ПЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
Газетный пер., 34, г. Ростов-на-Дону, 344002, тел.: (863) 218-60-26, факс: (863) 218-60-27
E-mail: info@15aas.arbitr.ru, Сайт: http://15aas.arbitr.ru/
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
арбитражного суда апелляционной инстанции
по проверке законности и обоснованности решений (определений)
арбитражных судов, не вступивших в законную силу
город Ростов-на-Донудело № А32-26283/2022
14 декабря 2023 года15АП-17034/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 07 декабря 2023 года.
Полный текст постановления изготовлен 14 декабря 2023 года.
Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Шапкина П.В.,
судей Ю.И. Барановой, Я.Л. Сороки
при ведении протокола судебного заседания секретарем Матвейчук А.Д.,
при участии:
от ООО «Адамас» - представитель ФИО1 по доверенности от 01.02.2023,от Департамента - представитель не явился, извещен,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента имущественных отношений Краснодарского края на решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2023 по делу № А32-26283/2022
по иску ООО «Адамас»
к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края
о признании незаконными действий, понуждении заключить договор аренды земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
общество с ограниченной ответственностью «Адамас» (далее – заявитель, ООО «Адамас», общество) обратилось в Арбитражный суд Краснодарского края к Департаменту имущественных отношений Краснодарского края (далее – заинтересованное лицо, Департамент) с заявлением, в котором просило:
1) признать незаконным отказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15 апреля 2022 года № 52-33-16-14404/22 в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов.
2) обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края предоставить в аренду без проведения торгов сроком на 49 лет обществу с ограниченной ответственностью «Адамас» земельный участок с кадастровым номером 23:50:0203013:24, расположенный по адресу: <...>, общей площадью 147.267 кв. м в течение 30 (тридцати дней) с даты вступления в силу решения суда.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 25.10.2022 оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2023, ходатайство заявителя о рассмотрении дела в его отсутствии удовлетворено. Ходатайство заявителя об отложении судебного заседания отклонено. В удовлетворении заявленных требований отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 12.05.2023 решение суда и постановление суда апелляционной инстанции отменены, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2023 признан незаконным выраженный в письме от 15.04.2022 № 52-33-16-14404/22 отказ Департамента имущественных отношений Краснодарского края в предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:50:0203013:24, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 147 267 кв.м. Департамент имущественных отношений Краснодарского края в течение двадцати дней с момента вступления решения в законную силу обязан подготовить, подписать и направить в адрес ООО «Адамас» проект договора аренды земельного участка с кадастровым номером 23:50:0203013:24, расположенного по адресу: <...>, общей площадью 147 267 кв.м.
Не согласившись с указанным судебным актом, Департамент обжаловал его в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
В апелляционной жалобе Департамент указал на незаконность и необоснованность решения, просил его отменить и принять по делу новый судебный акт.
Департамент указывает, что законность обжалованного в арбитражный суд в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ненормативного правового акта проверяется судом по состоянию на дату принятия данного акта, в том числе на основании документов, которыми располагал принявший данный акт орган на дату принятия данного ненормативного правового акта. Позднее созданные документы, обоснования не могут явиться основанием для признания ненормативного правового акта недействительным, так как принявший его орган объективно не мог учесть их при принятии им решения. Новые документы, дополнения могут явиться основанием для повторного обращения к органу за принятием решения. В рассматриваемом споре право собственности ООО «Адамас» на часть объектов недвижимости на момент рассмотрения заявления отсутствовало и было зарегистрировано уже в рамках судебного разбирательства (январь 2023 года), что подтверждается материалам дела и самим заявителем. Судом первой инстанции в качестве определенных условий, позволяющих отнести расположенные на земельном участке объекты недвижимости к единому недвижимому комплексу, приведена лишь покупка заявителем зданий единым лотом у продавца. При этом состав указанного лота определялся конкурсным управляющим продавца. Таким образом Департамент указывает, что судом первой инстанции сделан вывод об отнесении расположенных на земельном участке объектов недвижимости к единому недвижимому комплексу исключительно на основании ранее принятого решения конкурсного управляющего, который полномочиями по выявлению признаков единого недвижимого комплекса у рядом стоящих находящихся объектов не обладал. На основании изложенного, Департамент считает, что объекты, расположенные на спорном земельном участке, не являются единым недвижимым комплексом - одним оборотоспособным объектом имущественных прав, что исключает возможность применения статьи 133.1 Гражданского кодекса Российской Федерации к спорным правоотношениям, что, в свою очередь, свидетельствует об отсутствии права у заявителя на получение всего земельного участка в испрашиваемой площади. Департамент также указывает, что на земельном участке имеются здания и сооружения, которые не были предметом договора купли-продажи от 05.09.2014, заключенного между ЗАО «Винзавод Тихорецкий» и ООО «Адамас», и в отношении которых отсутствуют правоустанавливающие документы.
