АРБИТРАЖНЫЙ СУД РЕСПУБЛИКИ КРЫМ
295000, Симферополь, ул. Александра Невского, 29/11
http://www.crimea.arbitr.ru
E-mail: info@crimea.arbitr.ru
Именем Российской Федерации
РЕШЕНИЕ
г. Симферополь
18 сентября 2023 года Дело №А83-11787/2023
Резолютивная часть решения объявлена 14 сентября 2023 года. Решение в полном объеме изготовлено 18 сентября 2023 года.
Арбитражный суд Республики Крым в составе судьи Черной Д.М. при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Чеблаковой А.Л. рассмотрел материалы искового заявления общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Клевер Плюс» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Воровского, 24, каб. 1, г. Симферополь, <...>)
к ответчику – Администрации города Симферополя Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Толстого, 15, г. Симферополь, <...>)
при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, муниципального казенного учреждения Департамент развития муниципальной собственности Администрации города Симферополя Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Толстого, 15, г. Симферополь, <...>)
о взыскании задолженности по арендной плате и процентов,
при участии:
от истца – ФИО1, представитель по доверенности от 04.08.2023 №569, личность удостоверена паспортом гражданина Российской Федерации, представлен диплом о высшем юридическом образовании;
иные представители лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились.
УСТАНОВИЛ:
27.04.2023 общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Клевер Плюс» (далее – истец, ООО «Специализированный застройщик «Клевер Плюс», общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Крым (далее - суд) с требованиями к Администрации города Симферополя Республики Крым (далее – ответчик, Администрация г. Симферополя, администрация города, администрация) с требованиями в редакции заявления об уменьшении размера исковых требований от 15.06.2023 №635, принятого судом к рассмотрению в порядке статьи 49 процессуального закона, о взыскании неосновательного обогащения в размере 166 412,55 руб. и процентов за пользование чужими денежными средствами в размере 14 419,61 руб. Кроме того, истец просит суд взыскать с ответчика судебные расходы, связанные с оплатой государственной пошлины.
Заявленные требования истец со ссылками на положения статей 395, 606, 614, 1102, 1103, 1107 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьи 38 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) мотивирует прекращением с 27.09.2021 у общества обязанности по внесению арендных платежей по договору аренды земельного участка от 06.07.2018 №179/1-2018 ввиду перехода права собственности с указанной даты на арендуемый земельный участок жильцам многоквартирного дома, расположенного на таком земельном участке, а также необоснованной уплатой им арендных платежей после этой даты в предъявленном ко взысканию размере.
Во время судебного заседания представитель ООО «Специализированный застройщик «Клевер Плюс» требования, изложенные в исковом заявлении в уменьшенной редакции, поддержал в полном объеме.
Ответчик и привлеченное к участию в деле третье лицо, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения заявления, в том числе с учетом размещения соответствующей информации на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», явку своих представителей в суд не обеспечили, что в силу статей 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Администрация правом, предусмотренным статьей 131 АПК РФ, не воспользовалась, письменный отзыв суду не представила.
Муниципальное казенное учреждение Департамент развития муниципальной собственности Администрации г. Симферополя правовую позицию по делу в письменном виде также не изложило. Тем не менее, принимая во внимание закрепленные процессуальным законом презумпции, обязывающие стороны разумно и добросовестно пользоваться предоставленными процессуальными правами, руководствуясь положениями статей 64, 65, 156 АПК РФ, суд полагает возможным рассмотреть заявленное требование по имеющимся в материалах дела документам.
Рассмотрев материалы дела, исследовав представленные доказательства, судом установлены следующие обстоятельства.
06.07.2018 между Администрацией г. Симферополя (арендодатель) и Жилищно-строительным кооперативом «Клевер» (далее – арендатор, ЖСК «Клевер») заключен договор аренды земельного участка №179/1-2018 (далее - договор аренды), который зарегистрирован Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым 15.08.2018 за №90:22:010216:9108-90/090/2018-2.3.
