АРБИТРАЖНЫЙ СУД СЕВЕРО-КАВКАЗСКОГО ОКРУГА
Именем Российской Федерации
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда кассационной инстанции
г. Краснодар
Дело № А63-17411/2023
01 октября 2025 года
Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2025 года
Постановление в полном объеме изготовлено 01 октября 2025 года
Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в составе председательствующего Епифанова В.Е., судей Мещерина А.И. и Сидоровой И.В., в отсутствие в судебном заседании истца – комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (ИНН <***>, ОГРН <***>), ответчика – индивидуального предпринимателя ФИО1 (ИНН <***>, ОГРНИП <***>), извещенных о времени и месте судебного заседания путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда в информационно-телекоммуникационной сети Интернет, рассмотрев кассационную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя на постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2025 по делу № А63-17411/2023, установил следующее.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Ставрополя (далее – комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Ставропольского края к индивидуальному предпринимателю ФИО1 (далее – предприниматель, ответчик) с иском о взыскании платы с 19.10.2021 по 04.05.2023 за фактическое пользование земельным участком с кадастровым номером 26:12:012203:20, расположенным по адресу: <...> «в» в квартале 437, в размере 162 592 рублей 47 копеек.
Иск основан на положениях статей 1105, 1112, 1114 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс) и мотивирован следующим. Предприниматель является реестровым собственником незавершенного строительством объекта недвижимости, расположенного на публичном земельном участке с кадастровым номером 26:12:012203:20. Ответчик с 19.10.2021 по 04.05.2023 (до заключения сторонами договора аренды) не вносил плату за фактическое пользование данным земельным участком, что влечет взыскание с него в пользу комитета неосновательного обогащения в размере 162 592 рублей 47 копеек.
Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 24.02.2025 иск удовлетворен.
Суд установил, что постановлением главы администрации от 27.06.2003 № 3705 индивидуальному предпринимателю ФИО2 (далее – ФИО2) утвержден акт о выборе земельного участка и предварительно согласовано место размещения кафе при сервисном комплексе. Также предоставлен в аренду на три года в соответствующих целях земельный участок площадью 577 кв. м, в том числе 70 кв. м и 123 кв. м с особым режимом использования. Комитет (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор от 22.03.2004 № 3752 аренды земельного участка для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе с 27.06.2003 по 26.06.2006. Стороны в договоре отразили наличие обременения части (площадью 193 кв. м) земельного участка в пользу электросетевой организации. Запись с номером регистрации 26-26-12/020/2005-793 о договоре аренды внесена 02.05.2005 в Единый государственный реестр недвижимости (далее – ЕГРН). Кадастровый учет земельного участка под кадастровым номером 26:12:012203:20 и с разрешенным использованием для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе произведен 17.05.2004. Комитет градостроительства города Ставрополя выдал ФИО2 разрешение от 30.06.2006 № 1/433 на строительство кафе при сервисном комплексе со сроком действия до 26.06.2007. Запись с номером регистрации 26-26-12/038/2006-371 о праве собственности предпринимателя ФИО2 на объект незавершенного строительства со степенью готовности 6% (литера А, инвентарный номер 31504, кадастровый номер 26:12:012203:121) внесена в ЕГРН 30.10.2006, правообладателю выдано свидетельство серии 26 АБ № 206071. По договору аренды от 17.04.2007 № 5684 участок предоставлен ФИО2 в аренду на новый срок для завершения строительства кафе при сервисном комплексе с 24.01.2007 по 23.01.2010, а по договору аренды от 05.07.2010 № 8286 – для продолжения строительства с 26.05.2010 по 25.05.2013 (записи с номерами регистрации 26-26-12/056/2009-903 и 26-26-01/112/2010-270 о названных договорах внесены в ЕГРН 25.06.2009 и 12.08.2010). Договоры содержали условие об обременении объекта аренды на площади 193 кв. м режимом охранной зоны инженерных коммуникаций электросетевой организации. Комитет градостроительства города Ставрополя выдал ФИО2 разрешение от 02.12.2011 № RU 26309000-«00939-С» на строительство двухэтажного кафе при сервисном комплексе общей площадью 252,5 кв. м со сроком действия до 30.05.2013. По истечении срока договора от 05.07.2013 № 8286 комитет (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор от 27.10.2014 № 4247 аренды земельного участка для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе с 17.07.2013 по 16.07.2016. Договор аренды в ЕГРН зарегистрирован не был, что установлено судами в рамках дела № А63-1041/2019. ФИО2 обратилась 19.10.2016 в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для продолжения строительства. Письмом (уведомлением) от 17.11.2016 № 08/14-8433с администрация известила заявителя об отказе в предоставлении земельного участка в аренду. Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.10.2017 по делу № А63-240/2017 ФИО2 отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа от 17.11.2016 № 08/14-8433с в предоставлении в аренду участка с кадастровым номером 26:12:012203:20. Суд признал, что ФИО2 как собственник объекта незавершенного строительства, имела право однократно приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства. Это право реализовано, ФИО2 земельный участок уже однажды предоставлялся в аренду без проведения торгов для завершения строительства кафе при сервисном комплексе с 17.07.2013 по 16.07.2016 по договору от 27.10.2014 № 4247. ФИО2 вновь 18.04.2018 обратилась к главе администрации города Ставрополя с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20 для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе. Уведомлением от 17.05.2018 исх. № 08/14-4186с администрация отказала в предоставлении в аренду указанного участка. Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.05.2019 по делу № А63-11746/2018, вступившим в законную силу, ФИО2 отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа от 17.05.2018 исх. № 08/14-4186с в предоставлении в аренду земельного участка для продолжения строительства кафе. Суд исходил из того, что земельный участок ранее неоднократно предоставлялся ФИО2 в аренду без проведения торгов для завершения строительства, что исключает новое предоставление испрашиваемого участка в аренду. Также комитет обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012203:121 площадью 194,4 кв. м, степенью готовности – 6%, расположенного по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов. Решением от 10.12.2019 по делу № А63-1041/2019, вступившим в законную силу, иск комитета удовлетворен. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2020 № 308-ЭС20-3366 отменены судебные акты, принятые по делу № А63-11746/2018. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции с указанием на ошибочность вывода об отсутствии у ФИО2 права на однократное получение земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства при наличии на нем не изъятого объекта незавершенного строительства. ФИО2 обратилась 28.10.2020 в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о пересмотре по новым обстоятельствам решения от 10.12.2019 по делу № А63-1041/2019. В ходе рассмотрения заявления в арбитражный суд обратился предприниматель с заявлением о замене стороны по делу № А63-1041/2019 в связи со смертью ФИО2 (свидетельство от 25.10.2021 <...>). Установив, что ФИО2 скончалась 18.10.2021, а согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию от 22.04.2022 наследником ее имущества – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012203:121, является ее сын (предприниматель), суд удовлетворил ходатайство, произведя замену стороны по делу на правопреемника. Решением от 13.07.2022 по делу № А63-1041/2019 заявление о пересмотре по новым обстоятельствам решения от 10.12.2019 удовлетворено. Суд учел, что при новом рассмотрении решением от 07.04.2021 по делу № А63-11746/2018, вступившим в законную силу, требования ФИО2 удовлетворены. Признан незаконным отказ администрации города Ставрополя в предоставлении ФИО2 участка площадью 577 кв. м с кадастровым номером 26:12:012203:20, имеющего вид разрешенного использования – для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе. На администрацию города Ставрополя возложена обязанность подготовить проект договора и направить его ФИО2 Определением от 07.12.2022 по делу № А63-1041/2019 иск комитета об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012203:121 путем продажи с публичных торгов оставлен без рассмотрения в связи с неявкой в судебное заседание представителя истца. Также 04.07.2022 предприниматель уведомил комитет о вступлении в наследство и предложил направить ему проект договора аренды в соответствии с решением от 07.04.2021 по делу № А63-11746/2018. Письмом от 18.07.2022 № 08/17-7292 комитет информировал предпринимателя о возврате заявления без рассмотрения ввиду его несоответствия по форме и содержанию требованиям Административного регламента. В письме от 26.12.2022 № 08/14-11887с-4243 комитет сообщил предпринимателю, что по состоянию на 23.12.2022 у него имеется задолженность за фактическое пользование участком с кадастровым номером 26:12:012203:20. В целях досудебного урегулирования спора комитетом направил предпринимателю претензию от 30.07.2023 № 08/13-7300с с предложением добровольно уплатить неосновательное обогащение в размере арендной платы за фактическое пользование земельным участком с 19.10.2021 по 04.05.2023 в размере 162 592 рублей 47 копеек. Поскольку претензия оставлена предпринимателем без ответа и удовлетворения комитет обратился в арбитражный суд с иском. При разрешении спора суд руководствовался статьями 424, 614, 617, 1102, 1105, 1112, 1152, 1175 Гражданского кодекса, статьями 1, 35, 65 Земельного кодекса, постановлением Правительства Ставропольского края от 26.12.2018 № 601-п (в редакции постановления Правительства Ставропольского края от 28.12.2019 № 633-п). Учел суд также разъяснения, приведенные в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании» (далее – постановление от 29.05.2012 № 9). Суд исходил из того, что использование земли в Российской Федерации является платным. В связи со смертью предыдущего правообладателя и принятием наследства, включавшего незавершенный строительством объект недвижимости, ответчик приобрел и обязанность по внесению платы за пользование соответствующим земельным участком, что вытекает из существа наследственного правопреемства. Отсутствие зарегистрированного договора аренды в спорный период не освобождает фактического пользователя (правообладателя объекта недвижимости) от данной обязанности. Поскольку пользование публичным земельным участком в отсутствие правового основания привело к неосновательному обогащению ответчика, имеются основания для взыскания с предпринимателя в пользу комитета платы за фактическое пользование этим участком в размере 162 592 рублей 47 копеек, не оспариваемом ответчиком по существу.