От ООО «Адамас» в материалы дела поступили дополнения к отзыву на апелляционную жалобу.
Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверяется Пятнадцатым арбитражным апелляционным судом в соответствии с главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).
Представитель Департамента ФИО2, ходатайство которого об участии в судебном заседании в режиме веб-конференции информационной системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) было удовлетворено судом, в назначенное время не подключился к данной системе. Наличие технических сбоев в работе системы «Картотека арбитражных дел» (онлайн-заседания) не установлено.
Суд, совещаясь на месте, в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации
определил:
рассматривать дело в отсутствие Департамента, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного разбирательства.
Представитель ООО «Адамас» в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, просил решение оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.
Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению на основании нижеследующего.
Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Краснодарского края (резолютивная часть) от 20.08.2018 по делу № А32-13743/2017 должник ООО «Адамас» признан несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыта процедура, применяемая в деле о банкротстве – конкурсное производство, конкурсным управляющим утверждена кандидатура ФИО3.
Сведения об открытии процедуры конкурсного производства в отношении должника опубликованы в газете «КоммерсантЪ» №158 от 01.09.2018 страница 86.
Во исполнение своих прямых обязанностей конкурсный управляющий провел инвентаризацию имеющегося у должника имущества, расположенного по адресу: <...>, о чем были составлены:
– инвентаризационная опись от 08.11.2018 № 1, опубликована в установленном законом порядке, что подтверждает сообщение ЕФРСБ от 08.11.2018 № 3195206;
– инвентаризационная опись от 15.11.2018 № 2, опубликована в установленном законом порядке, что подтверждает сообщение ЕФРСБ от 16.11.2018 № 3219248.
Сведения о зарегистрированных за должником зданиях и сооружениях отражены в выписке ЕГРН от 19.10.2018 г. №61-00-4001/5002/2018-8222.
Конкурсным управляющим обнаружено не зарегистрированное в установленном порядке за должником недвижимое имущество, которое так же заинвентаризировано.
Все недвижимое имущество (право собственности на которое частично зарегистрировано) приобретено должником по договору купли-продажи от 25.09.2014 у ЗАО «Винзавод Тихорецкий», согласно которого ООО «АДАМАС» приобрело имущество за 24 177 355 рублей 92 копейки, полностью оплаченных покупателем.
Имущество передано от продавца к покупателю по акту от 25.09.2014.
Ранее земельный участок, на котором расположено указанное имущество площадью 14, 81 га по ул. Мира, 9, был закреплен за АО винзавод «Тихорецкий» постановлением главы администрации города Тихорецка Краснодарского края от 26.01.1993 № 122.
27.01.1993 АО винзавод «Тихорецкий» выдано свидетельство № 1097 о праве постоянного бессрочного пользования на земельный участок площадью 14, 81 га.
В 2003 году указанный земельный участок поставлен на кадастровый учет с присвоением кадастрового номера 23:50:0203013:24. Право собственности Краснодарского края в отношении данного участка зарегистрировано 04.08.2005.
23.04.2015 ЗАО «Винзавод Тихорецкий» ликвидировано на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства от 23.03.2015 № А32-1086/201044/75 Б.