Пунктом 1.1 договора в редакции дополнительного соглашения от 07.12.2018 установлено, что арендодатель обязуется передать арендатору за плату во временное владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 90:22:010216:9108 площадью 8 600 кв. м., расположенный по адресу: <...> Земельный участок расположен в «иных зонах», согласно временным правилам землепользования и застройки, утвержденным решением 42-й сессии Симферопольского городского совета 1 -го созыва от 28.04.2016 №733. Земельный участок предоставляется с целью строительства многоэтажного жилого дома. На земельном участке расположен объект незавершенного строительства - нежилое здание площадью 677 кв. м. с кадастровым номером 90:22:010216:9104, принадлежащее на основании выписки из Единого государственного реестра недвижимости от 24.05.2018 арендатору.
Участок предоставляется с видом разрешенного использования многоэтажная жилая застройка (высотная застройка). Категория земель: земли населенных пунктов (пункт 1.3 договора в редакции дополнительного соглашения от 07.12.2018).
Размер и порядок внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 2 договора. Арендная плата устанавливается в размере 3 493 265,74 руб. в год и вносится арендатором в денежной форме равными частями ежемесячно не позднее 10 числа месяца, следующего за отчетным периодом в размере 291 105,48 руб. Первый платеж вносится не позднее 7 календарных дней с момента подписания договора сторонами.
Договор действует сроком до 2032 года с момента его подписания сторонами (пункт 6.1 договора).
По акту приема передачи от 13.07.2018, обоюдно подписанным сторонами, земельный участок, являющийся предметом договора, передан в аренду ЖСК «Клевер».
Между тем, 01.02.2019 между ЖСК «Клевер» и ООО «Специализированный застройщик «Клевер Плюс» (новый арендатор) заключен договор передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, в соответствии с которым арендатор передает, а новый арендатор принимает на себя все права и обязанности арендатора по договору аренды земельного участка от 06.07.2018 №179/1-2018 с учетом дополнительного соглашения от 07.12.2018, заключенного Администрацией г. Симферополя.
Из материалов дела также следует, что ООО «Специализированный застройщик «Клевер Плюс», исполняя обязанности по договору аренды, на предоставленном в аренду земельном участке построил и ввел в эксплуатацию: многоквартирный жилой дом №59 по адресу: <...> (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.10.2020 №91- RU93308000-22423-2020); многоквартирный жилой дом №596 по адресу: <...> (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 29.12.2020 №91-RU93308000-21426-2020); надземный паркинг по адресу: <...> (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 30.10.2020 №91-RU93308000-22423-2020).
При этом 27.09.2021 Государственным комитетом по государственной регистрации и кадастру Республики Крым зарегистрировано право собственности первого собственника – ФИО2 на жилое помещение (квартиру) №36 в жилом доме 59б по адресу: <...> о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществлена запись о регистрации №90:22:010216:10831-91/052/2021-1.
Несмотря на указанные обстоятельства, истец продолжал начислять арендную плату по договору.
ООО «Специализированный застройщик «Клевер Плюс», полагая, что за указанный период у него отсутствовали обязательства по уплате арендной платы, обратилось к администрации города с заявлением о прекращении договора аренды земельного участка от 06.07.2018, в котором просило считать договор прекращенным с 27.09.2021 и внести данные сведения в информационную базу администрации, а также произвести перерасчет размера арендной платы, отменить начисление арендной платы с 27.09.2021.
Департамент в своем ответе от 21.04.2022 №5300/40/05-09 пояснил, что согласно сведениям из ЕГРН право общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 90:22010216:9108 не зарегистрировано, ввиду чего рекомендовал обратиться в Государственный комитет по государственной и регистрации и кадастру Республики Крым.
Впоследствии ООО «Специализированный застройщик «Клевер Плюс» с целью досудебного урегулирования спора обратилось в администрацию с претензией, в которой просило вернуть неосновательное обогащение.