Постановлением Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2025 решение от 24.02.2025 отменено, принят новый судебный акт. В удовлетворении иска отказано. С комитета в пользу предпринимателя взыскано 10 тыс. руб. судебных расходов по апелляционной жалобе.
Апелляционный суд не согласился с выводами суда первой инстанции по существу разрешенного спора и при проверке доводов жалобы предпринимателя исходил из следующего. Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 22.05.2019 по делу № А63-11746/2018 ФИО2 было отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа администрации города Ставрополя в предоставлении участка в аренду для завершения строительства. Определением Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2020 указанное решение и судебные акты иных судебных инстанций отменены, дело направлено на новое рассмотрение. При новом рассмотрении решением от 07.04.2021 по названному делу требования ФИО2 удовлетворены, решение вступило в силу 13.08.2021. При этом указанное решение не является основанием возникновения у ФИО2 права на пользование участком, поскольку суд обязал администрацию города Ставрополя направить ФИО2 проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20 в месячный срок со дня вступления решения в законную силу. ФИО2 18.10.2021 умерла. До указанной даты договор аренды не был заключен и право аренды на земельный участок у ФИО2 не возникло. Свидетельство о праве на наследство предприниматель получил 22.04.2022 (по истечении 6 месяцев с даты смерти). Следовательно, с 18.10.2021 по 22.04.2022 ответчик не имел документов, подтверждающих наличие у него какого-либо права в отношении земельного участка, и, как следствие, он не мог им пользоваться. Предпринимателем 10.11.2021 направлены в администрацию города Ставрополя и комитет заявления о приостановлении всех действий по заключению договора аренды с ФИО2, в связи с ее смертью. Ответчик направил 04.07.2022 комитету уведомление о вступлении в наследство с предложением подписать договор аренды на основании решения по делу № А63-11746/2018. Комитет 18.07.2022 отказал в направлении проекта договора предпринимателю, который 20.12.2022 направил повторное обращение в комитет с указанием на неправомерность действий по не заключению договора и на нарушение его законных интересов, не имеющего возможности использовать земельный участок и получить разрешение на строительство в отсутствие договора аренды. Предприниматель 10.02.2023 обратился в администрацию города Ставрополя с аналогичным требованием об исполнении решения суда и заключении с ним договора аренды. Договор аренды заключен сторонами 05.05.2023 после обращения предпринимателя в службу судебных приставов. Кроме того, земельный участок предоставлялся правопредшественнику ответчика в целях строительства на нем объекта недвижимости. Суд первой инстанции при вынесении решения не учел, что земельный участок фактический не мог быть использован по назначению (строительство кафе), поскольку до заключения договора аренды земельного участка ответчик не мог получить разрешение на строительство. Помимо этого, решением Арбитражного суда Ставропольского края от 10.12.2019 по делу № А63-1041/2019 объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012203:121, расположенный на спорном участке, был изъят у ФИО2 с целью продажи его на торгах. В связи с чем, ФИО2, несмотря на то, что являлась собственником объекта незавершенного строительства, не имела права на использование объекта. В дальнейшем, решением от 06.07.2022 по делу № А63-1041/2019 решение от 10.12.2019 об изъятии объекта отменено, определением от 07.12.2022, вступившим в законную силу в январе 2023 года, иск комитета оставлен без рассмотрения в связи с неявкой представителя истца в суд. Доказательств того, что с 19.10.2021 по 04.05.2023 предприниматель пользовался земельным участком комитетом в материалы дела не представлено. С учетом изложенного, у ответчика отсутствовала фактическая возможность использования земельного участка в целях, указанных в договоре аренды, что влечет освобождение предпринимателя (арендатора) от обязанности внесения арендной платы в этот период.
