Пятый арбитражный апелляционный суд

ул. Светланская, 115, <...>

http://5aas.arbitr.ru/

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владивосток Дело

№ А51-7368/2024

08 октября 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 01 октября 2025 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 08 октября 2025 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Е.А. Грызыхиной,

судей Д.А. Глебова, С.Б. Култышева,

при ведении протокола секретарем судебного заседания А.А. Шулаковой,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «ТехСтройКорпорация»,

апелляционное производство № 05АП-3988/2025

на решение от 25.07.2025 судьи М.В. Понкратенко

по делу № А51-7368/2024 Арбитражного суда Приморского края

по иску общества с ограниченной ответственностью «ТехСтройКорпорация»

к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока

третьи лица: Управление Росреестра по Приморскому краю, ППК «Роскадастр», Владивостокский городской округ в лице Администрации города Владивостока, УГ администрации г.Владивостока

о признании недействительным уведомления от 16.02.2024 №28/5118-исх об одностороннем отказе от договора аренды,

при участии:

от ООО «ТехСтройКорпорация» (посредством веб-конференции): представитель ФИО1 по доверенности от 24.07.2023, сроком действия 3 года, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 3749), паспорт;

от УМС г. Владивостока: представитель ФИО2 по доверенности от 23.12.2024, сроком действия до 31.12.2025, диплом о высшем юридическом образовании (регистрационный номер 10135), паспорт.

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «ТехСтройКорпорация» (далее – общество, ООО «ТСКР») обратилось в суд с иском к Управлению муниципальной собственности г.Владивостока (далее - УМС г. Владивостока, Управление) о признании недействительным уведомления от 16.02.2024 №28/5118-исх об отказе от договора аренды земельного участка №03-Ю-20188 от 17.07.2015 (далее – договор, спорный договор); о признании спорного договора заключенным на период с 28.02.2015 по 27.02.2064 на сорок девять лет (с учетом принятых судом на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) уточнений).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке статьи 51 АПК РФ привлечены Владивостокский городской округ в лице администрации города Владивостока, Управление градостроительства администрации г. Владивостока, Управление Росреестра по Приморскому краю и ППК «Роскадастр».

Решением суда от 25.07.2025 в удовлетворении требований отказано, с чем общество не согласилось, обжаловав судебный акт в апелляционном порядке.

По мнению апеллянта, учитывая пункт 1.3 спорного договора, в соответствии с которым срок аренды установлен с 28.02.2015, взаимоотношения сторон по договору возникли именно 28.02.2015, а соответственно нормы, введенные в действие Федеральным законом №171-ФЗ «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон №171-ФЗ) не распространяется на спорные правоотношения сторон. Общество отмечает, что судом первой инстанции не дана оценка недействительности уведомления от 16.02.2024 №28/5118-исх. Апеллянт настаивает на том, что спорный договор заключен на сорок девять лет. Помимо этого ООО «ТСКР» указывает на неисследование судом первой инстанции всех доводов истца.

Определением Пятого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2025 апелляционная жалоба принята к производству с назначением к рассмотрению в судебном заседании 23.09.2025, в котором на основании статьи 163 АПК РФ объявлялся перерыв до 01.10.2025.

К судебному заседанию от Управления поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, который в порядке статьи 262 АПК РФ приобщен к материалам дела.

В заседании апелляционного суда представитель общества поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме, представитель Управления поддержала доводы отзыва на апелляционную жалобу, против удовлетворения апелляционной жалобы возразила.

Неявка в судебное заседание представителей третьих лиц с учетом их надлежащего извещения о времени и месте проведения заседания и непоступления от них каких-либо заявлений и ходатайств в связи с неявкой не препятствовала коллегии в рассмотрении жалобы по существу в отсутствие указанных лиц применительно к статье 156 АПК РФ.

Исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела доказательства, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, проверив в порядке статей 266-272 АПК РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, Пятый арбитражный апелляционный суд пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены решения, исходя из следующего.

Как установлено судом и следует из материалов дела, между Департаментом земельных и имущественных отношений Приморского края (арендодатель) и ООО «ТСКР» 17.07.2015 заключен договор №03-Ю-20188 аренды земельного участка, в соответствии с условиями которого, арендодатель на основании распоряжения департамента от 28.02.2015 №957-рз представил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 25:28:030001:13 площадью 6397 кв.м, из земель населённых пунктов, находящийся по адресу: <...> (установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир здание склада пилорамы (лит. 10), для использования в целях для дальнейшей эксплуатации складских помещений.

