Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ул. Чкалова, дом 14, Иркутск, 664025, https://fasvso.arbitr.ru

тел./факс <***>, 210-172

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

Ф02-764/2025

город Иркутск

23 мая 2025 года

Дело № А58-1327/2023

Резолютивная часть постановления объявлена 13 мая 2025 года.

Полный текст постановления изготовлен 23 мая 2025 года.

Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа в составе:

председательствующего Кушнаревой Н.П.,

судей: Дамбарова С.Д., Яцкевич Ю.С.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Прокопьевой Д.И.,

при участии в судебном заседании посредством использования системы веб-конференции представителя общества с ограниченной ответственностью «Сунтаравтодор» - ФИО1 (доверенность от 10.01.2025, диплом, паспорт),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу муниципального казенного учреждения «Комитет имущественных отношений» администрации муниципального района «Сунтарский улус (район)» Республики Саха (Якутия) на решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 июня 2023 года по делу № А58-1327/2023, постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2024 года по тому же делу,

установил:

муниципальное казенное учреждение «Комитет имущественных отношении?» администрации муниципального района «Сунтарский улус (район)» Республики Саха (Якутия) (далее – учреждение) обратилось в арбитражный суд с уточненным на основании статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации иском к обществу с ограниченной ответственностью «Сунтаравтодор» (далее – общество) о расторжении договора аренды от 06.09.2013 и дополнительного соглашения к нему от 01.01.2014; взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 311 741,46 рублей и неустойки в размере 1 311 741,46 рублей.

Решением Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 июня 2023 года, оставленным без изменения постановлением Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2024 года, в иске отказано.

Не согласившись с принятыми по делу судебными актами, комитет обратился с кассационной жалобой, в которой просит их отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

В кассационной жалобе приведены доводы о неправильном применении судами к возникшим отношениям положений статей 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации (действовавшей до 01.03.2015) и ошибочности выводов об отсутствии оснований для удовлетворения заявленных требований. Отнесение земельного участка, предоставленного в аренду обществу, к категории земель запаса, не препятствовало размещению на нем котельной, не обладающей признаками капитального строительства и не требующей получения разрешения на строительство. Смета на строительство является недействительной, поскольку утверждена неуполномоченным лицом. Срок возведения котельной истек 01.12.2018, при этом ответчиком работы по ее строительству не начинались, о наличии объективных препятствий для ее возведения истец не извещался. С учетом приведенных обстоятельств суды пришли к необоснованному выводу о том, что невозможность размещения котельной вызвана бездействием комитета.

В отзыве на кассационную жалобу общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения.

На основании статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 08.04.2025 по рассмотрению кассационной жалобы был объявлен перерыв до 17.04.2025.

Определением Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 17.04.2025 на основании части 5 статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассмотрение кассационной жалобы было отложено на 13.05.2025.

Определением заместителя председателя Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 12 мая 2025 года в соответствии со статьей 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации произведена замена судьи Качукова С.Б. в составе судей, рассматривающих кассационную жалобу, судьей Яцкевич Ю.С.

Присутствующий в судебном заседании представитель общества возражал против доводов, изложенных в кассационной жалобе.

Комитет о времени и месте судебного заседания извещен по правилам статей 123, 186 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (определения о принятии кассационных жалоб к производству выполнены в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью судьи, в связи с чем направлены лицам, участвующим в деле, посредством их размещения на официальном сайте суда в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» и информационной системе «Картотека арбитражных дел» - kad.arbitr.ru), однако своего представителя в судебное заседание не направил, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.

Как установлено судами, 06.09.2013 сторонами заключен договор аренды, по условиям которого учреждение передало обществу во временное владение и пользование сроком на 25 лет гостиничный комплекс «Быи?акы», состоящий из зданий гостиницы, охраны, бани, предоставив право внесения неотделимых улучшении? и строительства новых объектов в инфраструктуре комплекса.

Пунктами 5.1–5.3 договора предусмотрено, что стоимость пользования комплексом за полный срок его аренды составляет 8 726 080,86 рублей. Сумма арендной платы выплачивается арендатором ежемесячно равными долями, что составляет 29 086,94 рублей в месяц. Оплата осуществляется путем перечисления денежных средств в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя до 25 числа каждого календарного месяца.

Дополнительным соглашением от 01.01.2014 стороны изменили условия договора, дополнив пункт 1.2 указанием на то, что во временное владение и пользование арендатору передается земельный участок общей площадью 7 305 кв.м, на котором расположен гостиничный комплекс.