Перечень зарегистрированного за обществом недвижимого имущества:
Тип имущества:
Кадастровый номер
Площадь
Адрес:
Вид права
Дата
приобретения
права
Административное здание
23:50:0203013:448
1215,7
Краснодарский
край, г. Тихорецк,
Мира, д. №9
Собственность
20.02.2015
Здание винного цеха
23:50:0203013:445
1209,9
Краснодарский край, г. Тихорецк, ул. Мира, д. №9
Собственность
20.02.2015
Здание цеха по
производству воды и
23:50:0203013:444
2802,4
Краснодарский
край,
Собственность
20.02.2015
спирта
Г. Тихорецк, ул. Мира, д. №9
Здание котельной
23:50:0203013:449
382,5
Краснодарский
край, г. Тихорецк, ул. Мира, д. №9
Собственность
20.02.2015
Здание сокового цеха с
лабораторией
23:50:0203013:451
896,9
Краснодарский
край, г. Тихорецк, ул. Мира, д. №9
Собственность
20.02.2015
Здание цеха розлива
23:50:0203013:446
5116,1
Краснодарский
край, г. Тихорецк, ул. Мира, д. №9
Собственность
20.02.2015
Здание склада
23:50:0203013:501
406,4
Краснодарский
край, г. Тихорецк, ул. Мира, д. №9
Собственность
20.02.2015
Перечень не зарегистрированного по договору купли-продажи от 25.09.2014 имущества, расположенного на том же земельном участке:
1. Автогараж, литер М, пристройка, литер Г20, 561,9 кв. м (состояние неудовлетворительное), право собственности не зарегистрировано. Постановление 15 арбитражного апелляционного суда от 31.05.2017 по делу №А32-32930/2016.
2. Здание стройцеха, литер Г, 208,7 кв. м (состояние неудовлетворительное) право собственности не зарегистрировано. Постановление от 31.05.2017 по делу №А32-32930/2016.
3. Склад хранения инвентаря 25,2 кв. м (состояние неудовлетворительное) Право собственности не зарегистрировано.
4. Здание насосной 12,6 кв. м (состояние неудовлетворительное) право собственности не зарегистрировано, постановление от 31.05.2017 по делу № А32-32930/2016.
5. Весовая, литер Г6, Г7, 163,4 кв. м (состояние неудовлетворительное) право собственности не зарегистрировано. Постановление от 31.05.2017 по делу №А32-32930/2016.
6. Гараж, литер Г8, 15,3 кв. м (состояние неудовлетворительное) право собственности не зарегистрировано. Постановление от 31.05.2017 по делу № А32-32930/2016.
7. Гараж, литер Г9, погреб, литер под/Г9, 50,1 кв. м, (состояние неудовлетворительное) право собственности не зарегистрировано.
8. Здание дизельной электростанции, литер Г26, 37 кв. м (состояние неудовлетворительное) право собственности не зарегистрировано, постановление от 31.05.2017 по делу № А32-32930/2016.
9. Здание механического цеха, литер Ш, пристройка, литер Ш, 341,5 кв. м (состояние неудовлетворительное) право собственности не зарегистрировано, постановление от 31.05.2017 по делу №А32-32930/2016.
10. Сауна, литер В, пристройка, литер, 90,6 кв. м (состояние неудовлетворительное) право собственности не зарегистрировано. Постановление от 31.05.2017 по делу №А32-32930/2016.
11. Сторожка, литер Щ, 28,4 кв. м (состояние неудовлетворительное) право собственности не зарегистрировано, постановление от 31.05.2017 по делу № А32-32930/2016.
12. Здание склада зернохранилища, литер Э, 1 062,1 кв. м, (состояние неудовлетворительное) право собственности не зарегистрировано. Постановление от 31.05.2017 по делу №А32-32930/2016.
13. Здание склада по доработке зерна, литер Я, 1079,6 кв. м, (состояние неудовлетворительное) Право собственности не зарегистрировано. Постановление от 31.05.2017 по делу № А32-32930/2016.