Срок аренды участка установлен с 28.02.2015 по 27.02.2020 (пункт 1.3 договора).

Земельный участок передан обществу по акту приёма-передачи 28.02.2015.

Пунктом 5.1 договора предусмотрено, что договор прекращает свое действие по окончании его срока.

В силу пункта 3.4.11 договора арендатор обязан по истечении срока действия договора (не позднее дня, следующего за днем окончания срока действия договора) освободить земельный участок (если на новый срок не будет заключен или пролонгирован договор аренды), передав его арендодателю по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для его дальнейшего использования по целевому назначению.

В соответствии с положениями Закона Приморского края от 03.12.2018 № 402-КЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Приморского края в области регулирования земельных отношений» с 01.05.2019 полномочия, ранее предоставленные департаменту земельных и имущественных отношений Приморского края, по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Владивостокского городского округа переданы администрации г. Владивостока.

На основании пункта 1 постановления администрации г. Владивостока от 25.04.2019 № 1667 «Об осуществлении полномочий по предоставлению земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена», органом по распоряжению земельными участками, находящимися на территории Владивостокского городского округа, государственная собственность на которые не разграничена, является УМС г. Владивостока.

В связи с этим права и обязанности арендодателя по договору перешли к УМС г. Владивостока.

По истечении установленного пунктом 1.3 договора срока действия договора арендатор при отсутствии со стороны арендодателя возражений не возвратил последнему арендуемый земельный участок, а уведомлением от 16.02.2024 №28/5118-иск Управление заявило отказ от договора аренды.

Не согласившись с уведомлением от 16.02.2024 №28/5118-иск, общество 19.03.2024 выразило несогласие с требованием Управления, а также просило отозвать указанное уведомление.

УМС г. Владивостока письмом от 01.04.2024 №28/10018-исх сообщило обществу о том, что уведомление от 16.02.2024 №28/5118-иск в виду технической ошибки направлено не верно, просило считать его недействительным.

28.03.2024 Управление направило обществу уведомление №28/9606-исх об окончании срока действия договора.

В дальнейшем УМС г. Владивостока вынесло распоряжение от 21.05.2024 № 2067/28 о представлении заявления о прекращении аренды земельного участка с кадастровым номером 25:28:030001:13; запись об аренде от 17.07.2015 №03-Ю-20188 в пользу ООО «ТСКР» прекращена.

Полагая, что уведомление УМС г. Владивостока от 16.02.2024 №28/5118-иск об отказе от договора не соответствует положениям действующего законодательства, истец обратился с исковыми требованиями по настоящему делу в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении требований общества, суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности уведомления ответчика об отказе от договора исходя из нижеследующего.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Согласно абзацу второму пункта 2 статьи 610 ГК РФ каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В случае предоставления земельного участка в аренду земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются на основании договора аренды (подпункт 3 пункта 1 статьи 39.1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ)).

По общему правилу, установленному пунктом 1 статьи 39.6 ЗК РФ, с 01.03.2015 договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.

В то же время при наличии оснований и соблюдении условий, указанных в пунктах 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ, арендаторы находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов.

Собственник здания (сооружения) на основании пп. 9 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ имеет право на заключение договора без торгов в порядке и с соблюдением условий предусмотренных ЗК РФ.

С учетом названных положений, принимая во внимание нахождение на земельном участке объекта недвижимости истца, что предполагает возможность заключения договора без торгов, судом сделан вывод о возможности возобновления договора на неопределенный срок и соответственно применены положения ст. 621, 610 ГК РФ, в дальнейшем обоснована правомерность такого отказа.

Вместе с тем, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок, установленный пунктом 8 статьи 39.8 ЗК РФ. Заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, положениями которого не определен срок действия такого договора, по действующему законодательству не возможен. Следовательно, по истечении срока договора аренды земельного участка такой договор прекращает свое действие.

