ЧЕТВЕРТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД
ул. Ленина 145, Чита, 672007, http://4aas.arbitr.ru
ПОСТАНОВЛЕНИЕ
г. Чита
26 мая 2025 года Дело № А19-29082/2023
Резолютивная часть постановления объявлена 14 мая 2025 года.
Полный текст постановления изготовлен 26 мая 2025 года.
Четвёртый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Лоншаковой Т.В.,
судей Мациборы А.Е., Филипповой И.Н.,
при ведении протокола судебного заседания секретарём Городецким Р.Г., рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы веб-конференции апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Народный плюс» на решение арбитражного суда Иркутской области от 6 мая 2024 года по делу № А19-29082/2023 по исковому заявлению индивидуального предпринимателя ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Народный плюс» о расторжении договора аренды и обязании освободить нежилое помещение,
при участии в судебном онлайн заседании:
от истца – ФИО1, личность установлена по паспорту;
от ответчика – ФИО2, представитель по доверенности от 01.03.2025,
установил:
индивидуальный предприниматель ФИО1 (далее-истец, ИП ФИО1) обратился в арбитражный суд Иркутской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Народный плюс» (далее-ответчик, ООО «Народный плюс») о расторжении договора аренды недвижимого имущества № А8/19 от 05.06.2019, обязании освободить нежилое помещение, расположенное по адресу: Иркутская обл., г. Ангарск, мкр. 8, д. 7, кадастровый номер 38:26:040402:8375, этаж 1, площадь 290,4 кв.м.
Решением Арбитражного суда Иркутской области от 6 мая 2024 года исковые требования удовлетворены.
Не согласившись с решением суда первой инстанции, ответчик обратился в суд апелляционной инстанции с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить, принять по делу новый судебный акт, ссылаясь на то, что в материалах дела имеются письменные доказательства с противоположными выводами: экспертное исследование специалиста ФИО3 № 08/2023 от 12.10.2023 (ООО «АЛЭКСИ») и заключение строительно-технической экспертизы № 36-2023-СЭ от 10.11.2023 (ООО «Новые системы проектирования»), выполненное экспертом ФИО4 Вместе с тем, суд признал заключение специалиста ФИО3 допустимым и достоверным доказательством, отклонив выводы эксперта ФИО4 С данным выводом суда заявитель жалобы не согласен. По мнению апеллянта, выводы суда не устраняют содержащиеся в заключениях противоречия. Кроме того, согласно информации Фонда капитального ремонта многоквартирных домов г. Иркутска, МКД по адресу: <...>, частью которого является спорное помещение, находится в исправном состоянии.
Ответчик указывает на то, что судом не в полном объеме проверено исполнение арендатором обязанности по содержанию арендованного имущества, так как без установления данного обстоятельства вывод суда о существенном ухудшении нежилого помещения не может являться законным и обоснованным. Заявитель ссылается также на то, что судом не дана оценка акту приема-передачи от 20 июня 2019 года, в котором стороны установили техническое состояние передаваемого помещения как удовлетворительное, пригодное к использованию в предпринимательской деятельности, повреждения и иные недостатки объекта недвижимости отсутствуют.
В отзыве на апелляционную жалобу и дополнении к нему истец полагает решение суда первой инстанции законным и обоснованным, апелляционную жалобу – не подлежащей удовлетворению.
Определением Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 30 октября 2024 года по ходатайству сторон по делу была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, производство которой было поручено эксперту ООО Бюро экспертиз «Вектор» ФИО5 На разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:
1. Определить, какие работы по переустройству (перепланировке) произведены в нежилом помещении, расположенном по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, мкр. 8, д.7, кадастровый номер 38:26:040402:8375, 1 этаж, по сравнению с планом помещения, отраженном в Приложении к договору аренды недвижимого имущества № А8/19 от 5 июня 2019 года, а также в сравнении с техническим паспортом по состоянию на 15 апреля 2021 года? Затронуты ли при выполнении указанных работ несущие конструкции нежилого помещения?