Письмами от 13.03.2023 №2193/40/02-09, 2137/40/05-09 администрация указала, что на момент обращения общества запись о государственной регистрации права общей долевой собственности на поименованный земельный участок не внесена, а запись об обременении в виде аренды от 15.08.2018 №90:22:010216:9108-90/090/2018-2 не погашена.
Оставление органом местного самоуправления указанных претензий без удовлетворения послужило основанием для обращения общества с данным исковым заявлением, прибегнув к судебной защите.
Учитывая вышеизложенное, всесторонне и полно выяснив фактические обстоятельства, на которых основывается исковое заявление, суд считает, что исковые требования подлежат частичному удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты
Статьей 37 ЖК РФ предусмотрено, что доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме следует судьбе права собственности на указанное помещение.
В соответствии со статьей 38 ЖК РФ, при приобретении в собственность помещения в многоквартирном доме к приобретателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.
Согласно пункту 2 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, который сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации, и в отношении которого проведен государственный кадастровый учет, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.
Как разъяснено в пункте 66 совместного постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов), если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации (часть 2 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»).
Как разъяснено в пункте 26 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 №73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды», согласно части 1 статьи 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества.
В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, а договор аренды этого участка прекращается на основании статьи 413 ГК РФ независимо от того, в частной или в публичной собственности находился переданный в аренду земельный участок.
В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 ГК РФ.
Субъектами таких обязательств выступают приобретатель, являющимся лицом, неосновательно обогатившимся, и потерпевший, являющимся лицом, за счет которого произошло обогащение.
В предмет доказывания по требованию о взыскании неосновательного обогащения включаются обстоятельства приобретения или сбережения ответчиком имущества за счет истца, отсутствие предусмотренных правовыми актами или сделкой оснований для такого приобретения, размер неосновательного обогащения.
Согласно статье 1105 ГК РФ лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.
В соответствии с пунктом 2 статьи 1102 ГК РФ правила, предусмотренные главой 60 настоящего Кодекса, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.
Как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации №2 (2019), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 17.07.2019, по делам о взыскании неосновательного обогащения на истца возлагается обязанность доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком, а на ответчика - обязанность доказать наличие обстоятельств, при которых неосновательное обогащение в силу закона не подлежит возврату.
Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2000 №49 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением норм о неосновательном обогащении», истец по требованию о взыскании неосновательного обогащения должен доказать факт приобретения либо сбережения ответчиком имущества, принадлежащего истцу, отсутствие у ответчика для этого правовых оснований, период такого пользования, а также размер неосновательного обогащения.
Учитывая вышеизложенное, суд пришел к выводу, что с момента государственной регистрации права собственности первого собственника – ФИО2 на жилое помещение (квартиру) №36 в жилом доме 59б по адресу: <...> (запись о регистрации от 27.09.2021 №90:22:010216:10831-91/052/2021-1), обязанность ООО «Специализированный застройщик «Клевер Плюс» по уплате арендной платы за земельный участок, на котором расположен данный дом, прекратилась. При этом право собственности на квартиру №36, расположенную в многоквартирном жилом доме, зарегистрировано 27.09.2021, вследствие чего начисление администрацией города арендной платы после этой даты повлекло за собой неосновательное обогащение арендодателя. Данный правовой подход в полной мере согласуется с постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 19.07.201 по делу №А83-3971/2020, А83-21266/2021, А83-22561/2021.
Из материалов дела усматривается, что ООО «Специализированный застройщик «Клевер Плюс» после фактического прекращения договора платежными поручениями от 29.04.2021 №89; 05.10.2021 №202; 28.10.2021 №211; 02.12.2021 №221,222; 03.02.2022 №35; 03.03.2022 №15; 06.04.2022 №26; 05.05.2022 №37; 04.07.202 №55; 03.08.2022 №72; 06.09.2022 №76, 77; 05.10.2022 №85; 07.11.2022 №100 внесло арендные платежи на общую сумму 164 816,58 руб., а также уплатило пени в размере 3 660,02 руб.