14. Теннисный корт, литер Г 27 (состояние неудовлетворительное) право собственности не зарегистрировано. Постановление от 31.05.2017 по делу № А32-32930/2016.
15. Здание механического цеха, литер Ш, пристройка, литер Ш, 341,5 кв. м (состояние неудовлетворительное) право собственности не зарегистрировано. Постановление от 31.05.2017 по делу №А32-32930/2016.
16. Сауна, литер В, пристройка, литер, 90,6 кв. м (состояние неудовлетворительное) право собственности не зарегистрировано. Постановление от 31.05.2017 по делу №А32-32930/2016.
17. Тепловые сети (состояние неудовлетворительное) право собственности не зарегистрировано.
18. Артскважина (состояние неудовлетворительное) право собственности не зарегистрировано. Постановление от 31.05.2017 по делу №А32-32930/2016.
19. Асфальтированная площадка (состояние неудовлетворительное), право собственности не зарегистрировано.
20. Водопроводная сеть (состояние неудовлетворительное) право собственности не зарегистрировано.
21. Канализационная сеть (состояние неудовлетворительное) право собственности не зарегистрировано.
Приобретенное имущество по договору купли – продажи от 25.09.2014 представлено в собственность ЗАО Винзавод «Тихорецкий» на основании плана приватизации.
Конкурсный управляющий неоднократно обращался с заявлением о предоставлении земельного участка, на котором расположены строения бывшего ЗАО «Винзавод Тихорецкий», ныне принадлежащих обществу на основании договора купли-продажи от 25.09.2014, прошедшего государственную регистрацию в установленном законом порядке.
Так, заявитель обратился в адрес Департамента с заявлениями на основании подпункта 11 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) о предоставлении в аренду без проведения торгов земельного участка с кадастровым номером 23:50:0203013:24, сроком на 49 лет, ссылаясь на наличие у заявителя права постоянного (бессрочного) пользования на истребуемый земельный участок, а также на расположение на данном участке имущества, принадлежащего заявителю на праве собственности.
Также общество обратилось в Департамент с аналогичным заявлением по аналогичному основанию в отношении земельного участка с кадастровым номером 23:50:0203013:616.
Письмами от 01.02.2019 № 52-3704/19-33-23, от 01.04.2019 № 52-12944/19-33-20, от 17.06.2019 № 52-24377/19-33-20 Департамент возвратил обществу заявления о предоставлении земельных участков с кадастровыми номерами 23:50:0203013:24 и 23:50:0203013:616 в аренду без проведения торгов, со ссылкой на пункт 3 статьи 39.17 ЗК РФ. Департамент указал обществу на необходимость предоставления документов, удостоверяющих (устанавливающих) права заявителя на испрашиваемый земельный участок, если такое право не зарегистрировано в ЕГРН, а также на необходимость подачи одновременно с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду на основании подпункта 11 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ заявления о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования заявителем этим земельным участком.
Полагая, что бездействие Департамента по вопросу не рассмотрения заявления общества является незаконным и нарушает его права и законные интересы в сфере экономической деятельности, последнее обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением о признании бездействий Департамента незаконными и об обязании последнего предоставить на праве аренды без проведения торгов сроком на 49 лет земельный участок.
При рассмотрении указанного заявления в рамках дела № А32-34055/2019, судами установлено, что из земельного участка с кадастровым номером 23:50:0203013:24 был выделен земельный участок с кадастровым номером 23:50:0203013:616. Объекты недвижимости, принадлежащие заявителю на праве собственности, расположены на обоих земельных участках.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 16.07.2020 по делу № А32-34055/2019, оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.10.2020, в удовлетворении заявленных требований обществу отказано. Суды указали, что в силу статьи 20 ЗК РФ (действовавшей на момент заключения договора купли-продажи недвижимого имущества) общество не являлось лицом, которому земельный участок может быть предоставлен в постоянное (бессрочное) пользование. Таким образом, с учетом расположения в границах спорного земельного участка объектов недвижимости, принадлежащих обществу, при оформлении права аренды надлежит руководствоваться положениями подпункта 6 пункта 2 статьи 39.6 и статьи 39.20 Земельного кодекса. При этом, следует учитывать правило соразмерности площади испрашиваемого земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенных объектов недвижимости.
