельств: несоответствия ненормативного правового акта закону и нарушения этим актом прав и законных интересов заявителя.

Отношения, связанные с государственной регистрацией прав на недвижимое имущество, регулируются Законом № 218-ФЗ.

В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация прав осуществляются на основании заявления, за исключением установленных настоящим Федеральным законом случаев, и документов, поступивших в орган регистрации прав в установленном настоящим Федеральным законом порядке.

В части 2 этой же статьи перечислены основания для осуществления государственной регистрации прав.

Основания и сроки приостановления осуществления государственной регистрации прав по решению государственного регистратора прав регламентированы статьей 26 Закона № 218-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 26 Закона № 218-ФЗ осуществление государственной регистрации прав приостанавливается на срок до устранения причин, послуживших основанием для принятия решения о приостановлении, но не более чем на три месяца, если иное не установлено настоящей статьей.

В осуществлении государственной регистрации прав отказывается по решению государственного регистратора прав в случае, если в течение срока приостановления не устранены причины, препятствующие осуществлению государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, указанные в статье 26 настоящего Федерального закона (часть 1 статьи 27 Закона № 218-ФЗ).

В силу пункта 3 части 1 статьи 29 Закона № 218-ФЗ одним из этапов осуществления государственной регистрации прав является проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных настоящим Федеральным законом оснований для приостановления государственной регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав.

Как следует из материалов дела Общество обратилось в Управление с заявлением о государственной регистрации Договора долевого участия с приложением всех документов, предусмотренных частью 4 статьи 18, части 2 статьи 48 Закона № 218-ФЗ.

На основании пункта 9 части 1 статьи 26 Закона № 281-ФЗ государственным регистратором было принято решение о приостановлении регистрационных действий в связи с направленными в адрес Государственной компании «Российские автомобильные дороги» (далее – Росавтодор) и Комитета запросами о предоставлении сведений о возможности государственной регистрации сделок – договоров участия в долевом строительстве в отношении Участка.

Вместе с тем в соответствии с Федеральным законом от 17.07.2009 № 145-ФЗ «О Государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», Положением о Комитете, утвержденным постановлением Правительства Ленинградской области от 22.02.2007 № 42, Росавтодор и Комитет не обладают полномочиями по согласованию и/или отказу в государственной регистрации прав и/или государственном кадастровом учете.

Таким образом, государственный регистратор обладал всеми необходимыми документами для осуществления государственной регистрации Договора, в связи с чем действия Управления по приостановлению государственной регистрации Договора и в дальнейшем по отказу в государственной регистрации Договора не соответствуют положениям Закона № 218-ФЗ.

Как указывает Управление в Уведомлении об отказе согласно сведениям ЕГРН Участок находится в «буферной зоне» планируемой к размещению Кольцевой автомобильной дороги (КАД-2).

Указанные сведения внесены в ЕГРН в соответствии с Программой деятельности Государственной компании «Российские автомобильные дороги» (далее – Государственная компания) на долгосрочный период (2010-2030 годы), утвержденной распоряжением Правительства РФ от 31.12.2009 № 2146-р, а также во исполнение р. 1 п. 6 протокола совещания у заместителя Председателя Правительства Российской Федерации ФИО3 от 07.11.2023 № 23прП49- МХ о принятии мер над контролем за совершением учетно-регистрационных действий (УРД) в отношении которых планируется строительство КАД-2 дороги (ширина «буферной зоны» 400м (по 200 м от оси трассы КАД-2).

Кроме того, по информации, предоставленной Роставтодор, Участок попадает в «буферную зону» и пересекает ось КАД-2.

Данный довод Управления отклоняется судом в связи со следующим.

Строительство Кольцевой автомобильной дороги как линейного объекта федерального значения должно осуществляться в соответствии с положениями Градостроительного кодекса РФ (далее – ГрК РФ) и Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) и требует до начала такого строительства внесения данного объекта в Схему территориального планирования Российской Федерации (ст. 10 ГрК РФ), подготовки документации по планировке территории (ст. 41 ГрК РФ), резервирования и изъятия земельного участка для государственных нужд (ст. ст. 49, 70.1 ЗК РФ).

Вместе с тем Управлением не представлено доказательств того, что в отношении КАД-2 утверждена документация по планировке территории, предусматривающая его прохождение через Участок, а также что в отношении Участка в установленном порядке приняты решения о резервировании, изъятии для государственных нужд. В отсутствии утвержденной документации по планировке территории невозможно достоверным образом установить место будущего расположения КАД-2 как линейного объекта.