Комитет обжаловал постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2025 в кассационном порядке. Податель жалобы просит указанный акт отменить, решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.02.2025 оставить в силе. Жалоба обоснована ссылками на статьи 418, 617, 1105, 1112, 1152, 1175 Гражданского кодекса, статьи 1, 35, 39.6, 65 Земельного кодекса, статью 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», разъяснения, содержащиеся в постановлении от 29.05.2012 № 9, и мотивирована следующим. Суд апелляционной инстанции необоснованно не учитывал правовую природу универсального правопреемства при наследовании имущества. С момента открытия наследства (18.10.2021) к наследнику (предпринимателю) перешло не только право собственности на объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012203:121, расположенный на публичном земельном участке с кадастровым номером 26:12:012203:20, но и связанные с этим обязанности, одной из которых является обязанность по внесению платы за пользование этим участком, необходимым для размещения объекта незавершенного строительства. Таким образом, обязательство по внесению платы за пользование публичным земельным участком возникло у предпринимателя не с момента заключения договора аренды (05.05.2023), а с даты принятия ответчиком наследства. Апелляционный суд необоснованно проигнорировал императивное требование (принцип) земельного законодательства о платности использования земель в Российской Федерации. Отсутствие зарегистрированного договора аренды не прекращает обязанность собственника объекта недвижимости вносить плату за фактическое пользование публичным земельным участком в силу факта размещения такого объекта на земельном участке. В отсутствие законного основания (титула) на пользование земельным участком, такое владение следует квалифицировать как неосновательное. В данном случае у предпринимателя возникло неосновательное денежное обогащение в виде сбереженной им платы от фактического использования публичного земельного участка в спорный период. Судом апелляционной инстанции существенно нарушены и нормы процессуального права, что выразилось в неполном исследовании юридически значимых обстоятельств, правильно установленных судом первой инстанции. К таковым относятся: факт правопреемства; непрерывность пользования ФИО2 и предпринимателем земельным участком для размещения незавершенного строительством объекта недвижимости; расчет размера неосновательного обогащения. Представленный комитетом расчет фактической платы за пользование публичным земельным участком в размере 162 592 рублей 47 копеек с 19.10.2021 по 04.05.2023 был предметом проверки суда первой инстанции и признан достоверным. При этом как ответчик не представил доказательств его ошибочности (контррасчет) или внесения в спорный период платы за землепользование в силу расположения на земельном участке недвижимого имущества. Следовательно, выводы суда апелляционной инстанции противоречат материалам дела. В этой связи исковое заявление комитета о взыскании с предпринимателя неосновательного обогащения заявлено правомерно и обоснованным удовлетворено судом первой инстанции.
Предприниматель в отзыве указал на несостоятельность доводов кассационной жалобы, просил оставить апелляционное постановление без изменения. Ответчик ссылается на положения гражданского и земельного законодательства и полагает, что в спорный период у него отсутствовала обязанность по внесению платы за пользование публичным земельным участком. Предприниматель не мог осуществлять владение, пользование и (или) распоряжение объектом недвижимости, ранее принадлежавшим ФИО2 Фактическое использование земельного участка по своему характеру представляет собой извлечение его полезных свойств. Разрешенное использование спорного участка (для строительства кафе при сервисном комплексе) в смысле полезных свойств, которые может извлечь арендатор, предполагает возможность осуществления строительства располагаемого на нем объекта. Истцом в материалы дела не представлены доказательства извлечения предпринимателем с момента открытия наследства полезных свойств и качеств в отношении спорного участка и расположенного на нем объекта незавершенного строительства, вытекающих из назначения названных объектов. Напротив, ответчик не пользовался и не мог пользоваться участком и объектом в отсутствие заключенного сторонами договора аренды, в том числе, получить разрешение на строительство. Судом апелляционной инстанции также учтены представленные в материалы дела доказательства, указывающие на фактическое противодействие комитета к своевременному заключению договора аренды земельного участка с предпринимателем. Самовольные (до заключения договора аренды) действия по использованию земельного участка (строительство без получения разрешения) ответчик не совершал. Поскольку пользоваться объектом незавершенного строительства невозможно, кроме как путем его достройки, предприниматель без разрешения на строительство не совершал каких-либо действий, связанных с использованием земельного участка и объекта.