Впоследствии, заявитель обратился в адрес Департамента с заявлением на заключение договора аренды земельного участка, в силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, так как на испрашиваемом участке находятся комплекс объектов недвижимости, располагающиеся на всех площади.
Департамент в ответе от 30.04.2021 №52-33-16-18137/21 разъяснил порядок предоставления участка в аренду, без торгов.
После этого, конкурсный управляющий повторно обратился в Департамент с целью заключения договора аренды, однако ответом от 05.07.2021 №52-33-21-28345/21 пакет документов, вместе с заявлением возвращен заявителю по основанию не представления сообщения заявителя (заявителей), содержащее перечень всех зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке с указанием кадастровых (условных, инвентарных) номеров и адресных ориентиров зданий, сооружений, принадлежащих на соответствующем праве заявителю.
ООО «Адамас», полагая, что бездействие заинтересованного лица противоречит закону и нарушает принадлежащие ему права, обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании бездействий Департамента незаконными и об обязании последнего предоставить на праве аренды без проведения торгов сроком на 49 лет земельный участок с кадастровым номером 23:50:0203013:24.
Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 17.12.2021 по делу № А32-32742/2021, оставленным без изменений постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.02.2022 и постановлением Арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 19.07.2022, бездействие Департамента, выразившееся в не рассмотрении заявления общества о предоставлении на праве аренды без проведения торгов сроком на 49 лет спорного земельного участка, признано незаконным. Суд обязал Департамент рассмотреть заявление общества и вынести мотивированное решение по результатам рассмотрения.
Заявитель в очередной раз обратился в адрес Департамента с заявлением на заключение договора аренды земельного участка, в силу подпункта 9 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, так как на испрашиваемом участке находятся комплекс объектов недвижимости, располагающиеся на всей площади.
Письмом от 15.04.2022 № 52-33-16-14404/22 Департамент, в том числе в соответствии с судебными актами по делу № А32-32742/2021, отказал обществу в предоставлении спорного земельного участка в аренду без торгов. Основанием для отказа послужило проведенное ГКУ КК «Кубаньземконтроль» обследование земельного участка, согласно которому установлено наличие на участке объектов строения, в отношении которых у заявителя отсутствуют правоустанавливающие документы. Вторым основанием для отказа в предоставлении спорного участка послужило отсутствие обоснования необходимости предоставления испрашиваемой площади спорного земельного участка – 147 260 кв.м. для эксплуатации объектов, в отношении которых у общества имеются правоустанавливающие документы.
ООО «Адамас», полагая, что отказ Департамента, выраженный в письме от 15.04.2022 № 52-33-16-14404/22 противоречит закону и препятствует оформлению прав на спорный земельный участок, обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением.
В обоснование заявленных требований ООО «Адамас» указало на то, что испрашиваемый земельный участок предоставлен ранее бывшему собственнику зданий на праве постоянного (бессрочного) пользования, данное право перешло к обществу на основании договора купли-продажи расположенных на участке объектов недвижимости, при этом данные объекты представляют собой единую производственную базу. Заявитель пояснил, что в отношении приобретенных по договору купли-продажи девяти объектов зарегистрировано право собственности общества, остальные объекты являются вспомогательными так же относящимися к единой производственной базе.
Суд первой инстанции в решении правомерно исходил из следующего.
Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.
Частями 4, 5 статьи 200 АПК РФ установлено, что при рассмотрении дела об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд осуществляет проверку оспариваемого акта или отдельных положений, решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушает ли оспариваемый акт, действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.
В силу части 2 статьи 201 АПК РФ основанием для признания ненормативных правовых актов недействительными, а также действий (бездействия) должностного лица неправомерными является несоответствие их закону и иному нормативному правовому акту, а также нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.
