ТРИНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
191015, Санкт-Петербург, Суворовский пр., 65, лит. А
http://13aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Санкт-Петербург
04 июня 2025 года
Дело №А56-45325/2024
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2025 года
Постановление изготовлено в полном объеме 04 июня 2025 года
Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
в составе:
председательствующего Целищевой Н.Е.
судей Балакир М.В., Полубехиной Н.С.
при ведении протокола судебного заседания секретарем Марченко С.А.
при участии:
от истца: ФИО1 (доверенность от 09.12.2024),
от ответчика: ФИО2 (доверенность от 05.04.2024),
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-38244/2024) индивидуального предпринимателя ФИО3 на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2024 по делу № А56-45325/2024 (судья Вареникова А.О.), принятое
по иску Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в лице Санкт-Петербургского государственного казенного учреждения «Имущество Санкт-Петербурга»
к индивидуальному предпринимателю ФИО3
о взыскании,
установил:
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга (далее – Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к индивидуальному предпринимателю ФИО3 о взыскании 157 025,36 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 15.09.2014 № 24/ЗК-02672 (далее – Договор) за период с 01.10.2021 по 09.06.2023; 137 957,87 руб. пеней, а также пеней, начисленных с 10.04.2024 по дату фактической оплаты долга исходя из ставки 0,15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
Решением суда от 29.10.2024 иск удовлетворен в полном объеме.
Не согласившись с указанным решением, предприниматель ФИО3 обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.
В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы, а представитель истца возражал против ее удовлетворения по мотивам, изложенным в отзыве и письменных пояснениях, просил оставить решение от 29.10.2024 без изменения.
Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.
Как видно из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (в настоящее время – Комитет; арендодатель) и предприниматель ФИО3 (арендатор) 15.09.2014 заключили Договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Привокзальная площадь, участок 4 (восточнее дома 3, литера А по Привокзальной площади), площадью 426 кв.м, для размещения производственной площадки для складирования строительных материалов и оборудования на период строительства здания кафе.
Как указал Комитет в иске, Договор, действовавший в режиме неопределенного срока, расторгнут на основании уведомления № 04-28-1732/23-0-0 от 03.02.2023 об отказе от исполнения Договора.
СПб ГКУ «Центр повышения эффективности использования государственного имущества» (далее – Центр) составлен акт № 06-01-580/23 от 09.06.2023 об освобождении/пресечении незаконного использования, согласно которому третьи лица, а также имущество третьих лиц на спорном участке отсутствуют; сотрудниками Центра демонтирована металлическая будка.
Размер арендной платы, срок и порядок ее внесения согласованы сторонами в разделе 3 Договора.
Согласно пункту 3.7 Договора арендная плата перечисляется арендатором в срок не позднее 10 числа первого месяца оплачиваемого квартала, а за первый квартал года - до 31 января.
Как указал Комитет в иске, в нарушение пунктов 3.4, 3.7 и 4.3.6 Договора ответчик не выполнил принятых на себя обязательств по своевременной оплате арендуемого объекта.
За просрочку перечисления арендной платы ответчик на основании пункта 5.3 Договора должен уплатить пени в размере 0.15% от суммы задолженности за каждый день просрочки.
В адрес ответчика была направлена претензия № ПР-24474/23-0-0 от 26.06.2023 с требованиями о погашении задолженности по арендной плате и об уплате пеней.
Неисполнение ответчиком указанных требований в добровольном порядке послужило поводом для обращения Комитета в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования полностью.
Проверив в пределах, установленных статьей 268 АПК РФ, соответствие выводов, содержащихся в обжалуемом судебном акте, имеющимся в материалах дела доказательствам, правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального права и соблюдение норм процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.
В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).
Статьей 606 ГК РФ определено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.
В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
Факт передачи земельного участка в аренду предпринимателю подтвержден материалами дела (акт приема-передачи от 15.09.2014) и ответчиком не оспаривался.
В силу пункта 1 статьи 407 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным этим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
В силу пункта 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).
В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).
Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от такого договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
В силу положений статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.
Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащимся в пункте 38 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в случае фактического пользования арендованным имуществом после прекращения договора аренды арендодатель вправе требовать внесения арендной платы в размере, определенном договором аренды.
Ответчик в апелляционной жалобе настаивает на том, что Договор расторгнут 21.03.2022 на основании уведомления арендатора о расторжении Договора, направленного в порядке пункта 2 статьи 610 ГК РФ, в связи с чем оснований для начисления Комитетом арендной платы по Договору после указанной даты не имеется.