При этом законодательство Российской Федерации не предусматривает такого понятия, как «буферная зона» планируемого к строительству линейного объекта федерального значения, в связи с чем данное обстоятельство не может являться основанием для установления каких-либо ограничений в отношении Участка, в том числе ограничений по осуществлению в отношении него действий государственного кадастрового учета и регистрации прав.

Как следует из имеющегося в материалах дела письма Росавтодора от 20.12.2024 № 30460-16, направленного в адрес Общества, границы «буферной зоны» не являются установленной зоной с особыми условиями использования, сведения о которой подлежат внесению в ЕГРН, а является условным коридором, в границах которого в рамках подготовки документации по планировке территории и проектной документации будет осуществлено уточнение трассировки КАД-2 и сформирована зона размещения автомобильной дороги, в том числе по результатам выполнения инженерных изысканий и выявленных ограничений на местности.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу, что ссылка Управления на нахождение Участка в «буферной зоне» и в «условном коридоре» будущей автомобильной дороги несостоятельна.

ЕГРН является сводом достоверных систематизированных сведений об учтенном в соответствии с законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с законом сведений (часть 2 статьи 7 Закона № 218-ФЗ).

Согласно имеющимся в материалах дела сведениям ЕГРН, на момент выдачи Обществу разрешения на строительство от 08.05.2024 № 47-07-065-2024 в отношении Участка, а также в настоящее время отсутствуют сведения об ограничениях/обременениях Участка, которые бы могли препятствовать осуществлению в отношении него государственного кадастрового учета и регистрации прав.

Более того, Судом также учитывается, что согласно имеющемуся в материалах дела письму заместителя Министра транспорта Российской Федерации ФИО4 от 15.01.2025 № ВТ-11/Д02-04-02/482 по результатам проведенной предпроектной работы трассировка 2 этапа КАД-2 проходит по территории д. Хиттолово. В настоящее время в установленном ГрК РФ порядке принято решение о подготовке документации по планировке территории на 1 этап, в 2025 году планируется провести конкурсные процедуры по определению исполнителя работ по подготовке указанной документации по планировке территории. В отношении 2 этапа (к которому предполагается отнести строительство части КАД-2 по территории д. Хиттолово, в том числе в границах Участка) решения о подготовке документации по планировке территории не принималось.

При таких обстоятельствах в установленном законом порядке не определено ни месторасположение будущего КАД-2, ни ориентировочные сроки реализации указанного проекта, что свидетельствует о недопустимости ограничения прав Общества на владение, распоряжение и использование Участком как его собственника.

Частью 4 статьи 174 АПК РФ установлено, что арбитражный суд по требованию истца вправе присудить в его пользу денежную сумму, подлежащую взысканию с ответчика на случай неисполнения судебного акта, в размере, определяемом арбитражным судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения.

Согласно пункту 1 статьи 308.3 ГК РФ в случае неисполнения должником обязательства кредитор вправе требовать по суду исполнения обязательства в натуре, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, иными законами или договором либо не вытекает из существа обязательства. Суд по требованию кредитора вправе присудить в его пользу денежную сумму (пункт 1 статьи 330 ГК РФ) на случай неисполнения указанного судебного акта в размере, определяемом судом на основе принципов справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ).

В пункте 30 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» разъяснено, что поскольку по смыслу пункта 1 статьи 308.3 ГК РФ судебная неустойка может быть присуждена только на случай неисполнения гражданско-правовых обязанностей, она не может быть установлена по спорам административного характера, рассматриваемым в порядке административного судопроизводства и главы 24 АПК РФ, при разрешении трудовых, пенсионных и семейных споров, вытекающих из личных неимущественных отношений между членами семьи, а также споров, связанных с социальной поддержкой.

Учитывая изложенное, суд оснований для установления судебной неустойки не установил.

Руководствуясь статьями 110, 167 - 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области

РЕШИЛ:

Признать отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в государственной регистрации прав, выраженный в Уведомлении от 07.02.2025 № КУВД-001/2024-52876223/12, незаконным.

Обязать Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области осуществить государственную регистрацию Договора № 9/24/27 участия в долевом строительстве от 24.10.2024.

В остальной части требований отказать.

Взыскать с Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ленинградской области в пользу Общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Серебряный ручей 2» судебные расходы в размере 50 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.

Судья Нетосов С.В.