Таким образом, исходя из указанных выше правовых норм, в предмет судебного исследования по настоящему делу входят следующие обстоятельства:
- нарушение оспариваемым актом прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности;
- несоответствие оспариваемого акта закону или иному нормативному правовому акту.
По смыслу приведенных норм для признания действий (бездействия) незаконными необходимо одновременное наличие двух условий: несоответствие оспариваемых действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя.
Согласно части 5 статьи 1 ЗК РФ одним из основных принципов земельного законодательства является единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9-11 настоящего Кодекса (статья 39.2 ЗК РФ).
В соответствии с части 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
Согласно пункту 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 данного Кодекса.
В соответствии с пунктом 1 статьи 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено данной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
В силу части 6 статьи 39.20 ЗК РФ любой из заинтересованных правообладателей здания, сооружения или помещений в них вправе обратиться самостоятельно в уполномоченный орган с заявлением о предоставлении земельного участка в аренду.
В соответствии со ст. 39.16 ЗК РФ уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае:
- если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратился собственник этих объектов.
Так, Департамент в обоснование отказа в предоставлении спорного участка в аренду на новый срок сослался на материалы обследования земельного участка ГКУ КК «Кубаньземнконтроль» из которых следует, что на данном участке расположены объекты, в том числе здание стройцеха (лит. Г), весовая (лит. Г6, ГУ), гараж (лит. Г8), здание дизельной электроподстанции (лит. Г26), сауна (лит. В), теннисный корт (лит. Г27), здание механического цеха (лит. Щ), автогараж (лит. М) с пристройкой (лит. Г20), здание склада зернохранилища (лит. Э), здание склада по доработке зерна (лит. Я), сторожка (лит. Щ), склад хранения инвентаря (лит. Ч), здание насосной (лит. ПО), трансформаторная подстанция, резервуар, подъездной железнодорожный путь, газовая котельная, модульная автозаправочная станция, пожарный водоем, здание (лит. Т), в отношении которых в документах, подтверждающих право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов, отсутствует информация о наличии прав, оформленных в установленном порядке, либо об отнесении к сооружениям, размещение которых допускается на основании сервитута, публичного сервитута, или к объектам, размещенным в соответствии со статьей 39.36 ЗК РФ. Кроме того, Департамент указал, что сведения о наличии на земельном участке трансформаторной подстанции, резервуара, подъездного железнодорожного пути, газовой котельной, модульной автозаправочной станции, пожарного водоема, здания (лит. Т) отсутствуют в заявлении общества, содержащих, в том числе перечни зданий, сооружений, расположенных на испрашиваемом земельном участке.
В ходе рассмотрения дела Департамент дополнительно указал на наличие на участке гаража с погребом (лит. Г9. под Г9), сведения о наличии которого отсутствуют в материалах обследования.
Таким образом, Департамент считает, что общество является лицом, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение спорного земельного участка.
К аналогичной позиции сводятся доводы апелляционной жалобы.
Однако суд первой инстанции правомерно отклонил доводы Департамента на основании следующего.
При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости (пункт 3 статьи 552 ГК РФ). При переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник (пункт 1 статьи 35 ЗК РФ).
Применительно к данным нормативным положениям Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснил, что исключительный характер права на земельный участок означает, что никто, кроме собственника здания, сооружения, не имеет права на заключение договора аренды земельного участка, занятого этим зданием, сооружением (пункт 5). Если здание находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования в связи с приобретением здания, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды. Предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, определяются исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации (пункт 12).
В судебной практике выработаны и поддерживаются следующие правовые подходы. Условием приобретения права на земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, является наличие доказательств, подтверждающих указанную заявителем площадь испрашиваемого участка. При доказанности использования совокупности правомерно возведенных объектов как имущественного комплекса их собственник вправе претендовать на приобретение земельного участка под всем принадлежащим ему комплексом, в том числе и под объектами, не обладающими признаками недвижимого имущества. Сама по себе регистрация права собственности на отдельные объекты недвижимости при определенных условиях не препятствует квалификации таких объектов как единого комплекса. Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды производится в отношении всего земельного участка вне зависимости от площади, необходимой для размещения и эксплуатации расположенных на таком участке зданий, сооружений. Соответствующая соразмерность в этом случае не устанавливается.
