Постановление по делу № Ф09-7719/2023 от 05.12.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД УРАЛЬСКОГО ОКРУГА

Ленина проспект, д. 32/27, Екатеринбург, 620075

http://fasuo.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ Ф09-7719/23

Екатеринбург

05 декабря 2023 г.

Дело № А07-22131/2021

Резолютивная часть постановления объявлена 29 ноября 2023 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 декабря 2023 г.

Арбитражный суд Уральского округа в составе:

председательствующего Лазарева С.В.,

судей Тороповой М.В., Беляевой Н.Г.

при ведении протокола помощником судьи Поповой Е.В. рассмотрел в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лесная Поляна» на постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2023 по делу № А07-22131/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан.

Судебное заседание проведено путем использования системы вебконференции в порядке статьи 153.2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Арбитражного суда Уральского округа.

В судебном заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью «Лесная Поляна» – ФИО1 (приказ от 25.04.2019 № 1);

индивидуального предпринимателя ФИО2 – ФИО3 (доверенность от 10.05.2016 № 02 АА 3330733).

Индивидуальный предприниматель ФИО2 (далее – истец, ИП ФИО2) обратилась Арбитражный суд Республики Башкортостан с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Лесная поляна» (далее – ответчик, общество «Лесная поляна») об обязании ответчика снять обременения с объектов недвижимости с кадастровыми номерами 02:57:050803:200 и 02:57:050803:199, об обязании ответчика исполнить пункт 1 и пункт 5 приложения к договору от 17.07.2020: произвести оплату работ по договору о подключении от 25.06.2020 № 11-42-432 с публичным акционерным обществом «Газпром газораспределение Уфа», провести технологическое присоединение к сетям газоснабжения участков, образованных при межевании участка с кадастровом номером 02:57:050803:194, то есть участков с кадастровыми номерами 02:57:050803:194 и 02:57:050803:313 (с учетом уточнения исковых требований, принятого судом первой инстанции в порядке части 1 статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Судом первой инстанции к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее – Управление Росреестра, третье лицо), публичное акционерное общество «Газпром газораспределение Уфа» (далее – общество «Газпром газораспределение Уфа», третье лицо).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.07.2023 в удовлетворении исковых требований ИП ФИО2 отказано.

Постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.09.2023 решение суда изменено, резолютивная часть решения изложена в следующей редакции: «Исковые требования удовлетворить частично.

Обязать общество с ограниченной ответственностью «Лесная поляна» в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу снять обременение в виде залога с объектов недвижимости с кадастровыми номерами 02:57:050803:199 и 02:57:050803:200.

В оставшейся части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Лесная поляна» в пользу индивидуального предпринимателя ФИО2 6000 руб. в возмещение судебных расходов по уплате государственной пошлины по иску.

Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО2 в доход федерального бюджета 12 000 руб. государственной пошлины по иску».

В кассационной жалобе общество «Лесная поляна» просит указанные судебные акты отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, несоответствие выводов суда фактическим обстоятельствам дела.

В обоснование доводов кассационной жалобы, заявитель указывает, что суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции, дал истцу уйти от принятых на себя обязательств и возложил данные обязанности на ответчика. Более того, общество «Лесная поляна» утверждает, что выводы суда апелляционной инстанции о том, что основанием для прекращения залога является прекращение обеспеченного залогом обязательства, нельзя признать обоснованными, так как по условиям настоящего договора, прошедшего государственную регистрацию, обязательства исполняются его полным исполнением.

В отзыве на кассационную жалобу ИП ФИО2 просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения.

Проверив законность обжалуемого судебного акта, суд кассационной инстанции не находит оснований для его отмены.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 17.07.2020 между ИП ФИО2 (покупатель) и обществом «Лесная Поляна» (продавец) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с условием о залоге, согласно пункту 1 договора продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество: нежилое здание, площадью 65,4 кв. м, с кадастровым номером 02:57:050803:199, расположенное по адресу: <...>.