Стороны явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
Изучив материалы дела, доводы жалобы и отзыва (возражений), Арбитражный суд Северо-Кавказского округа находит кассационную жалобу подлежащей удовлетворению.
Как видно из материалов дела и установлено судами, постановлением главы администрации от 27.06.2003 № 3705 ФИО2 утвержден акт о выборе земельного участка и предварительно согласовано место размещения кафе при сервисном комплексе. Также предоставлен в аренду на три года в соответствующих целях земельный участок площадью 577 кв. м, в том числе 70 кв. м и 123 кв. м с особым режимом использования.
Комитет (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор от 22.03.2004 № 3752 аренды земельного участка для проектирования и строительства кафе при сервисном комплексе с 27.06.2003 по 26.06.2006. Стороны в договоре отразили наличие обременения части (площадью 193 кв. м) земельного участка в пользу электросетевой организации. Запись с номером регистрации 26-26-12/020/2005-793 о договоре аренды внесена 02.05.2005 в ЕГРН.
Кадастровый учет земельного участка под кадастровым номером 26:12:012203:20 и с разрешенным использованием для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе произведен 17.05.2004. Комитет градостроительства города Ставрополя выдал ФИО2 разрешение от 30.06.2006 № 1/433 на строительство кафе при сервисном комплексе со сроком действия до 26.06.2007. Запись с номером регистрации 26-26-12/038/2006-371 о праве собственности предпринимателя ФИО2 на объект незавершенного строительства со степенью готовности 6% (литера А, инвентарный номер 31504, кадастровый номер 26:12:012203:121) внесена в ЕГРН 30.10.2006, правообладателю выдано свидетельство серии 26 АБ № 206071.
По договору аренды от 17.04.2007 № 5684 участок предоставлен ФИО2 в аренду на новый срок для завершения строительства кафе при сервисном комплексе с 24.01.2007 по 23.01.2010, а по договору аренды от 05.07.2010 № 8286 – для продолжения строительства с 26.05.2010 по 25.05.2013 (записи с номерами регистрации 26-26-12/056/2009-903 и 26-26-01/112/2010-270 о названных договорах внесены в ЕГРН 25.06.2009 и 12.08.2010). Договоры содержали условие об обременении объекта аренды на площади 193 кв. м режимом охранной зоны инженерных коммуникаций электросетевой организации.
Комитет градостроительства города Ставрополя выдал ФИО2 разрешение от 02.12.2011 № RU 26309000-«00939-С» на строительство двухэтажного кафе при сервисном комплексе общей площадью 252,5 кв. м со сроком действия до 30.05.2013.
По истечении срока договора от 05.07.2013 № 8286 комитет (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключили договор от 27.10.2014 № 4247 аренды земельного участка для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе с 17.07.2013 по 16.07.2016. Договор аренды в ЕГРН зарегистрирован не был, что установлено судами в рамках дела № А63-1041/2019.
ФИО2 обратилась 19.10.2016 в администрацию с заявлением о предоставлении в аренду земельного участка для продолжения строительства. Письмом (уведомлением) от 17.11.2016 № 08/14-8433с администрация известила заявителя о принятом решении об отказе в предоставлении земельного участка в аренду.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Ставропольского края от 16.10.2017 по делу № А63-240/2017 ФИО2 отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа от 17.11.2016 № 08/14-8433с в предоставлении в аренду участка с кадастровым номером 26:12:012203:20. Суд пришел к выводу, что ФИО2 как собственник объекта незавершенного строительства, имела право однократно приобрести земельный участок в аренду без проведения торгов на три года для завершения строительства. Это право реализовано, ФИО2 земельный участок уже однажды предоставлялся в аренду без проведения торгов для завершения строительства кафе при сервисном комплексе с 17.07.2013 по 16.07.2016 по договору от 27.10.2014 № 4247.
ФИО2 вновь 18.04.2018 обратилась к главе администрации города Ставрополя с заявлением о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20 для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе. Уведомлением от 17.05.2018 исх. № 08/14-4186с администрация отказала в предоставлении в аренду указанного участка. Решением Арбитражного суда Ставропольского края от 29.05.2019 по делу № А63-11746/2018, вступившим в законную силу, ФИО2 отказано в удовлетворении заявления о признании незаконным отказа от 17.05.2018 исх. № 08/14-4186с в предоставлении в аренду земельного участка для продолжения строительства кафе. Суд исходил из того, что земельный участок ранее неоднократно предоставлялся ФИО2 в аренду без проведения торгов для завершения строительства, что исключает новое предоставление испрашиваемого участка в аренду.