В этой связи, а также с учетом положений пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации положения статьи 621 ГК РФ относительно преимущественного права арендатора на заключение договора аренды на новый срок не применяются после 1 марта 2015 года (пункт 15 статьи 39.8 ЗК РФ), в том числе положения указанной статьи ГК РФ в части возобновления договора аренды земельного участка на тех же условиях на неопределенный срок, в случае отсутствия возражений со стороны арендодателя.

В соответствии с разъяснениям, приведенными в п. 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды", договор аренды государственного или муниципального имущества может быть возобновлен на неопределенный срок в порядке, предусмотренном п. 2 ст. 621 ГК РФ, если этот договор заключен до вступления в силу закона, требующего обязательного проведения торгов для заключения договора аренды (ст. 422 ГК РФ).

Положениями ЗК РФ в редакции, действующей с 1 марта 2015 г., прямо не исключено применение положений п. 2 ст. 621 ГК РФ к договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, правомерно заключенному до 01.03.2015 без проведения торгов, в случае, когда арендатор имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов. В случае если договор аренды земельного участка был продлен на неопределенный срок в период до 1 марта 2015 г. и действует до настоящего времени, каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). Данное положение отражено в пункте 23 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 2 (2020), а также пункте 28 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2020), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2020, которые, однако, к спорным отношениями не применимы, поскольку основаны на иных фактических обстоятельствах (договоры аренды заключенные без торгов до 01.03.2015).

Однако, в данном случае договор заключен 07.07.2015, то есть после внесения Законом №171-ФЗ, изменений в ЗК РФ, исключающих применение статьи 621 ГК РФ, что не позволяет сделать вывод о его возобновлении на неопределенный срок.

Ссылка апеллянта на пункт 1.3 спорного договора, в соответствии с которым срок аренды установлен с 28.02.2015, а соответственно нормы, введенные в действие Законом №171-ФЗ, не распространяются на правоотношения сторон, подлежит отклонению. В данном случае значение имеет дата заключения договора, а не согласованное ими применение условий договора к их фактически сложившимся до его заключения отношениям, что соответствует правовой позиции пункта 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой".

Таким образом, правовые основания для квалификации спорного договора как возобновленного на неопределенный срок коллегия не усматривает, признавая договор прекращенным по истечению срока его действия согласованного сторонами, что согласуется с пунктом 5.1. договора аренды.

Таким образом, договор аренды земельного участка № 03-Ю-20188 от 17.07.2015 прекращен в связи с истечением срока на который он был заключен.

Как следует из материалов дела, уведомлением от 16.02.2024 №28/5118-исх арендодатель выразил свою волю на прекращение спорного договора аренды.

Уведомлением от 28.03.2024 №28/9606-исх Управление также сообщило об окончании срока действия договора, дополнительно подтвердив свою волю на прекращение арендных отношений.

При этом, письмо Управления от 01.04.2024 №28/10018-исх о том, что уведомление от 16.02.2024 №28/5118-иск в виду технической ошибки направлено неверно, договор прекращен по сроку действия и направление уведомления не требовалось, не изменяет направленность воли арендодателя и ее влияние на договор аренды. В этой части доводы апеллянта отклоняются.

Довод апеллянта относительно признания спорного договора аренды заключенным на 49 лет, коллегией не принимается. Согласно статье 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Подпунктом 17 пункта 8 статьи 39.8 ЗК РФ предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до 49 лет в случае предоставления земельного участка в аренду собственнику здания, сооружения. При этом минимальный срок нормативно не определен.

В силу пункта 2 статьи 1 ГК РФ граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

В настоящем случае, стороны, в том числе, общество, действуя своей волей и в своем интересе, реализуя принцип свободы договора при установлении его условий, заключили договор на определенных срок – по 27.02.2020. При этом нормативно установленные максимальные сроки договора аренды значения не имеют при достижении сторонами соглашения на определенных ими условиях, не превышающих максимальные сроки. Таким образом, в этой части доводы апеллянта не основаны на положениях действующего законодательства и подлежат отклонению.

Перечень правовых оснований предоставления в аренду земельных участков без торгов установлен частью 2 статьи 39.6 ЗК РФ, и данный перечень является исчерпывающим.

В силу пункта 9 части 2 статьи 39.6 ЗК РФ одним из таких оснований является заключение договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса.

Согласно материалам дела на спорном земельном участке располагается здание склад-пилорамы с кадастровым номером 25:28:000000:1299, площадью 883,2 кв.м, принадлежащего на праве собственности ООО ««ТСКР».

Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости, на реализацию которого направлены, в том числе положения пункта 1 статьи 39.20 ЗК РФ предусматривающие исключительное право граждан, юридических лиц, являющихся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках на приобретение земельных участков в собственность или в аренду.

Как верно отмечено судом первой инстанции, прекращение договора аренды земельного участка не нарушают прав лица (арендатора), имеющего в собственности объекты недвижимости, расположенные на таком земельном участке, поскольку не лишают его права пользования земельным участком, необходимым для эксплуатации принадлежащей ему недвижимости, и не влечет обязанность освободить земельный участок. Данная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 15.02.2011 № 14381/10, Верховным Судом Российской Федерации в определении от 27.06.2017 № 305-ЭС17-2608).

Согласно материалам дела на основании распоряжения УМС г.Владивостока 01.08.2024 № 3487/28 земельный участок с кадастровым номером 25:28:030001:13 разделен на земельные участки площадью 2696 кв.м, 2099 кв.м и 1445 кв.м, с сохранением земельного участка с кадастровым номером 25:28:030001:13 в измененных границах, площадью 157 кв.м.

При этом раздел земельного участка с кадастровым номером 25:28:030001:13 обусловлен нахождением в границах спорного земельного участка, площадью 6397 кв.м, с видом разрешенного использования: для дальнейшей эксплуатации складских строений, относящегося к земельным участкам, государственная собственность на которые не разграничена, следующих объектов недвижимости: нежилое здание строение склада с кадастровым номером 25:28:030001:2567, находящееся в собственности муниципального образования г.Владивосток; нежилое здание - склад-пилорамы с кадастровым номером 25:28:000000:1299, находящееся в собственности ООО «Техстройкорпорация»; нежилое здание - строение гаража с кадастровым номером 25:28:030001:2570, находящееся в собственности муниципального образования г. Владивосток.

Как верно отметил суд первой инстанции, что сам по себе факт прекращения арендных отношений сторон в рамках спорного договора не лишает истца возможности реализовать исключительное право на приобретение земельного участка, необходимого для эксплуатации объекта недвижимости, в собственность или путем заключения договора аренды в порядке, предусмотренном статьей 39.20 ЗК РФ.

С учетом приведенных положений законодательства, коллегия не усматривает оснований признавать несоответствующей требованиями законодательства последовательно высказанную Управлением позицию относительно прекращения договора аренды. При этом упоминание в тексте уведомления от 16.02.2024 , положений статей 610, 621 ГК РФ, не опровергает их обоснованности по существу, не умаляет констатации факта прекращения арендных отношений.

Аналогичным образом, сделанный судом первой инстанции вывод о возобновлении договора на неопределенный срок (и обоснованный вывод о правомерности отказа от договора), сам по себе не привел к неверному по существу решению, поскольку восстановление прав арендатора в отношении спорного участка не представляется возможным по совокупности фактических обстоятельств (прекращение срока договора, раздел земельного участка в целях учета прав иных собственников объектов недвижимости).

Согласно пункту 39 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2020 № 12 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции», при принятии постановления арбитражный суд апелляционной инстанции действует в пределах полномочий, определенных статьей 269 АПК РФ.

В случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения или определения, арбитражный суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Ссылки истца на добросовестное внесение им арендной платы не имеет правового значения, поскольку внесение арендных платежей не свидетельствует о продолжении действия договора аренды, а является платой за фактическое пользование арендованным имуществом.

Кроме того, неотражение в судебном акте всех имеющихся в деле доказательств и доводов истца, вопреки позиции общества, не свидетельствует об отсутствии их надлежащей судебной проверки и оценки (Определения ВС РФ от 29.09.2017 № 305-КГ17-13553, от 15.12.2016 № 302-КГ16-16864, от 27.03.2017 № 304-КГ17-1427, от 29.11.2016 № 304-КГ16-15626).

Таким образом, доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения, ввиду чего признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными и не могут служить основанием для отмены судебного акта.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу статьи 270 АПК РФ безусловным основанием для отмены принятого судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 АПК РФ расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 АПК РФ, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Приморского края от 25.07.2025 по делу №А51-7368/2024 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Е.А. Грызыхина

Судьи

Д.А. Глебов

С.Б. Култышев