АРБИТРАЖНЫЙ СУД ЕВРЕЙСКОЙ АВТОНОМНОЙ ОБЛАСТИ

Театральный переулок, дом 10, г. Биробиджан, Еврейская автономная область, 679016

E-mail: info@eao.arbitr.ru, сайт: https://eao.arbitr.ru, тел./факс: (42622) 2-37-98, 3-82-40, факс 2-11-23

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

г. Биробиджан Дело № А16-1826/2023

20 ноября 2023 года

Арбитражный суд Еврейской автономной области в составе:

судьи Столбовой С.К.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению

комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области (с. Ленинское Ленинского района Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 (г. Биробиджан Еврейской автономной области, ОГРН <***>, ИНН <***>)

о взыскании 309 582 рублей 60 копеек, о расторжении договора аренды земельных участков от 25.11.2016 № 86, об обязании возвратить земельные участки

в отсутствие лиц, участвующих в деле,

УСТАНОВИЛ:

комитет по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области обратился в Арбитражный суд Еврейской автономной области с иском к главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 о взыскании 309 582 рублей 60 копеек, о расторжении договора аренды земельных участков от 25.11.2016 № 86, об обязании возвратить земельные участки.

Исковые требования мотивированы ненадлежащим исполнением арендатором условий заключенного договора в части внесения согласованных арендных платежей, нормативно обоснованы положениями статей 309, 310, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В заседание суда Комитет и Общество, надлежащим образом извещенные о дате, времени и месте рассмотрения спора в порядке статьи 123 АПК РФ, явку представителей не обеспечили.

Дело рассмотрено в отсутствие неявившихся участников процесса, с соблюдением предписаний статьи 156 АПК РФ.

Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, арбитражный суд установил следующее.

Между истцом и КФХ ФИО3 заключен договор аренды земли от 25.11.2016 № 186.

Земельные участки переданы арендодателем арендатору по актам приема-передачи (л.д. 15).

Соглашением от 02.09.2019 права и обязанности по договору аренды земельного участка переданы главе крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2. Подписан акт-приема передачи земельных участков (л.д.17).

Расчет арендной платы приведен в Приложении № 1 к договору.

Условия внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 2 договора, согласно пункту 2.2 которого арендная плата вносится ежеквартально, равными долями до 25 числа последнего месяца текущего квартала. Последний взнос до 20 декабря текущего года.

Согласно пункту 1.2 договора срок его действия определен с 25.11.2016 по 24.11.2026. Пунктом 5.2.3 регламентировано право арендодателя досрочно расторгнуть договор по основаниям, предусмотренным статьей 619 ГК РФ.

В претензии от 02 мая 2023 года № 252, направленной в адрес ответчика истец указал на необходимость погашения образовавшейся задолженности и подписании соглашения о расторжении договора.

Несмотря на предпринятые меры, направленные на досудебное урегулирование спора, действий по ликвидации задолженности не совершено. Неисполнение Обществом принятых на себя обязательств по внесению арендных платежей явилось основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав фактические обстоятельства и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, арбитражный суд приходит к следующим выводам.

Пунктом 1 статьи 8 ГК РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных ГК РФ, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК РФ).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (статья 606 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 607 ГК РФ предписано, что в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи).

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Совокупность представленных в материалы дела доказательств (договор № 86, акт от 25.11.2016, соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 02.09.2019) подтверждает факт передачи во временное владение ИП ФИО2 земельных участков с кадастровыми номерами 79:03:1201007:25, 79:03:1201007:26.

с. Чурки, Ленинского района ЕАО.

Из приобщенного к материалам дела расчета усматривается, что начисление арендных платежей в спорный период произведено с соблюдением условий договора. Применяемый в арбитражном процессе стандарт распределения обязанности и бремени доказывания регламентирован частью 3 статьи 70 АПК РФ, в силу которой признание стороной обстоятельств, на которых другая сторона основывает свои требования или возражения, освобождает другую сторону от необходимости доказывания таких обстоятельств.

Согласно части 3.1 статьи 70 АПК РФ обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.

Принимая во внимание соответствие избранного истцом механизма определения арендной платы условиям договора, учитывая отсутствие данных о полном покрытии образовавшейся задолженности, задолженность по арендной плате в размере 309582 рубля 60 копеек подлежит взысканию с ответчика.

. В силу пункта 1 статьи 319.1 ГК РФ в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Пунктом 2 статьи 319.1 ГК РФ определено, что если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, и среди таких обязательств имеются те, по которым кредитор имеет обеспечение, исполнение засчитывается в пользу обязательств, по которым кредитор не имеет обеспечения.

Если иное не предусмотрено законом или соглашением сторон, в случаях, когда должник не указал, в счет какого из однородных обязательств осуществлено исполнение, преимущество имеет то обязательство, срок исполнения которого наступил или наступит раньше, либо, когда обязательство не имеет срока исполнения, то обязательство, которое возникло раньше. Если сроки исполнения обязательств наступили одновременно, исполненное засчитывается пропорционально в погашение всех однородных требований (пункт 3 статьи 319.1 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ установлено, что требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии – в тридцатидневный срок.

Специальные основания для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя регламентированы статьей 619 ГК РФ, к числу которых, в частности, относится невнесение арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа.

При этом названная норма материального права допускает включение в договор аренды иных оснований досрочного расторжения договора по требованию арендодателя и предусматривает, что право арендодателя требовать досрочного расторжения договора может быть реализовано только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 5.2.3 договора №86 регламентирована возможность расторжения договора по основаниям, регламентированным статьей 619 ГК РФ.