Приобретаемое нежилое здание принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 31.05.2019 № б/н, о чем в Управлении Росреестра сделана запись о праве от 08.06.2019 № 02:576050803:199-02/114/2019-3 (пункт 2 договора).

В соответствии с пунктом 3 договора земельный участок, на котором расположено нежилое здание, принадлежит продавцу на основании договора аренды земель города Октябрьского от 23.12.2015 № РБ-57-198-М-2015, о чем в отделе г. Октябрьского Управления Росреестра сделана запись о регистрации от 14.11.2018 № 02:57:050803:200-02/114/2018-1 и соглашения о передаче прав и обязанностей от 11.06.2019.

Согласно пункту 4 договора продавец продал, а покупатель купил вышеуказанное нежилое здание за 1 500 000 руб. Стоимость, установленная по соглашению сторон договора, является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит. Оплата производится в следующем порядке: 500 000 руб. выплачиваются покупателем продавцу в день подписания договора путем перечисления на расчетный счет продавца, оставшиеся 1 000 000 руб. выплачиваются покупателем продавцу после проведения межевания земельного участка с кадастровым номером 02:57:050803:194 согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, при этом подтверждением оплаты продавца является платежное поручение о перечислении денежных средств в качестве окончательного, полного расчета за нежилое здание.

Стороны договорились, что у продавца на нежилое здание в силу пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает право залога. Право залога подлежит государственной регистрации в Управлении Росреестра.

По условиям пункта 9 договора в соответствии со статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации на покупателя возлагаются обязанности, предусмотренные договором аренды земель города Октябрьского от 23.12.2015 № РБ-57-198-М-2015, в части, не противоречащей условиям пользования таким участком, установленным договором аренды земель. Обязательства возникают с момента проведения государственной регистрации права на объект недвижимости и действуют до полного исполнения. Виды работ, предусмотренных обязательством, указаны в приложении № 1 к договору, являющемся неотъемлемой частью договора.

Продавец обязан в течение 3 суток с момента проведения государственной регистрации права собственности передать покупателю часть земельного участка площадью 35 232 кв. м согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории соглашением о передаче прав и обязанностей. Соглашение о передаче прав и обязанностей по договору аренды земель города Октябрьского от 23.12.2015 № РБ57-198-М-2015 подлежит согласованию с Комитетом по управлению муниципальной собственностью по г. Октябрьский Республики Башкортостан.

Кроме того, 17.07.2020 между ИП ФИО2 (покупатель) и обществом «Лесная Поляна» (продавец) заключен договор купли-продажи объекта незавершенного строительства с условием о залоге, согласно пункту 1 договора продавец продал, а покупатель купил в собственность недвижимое имущество: нежилое здание, площадью 65,4 кв. м, с кадастровым номером 02:57:050803:200, расположенное по адресу: <...>.

Приобретаемое нежилое здание принадлежит продавцу на основании договора купли-продажи объекта незавершенного строительства от 31.05.2019 № б/н, о чем в Управлении Росреестра сделана запись о праве № 02:576050803:200-02/114/2019-3 от 08.06.2019 (пункт 2 договора).

В соответствии с пунктом 3 договора земельный участок, на котором расположено нежилое здание, принадлежит продавцу на основании договора аренды земель города Октябрьского от 23.12.2015 № РБ-57-198-М-2015, о чем в отделе г. Октябрьского Управления Росреестра сделана запись о регистрации от 14.11.2018 № 02:57:050803:200-02/114/2018-1, и соглашения о передаче прав и обязанностей от 11.06.2019.

Согласно пункту 4 договора продавец продал, а покупатель купил вышеуказанное нежилое здание за 1 500 000 руб. Стоимость, установленная по соглашению сторон договора, является окончательной и в дальнейшем изменению не подлежит. Оплата покупателем продавцу производится в следующем порядке: 500 000 руб. выплачиваются покупателем продавцу в день подписания договора путем перечисления на расчетный счет продавца, оставшиеся 1 000 000 руб. выплачиваются покупателем продавцу после проведения межевания земельного участка с кадастровым номером 02:57:050803:194 согласно схеме расположения земельного участка на кадастровом плане территории, при этом подтверждением оплаты продавца является платежное поручение о перечислении денежных средств в качестве окончательного, полного расчета за нежилое здание.