Департамент в апелляционной жалобе указывает, что объекты, расположенные на спорном земельном участке, не являются единым недвижимым комплексом - одним оборотоспособным объектом имущественных прав
Направляя настоящее дело на новое рассмотрение, суд кассационной инстанции указал на необходимость суду учесть тот факт, что по условиям договора купли-продажи общество фактически приобрело единым лотом имущественный комплекс производственной базы, расположенный на земельном участке, закрепленном за продавцом на праве постоянного (бессрочного) пользования, которое может быть переоформлено новым собственником на право аренды без установления соразмерности площади.
Во исполнение требований суда кассационной инстанции, судом первой инстанции учтено, что по условиям договора купли-продажи общество фактически приобрело единым лотом имущественный комплекс производственной базы, расположенный на земельном участке, закрепленном за продавцом на праве постоянного (бессрочного) пользования. Границы земельного участка обозначены существующим ограждением. Доказательств обратного Департамент в соответствии со статьей 65 и частью 5 статьи 200 АПК РФ не представил.
В данном случае суд первой инстанции верно указал, что поскольку обществу на таком праве земельный участок предоставляться не может, оно как лицо, к которому перешло право пользования в связи с приобретением имущественного комплекса производственной базы может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды. Такое переоформление должно производиться в отношении всего земельного участка вне зависимости от эксплуатационных потребностей расположенных на нем объектов производственной базы. Необходимость в установлении соответствующей соразмерности в данном случае отсутствует.
Законодатель допустил принятие решения об отказе в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов при расположении на нем здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, принадлежащих иным гражданам или юридическим лицам, не являющихся заявителем. Соответствующая норма направлена на обеспечение возможности реализации названными лицами своего исключительного права на землю.
В материалах дела отсутствуют доказательства того, что отдельные объекты производственной базы, в том числе пожарный водоем, здание (литера Т) площадью 30 кв. м, подъездной железнодорожный путь, газовая котельная, резервуар, приобретены иными третьими лицами. Возможные недостатки учета имущества, отчужденного в ходе осуществляемого в отношении акционерного общества конкурсного производства, не могут служить основанием для отказа в заключении с обществом договора аренды земельного участка.
Кроме того, судом первой инстанции установлено, что в рамках дела № А32-51211/2018 рассматривался иск Департамента к ООО «Адамас» о взыскании суммы неосновательного обогащения в виде сбереженной платы за фактическое пользование всем земельным участком с 01.04.2017 по 31.12.2018. Удовлетворяя иск, суд апелляционной инстанции исходил из того, что в подписанном представителями сторон акте обследования от 25.11.2019 № 299 зафиксировано, что на земельном участке расположены здания и сооружения, находящиеся в собственности общества, а также объекты, правоустанавливающие документы на которые не представлены. Территория земельного участка заасфальтирована, огорожена забором из кирпича и бетонных плит, к участку подходит подъездной железнодорожный путь. Участок обеспечен инфраструктурой, имеются электроснабжение, газоснабжение и водоснабжение. На публичной кадастровой карте отражен планируемый, но не осуществленный раздел земельного участка на два образуемых участка (кадастровые сведения о которых имеют статус «временные»). На одном из образуемых участков (с кадастровым номером 23:50:0203013:616) расположены здание винного цеха, административное здание, здание котельной, здание цеха розлива, здание сокового цеха с лабораторией, здание стройцеха, весовая, гараж, здание дизельной электростанции, сауна, теннисный корт, артезианская скважина, трансформаторная подстанция, резервуар, подъездной железнодорожный путь, газовая котельная, модульная автозаправочная станция контейнерного типа с тремя цистернами для хранения топлива. На другом (с кадастровым номером 23:50:0203013:615) – здание цеха по производству воды и спирта, здание склада, здание механического цеха, автогараж, здание склада зернохранилища, здание склада по доработке зерна, сторожка, склад хранения инвентаря, здание насосной, пожарный водоем, здание (литера Т) площадью 30 кв. м. Названные объекты равномерно распределены на всей площади земельного участка. Доступ к объектам в целях эксплуатации с учетом их незначительной относительной удаленности возможен посредством использования всего земельного участка. Ограждение земельного участка забором из кирпича и бетонных плит свидетельствует об отсутствии иного входа для более короткого доступа к объектам, находящимся в собственности общества. Обществом не доказано нахождение на земельном участке объектов недвижимости, принадлежащих иным третьим лицам. Общество неосновательно обогатилось в результате использования всего земельного участка за счет его публичного собственника.