Часть 5 договора, определяющая порядок внесения арендной платы, изложена в новой редакции, согласно которой арендная плата состоит из следующих согласованных арендодателем затрат на улучшение арендованного имущества: арендатор за свои? счет осуществляет строительство гаража стоимостью 3 504 709,34 рублей в срок до 01.12.2039, строительство котельной стоимостью 1 975 810 рублей в срок до 01.12.2018, капитальный ремонт бани на общую сумму 1 062 337,06 рублей в срок до 01.01.2017, капитальный ремонт 1 этажа и полового перекрытия гостиницы на общую сумму 2 183 224,46 рублей в срок до 01.04.2023. Указанные затраты на улучшение арендованного имущества засчитываются в счет арендной платы при условии исполнения утвержденного совместно с арендодателем плана-графика производственного цикла, связанного со строительством объектов. Арендная плата взимается с даты подписания акта приема-передачи муниципального имущества в аренду арендатору до даты подписания передаточного акта при возврате арендодателю комплекса.

В пункте 9.3 договора стороны предусмотрели пеню за просрочку внесения арендной платы в размере 0,1% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Ссылаясь на неисполнение обществом обязанности по внесению арендной платы и наличии у него задолженности в размере 1 311 741,46 рублей (за вычетом стоимости произведенных затрат на капитальный ремонт бани), учреждение обратилось в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Разрешая возникший спор и отказывая в иске, суд первой инстанции руководствовался положениями статей 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил из того, что дополнительным соглашением стороны изменили порядок и способ внесения арендной платы путем возложения на общество затрат на улучшение арендованного имущества; общество частично выполнило строительные работы на объектах аренды, в связи с чем посчитал, что основании? для расторжения договора, взыскания арендной платы и пеней не имеется.

Соглашаясь с названными выводами, суд апелляционной инстанции дополнительно указал, что предоставленный в аренду земельный участок относится к землям запаса, размещение на котором объектов (в том числе котельной) допускается только после его перевода в земли других категорий. При этом истцом должна быть утверждена схема расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовлен акт выбора земельного участка и предварительно согласовано место размещения котельной, а также осуществлен перевод указанного участка из земель запаса в другую категорию. В соответствии со сметной документацией на котельную проведение проектно-изыскательных работ по строительству котельной с последующей процедурой согласования не включено в смету и в расходы арендатора. Исходя из этого суд посчитал, что арендатор по независящим от него причинам не мог начать работы по строительству котельной.

Проверив в порядке, установленном главой 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из доводов кассационной жалобы, правильность применения судами норм материального права и соблюдение ими норм процессуального права, соответствие выводов судов о применении норм права установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа приходит к следующим выводам.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно статье 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде: предоставления арендатором определенных услуг; передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды.

Дополнительным соглашением к договору аренды стороны изменили порядок и способ внесения арендной платы на возложение на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества.

С учетом указанных правовых норм суды пришли к правильному выводу о том, что такой способ внесения арендной платы не противоречит закону.

В силу статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствии со статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условии? договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В пункте 10 договора аренды стороны предусмотрели, что договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя в случае, если арендатор злостно уклоняется от уплаты арендного платежа.

Системное толкование приведенных правовых норм и условий договора позволяет сделать вывод о том, что договор аренды может быть расторгнут по требованию арендодателя в случае, если арендатор не выполняет обязанность по внесению арендной платы в виде улучшения арендованного имущества.

В дополнительном соглашении стороны согласовали сроки выполнения арендатором строительных работ, стоимость которых подлежит зачету в счет арендной платы, указав, что работы по возведению котельной должны быть выполнены к 01.12.2018.

При этом суды установили, что работы по строительству котельной обществом к указанному сроку не выполнены по независящим от него причинам, в связи с чем отказали в иске.

Вместе с тем данные выводы являются необоснованными, противоречащими материалам дела.

Предоставленный обществу в аренду земельный участок с кадастровым номером 14:26:011006:476 с видом разрешенного использования «под территорию гостевого дома «Быи?акы»» относится к землям запаса, использование которых в силу статьи 103 Земельного кодекса Российской Федерации возможно только после перевода в земли других категорий.

Из содержания положений статьи 8 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 2 и 3 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» следует, что ходатайство о переводе земельных участков из одной категории в другую подается заинтересованным лицом.