Земельный участок, на котором расположены вышеуказанные нежилые здания, находился у ответчика в аренде на основании договора аренды земель города Октябрьского от 23.12.2015 № РБ-57-198-М-2015, о чем в отделе г. Октябрьского Управления Росреестра сделана запись о регистрации № 02:57:050803:200-02/114/2018-1 от 14.11.2018.

Соглашением о передаче прав и обязанностей от 23.11.2020 по договору аренды земель города Октябрьского от 12.12.2018 № РБ-57-167-М-2018 арендатор передал новому арендатору права и обязанности, в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:57:050803:313, общей площадью 35 232 кв. м, находящегося по адресу: <...> земельный участок 20/1, цель использования - под туристическое обслуживание.

Как указывает истец, оплата производилась на основании выставленных ответчиком счетов на оплату от 23.07.2020№ 3, от 23.07.2020 № 4, что подтверждается платежными поручениями от 23.07.2020 № 27 на сумму 500 000 руб., от 01.12.2020 № 31 на сумму 1 000 000 руб., от 17.08.2020 № 31 на сумму 100 000 руб., от 23.07.2020 № 26 на сумму 500 000 руб., от 19.10.2020 № 37 на сумму 50 000 руб., от 20.11.2020 № 24 на сумму 80 000 руб., от 24.11.2020 № 25 на сумму 15 000 руб., от 01.12.2020 № 30 на сумму 745 000 руб., от 24.07.2021 № 28 на сумму 10 000 руб.

Таким образом, истец полностью выплатил выкупную стоимость по двум заключенным договорам.

Между тем, ответчик отказывается снять с объектов недвижимости ограничения в виде залога.

Истец направил ответчику претензионные письма от 02.07.2021№ 023, от 02.07.2021 № 024, в которых указал, что полностью погасил задолженность по договорам купли-продажи, в связи с чем требует снять ограничение в виде залога для дальнейшего использования объектов без ограничений.

Также истец указывает, что для осуществления предпринимателем отсыпки, асфальтирования центральной дороги до нежилого здания со стороны ответчика в соответствии с приложением № 1 к договорам купли-продажи должны быть выполнены следующие обязательства:

1) оплата работ по договору о подключении от 25.06.2020 № 11-42-432 с обществом «Газпром газораспределение УФА»;

2) оплата по изготовлению проектной документации по внутриплощадочным сетям газоснабжения участков, образованных из межевания участка с кадастровым номером 02:57:050803:194 и передача проектной документации, согласованной с ресурсоснабжающей организацией, истцу в срок до октября 2020 г.;

3) оплата стоимости технологического присоединения к сетям газоснабжения. Также для того, чтобы произвести отсыпку и асфальтирование дороги, необходимо произвести монтаж системы внутриплощадочных сетей газоснабжения, проект которых до сих пор не передан ответчиком. Для того, чтобы произвести монтаж системы внутриплощадочного газоснабжения, необходимо демонтировать объект незавершенного строительства № 3, так как он находится на проектируемой дороге в месте пролегания коммуникаций.

Ссылаясь на то, что договоры купли-продажи полностью исполнены, денежные средства за объект недвижимости ответчику переданы, тем самым обязательство, обеспеченное ипотекой, исполнено в полном объеме, что в силу закона является основанием для прекращения ипотеки, предприниматель обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Рассмотрев заявленные истцом требования, суд первой инстанции не нашел оснований для их удовлетворения, указав, что договоры купли-продажи объектов незавершенного строительства от 17.07.2020 выполнены не в полном объеме, оснований считать исполненными договоры купли-продажи объектов незавершенного строительством объекта от 17.07.2020 у суда не имеется.