2. Имеется ли угроза жизни и здоровью гражданам при выполненных работах по переустройству (перепланировке) помещения, указанного в п. 1?
3. Имеется ли необходимость проведения капитального ремонта нежилого помещения (в случае положительного ответа определить объем работ).
7 февраля 2025 года в Четвёртый Арбитражный апелляционный суд поступило заключение эксперта № 109-22/11-2024, согласно которому эксперт пришёл к следующим выводам:
Вывод 1. в нежилом помещении, расположенном по адресу: Иркутская область, г.Ангарск, мкр. 8, д.7, кадастровый номер 38:26:040402:8375, 1 этаж, по сравнению с планом помещения, отраженном в Приложении к договору аренды недвижимого имущества № А8/19 от 5 июня 2019 года произведены работы по перепланировке и переустройству, а именно:
- по демонтажу/ монтажу перегородок
- переносу помещений с мокрыми процессами
- изменение схем водоснабжения, водоотведения и электроснабжения
- выполнение отверстий в несущих конструкциях пристроенной и встроенной частях объекта исследования
- перенос дверных проемов
- вывод элементов инженерных систем (вентиляционные трубы)
- установка кондиционеров
В сравнении с техническим паспортом по состоянию на 15 апреля 2021 года произведены работы по перепланировке и переустройству, а именно:
- по демонтажу/ монтажу перегородок
- переносу помещений с мокрыми процессами
- изменение схем водоснабжения, водоотведения и электроснабжения
- перенос дверных проемов
- вывод элементов инженерных систем (вентиляционные трубы)
- установка кондиционеров
- демонтаж навеса
При выполнении указанных работ затронуты несущие конструкции нежилого помещения.
Вывод 2: Угроза жизни и здоровью гражданам при выполненных работах по переустройству (перепланировке) помещения, указанного в п.1 имеется.
Вывод 3: Необходимость проведения капитального ремонта нежилого помещения имеется. Примерный объем работ:
1. Усилить места прокладки труб через несущие конструкции
2. Произвести перекладку кирпичной кладки цоколя объекта исследования
3. Ремонт гидроизоляции фундаментов
4. Демонтаж/ монтаж перегородок для устройства коридоров с нормативной шириной прохода
5. Усиление дверных проемов
6. Восстановление наружной штукатурки фасада с последующей покраской
7. Восстановление карнизов, фронтонов
8. Устройство водосточной системы
9. Детальное обследование несущего железобетонного каркаса с последующим необходимым ремонтом (наличие скрытых дефектов при устройстве отделочных покрытий помещений)
10. Замена полов керамических и основания
11. Замена участков трубопроводов инженерных систем
12. Замена изоляции трубопроводов
13. Замена электропроводки, со сменой электрических устройств выключателей, рубильников, штепселей, патронов, розеток и т.п.)
14. Обследовать здание (включая сплошное обследование) и разработать проектно-сметную документацию (независимо от периода проведения ремонтных работ).
Определением Четвёртого арбитражного апелляционного суда от 26.03.2025 производство по делу возобновлено.
Представитель ответчика в судебном заседании поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе, считает решение суда необоснованным и незаконным, просит отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, указывает на несогласие с выводами эксперта, кроме проведения капитального ремонта.
Истец в судебном заседании поддержал доводы отзыва на апелляционную жалобу, решение арбитражного суда считает обоснованным и законным, просит отказать в удовлетворении апелляционной жалобы.
Четвертый арбитражный апелляционный суд, рассмотрев дело в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, проанализировав доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, изучив материалы дела, оценив доказательства в деле в их совокупности, достаточности и взаимной связи, проверив правильность применения судом первой инстанции норм процессуального и материального права, пришел к следующим выводам.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между ИП ФИО1 (арендодатель) и ООО «Народный плюс» (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № А8/19 от 05.06.2019, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, расположенное по адресу: Иркутская область, г. Ангарск, мкр. 8, дом 7, помещение 118, кадастровый номер 38:26:040402:8375, этаж 1, площадь 290,4 кв.м.
