Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
191124, Санкт-Петербург, ул. Смольного, д.6
http://www.spb.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г.Санкт-Петербург
28 марта 2025 года Дело № А56-66/2025
Резолютивная часть решения объявлена 24 марта 2025 года.
Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области в составе судьи Сайфуллиной А.Г.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Шатохиной В.В.,
рассмотрев в судебном заседании дело по иску
Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского Государственного Казенного Учреждения «Имущество Санкт-Петербурга»
(191144, <...>, лит.А, пом.2-Н, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
к
общественной организации «Санкт-Петербургский Центр научно-технической деятельности, исследований и социальных инициатив»
(191123, <...>, ОГРН: <***>, ИНН: <***>)
о взыскании штрафа, об обязании устранить нарушения условий Договора, об установлении судебной неустойки,
третьи лица:
-Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга;
-общество с ограниченной ответственностью «РусМедикал»,
при участии представителей сторон согласно протоколу судебного заседания от 24.03.2025,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского Государственного Казенного Учреждения «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с исковым заявлением к Общественной организации «Санкт-Петербургский Центр научно-технической деятельности, исследований и социальных инициатив» (далее - Организация), в котором просил:
-взыскать с Организации штраф за нарушение условий Договора в размере 1.303.878,72 рублей;
-обязать Организацию устранить нарушение условий пункта 2.2.12 Договора путем расторжения действующего договора субаренды;
-установить размер денежных средств, подлежащих взысканию с Организации в пользу Комитета, как 100.000,00 рублей за неисполнение решения суда в установленный решением суда срок, а в случае дальнейшего неисполнения решения суда - 200.000,00 рублей в месяц до месяца фактического исполнения решения суда.
Определением арбитражного суда от 14.01.2025 исковое заявление принято к производству, возбуждено производство по делу.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены:
-Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет по контролю);
-общество с ограниченной ответственностью «РусМедикал» (далее - Общество «РусМедикал»).
Уведомление о рассмотрении дела направлено лицам, привлеченным к участию в деле, по известным суду адресам. В соответствии со статьей 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации стороны считаются извещенными надлежащим образом.
Рассмотрение дела назначено на 24.03.2025.
Сведения о времени и месте судебного заседания своевременно размещены в Картотеке арбитражных дел на сайте Федеральных арбитражных судов Российской Федерации и на официальном сайте Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
В судебном заседании представитель Комитета исковые требования поддержал в полном объеме.
Представитель Организации против удовлетворения иска возражал.
Иные лица, участвующие в деле, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.
В материалы дела приобщены письменные отзывы Организации и Комитета по контролю.
Изучив материалы дела, учитывая достаточность собранных по делу материалов, суд счёл возможным рассмотреть дело по существу по имеющимся в материалах дела документам в порядке, предусмотренном статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Согласно статье 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.
Как следует из материалов дела между Комитетом (арендодатель) и Организацией (арендатор) 24.04.2000 заключен Договор аренды №№20- А056198, по условиям которого арендатору во временное владение и пользование передано помещение общей площадью 182.9 кв.м по адресу: 191123, <...>, литера А, пом.1Н.
Пунктом 1.3 Договора в редакции дополнительного соглашения от 12.12.2011 срок действия Договора установлен до 25.08.2014. В настоящее время Договор действует в режиме неопределенного срока на основании ст. 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Впоследствии, решением арбитражного суда от 11.11.2024 по делу А56-50160/2024 Договор аренды расторгнут.
Согласно пункту 2.2.12. Договора Арендатор обязуется не заключать договоры и не вступать в сделки, следствием которых является или может являться какое-либо обременение предоставленных Арендатору по Договору имущественных прав, в частности переход их к иному лицу (договоры залога, субаренды, внесение права на аренду Объекта или его части в уставный (складочный) капитал организации и др.) без письменного разрешения Арендодателя, а также не обременять Объект имуществом третьих лиц.
Между тем, В Санкт-Петербургское государственное казенное учреждение «Имущество Санкт-Петербурга» из Комитета по контролю поступил акт обследования Объекта от 26.02.2024.
В результате обследования было установлено использование ч.п. 3. 5. 8. 9. 10 объекта Обществом «РусМедикал» (далее - Пользователь).
В ходе обследования Арендатором представлен договор субаренды нежилых помещений для размещения офиса фирмы № 25-23 от 31.07.2023, заключенный с Пользователем.
Как отмечено Комитетом, арендодателем письменное разрешение на заключение указанного договора субаренды не давалось.
Уведомление о передаче части Объекта в субаренду в Учреждение от Арендатора не поступало.
Согласно пункту 4.10 Договора в случае обременения Объекта правами и (или) имуществом третьих лиц в соответствии с пунктом 2.2.12 Договора Ответчик выплачивает штраф в размере годовой арендной платы.