Апелляционный суд, изменяя решение суда первой инстанции, исходил из поведения общества «Лесная поляна», фактически признававшего отсутствие задолженности, однако уклонившегося от совершения возложенной на него законом обязанности по прекращению залогового обязательства в случае надлежащего исполнения обеспеченного им основного обязательства, судебная коллегия, не установив каких-либо иных оснований для дальнейшего сохранения спорного обременения, пришла к выводу об удовлетворении заявленного истцом требования об обязании ответчика снять обременение с объектов недвижимости с кадастровыми номерами 02:57:050803:199 и 02:57:050803:200. На основании чего суд пришел к выводу об обязании общества «Лесная поляна» в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу снять обременение в виде залога с объектов недвижимости с кадастровыми номерами 02:57:050803:199 и 02:57:050803:200.

Как указал суд апелляционной инстанции, отказ суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований в указанной части со ссылкой на неисполнение истцом всех обязательств по договорам купли-продажи не соответствовал фактическим обстоятельствам спора, противоречит приведенным разъяснениям и нормам права, является незаконным и необоснованным, в связи с чем решение суда первой инстанции в данной части подлежало изменению по основаниям пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изменяя решение суда первой инстанции, апелляционный суд исходил из следующего.

В соответствии со статьями 329, 334, 335 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться залогом, в силу которого по общему правилу залогодержатель имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед кредиторами должника. Залог может возникнуть на основании закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога.

Согласно пункту 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление № 10/22) в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданского Кодекса Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Поскольку при таком оспаривании суд разрешает спор о гражданских правах на недвижимое имущество, соответствующие требования рассматриваются в порядке искового производства.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРН. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРН.

В пункте 53 постановления № 10/22 разъяснено, что ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение. Ответчиками по иску, направленному на оспаривание прав или обременений, вытекающих из зарегистрированной сделки, являются ее стороны.

Согласно абзацу девятому пункта 1 статьи 25 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ 2Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон об ипотеке) регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном указанной статьей.

Пунктом 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрены основания для прекращения залога.

Так залог прекращается в случаях: с прекращением обеспеченного залогом обязательства; если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога; в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 названного Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, в том числе при оставлении залогодержателем заложенного имущества за собой, и в случае, если он не воспользовался этим правом (пункт 5 статьи 350.2); в случае прекращения договора залога в порядке и по основаниям, которые предусмотрены законом, а также в случае признания договора залога недействительным; по решению суда в случае, предусмотренном пунктом 3 статьи 343 названного Кодекса; в случае изъятия заложенного имущества (статьи 167, 327), за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 353 названного Кодекса; в случае реализации заложенного имущества в целях удовлетворения требований предшествующего залогодержателя (пункт 3 статьи 342.1); в случаях, указанных в пункте 2 статьи 354 и статье 355 названного Кодекса; в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Таким образом, согласно статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для прекращения залога является прекращение обеспеченного залогом обязательства.

В соответствии с абзацем вторым пункта 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога.

В силу пункта 11 статьи 53 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее - Закон № 218), регистрационная запись об ипотеке погашается по основаниям, предусмотренным Законом об ипотеке.

Согласно пункту 1 статьи 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Надлежащее исполнение прекращает обязательство (пункт 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Целью института залога является обеспечение основного обязательства, а содержанием права залога является возможность залогодержателя в установленном законом порядке обратить взыскание на заложенное имущество в случае неисполнения должником основного обязательства.

При этом право залога следует судьбе обеспеченного залогом обязательства, неразрывно с ним связанного, и прекращается вместе с ним.

Следовательно, решение вопроса о существовании залога зависит от разрешения вопроса о существовании основного обязательства, в обеспечении которого был установлен залог, поскольку не допускается существование залогового обязательства в отрыве от основного обязательства, обеспеченного залогом, а в отсутствие залогового обязательства, в свою очередь, не имеется оснований для сохранения в ЕГРН записи о залоге.