Объект передается для осуществления оптово-розничной торговли и складской деятельности (п. 1.2. договора).
Пунктом 2.2.4. договора стороны предусмотрели, что арендодатель обязан производить капитальный ремонт за свой счет. В случае необходимости капитального ремонта помещений или здания, в котором расположен объект, оказывающего прямое влияние на ведение арендатором деятельности в соответствии с договором, арендодатель обязуется уведомить арендатора о предстоящем ремонте не позднее, чем за 60 календарных дней до начала его проведения. В период проведения капитального ремонта арендодатель уведомляет арендатора не позднее пяти рабочих дней до окончания проведения работ. Начисление арендной платы возобновляется с даты фактического начала арендатором торговой деятельности.
28.09.2023 истец обратился к ответчику с уведомлением о проведении капитального ремонта 01.12.2023 и просил его освободить помещение к указанной дате.
Однако ответчик в ответном письме отказал в допуске истцу в помещение для проведения капитального ремонта и указал на отсутствие необходимости его проведения.
Истец письмом от 13.10.2023 вновь просил освободить помещение для проведения капитального ремонта, а в случае отказа от освобождения помещения указал на наличие оснований для расторжения договора аренды по причине существенного ухудшения состояния помещения.
Ответчиком требования истца оставлены без удовлетворения.
Ссылаясь на данные обстоятельства, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском о расторжении спорного договора аренды и обязании ответчика освободить нежилое помещение.
Суд первой инстанции, разрешая спор со ссылкой на статьи 309, 606, 619, 622, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статью 1 Градостроительного кодекса, исходил из доказанности истцом факта существенного ухудшения состояния спорного нежилого помещения и необходимости проведения капитального ремонта, отказа ответчика в допуске истцу в помещение для проведения капитального ремонта, в связи с чем иск удовлетворил.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемого судебного акта.
В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Граждане (физические лица) и юридические лица свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора (пункт 2 статьи 1 и статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Статья 307 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что в силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности.
Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации) и размере арендной платы (статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Заключение договора аренды на условиях, которые в нем согласованы, сторонами не оспаривается.
Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (пункт 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных Гражданским кодексом Российской Федерации, другими законами или договором.
По смыслу статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.
В соответствии с частью 3.1 статьи 70 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, на которые ссылается сторона в обоснование своих требований или возражений, считаются признанными другой стороной, если они ею прямо не оспорены или несогласие с такими обстоятельствами не вытекает из иных доказательств, обосновывающих представленные возражения относительно существа заявленных требований.
Пунктом 6.3. спорного договора аренды предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случаях, когда арендатор:
1. пользуется помещением с существенным нарушением условий договор или назначения помещения либо неоднократными нарушениями;
2. существенно ухудшает нежилое помещение;
3. более двух раз подряд по истечении установленного договором срока допустил просрочку внесения арендной платы на срок более 15 рабочих дней, которые арендатор обязан вносить в соответствии с договором аренды.
Как следует из дела, 28.09.2023 ИП ФИО1 в соответствии с п.2.2.4 договора (в срок не позднее чем за 60 дней календарных дней) направил в адрес ответчика уведомление о проведении в арендуемом нежилом помещении капитального ремонта, в связи с чем просил Общество с 01.12.2023 освободить помещение и передать от него ключи. Также истец уведомил об увеличении арендной платы после проведения капитального ремонта с 900 руб. до 1500 руб. в месяц.
В ответе на указанное уведомление ответчик, отказывая истцу освободить спорное помещение, сослался на то, что арендуемое помещение находится в состоянии, позволяющем его нормальную эксплуатацию.