Ссылаясь на вышеизложенные обстоятельства, Комитет обратился в арбитражный суд с рассматриваемым заявлением.
Основные правила исполнения обязательств установлены статьями 309-310 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которым обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно нормам статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. В соответствии с положениями статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации недопустим односторонний отказ от исполнения взятых на себя обязательств.
Как указано в статье 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.
Согласно представленным документам, в ходе проведения обследования Комитетом по контролю установлено, что арендуемое помещение Организацией на основании названного выше Договора аренды, частично используется и Обществом «РусМедикал».
Также в ходе проведения обследования Комитетом установлено несоответствие Объекта плану (перепланировка/переустройство), а именно:
- ч.п. 12 заложен дверной проход (фото № 4);
- между ч.п. 11, 12 установлен дверной проход (фото № 5);
- между ч.п. 5, 6 заложен дверной проход (фото № 13);
- в ч.п. 15 оборудована перегородка с дверным проходом (фото №№ 10-12).
В соответствии с пунктом 4.10 Договора в случае обременения Объекта правами и (или) имуществом третьих лиц в соответствии с п. 2.2.12 Договора Ответчик выплачивает штраф в размере годовой арендной платы.
Согласно представленному Комитетом расчету размер штраф за вышеназванное нарушение условий Договора составляет 1.303.878,72 рублей.
Оставление Обществом направленной Комитетом претензии с требованием об оплате штрафа и об обязании устранить допущенное нарушение без удовлетворения послужило основанием для обращения Комитета в арбитражный суд с соответствующим заявлением.
В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 2 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации задачами судопроизводства в арбитражных судах являются, в частности: защита нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов лиц, осуществляющих предпринимательскую и иную экономическую деятельность, укрепление законности и предупреждение правонарушений в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
Обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, определяются арбитражным судом на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, в соответствии с подлежащими применению нормами материального права (часть 2 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Оценив представленные в материалы дела документы, суд счёл рассматриваемое заявление подлежащим частичному удовлетворению.
Как следует из статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности. Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
В силу абзаца второго пункта 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации Ответчик не может быть признан невиновным, так как знал о необходимости соблюдения требований по Договору, а также о последствиях несоблюдения таких требований
В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Вопреки изложенным Организацией возражениям относительно необоснованности требования Комитета, факт сдачи ответчиком части арендуемого помещения в субаренду иному лицу подтверждается Актом обследования Комитета по контролю от 26.02.2024, представленным в материалы дела Договором субаренды нежилых помещений для размещения офиса фирмы № 25-23 от 31.07.2023.
Таким образом, факт ненадлежащего исполнения Организацией условий Договора аренды, в частности, установленных пунктом 2.2.12, нашел свое документальное подтверждение.
Доказательства, свидетельствующие об обратном в материалы дела представлены не были.
Необоснованным признал суд и ссылку ответчика о пропуске срока исковой давности на предъявление настоящего требования.
Общий срок исковой давности устанавливается в три года; если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (пункт 1 статьи 196 и пункт 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктом 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Согласно статье 195 Гражданского кодекса Российской Федерации исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.
В соответствии с пунктом 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.
Согласно пункту 2 статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. При этом течение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
В рассматриваемом случае, требование Комитета о взыскании с Организации штрафа за нарушение условий Договора обосновано проведенным 26.02.2024 сотрудниками Комитета по контролю обследованием помещения и составленным по его результатам соответствующим актом, в связи с чем, у суда не имеется оснований для признания пропущенным Комитетом срока на предъявление рассматриваемого требования.
Кроме того, Суд отклоняет доводы Организации о наличии нарушений со стороны Комитета по контролю допущенных при проведении обследований земельного участка.
Пунктом 1.2 Положения о Комитете по контролю за имуществом Санкт-Петербурга, утвержденного постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 23.03.2016 № 207 «О мерах по совершенствованию контроля за использованием объектов недвижимости Санкт-Петербурга», установлено, что Комитет по контролю за имуществом Санкт-Петербурга проводит государственную политику в сфере контроля за использованием и сохранностью государственного имущества Санкт-Петербурга (за исключением объектов жилищного фонда), обеспечения проведения инвентаризации объектов нежилого фонда, а также в сфере земельных отношений в части, касающейся обеспечения проведения инвентаризации земель и инвентаризации территорий зеленых насаждений общего пользования в Санкт-Петербурге, осуществления земельного контроля в Санкт-Петербурге, выявления и предотвращения деятельности по самовольному строительству на территории Санкт-Петербурга, а также демонтажа самовольных построек на территории Санкт-Петербурга, и координирует деятельность исполнительных органов государственной власти Санкт-Петербурга в указанных сферах.