Комитет обратился в Арбитражный суд Ставропольского края с иском об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012203:121 площадью 194,4 кв. м, степенью готовности – 6%, расположенного по адресу: <...>, путем продажи с публичных торгов. Решением от 10.12.2019 по делу № А63-1041/2019, вступившим в законную силу, иск комитета удовлетворен.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 14.09.2020 № 308-ЭС20-3366 отменены судебные акты, принятые по делу № А63-11746/2018. Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции с указанием на ошибочность вывода об отсутствии у ФИО2 права на однократное получение земельного участка в аренду без торгов для завершения строительства при наличии на нем не изъятого объекта незавершенного строительства.
ФИО2 обратилась 28.10.2020 в Арбитражный суд Ставропольского края с заявлением о пересмотре по новым обстоятельствам решения от 10.12.2019 по делу № А63-1041/2019. В ходе рассмотрения заявления в арбитражный суд обратился предприниматель с заявлением о замене стороны по делу № А63-1041/2019 в связи со смертью ФИО2 (свидетельство от 25.10.2021 <...>). Установив, что ФИО2 скончалась 18.10.2021, а согласно свидетельству о праве на наследство по завещанию от 22.04.2022 наследником ее имущества – объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012203:121, является ее сын (предприниматель), суд удовлетворил ходатайство, произведя замену стороны по делу на правопреемника. Решением от 13.07.2022 по делу № А63-1041/2019 заявление о пересмотре по новым обстоятельствам решения от 10.12.2019 удовлетворено. Суд учел, что при новом рассмотрении решением от 07.04.2021 по делу № А63-11746/2018, вступившим в законную силу, требования ФИО2 удовлетворены. Признан незаконным отказ администрации города Ставрополя в предоставлении ФИО2 участка площадью 577 кв. м с кадастровым номером 26:12:012203:20, имеющего вид разрешенного использования – для продолжения строительства кафе при сервисном комплексе. На администрацию города Ставрополя возложена обязанность подготовить проект договора и направить его ФИО2
Определением от 07.12.2022 по делу № А63-1041/2019 исковое заявление комитета об изъятии объекта незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012203:121 путем продажи с публичных торгов оставлено без рассмотрения в связи с неявкой в судебное заседание представителя истца.
Предприниматель 04.07.2022 уведомил комитет о вступлении в наследство и предложил направить ему проект договора аренды в соответствии с решением от 07.04.2021 по делу № А63-11746/2018. Письмом от 18.07.2022 № 08/17-7292 комитет информировал предпринимателя о возврате заявления без рассмотрения ввиду его несоответствия по форме и содержанию требованиям Административного регламента. Предприниматель 20.12.2022 направил повторное обращение в комитет с указанием на неправомерность действий по не заключению договора и на нарушение его законных интересов. В письме от 26.12.2022 № 08/14-11887с-4243 комитет сообщил предпринимателю, что по состоянию на 23.12.2022 у него имеется задолженность за фактическое пользование участком с кадастровым номером 26:12:012203:20. Предприниматель 10.02.2023 обратился в администрацию города Ставрополя с аналогичным требованием об исполнении решения суда и заключении с ним договора аренды, который 05.03.2023 заключен сторонами после обращения предпринимателя в службу судебных приставов.
В целях досудебного урегулирования спора комитетом направил предпринимателю претензию от 30.07.2023 № 08/13-7300с с предложением добровольно уплатить неосновательное обогащение в размере арендной платы за фактическое пользование земельным участком с 19.10.2021 по 04.05.2023 в размере 162 592 рублей 47 копеек. Поскольку претензия оставлена предпринимателем без ответа и удовлетворения комитет обратился в арбитражный суд с иском.
В силу части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном данным Кодексом.
Гражданское законодательство определяет правовое положение участников гражданского оборота и регулирует, в частности, договорные и иные обязательства (пункт 1 статьи 2 Гражданского кодекса).
Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают вследствие неосновательного обогащения (подпункт 7 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса).
Защита гражданских прав осуществляется способами, закрепленными в статье 12 Гражданского кодекса, а также иными способами, предусмотренными законом. Способ защиты должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения. Необходимым условием применения того или иного способа защиты гражданских прав является обеспечение восстановления нарушенного права (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса).