13.10.2023 истец повторно направил в адрес ответчика уведомление о проведении капитального ремонта и освобождении арендуемого помещения, указав, что в случае отказа освободить помещение договор аренды будет расторгнут. Ответчик письмом от 14.11.2023 вновь ответил отказом освободить помещение, указав на право истца обратиться в суд за разрешением спора.
Истец в порядке статьи 65 АПК РФ представил в суд первой инстанции экспертное исследование специалиста-строителя ФИО3 № 08/2023 от 12.10.2023 (ООО «АЛЭКСИ»), согласно которому дальнейшая эксплуатация помещения в существующем техническом состоянии (без выполнения капитального ремонта) неизбежно приведет несущие конструкции в недопустимое/аварийное состояние, их эксплуатация бедет невозможна, а нахождение людей в данном помещении будет считаться опасным и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.
Ответчик, оспаривая исковые требования, указал, что состояние помещения не ухудшилось и отсутствует необходимость проведения капитального ремонта, в обоснование чего сослался на заключение строительно-технической экспертизы №36-2023-СЭ от 10.11.2023 ООО «Новые системы проектирования», выполненное экспертом ФИО4, согласно которому нежилое помещение является пригодным для нормальной эксплуатации и постоянного использования по назначению, как нежилое помещение – магазин.
Также в материалы дела истцом представлено заключение кадастрового инженера, которые свидетельствует, что в арендованном ответчиком помещении произведено переустройство (перепланировка) и нынешнее состояние помещения не соответствует техническому паспорту от 15.04.2021, аналогичный вывод сделан и ФИО3 в своем исследовании.
Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами в обоснование своих доводов указанные заключения экспертов, признал экспертное исследование специалиста-строителя ФИО3 № 08/2023 от 12.10.2023 мотивированным, логичным и обоснованным, в связи с чем признал его допустимым и достоверным доказательством, отвечающим критериям письменного доказательства, установленным статьями 64, 68 АПК РФ.
Оценив экспертное исследование № 36-2023-СЭ от 10.11.2023, выполненное экспертом ФИО4 и представленное ответчиком, суд первой инстанции пришел к выводу, что исследование является нелогичными и необоснованными, противоречивым, в связи с чем не признал его допустимым и достаточным доказательством.
В суде апелляционной инстанции стороны ходатайствовали о проведении судебной экспертизы, проведение которой было судом поручено эксперту ООО Бюро экспертиз «Вектор» ФИО5
Согласно выводам эксперта, в сравнении с техническим паспортом по состоянию на 15 апреля 2021 года произведены работы по перепланировке и переустройству нежилого помещения, при выполнении указанных работ затронуты несущие конструкции помещения. Имеется угроза жизни и здоровью гражданам при выполненных работах по переустройству (перепланировке) помещения. В связи с указанным эксперт пришел к выводу о необходимости проведения капитального ремонта в спорном помещении.
Изучив представленное экспертное заключение, суд апелляционной инстанции признает его надлежащим доказательством, поскольку судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями статей 82, 83, 86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в заключении эксперта отражены все сведения, предусмотренные частью 2 статьи 86 названного Кодекса, заключение мотивировано, выводы эксперта обоснованы, противоречия в выводах эксперта отсутствуют, оснований сомневаться в обоснованности заключения не имеется.
Доводы ответчика о том, что сам истец при заключении договора аренды произвел отраженные в экспертном заключении переустройство и перепланировку помещения, не нашли своего подтверждения, доказательств указанного не представлено.
Таким образом, факт существенного ухудшения состояния помещения ответчиком и необходимость проведения капитального ремонта со стороны истца доказан.
Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные истцом требования, правомерно исходил из того, что истец неоднократно обращался к ответчику с требованием об освобождении арендуемого нежилого помещения с целью проведения капитального ремонта, однако ответчик обязанность по освобождению помещения, установленную договором, не исполнил, продолжает осуществлять эксплуатацию объекта в состоянии, требующем капитального ремонта, тем самым существенно ухудшая его состояние.