В силу пункта 1 статьи 3 Закона об ипотеке, ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает также уплату залогодержателю сумм, причитающихся ему:

1) в возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства;

2) в виде процентов за неправомерное пользование чужими денежными средствами, предусмотренных обеспеченным ипотекой обязательством либо федеральным законом;

3) в возмещение судебных издержек и иных расходов, вызванных обращением взыскания на заложенное имущество;

4) в возмещение расходов по реализации заложенного имущества.

Если договором не предусмотрено иное, ипотека обеспечивает требования залогодержателя в том объеме, какой они имеют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества (пункт 2 статьи 3 Закона об ипотеке).

В пункте 2 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что при прекращении залога залогодержатель, у которого находилось заложенное имущество, обязан возвратить его залогодателю или иному управомоченному лицу. Залогодатель вправе требовать от залогодержателя совершения всех необходимых действий, направленных на внесение записи о прекращении залога (статья 339.1 Кодекса).

В соответствии с частью 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ государственная регистрация права на недвижимое имущество является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии со статьей 25 Закона об ипотеке, если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда о прекращении ипотеки.

Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце четвертом пункта 52 постановления № 10/22, в случаях, когда запись в ЕГРН нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.

В соответствии с приведенным разъяснением иск о признании обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению лишь тогда, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных действующим гражданским законодательством.

Судебное решение, в резолютивной части которого указано на результат рассмотрения вопроса о наличии или отсутствии обременения недвижимого имущества, является основанием для внесения записи в государственный реестр прав (пункт 52 постановления № 10/22).

При условии, что ответчик уклоняется от обращения в органы Росреестра с заявлением о погашении записи об обременении, то восстановление прав истца возможно только путем обращения в суд с иском.

Учитывая, что в едином государственном реестре должны отражаться действительные права и ограничения (обременения) прав, наличие в нем записи об ипотеке, которая прекращена, противоречат принципам укрепления прав посредством государственной регистрации.

При подобных обстоятельствах нарушенное право истца в полном объеме восстанавливается посредством исключения из ЕГРН записи об обременении в виде ипотеки (залога недвижимости), т.е. иск о признании права отсутствующим направлен на исключение из ЕГРН недостоверных сведений.

Судами установлено, что истец на основании договоров купли-продажи объекта незавершенного строительством с условием о залоге от 17.07.2020 приобрел у ответчика недвижимое имущество - нежилое здание, площадью 65,4 кв. м, с кадастровым номером 02:57:050803:199, и нежилое здание, площадью 65,4 кв. м, с кадастровым номером 02:57:050803:200, расположенные по адресу: <...>.

Судом апелляционной инстанции верно принято во внимание, что на момент обращения истца к ответчику с соответствующим заявлением по вопросу об исключении сведений о наличии обременения (залога) спорного движимого имущества какая-либо задолженность у истца перед обществом «Лесная поляна», вытекающая из вышеуказанных договоров, отсутствовала.

Судами установлено, что предприниматель ФИО2 полностью оплатила стоимость объектов недвижимого имущества, что подтверждается представленными в материалы дела платежными поручениями, а также не отрицалось обществом «Лесная поляна».

С учетом изложенного, а также принимая во внимание поведение общества «Лесная поляна», фактически признававшего отсутствие задолженности, однако уклонившегося от совершения возложенной на него законом обязанности по прекращению залогового обязательства в случае надлежащего исполнения обеспеченного им основного обязательства, не установив каких-либо иных оснований для дальнейшего сохранения спорного обременения, апелляционный суд пришел к выводу об удовлетворении заявленного истцом требования об обязании ответчика снять обременение с объектов недвижимости с кадастровыми номерами 02:57:050803:199 и 02:57:050803:200.

На основании вышеуказанного, с учетом положения пункта 1 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу об обязании общества «Лесная поляна» в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу снять обременение в виде залога с объектов недвижимости с кадастровыми номерами 02:57:050803:199 и 02:57:050803:200.