Как видно из материалов дела, в соответствии с пунктом 3.1 Договор действовал по 14.09.2019.
Впоследствии в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ и пунктом 6.1 Договора по окончании установленного срока его действия Договор возобновил свое действие на неопределенный срок. Указанное обстоятельство подтверждено сторонами в ходе рассмотрения настоящего дела.
В соответствии с пунктом 1.2 Договора земельный участок с кадастровым номером 78:42:0016204:3601 предоставлен арендатору под размещение производственной площадки для складирования строительных материалов и оборудования на период строительства здания кафе (код 10.1).
Как указал Комитет, 21.12.2021 в СПб ГКУ «Имущество Санкт-Петербурга» (далее - Учреждение) поступило обращение ответчика (вх. № 04-19-65909/21-0-0) с просьбой расторгнуть Договор; в связи с указанным обращением в адрес Комитета по контролю за имуществом Санкт-Петербурга (далее - ККИ) был направлен запрос от 24.01.2022 № 04-07-2730/22-0-0 с целью установления вида фактического пользования арендованного участка.
19.01.2022 ККИ проведено обследование спорного участка, по результатам которого установлено, что участок представляет собой асфальтированную площадку, примыкающую к зданию по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Привокзальная площадь, д. 3, лит. А, использующуюся как пешеходный тротуар; на участке находится некапитальная будка технического назначения площадью 3 кв. м и холодильное оборудование (площадью 6 кв.м) продуктового магазина, расположенного в принадлежащем на праве собственности предпринимателю ФИО3 здании по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Привокзальная площадь, д. 3, лит. А. Указанные обстоятельства зафиксированы в акте обследования ККИ от 19.01.2022 (с приложенными фотоматериалами).
Аналогичные обстоятельства установлены ККИ в результате повторного обследования участка, проведенного 01.04.2022 (акт обследования от 01.04.2022).
В ответ на обращение ответчика от 21.12.2021 Учреждение в письме от 10.02.2022 № 04-19-65909/22-0-2 сообщило арендатору о необходимости освободить участок от расположенного на нем имущества и повторно обратиться с заявлением о расторжении Договора.
Вместе с тем, как установлено апелляционным судом, согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 25.03.2025 в отношении здания с кадастровым номером 78:42:0016204:3008, по адресу: Санкт-Петербург, город Павловск, Привокзальная площадь, дом 3, литера А 20.01.2022 внесена запись № 78:42:0016204:3008-78/011/2022-5 о государственной регистрации прекращения права собственности предпринимателя ФИО3 Также в соответствии с выпиской из ЕГРН от 07.05.2025 с 20.01.2022 прекратилось право собственности предпринимателя ФИО3 в отношении земельного участка с кадастровым номером 78:42:0016204:7, на котором находится здание с кадастровым номером 78:42:0016204:3008.
Таким образом, материалами дела подтверждено, что с 20.01.2022 право собственности на здание с кадастровым номером 78:42:0016204:3008 и земельный участок под ним перешло от ответчика к третьему лицу.
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Аналогичные положения содержатся в пункте 3 статьи 552 ГК РФ.
В пункте 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что при рассмотрении споров, связанных с применением положений пункта 3 статьи 552 ГК РФ и пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, определяющих права покупателя недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, необходимо учитывать следующее.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.
В рассматриваемом случае из актов обследования ККИ от 19.01.2022, 01.04.2022 и приложенных к ним фотоматериалов усматривается, что находившееся по состоянию на указанные даты на спорном земельном участке имущество (некапитальная будка технического назначения и холодильное оборудование) имеет вспомогательное назначение по отношению к зданию по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Привокзальная площадь, д. 3, лит. А, с кадастровым номером 78:42:0016204:3008, а территория спорного земельного участка представляет собой пешеходный тротуар, примыкающий к названному зданию и использующийся для прохода к нему. Более того, как зафиксировано на фотографиях к актам обследования, расположенное в границах спорного земельного участка холодильное оборудование прикреплено непосредственно к фасаду здания с кадастровым номером 78:42:0016204:3008, а некапитальная будка технического назначения находится рядом со зданием и холодильным оборудованием.
Таким образом, из представленных актов обследования ККИ фактически следует, что функциональное использование земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Привокзальная площадь, участок 4 (восточнее дома 3, литера А по Привокзальной площади), являющегося предметом Договора, неразрывно связано с использованием смежного земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, г. Павловск, Привокзальная площадь, д. 3, лит. А и расположенного на нем здания продуктового магазина.