Кроме того, как верно указал суд первой инстанции, действия ответчика не только нарушают права собственника помещения, но и нарушают действующее законодательство, ставят под угрозу жизнь и здоровье людей, препятствуя собственнику здания в проведении капитального ремонта.
Учитывая изложенное в совокупности, апелляционный суд соглашается с выводом суда первой инстанции, что договор аренды недвижимого имущества № А8/19, заключенный 05.06.2019 между ИП ФИО1 и ООО «Народный плюс» подлежит расторжению.
Из абзаца 1 статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
В силу вышеуказанной правовой нормы в связи с расторжением договора аренды и прекращением исполнения обязательств по договору ответчик обязан возвратить арендуемое имущество истцу.
С учетом изложенных выше обстоятельств судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу, что суд первой инстанции принял законное и обоснованное решение.
Доводы и аргументы подателя апелляционной жалобы проверены судом апелляционной инстанции в полном объеме, но учтены быть не могут, так как не содержат фактов, которые не были бы проверены и учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы правовое значение для вынесения иного судебного акта по существу настоящего спора, повлияли бы на обоснованность и законность либо опровергли бы выводы суда первой инстанции.
В связи с изложенным выше доводы подателя жалобы, сводящиеся фактически к повторению его позиции, исследованной и правомерно отклоненной арбитражным судом первой инстанции, признаются апелляционным судом несостоятельными, поскольку не могут служить основанием для отмены или изменения обжалуемого судебного акта, не свидетельствуют о нарушении судом норм материального и процессуального права.
Суд первой инстанции полно исследовал и установил фактические обстоятельства дела, дал надлежащую оценку представленным доказательствам и правильно применил нормы материального права, не допустив при этом нарушений процессуального закона.
Оснований для отмены или изменения решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.
Судебные расходы распределяются между лицами, участвующими в деле, в соответствии с правилами, установленными статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, и в связи с оставлением апелляционной жалобы без удовлетворения относятся на ее подателя.
Стоимость судебной экспертизы составила 80 000 руб., оплачена истцом в полном объеме.
В связи с указанным, стоимость судебной экспертизы подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.
С депозитного счёта Четвертого арбитражного апелляционного суда подлежат перечислению денежные средства в сумме 72 000 руб. обществу с ограниченной ответственностью «Народный плюс» (ОГРН <***>, ИНН: <***>), уплаченные платежным поручением от № 131 от 23.09.2024.
Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения на официальном сайте суда в сети "Интернет".
Лица, участвующие в деле, могут получить информацию о движении дела в общедоступной базе данных Картотека арбитражных дел по адресу www.kad.arbitr.ru.
По ходатайству указанных лиц копии постановления на бумажном носителе могут быть направлены им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручены им под расписку.
Руководствуясь статьями 268 – 271 АПК РФ, Четвёртый арбитражный апелляционный суд
ПОСТАНОВИЛ:
Решение Арбитражного суда Иркутской области от 6 мая 2024 года по делу № А19-29082/2023 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.
Перечислить обществу с ограниченной ответственностью Бюро экспертиз «Вектор» (ОГРН <***>, ИНН <***>) с депозитного счёта Четвертого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 80 000 рублей для оплаты расходов на экспертизу, внесённые индивидуальным предпринимателем ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) платёжным поручением № 66 от 22.09.2024 на депозитный счёт апелляционного суда.
Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Народный плюс» (ОГРН <***>, ИНН <***>) в пользу индивидуального предпринимателя ФИО1 (ОГРНИП <***>, ИНН <***>) 80 000 руб. судебных расходов за проведение экспертизы.
Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Народный плюс» (ОГРН <***>, ИНН: <***>) с депозитного счета Четвёртого арбитражного апелляционного суда денежные средства в сумме 72 000 руб., уплаченные платежным поручением от № 131 от 23.09.2024.
Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через арбитражный суд первой инстанции.
Председательствующий Т.В. Лоншакова
Судьи А.Е. Мацибора
И.Н. Филиппова