Также судом верно отмечено, что отказ суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований в указанной части со ссылкой на неисполнение истцом всех обязательств по договорам купли-продажи не соответствует фактическим обстоятельствам спора, противоречит приведенным разъяснениям и нормам права, является незаконным и необоснованным, так как договорами купли-продажи предусмотрено обременение в виде залога исключительно имущественных обязательств истца по выплате выкупной стоимости объектов недвижимости, в связи с чем решение суда первой инстанции в данной части правомерно подлежало изменению по основаниям пунктов 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Судом также установлено, что стороны в приложении № 1 к договорам купли-продажи от 17.07.2020 согласовали, что в соответствии с договором аренды земель города Октябрьского от 23.12.2015 № РБ-57-198-М-2015 покупатель на земельном участке с кадастровым номером 02:57:050803:194 обязуется выполнить следующие виды работ:

1. Осуществить строительство проектируемой ВЛЗ 6 кв. от существующей опоры 199 ВЛ-6 кв Фидер 12-09 пс «Заитово» до проектируемой КТПН 250-6/0.4 кв. (КТП + реклоузер) в срок до марта 2021 года.

2. Осуществить строительство газопровода от ШРП до нежилого здания № 3 срок выполнения работ октябрь 2021 года (при условии строительства внеплощадочных сетей газоснабжения обществу «Газпром газораспределение УФА» в срок до декабря 2020 года.

3. Осуществить строительство линий электропередач от КТП по центральной улице, до нежилого здания № 3. Срок выполнения работ до августа 2021 года.

4. Осуществить строительство водопровода от точки подключения к городским сетям до колодца по центральной улице до нежилого здания № 3. Срок выполнения работ по июнь 2021 года включительно.

5. Произвести отсыпку, асфальтирование центральной дороги до нежилого здания № 3 в срок до августа 2021 года

Продавец, после получения оплаты, обязан денежные средства, вырученные от продажи строения № 3, направить на целевые расходы, в том числе:

1. На оплату работ по договору о подключении № 11-42-432 от 25 июня 2020 г. с обществом «Газпром газораспределение УФА»;

2. На оплату работ по изготовлению проектной документации по внеплощадочным и внутриплощадочным сетям водоснабжения участков образованных после межевания участка с кадастровым номером 02:57:050803:194 и передать выше указанную проектную документацию, согласованную с ресурсоснабжающей организацией, Покупателю в срок до сентября 2020 г.;

3. На оплату работ по изготовлению проектной документации по внеплощадочным и внутриплощадочным сетям электроснабжения участков образованных из межеваний участка с кадастровым номером 02:57:050803:194 и передать выше указанную проектную документацию, согласованную с ресурсоснабжающей организацией, Покупателю в срок до сентября 2020 г.;

4. На оплату работ по изготовлению проектной документации по внеплощадочным и внутриплощадочным сетям газоснабжения участков образованных из межевания участка с кадастровым номером 02:57:050803:194 и передать выше указанную проектную документацию, согласованную с ресурсоснабжающей организацией, Покупателю в срок до октября 2020 г.;

5. На оплату стоимости технологического присоединения к сетям газоснабжения, водоснабжения и электроснабжения участков, образованных при межевании участка с кадастровым номером 02:57:050803:194.

ИП ФИО2 в материалы дела представлен договор о подключении от 25.06.2020 № 11-42-432, заключенный между обществом «Газпром газораспределение Уфа» (исполнитель) и обществом «Лесная поляна» (заявитель), согласно которому исполнитель принимает на себя обязательства по подключению (технологическому присоединению) объекта капитального строительства - 20 гостевых домов (далее - объект капитального строительства) к сети газораспределения, принадлежащей исполнителю (основному абоненту) на праве собственности или ином законном основании, с учетом максимальной нагрузки (часовым расходом газа) газоиспользующего оборудования. Заявитель принимает на себя обязательства по обеспечению готовности объекта капитального строительства к подключению (технологическому присоединению) в пределах границ принадлежащего ему земельного участка: <...> дом № з/у 20, в соответствии с условиями настоящего договора, а также оплатить услуги по подключению (технологическому присоединению).