При таких обстоятельствах с учетом приведенных выше положений закона и разъяснений Пленума ВАС РФ у суда апелляционной инстанции не имеется оснований для вывода о сохранении у предпринимателя ФИО3, право собственности которой на здание с кадастровым номером 78:42:0016204:3008 и земельный участок под ним с кадастровым номером 78:42:0016204:7 прекращено с 20.01.2022, обязанности по внесению арендной платы по Договору после указанной даты.
Согласно справочному расчету истца задолженность ответчика по арендной плате по Договору за период с 01.10.2021 по 19.01.2022 составляет 5748,30 руб.
На основании изложенного в отсутствие доказательств оплаты долга с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 5748,30 руб. задолженности по арендной плате по Договору.
Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием вещи должника, поручительством, независимой гарантией, задатком, обеспечительным платежом и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Как указано в статье 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
Возможность взыскания неустойки (пеней) в размере 0.15% от суммы задолженности за каждый день просрочки в случае невнесения арендатором арендной платы в установленный срок предусмотрена пунктом 5.3 Договора.
В связи с допущенной предпринимателем просрочкой внесения арендной платы по Договору Комитет начислил пени, сумма которых согласно справочному расчету по состоянию на 07.05.2025 составила 39 335,02 руб.
Как установлено апелляционным судом, справочный расчет договорной неустойки за нарушение сроков внесения арендных платежей выполнен истцом с учетом положений Постановления Правительства РФ от 28.03.2022 N 497 «О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами» (то есть с учетом исключения из расчета пеней периода действия моратория на банкротство - с 01.04.2022 по 01.10.2022 включительно). Более того, количество дней просрочки внесения арендной платы по Договору определено истцом в расчете неустойки с учетом положений распоряжения Комитета от 30.03.2022 N 28-р «О начислении пеней за просрочку внесения платежей по договорам, заключенным с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга, в период с 01.03.2022 по 31.12.2022», на основании которого в целях снижения негативных последствий введения в отношении Российской Федерации ограничительных мер экономического характера и повышения устойчивости развития экономики в период с 01.03.2022 по 31.12.2022 включительно не начисляются пени за неисполнение контрагентами обязательств по внесению платежей по договорам аренды объектов нежилого фонда, договорам аренды земельных участков, договорам на размещение нестационарных торговых объектов, инвестиционным договорам, договорам аренды земельных участков на инвестиционных условиях и иным договорам, обладающим признаком инвестиционных договоров, заключенным с Комитетом.
Арифметическая правильность справочного расчета истца ответчиком не опровергнута.
Из разъяснений, данных в пункте 65 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 N 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», следует, что по смыслу статьи 330 ГК РФ, истец вправе требовать присуждения неустойки по день фактического исполнения обязательства (в частности, фактической уплаты кредитору денежных средств, передачи товара, завершения работ).
При таком положении требование истца о взыскании с ответчика договорной неустойки подлежит удовлетворению в сумме 39 335,02 руб., рассчитанной по состоянию на 07.05.2025, с последующим начислением пеней с 08.05.2025 до момента фактического исполнения обязательства по оплате долга исходя из ставки 0,15% за каждый день просрочки.
На основании изложенного, поскольку выводы суда первой инстанции нельзя признать в полной мере соответствующими имеющимся в деле доказательствам, фактическим обстоятельствам спора и нормам материального права, обжалуемое решение подлежит изменению с принятием по делу постановления о частичном удовлетворении иска.
В связи с частичным удовлетворением иска расходы по оплате государственной пошлины за его рассмотрение по правилам статьи 110 АПК РФ относятся на ответчика пропорционально размеру удовлетворенных исковых требований.
Судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в связи с рассмотрением апелляционной, кассационной жалобы, распределяются по правилам, установленным настоящей статьей (часть 5 статьи 110 АПК РФ).
Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.10.2024 по делу № А56-45325/2024 изменить, изложив резолютивную часть решения в следующей редакции.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в пользу Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга 5748,30 руб. долга, 39 335,02 руб. пеней, начисленных по состоянию на 07.05.2025, а начиная с 08.05.2025 по дату фактической оплаты пени, начисленные исходя из ставки 0,15% от суммы долга за каждый день просрочки.
В остальной части в иске отказать.
Взыскать с индивидуального предпринимателя ФИО3 в доход федерального бюджета 1360 руб. государственной пошлины за рассмотрение иска.
Взыскать с Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга в пользу индивидуального предпринимателя ФИО3 8500 руб. в возмещение расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.
Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
Председательствующий
Н.Е. Целищева
Судьи
М.В. Балакир
Н.С. Полубехина