На основании пункта 3.1 распоряжения Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга от 05.09.2017 №11-р «Об утверждении Порядка проведения обследований земельных участков и объектов нежилого фонда» обследование может проводиться должностными лицами Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга без взаимодействия с правообладателем (пользователем) объекта недвижимости.
В данном случае обследование от 26.02.2024 объекта произведено в рамках полномочий, установленных указанными нормативно-правовыми актами, а также в рамках гражданско-правовых отношений, а составленный по результатам обследования акт является надлежащим доказательством, в том числе и с учетом осуществленной фотофиксации, подтверждающий факт пользования частью помещения иным лицом.
Представленный Комитетом расчет штрафа проверен судом и признан верным.
Что касается заявления Организации о чрезмерности размера предъявленного Комитетом штрафа, суд отмечает следующее.
Согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.
Таким образом, законодатель, предусмотрев неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, предоставил суду право снижения размера неустойки в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств независимо от того, является неустойка законной или договорной.
Возражая против заявления об уменьшении размера неустойки, кредитор не обязан доказывать возникновение у него убытков (п. 1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), но вправе представлять доказательства того, какие последствия имеют подобные нарушения обязательства для кредитора, действующего при сравнимых обстоятельствах разумно и осмотрительно, например, указать на изменение средних показателей по рынку (процентных ставок по кредитам или рыночных цен на определенные виды товаров в соответствующий период, валютных курсов и т.д.).
При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (п. п. 3, 4 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Применение такой меры как взыскание договорной неустойки носит компенсационно-превентивный характер и позволяет не только возместить стороне (покупателю) убытки, возникшие в результате просрочки исполнения обязательства, но и удержать контрагента от неисполнения (просрочки исполнения) обязательства в будущем.
Изучив представленные в материалы дела документы и приведенные сторонами доводы и аргументы в пользу заявленных позиций, суд не счел доказанным факт несоответствия предъявленной к взысканию суммы штрафа негативным последствиям допущенных ответчиком нарушений обязательств.
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.
Организация, как субъект предпринимательской деятельности, осуществляющий в соответствии с абзацем 3 пункта 1 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательскую деятельность на свой риск, не могла не осознавать последствий заключения договора на соответствующих условиях, должна был предвидеть наступление для него неблагоприятных последствий в случае нарушения или неисполнения своих обязательств.
При таких обстоятельствах суд не склонен квалифицировать требование Комитета об уплате штрафа, рассчитанного по правилам, предусмотренными сторонами Договором, как недобросовестную попытку извлечения прибыли.
Таким образом, разрешая рассматриваемый спор, арбитражный суд руководствуется доказанностью Комитетом факта нарушения Организацией в период действия Договора аренды его условий, отсутствием каких-либо документов, свидетельствующих о неправомерности требования Комитета в его денежной части, в связи с чем, удовлетворяет иск в рассматриваемой части.
Требование Комитета в оставшейся части искового заявления суд признает не подлежащим удовлетворению.
В силу пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданского кодекса Российской Федерации , другими законами или договором.
Согласно статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Комитет, требуя устранить допущенное Организацией нарушение, заявляет об обязании последней расторгнуть с третьим лицом Договор субаренды, что арбитражный суд признает ненадлежащим способом защиты права.
Способы защиты гражданских прав приведены в статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации. Под способами защиты гражданских прав понимаются закрепленные законом материально-правовые меры принудительного характера, посредством которых производится восстановление (признание) нарушенных (оспариваемых) прав.
Избранный заявителем способ судебной защиты нарушенного права должен соответствовать содержанию нарушенного права и характеру нарушения, а в результате применения соответствующего способа судебной защиты нарушенное право должно быть восстановлено.
Ненадлежащий способ судебной защиты является основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
В данном случае, надлежащим способом устранения допущенного нарушения являлось бы обращение в суд за освобождением части помещения от неправомерно размещенного на нем имущества третьего лица, либо оспаривание Договора субаренды.
Частями 1 и 2 статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности
С учетом изложенного, исковое заявление Комитета в части обязания Организации устранить допущенные нарушения и установления судебной неустойки удовлетворению не подлежит.
Статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.
Руководствуясь статьями 167-170, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области
решил:
взыскать с Общественной организации «Санкт-Петербургский Центр научно-технической деятельности, исследований и социальных инициатив» в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга штраф в размере 1.303.878,72 рублей.
В удовлетворении остальной части заявления отказать.
Взыскать с Общественной организации «Санкт-Петербургский Центр научно-технической деятельности, исследований и социальных инициатив» в доход федерального бюджета расходы по уплате государственной пошлины в размере 64.116,00 рублей.
Решение может быть обжаловано в Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия Решения.
Судья Сайфуллина А.Г.