Более того, во исполнение требований суда сторонами произведена сверка взаимных расчетов по договору по состоянию на 30.05.2023. Согласно подписанному без замечаний и возражений контрагентами акту сверки переплата ООО «Специализированный застройщик «Клевер Плюс» по аренде составила 166 412,79 руб. Путем подписания акта сверки ответчик фактически согласился как с фактом наличия переплаты у арендатора по договору, так и с ее размером.
Таким образом, требования ООО «Специализированный застройщик «Клевер Плюс» о взыскании с администрации неосновательного обогащения в размере, предъявленном ко взысканию (166 412,55 руб. вместо 166 412,79 руб.), являются законными и обоснованными, вследствие чего подлежат удовлетворению.
К тому же, истцом заявлены требования о взыскании с ответчика процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 01.04.2022 по 15.06.2023 в размере 14 419,61 руб.
Согласно пункту 1 статьи 395 ГК РФ в случаях неправомерного удержания денежных средств, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате подлежат уплате проценты на сумму долга. Размер процентов определяется ключевой ставкой Банка России, действовавшей в соответствующие периоды. Эти правила применяются, если иной размер процентов не установлен законом или договором.
На сумму неосновательного денежного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими средствами (статья 395 ГК РФ) с того времени, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения или сбережения денежных средств (пункт 2 статьи 1107 ГК РФ).
Пунктом 2 статьи 314 ГК РФ установлено, что в случаях, когда обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условия, позволяющие определить этот срок, а равно и в случаях, когда срок исполнения обязательства определен моментом востребования, обязательство должно быть исполнено в течение семи дней со дня предъявления кредитором требования о его исполнении, если обязанность исполнения в другой срок не предусмотрена законом, иными правовыми актами, условиями обязательства или не вытекает из обычаев либо существа обязательства.
В свою очередь, 29.03.2022 общество направило в адрес администрации заявление с просьбой считать договор аренды земельного участка от 06.07.2018 прекращенным ввиду перехода права собственности, а также произвести перерасчет размера арендной платы. Указанное заявление получено администрацией города 01.04.2022 (почтовый идентификатор №29505369100194).
В этой связи расчет процентов за пользование чужими денежными средствами должен быть произведен по истечении 7-ми дней со дня предъявления кредитором требования, а в рассматриваемом случае с момента получения претензии администрацией.
Согласно статье 191 ГК РФ течение срока, определенного периодом времени, начинается на следующий день после календарной даты или наступления события, которыми определено его начало.
Последний день 7-дневного срока приходится на 08.04.2022. Соответственно, проценты подлежат начислению с 09.04.2022. Верным является следующий расчет:
Задолженность
Период просрочки
Ставка
Формула
Проценты
с
по
дней
83 869,71 р.
09.04.2022
10.04.2022
2
20,00
83 869,71 ? 2 ? 20% / 365
91,91 р.
83 869,71 р.
11.04.2022
03.05.2022
23
17,00
83 869,71 ? 23 ? 17% / 365
898,44 р.
83 869,71 р.
04.05.2022
04.05.2022
1
14,00
83 869,71 ? 1 ? 14% / 365
32,17 р.
Сумма основного долга: 83 869,71 р.
Сумма процентов: 1 022,52 р.
Задолженность
Период просрочки
Ставка
Формула
Проценты
с
по
дней
97 626,09 р.
05.05.2022
26.05.2022
22
14,00
97 626,09 ? 22 ? 14% / 365
823,80 р.
97 626,09 р.
27.05.2022
13.06.2022
18
11,00
97 626,09 ? 18 ? 11% / 365
529,59 р.
97 626,09 р.
14.06.2022
03.07.2022
20
9,50
97 626,09 ? 20 ? 9.5% / 365
508,19 р.