В ходе судебного разбирательства установлен факт нарушения ответчиком сроков внесения арендной платы в период правоотношений сторон (за 2022 год, за 2023, остаток долга за 2021 год составил 9651,25 рубля) более двух раз подряд.

Поскольку претензии Комитета о наличии задолженности по арендной плате, с предложением погасить задолженность либо расторгнуть договор, получены ответчиком, но оставлены без удовлетворения, суд приходит к выводу о соблюдении истцом установленного порядка уведомления арендатора о расторжении договора.

Факт направления извещений по юридическому адресу ответчика, внесенному в ЕГРЮЛ и отраженному в договоре, подтвержден материалами дела, а также данными официального интернет-портала АО «Почта России».

Судом учтено, что по смыслу действующего законодательства расторжение договора, влекущее прекращение правоотношений сторон, является крайней мерой, применяемой к недобросовестному контрагенту в случае, когда все другие средства воздействия исчерпаны. Применению данной меры должно предшествовать предоставление обязанному лицу возможности исполнения принятых по договору обязательств. Вместе с тем суд не может не учитывать характер и продолжительность допущенных ответчиком нарушений.

В соответствии с правовой позицией, отраженной в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», оценка существенности нарушения того или иного условия договора производится судом.

При рассмотрении требования о расторжении договора аренды по мотиву ненадлежащего исполнения арендатором обязательств по внесению арендной платы суд не вправе пренебрегать основными положениями гражданского законодательства (признание равенства участников гражданских правоотношений, автономии воли последних, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, а также соблюдение баланса интересов сторон сделки), должен надлежащим образом оценивать доказательства и фактические обстоятельства нарушения арендатором денежного обязательства из соответствующего договора, а также должен установить наличие (отсутствие) предпосылок для достижения сторонами сделки тех материальных результатов, к наступлению которых последние стремились при заключении договора.

Применительно к данным разъяснениям суд отмечает, что при заключении договора сторонами был установлен конкретный порядок внесения арендной платы, регламентированы сроки осуществления соответствующих платежей. Тем самым гарантированы охраняемые законом права арендодателя, которые состоят не только в получении согласованной платы, но и в своевременном перечислении таковой в полном объеме.

Исходя из представленного в дело расчета Комитета, задолженность не погашена. С учетом размера ежемесячного платежа, сумма задолженности, формировавшейся нарастающим итогом, является значительной.

Систематическое несоблюдение арендатором сроков оплаты ведет к нарушению прав арендодателя, что, с учетом обстоятельств данного конкретного дела, позволяет суду признать допущенные ответчиком нарушения существенными. При изложенных обстоятельствах суд находит требование Комитета о расторжении договора аренды законным, обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Согласно пункту 1 статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в пункте 8 Постановления Пленума ВАС РФ от 06.06.2014 № 35 «О последствиях расторжения договора», в случае расторжения договора, предусматривавшего передачу имущества во владение или пользование (например, аренда, ссуда), лицо, получившее имущество по договору, обязано в разумный срок возвратить его стороне, передавшей это имущество.

Порядок исполнения этого обязательства определяется положениями общей части обязательственного права, включая правила главы 22 ГК РФ, и специальными нормами об отдельных видах договоров (например, статьи 622, 655, 664 Кодекса) либо договором, в том числе если договор регулирует порядок возврата имущества по окончании срока его действия.

Из представленных материалов следует, что объект правоотношений арендодателю не возвращен. При этом правовые основания для его дальнейшего использования или удержания у ответчика отсутствуют.

В соответствии с частью 1 статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Частью 3 статьи 110 АПК РФ установлено, что государственная пошлина, от уплаты которой в установленном порядке истец был освобожден, взыскивается с ответчика в доход федерального бюджета пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований, если ответчик не освобожден от уплаты государственной пошлины.

С учетом результата рассмотрения дела, статуса истца, а также принимая во внимание приведенные нормы права, с ответчика в доход 15192 рубля.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

реШил:

Иск комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области удовлетворить.

Взыскать с главы крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в пользу комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области задолженность в размере 309 582 рубля 60 копеек по договору аренды № 86 от 25.11.2016 (соглашение о передаче прав и обязанностей по договору от 02.09.2019) за период 2020, 2021, 2022 годы, 1 квартал 2023 года.

Расторгнуть договор аренды № 86 от 25.11.2016 заключенный между главой крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 и комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области.

Обязать главу крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 передать комитету по управлению муниципальным имуществом администрации Ленинского муниципального района Еврейской автономной области по акту приема сдачи земельные участки с кадастровыми номерами 79:03:1201007:25, 79:03:1201007:26, являющиеся предметом договора аренды земельных участков № 86 от 25.11.2016.

Взыскать с крестьянского (фермерского) хозяйства ФИО2 в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 15192 рубля.

Решение может быть обжаловано в порядке апелляционного производства в течение месяца с даты его принятия в Шестой арбитражный апелляционный суд, а также в порядке кассационного производства в Арбитражный суд Дальневосточного округа при условии, что оно было предметом рассмотрения арбитражного суда апелляционной инстанции или суд апелляционной инстанции отказал в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Апелляционная и кассационная жалобы подаются в арбитражные суды апелляционной и кассационной инстанций через Арбитражный суд Еврейской автономной области.

В случае обжалования решения в порядке апелляционного или кассационного производства информацию о времени, месте и результатах рассмотрения дела можно получить соответственно на интернет-сайте Шестого арбитражного апелляционного суда http://6aas.arbitr.ru или Арбитражного суда Дальневосточного округа http://fasdvo.arbitr.ru.

Судья

С.К. Столбова