В соответствии с подпунктом 7 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата (пункт 1 статьи 65 Земельного кодекса).
На основании пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и норм статьи 39.7 Земельного кодекса плата за пользование земельными участками, находящимися в публичной собственности, относится к категории регулируемых цен. При этом порядок определения размера арендной платы за предоставленные в аренду земельные участки, находящиеся в собственности субъекта Российской Федерации, и участки, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации (подпункт 2 пункта 3 статьи 39.7 Земельного кодекса).
Данные обстоятельства предполагают необходимость использования регулируемой цены и при расчете размера неосновательного обогащения вследствие фактического использования конкретным лицом земельного участка, находящегося в публичной собственности (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса).
Согласно пункту 1 статьи 1102 Гражданского кодекса лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 Гражданского кодекса.
Статьи 1102, 1105 и 1107 Гражданского кодекса, закрепляющие правовые последствия неосновательного обогащения, призваны обеспечить защиту имущественных прав участников гражданского оборота. Подпункт 7 пункта 1 статьи 1 и статья 65 Земельного кодекса предусматривают принцип платного использования земли и формы платы в виде налога и арендных платежей (Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 13.10.2009 № 1154-О-О).
Если лицо неосновательно сберегло денежные средства, подлежащие уплате за пользование земельным участком, оно обязано возвратить собственнику земли неосновательное обогащение в размере, равном арендной плате, на основании норм главы 60 Гражданского кодекса. При этом размер такого неосновательного обогащения определяется в соответствии с правилами пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса и статьи 39.7 Земельного кодекса (определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.11.2014 № 305-ЭС14-442).
Суд первой инстанции при разрешении спора исходил из того, что использование земли в Российской Федерации является платным. В связи со смертью предыдущего правообладателя (ФИО2) и принятием предпринимателем наследства, включавшего незавершенный строительством объект недвижимости, ответчик приобрел и обязанность по внесению платы за пользование публичным земельным участком, на котором такой объект расположен, что следует из существа наследственного правопреемства. Отсутствие спорный период зарегистрированного договора аренды не освобождает фактического пользователя (как правообладателя объекта недвижимости) от данной обязанности. Пользование публичным участком в отсутствие правового основания привело к неосновательному обогащению ответчика, поэтому суд пришел к выводу о наличии оснований для взыскания с предпринимателя в пользу комитета платы за фактическое пользование этим участком в размере 162 592 рублей 47 копеек, не оспариваемом ответчиком по существу.
Апелляционный суд, отменяя решение суда первой инстанции и отказывая комитету в удовлетворении иска в полном объеме, пришел к выводу об отсутствии у предпринимателя в спорный период обязанности по внесению платы за фактическое использование земельного участка с кадастровым номером 26:12:0122203:20. Данный вывод суда апелляционной инстанции признается судебной коллегией ошибочным. Ссылаясь на то, что с 18.10.2021 по 22.04.2022 ответчик не имел документов, подтверждающих наличие у него прав в отношении земельного участка, поскольку свидетельство о праве на наследство предприниматель получил 22.04.2022 (по истечении 6 месяцев с даты смерти ФИО2), суд не учел положения статей 1152, 1153, 1175 Гражданского кодекса. Как разъяснено в постановлении от 29.05.2012 № 9, наследник, принявший наследство, независимо от времени и способа его принятия считается собственником наследственного имущества, носителем имущественных прав и обязанностей со дня открытия наследства вне зависимости от факта государственной регистрации прав на наследственное имущество и ее момента (пункт 34). Получение свидетельства о праве на наследство является правом, а не обязанностью наследника (пункт 7). Наследник, принявший наследство, считается собственником причитающегося ему наследственного имущества со дня открытия наследства, независимо от способа принятия наследства (пункт 10 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2021), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021). Таким образом, закон связывает момент возникновения у наследника права собственности на наследственное имущество с моментом открытия наследства в случае, если наследство было принято в порядке и способами, установленными законом. Ответчик как наследник ФИО2, принявший наследство, включающее в себя незавершенный строительством объект с кадастровым номером 26:12:012203:121, расположенный на земельном участке с кадастровым номером 26:12:012203:20, принял на себя и обязанность по внесению платы за пользование этим участком, на котором такой объект расположен.