Сумма основного долга: 97 626,09 р.
Сумма процентов: 1 861,58 р.
Задолженность
Период просрочки
Ставка
Формула
Проценты
с
по
дней
111 382,47 р.
04.07.2022
24.07.2022
21
9,50
111 382,47 ? 21 ? 9.5% / 365
608,79 р.
111 382,47 р.
25.07.2022
02.08.2022
9
8,00
111 382,47 ? 9 ? 8% / 365
219,71 р.
Сумма основного долга: 111 382,47 р.
Сумма процентов: 828,50 р.
Задолженность
Период просрочки
Ставка
Формула
Проценты
с
по
дней
125 138,85 р.
03.08.2022
05.09.2022
34
8,00
125 138,85 ? 34 ? 8% / 365
932,54 р.
Сумма основного долга: 125 138,85 р.
Сумма процентов: 932,54 р.
Задолженность
Период просрочки
Ставка
Формула
Проценты
с
по
дней
138 899,79 р.
06.09.2022
18.09.2022
13
8,00
138 899,79 ? 13 ? 8% / 365
395,77 р.
138 899,79 р.
19.09.2022
04.10.2022
16
7,50
138 899,79 ? 16 ? 7.5% / 365
456,66 р.
Сумма основного долга: 138 899,79 р.
Сумма процентов: 852,43 р.
Задолженность
Период просрочки
Ставка
Формула
Проценты
с
по
дней
152 656,17 р.
05.10.2022
06.11.2022
33
7,50
152 656,17 ? 33 ? 7.5% / 365
1 035,13 р.
Сумма основного долга: 152 656,17 р.
Сумма процентов: 1 035,13 р.
Задолженность
Период просрочки
Ставка
Формула
Проценты
с
по
дней
166 412,55 р.
07.11.2022
15.06.2023
221
7,50
166 412,55 ? 221 ? 7.5% / 365
7 556,95 р.
Сумма основного долга: 166 412,55 р.
Сумма процентов: 7 556,95 р.
Таким образом, взысканию с Администрации г. Симферополя в пользу общества подлежат проценты за пользование чужими денежными средствами в размере 14 089,65 руб.
Одновременно, учитывая принятие к рассмотрению заявления истца об уменьшении размера исковых требований со 181 424,62 руб. до 180 832,16 руб., возврату истцу из федерального бюджета подлежит излишне уплаченная платежным поручением от 26.04.2023 №38 государственная пошлина в размере 18,00 руб. (6 443,00 руб. - 6 425,00 руб.).
Применительно к статье 110 процессуального закона взысканию с ответчика в пользу истца подлежит государственная пошлина в размере 6 413,00 руб. пропорционально размеру удовлетворенных требований (180 502,20 х 6 425,00 руб. : 180 832,16 руб.).
Руководствуясь статьями 110, 167-171 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
1. Исковые требования удовлетворить частично.
2. Взыскать с Администрации города Симферополя Республики Крым (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Толстого, 15, г. Симферополь, <...>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Клевер Плюс» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Воровского, 24, каб. 1, г. Симферополь, <...>) неосновательное обогащение в размере 166 412,55 руб., проценты за пользование чужими денежными средства в размере 14 089,65 руб., а также расходы, связанные с оплатой государственной пошлины, в размере 6 413,00 руб.
3. В иной части в удовлетворении исковых требований отказать.
4. Возвратить обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Клевер Плюс» (ОГРН – <***>; ИНН – <***>; ул. Воровского, 24, каб. 1, г. Симферополь, <...>) из федерального бюджета излишне уплаченную платежным поручением от 26.04.2023 №38 государственную пошлину в размере 18,00 руб.
Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Республики Крым в порядке апелляционного производства в Двадцать первый арбитражный апелляционный суд (299011, <...>) в течение месяца со дня его принятия (изготовления его в полном объеме).
Судья Д.М. Черная