В силу пункта 15 указанного договора предварительный размер платы за технологическое присоединение объекта капитального строительства заявителя составляет 2 293 002 руб., в том числе НДС 20% - 382 167 руб.

К договору от 25.06.2020 № 11-42-432 подписаны дополнительные соглашения от 01.06.2022 и 23.06.2021, которыми стороны внесли изменения относительно срока выполнения мероприятий по подключению (технологическому присоединению) к сети газораспределения и пуску газа и срока действия настоящего договора (в пункт 4 и пункт 40 договора).

Также стороны пришли к соглашению в соответствии с пунктом 17 договора о подключении от 25.06.2020 № 11-42-432, что размер платы за технологическое присоединение составляет 1 164 084 руб. 33 коп. (в том числе НДС 20%) согласно решению Государственного комитета Республики Башкортостан по тарифам от 18.06.2021 № 60.

Согласно пункту 15 договора о подключении от 25.06.2020 № 11-42-432 плата производится в следующем порядке: 50% платы за технологическое присоединение вносится в течение 11 дней со дня заключения договора, оставшаяся сумма платы за технологическое присоединение вносится в течение 11 рабочих дней со дня подписания акта о подключении (технологическом присоединении).

Обществом «Лесная Поляна» произведена оплата технологического присоединения к сетям газоснабжения согласно договору и счету на оплату от 22.07.2020 № 11-42-432/11/0720/543 на сумму 800 000 руб., что подтверждается платежными поручениями от 24.07.2020 № 14, от 03.12.2020 № 34.

Письмом от 31.05.2023 общество «Газпром газораспределение Уфа» подтвердило, что на основании заявки на подключение (технологическое присоединение) общества «Лесная поляна», поступившей 05.06.2020 в филиалом общества «Газпром газораспределение Уфа» в г. Туймазы, были выданы технические условия и заключен договор о подключении (технологическом присоединении) от 25.06.2020 № 11-42-432. Заявителем, согласно договору о подключении, оплачен аванс в сумме 800 000 руб.

Филиалом общества «Газпром газораспределение Уфа» согласно этому же письму, в соответствии с договором о подключении, была разработана проектная документация на сеть газораспределения до точки подключения (технологического присоединения) на границе земельного участка ответчика (технический условия от 18.06.2020 № 11-20-12331), на основании которой органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации в области государственного регулирования тарифов - Государственным комитетом по тарифам Республики Башкортостан установлена плата за подключение (технологическое присоединение) по индивидуальному проекту (постановление от 18.06.2021 № 60) в сумме 1 164 084,33 руб.

По акту приема-передачи от 06.07.2021 заявителем принята проектная документация сети газораспределения.

На основании обращения заявителя от 01.06.2022 № 004 было заключено дополнительное соглашение от 01.06.2022 к договору о подключении, которым срок выполнения мероприятий по подключению (технологическому присоединению) объекта капитального строительства к сети газораспределения и пуску газа продлен до 25.06.2024.

На основании обращения заявителя от 23.04.2021 № 4 о намерении осуществить строительство сети газораспределения за границами земельного участка заявителя до точки подключения самостоятельно, а также в соответствии с пунктом 112 Правил подключения (технологического присоединения) объектов капитального строительства к сетям газораспределения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 30.12.2013 № 1314, было подписано дополнительное соглашение к договору о подключении, согласно которому обязательства по строительству сети газораспределения за границами, земельного участка до точки подключения и подготовке сети газораспределения к подключению переходят к заявителю.

Между обществом «Научно-Производственное предприятие «Уралнефтегаз-диагностика» (подрядчик) и обществом «Лесная поляна» (заказчик) 06.03.2023 заключен договор № 028/НПП/2023, согласно которому заказчик поручает, а подрядчик принимает на себя обязательство выполнения работ (оказание услуг): строительство наружного газопровода до границ земельного участка по адресу: <...> э/у 20 согласно локального сметного расчета (приложение № 1) к договору, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять их результат и уплатить установленную договором цену.