Соответствующая непоследовательная позиция Департамента (начисление платежей за пользование всем участком и не предоставление всего участка в аренду) не только не способствует, но и препятствует конкурсному управляющему в своевременном формировании конкурсной массы общества и ее реализации в целях удовлетворения требований конкурсных кредиторов.
Таким образом, доводы апелляционной жалобы о том, что на земельном участке имеются здания и сооружения, которые не были предметом договора купли-продажи от 05.09.2014, заключенного между ЗАО «Винзавод Тихорецкий» и ООО «Адамас», и в отношении которых отсутствуют правоустанавливающие документы несостоятельны.
На основании выше установленного, суд первой инстанции с учетом указаний суда кассационной инстанции законно и обоснованно пришел к выводу о том, что заявленные требования о признании незаконным отказа Департамента имущественных отношений Краснодарского края от 15.04.2022 № 52-33-16-14404/22 в предоставлении земельного участка в аренду без проведения торгов, подлежат удовлетворению.
В резолютивной части решения о признании незаконным решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, арбитражный суд указывает на обязанность соответствующих органов совершить определенные действия, принять решения или иным образом устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя в установленный судом срок (пункт 3 части 5 статьи 201 АПК РФ).
Согласно положениям пункта 3 части 4 статьи 201 АПК РФ, суд должен сам выбрать способ восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя.
Таким образом, в целях восстановления нарушенных прав и законных интересов заявителя, суд первой инстанции верно посчитал необходимым обязать Департамент имущественных отношений Краснодарского края направить в адрес общества подписанный проект договора аренды спорного земельного участка.
В соответствии с частью 1 статьи 174 АПК РФ при принятии решения, обязывающего ответчика совершать определенные действия, не связанные со взысканием денежных средств или с передачей имущества, арбитражный суд в резолютивной части решения указывает лицо, обязанное совершить эти действия, а так же место и срок их совершения.
Суд первой инстанции верно посчитал целесообразным обязать Департамент направить в адрес заявителей проект договора аренды спорного земельного участка в течение двадцати дней с момента вступления решения в законную силу (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ).
Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в своей совокупности не опровергают выводы суда первой инстанции, а лишь выражают несогласие с ними, не подтверждены отвечающими требованиям главы 7 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации доказательствами, основаны на ином толковании правовых норм, направлены на переоценку выводов суда первой инстанции, сделанных при правильном применении норм материального права, и не могут быть признаны основанием к отмене или изменению решения.
С учетом изложенного решение суда является правильным, нарушений норм материального и процессуального права не допущено, имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка. Оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.
Исходя из установленных фактов и сделанных выводов, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд не усматривает оснований для отмены или изменения обжалуемого решения.
Расходы по уплате государственной пошлины за обращение с апелляционной жалобой относятся на заявителя жалобы в порядке, установленном статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
С учетом изложенного, руководствуясь статьями 258, 269 – 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
решение Арбитражного суда Краснодарского края от 29.08.2023 по делу № А32-26283/2022 оставить без изменения, апелляционную жалобу оставить без удовлетворения.
Постановление арбитражного суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия.
Постановление может быть обжаловано в порядке, определенном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.
ПредседательствующийП.В. Шапкин
СудьиЮ.И. Баранова
ФИО4