Апелляционный суд также указал, что вступившим в законную силу решением от 10.12.2019 по делу № А63-1041/2019 (пересмотренным впоследствии) объект незавершенного строительства с кадастровым номером 26:12:012203:121, расположенный на публичном земельном участке, был изъят у ФИО2 с целью продажи его на торгах. В этой связи ФИО2, несмотря на то, что являлась собственником объекта незавершенного строительства, не имела права на использование этого объекта. Однако суд апелляционной инстанции не учел правовой подход, приведенный в пункте 9 Обзора судебной практики по спорам, связанным с вопросами применения земельного законодательства, утвержденного Президиумом Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 23.12.2024, в котором отмечено следующее. Правомерный период взыскания платы за использование земельного участка с собственника объекта незавершенного строительства не может быть ограничен датой вступления в законную силу судебного акта об изъятии такого объекта, расположенного на находящемся в публичной собственности земельном участке, путем продажи с публичных торгов. При изъятии объекта незавершенного строительства по решению суда на основании статьи 239.1 Гражданского кодекса собственник данного объекта по общему правилу, исходя из положений пункта 2 статьи 8.1, пункта 1 статьи 131, пункта 1 статьи 551, пунктов 1, 3 статьи 552 Гражданского кодекса, обязан вносить плату за пользование участком до момента регистрации перехода права собственности на изъятый объект к иному лицу – приобретателю на публичных торгах или собственнику земельного участка. Такая обязанность может быть признана судом отсутствующей в период необоснованного и недобросовестного уклонения уполномоченного органа от организации торгов. Следовательно, решение суда об изъятии объекта незавершенного строительства, расположенного на находящемся в публичной собственности земельном участке, путем продажи с публичных торгов, само по себе не влечет прекращение у собственника такого объекта обязанности по внесению платы за пользование земельным участком.
Полагая, что у ответчика отсутствует обязанность по внесению в спорный период платы за пользование земельным участком в связи с невозможностью его использования, апелляционный суд неправомерно не учитывал, что эта обязанность возникла (существовала) у ФИО2 и у ее наследника (предпринимателя) как у правообладателей объекта незавершенного строительства, расположенного на таком участке. Эта обязанность не зависит от наличия (либо отсутствия) арендных отношений и не связана с извлечением из публичного земельного участка полезных свойств в виде его освоения (продолжения возведения на таком участке объекта недвижимого имущества). Она обусловлена самим фактом занятия земельного участка с кадастровым номером 26:12:012203:20 объектом, принадлежащим на праве собственности ответчику (ранее – ФИО2), и принципом платности использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. Подход, предложенный судом апелляционной инстанции при разрешении данного спора, нарушает принцип платности использования публичных земель в условиях невозможности предоставления земельного участка иным заинтересованным лицам в связи с занятием его объектом незавершенного строительства, принадлежащим ответчику.
Основаниями для отмены решения, постановления судов первой и апелляционной инстанций являются несоответствие выводов, содержащихся в решении, постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами, и имеющимся в деле доказательствам, нарушение либо неправильное применение норм материального права или норм процессуального права (часть 1 статьи 288 Кодекса).
По результатам рассмотрения кассационной жалобы суд кассационной инстанции вправе оставить в силе одно из ранее принятых по делу решений или постановлений (пункт 5 части 1 статьи 287 Кодекса).
Суд апелляционный инстанции при разрешении спора неправильно применил к спорным отношениям положения гражданского и земельного законодательства, не дал надлежащей оценки совокупности доказательств, представленных комитетом в материалы дела в обоснование исковых требований, что привело к принятию незаконного и необоснованного судебного акта. Поэтому апелляционное постановление от 27.06.2025 следует отменить.
Выводы суда первой инстанции по существу разрешенного спора основаны на правильном применении норм материального права к установленным им фактическим обстоятельствам и представленным в материалы дела доказательствам. Нарушений судом норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 288 Кодекса, не установлено. Поэтому решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.02.2025 подлежит оставлению в силе.
Вопрос об уплате государственной пошлины судом округа не рассматривается, поскольку комитет (орган местного самоуправления) от уплаты государственной пошлины освобожден (подпункт 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации).
Руководствуясь статьями 274, 284, 286 – 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Северо-Кавказского округа
ПОСТАНОВИЛ:
постановление Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.06.2025 по делу № А63-17411/2023 отменить.
Решение Арбитражного суда Ставропольского края от 24.02.2025 оставить в силе.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.
Председательствующий В.Е. Епифанов
Судьи А.И. Мещерин
И.В. Сидорова