Ответчиком оплата по договору от 06.03.2023 № 028/НПП/2023 произведена в сумме 142 749 руб., что подтверждается платежным поручением от 16.06.2023 № 19.

Таким образом, суд верно указал, что ответчиком выполняются обязательства по договорам купли-продажи объектов незавершенного строительством объекта от 17.07.2020, предусмотренные приложениями № 1, в том числе по оплате работ по договору о подключении от 25.06.2020 № 11-42-432 с обществом «Газпром газораспределение УФА», работы на изготовлению проектной документации по внутриплощадочным сетям газоснабжения участков, образованных из межевания участка с кадастровым номером 02:57:050803:194, стоимости технологического присоединения к сетям газоснабжения.

Как верно указал апелляционный суд, истцом не опровергнуто утверждение ответчика о том, что строительство ВЛЗ, линии электропередач, водопровода (пункты 1, 3, 4 приложения к договору купли-продажи от 17.07.2020) произведены с просрочкой исполнения. Кроме того, инициатором внесений изменений в договор о подключении от 25.06.2020 № 11-42-432 являлся сам истец, в том числе в отношении цены, сроков и намерении осуществить строительство сети газораспределения за границами земельного участка ответчика.

Проанализировав представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, принимая во внимание выполнение истцом обязательств по договорам купли-продажи объектов незавершенного строительства, а также признание обществом «Лесная поляна» отсутствие задолженности, суд апелляционной инстанции пришел к верному выводу о частичном удовлетворении заявленных требований, обязав общество «Лесная поляна» в течение 10 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу снять обременение в виде залога с объектов недвижимости с кадастровыми номерами 02:57:050803:199 и 02:57:050803:200.

Оснований для несогласия с данным выводом у суда округа не имеется.

Ссылка заявителя жалобы на то, что выводы суда апелляционной инстанции о том, что основанием для прекращения залога является прекращение обеспеченного залогом обязательства, нельзя признать обоснованными, так как по условиям настоящего договора, прошедшего государственную регистрацию, обязательства исполняются его полным исполнением, отклоняется судом округа, как несоответствующая нормам действующего законодательства.

Стороны договорились, что у продавца на нежилое здание в силу пункта 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации возникает право залога.

В соответствии с пунктом 1 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда договором купли-продажи предусмотрена оплата товара через определенное время после его передачи покупателю (продажа товара в кредит), покупатель должен произвести оплату в срок, предусмотренный договором, а если такой срок договором не предусмотрен, в срок, определенный в соответствии со статьей 314 настоящего Кодекса.

Если иное не предусмотрено договором купли-продажи, с момента передачи товара покупателю и до его оплаты товар, проданный в кредит, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате товара (пункт 5 статьи 488 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод общества «Лесная поляна» о том, что суд апелляционной инстанции, изменяя решение суда первой инстанции, дал истцу уйти от принятых на себя обязательств и возложил данные обязанности на ответчика, также отклоняются судом, так как снятие обременения обеспечит истцу право пользования своей собственностью на основании гражданского законодательства. Признаков злоупотребления своими правами со стороны ИП ФИО2 судом не обнаружено.

Апелляционный суд, устраняя нарушения, допущенные судом первой инстанции при рассмотрении дела, с достаточной полнотой установил имеющие значение для дела фактические обстоятельства, правильно применил к ним нормы права, содержащиеся в обжалуемом акте выводы, подробно мотивированы, основаны на повторно исследованных названным судом доказательствах, в пределах предоставленных ему процессуальных полномочий, и переоценке судом округа не подлежат (статьи 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Нарушений норм материального и процессуального права, являющихся в силу статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием для отмены обжалуемого судебного акта, судом кассационной инстанции не выявлено.

С учетом изложенного постановление апелляционного суда подлежит оставлению без изменения, кассационная жалоба – без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.09.2023 по делу № А07-22131/2021 Арбитражного суда Республики Башкортостан оставить без изменения, кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Лесная Поляна» – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном ст. 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий С.В. Лазарев

Судьи М.В. Торопова

Н.Г. Беляева