В связи с этим арендатор (в данном случае общество) вправе обратиться с заявлением о переводе земельного участка в другую категорию земель. Соответственно, выводы суда апелляционной инстанции о том, что учреждение обязано было обеспечить перевод земельного участка с кадастровым номером 14:26:011006:476 в земли иных категорий противоречит Федеральному закону от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

В то же время в материалах дела отсутствуют доказательства того, что общество принимало меры к переводу названного земельного участка в земли других категорий с целью размещения котельной и исполнения обязательства по ее возведению.

Суд апелляционной инстанции со ссылкой на положения статьи 31 Земельного кодекса Российской Федерации также отметил, что для строительства котельной необходимо утверждение уполномоченным органом схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовки акта выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения данного объекта.

Между тем суд, обосновывая свои выводы, сослался на правовую норму, утратившую силу с 01.03.2015, что свидетельствует о неправильном применении норм материального права.

Кроме того, судом не учтено, что возведение котельной необходимо для круглогодичной эксплуатации гостиничного комплекса. В связи с чем котельная имеет вспомогательное назначение по отношению к данному объекту. Строительство котельной запланировано на предоставленном в аренду земельном участке, сформированном для эксплуатации гостевого дома «Быи?акы»» и поставленном на государственный кадастровый учет, для чего не требовалось утверждения схемы расположения земельного участка на кадастровом плане территории, подготовки акта выбора земельного участка и предварительного согласования места размещения данного объекта.

Исходя из условий договора обязанность по строительству котельной, получению всей необходимой разрешительной документации возлагалась на общество.

При таких обстоятельствах выводы судов о том, что просрочка выполнения работ по строительству котельной вызвана бездействием арендодателя, являются несостоятельными.

Как установлено судами, общество обязалось внести арендную плату посредством строительства котельной стоимостью 1 975 810 рублей в срок до 01.12.2018.

Допущенное обществом нарушение носит существенный характер и в силу пункта 10 договора является основанием для его расторжения в соответствии со статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Ссылки общества на удорожание стоимости строительства котельной, эпидемию коронавирусной инфекции, необходимость проведения экспертизы проектной документации и другие обстоятельства, подлежат отклонению.

На указанные причины общество стало ссылаться в уведомлениях от 02.06.2022 исх. 195, 04.08.2022 исх. 01-09/394, 09.12.2022 исх. 01-09/791, то есть спустя четыре года после истечения установленного в договоре срока строительства котельной и направления истцом уведомления о расторжении договора.

Таким образом, данные обстоятельства возникли после того как общество по условиям договора должно было завершить строительство объекта, с учётом того, что проектно-сметная документация на котельную разработана самим обществом.

Представленные в материалы дела счета-фактуры на приобретение различных строительных материалов не свидетельствуют о намерении общества исполнить обязательства по спорному договору, поскольку до настоящего времени ответчик не приступил к строительству котельной.

Выполнение в ходе рассмотрения дела работ по строительству (ремонту) иных объектов на территории комплекса большей стоимости не свидетельствует о надлежащем исполнении обществом условий договора.

Таким образом, обжалуемые судебные акты законными и обоснованными признать нельзя, в связи с чем они подлежат отмене с принятием нового решения об удовлетворении требования о расторжении договора и направлением дела на новое рассмотрение в суд первой инстанции в части остальных требований, требующих расчета (пункты 2 и 3 части 1 статьи 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное, принять во внимание, что с ответчика в качестве арендной платы может быть взыскана стоимость невыполненных работ, вынести по делу законное и обоснованное решение.

Настоящее постановление выполнено в форме электронного документа, подписанного усиленными квалифицированными электронными подписями судей, в связи с чем направляется лицам, участвующим в деле, посредством его размещения в установленном порядке в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» в режиме ограниченного доступа.

По ходатайству лиц, участвующих в деле, копия постановления на бумажном носителе может быть направлена им в пятидневный срок со дня поступления соответствующего ходатайства заказным письмом с уведомлением о вручении или вручена им под расписку.

Руководствуясь статьями 274, 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Арбитражный суд Восточно-Сибирского округа

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Саха (Якутия) от 22 июня 2023 года по делу № А58-1327/2023 и постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 12 декабря 2024 года по тому же делу отменить.

В части требования о расторжении договора аренды от 06.09.2013 принять новый судебный акт.

Расторгнуть договор аренды от 06.09.2013 в редакции дополнительного соглашения от 01.01.2014, заключенный между муниципальным казенным учреждением «Комитет имущественных отношений» администрации муниципального района «Сунтарский улус (район)» Республики Саха (Якутия) и обществом с ограниченной ответственностью «Сунтаравтодор».

В остальной части дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Республики Саха (Якутия).

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в Судебную коллегию Верховного Суда Российской Федерации в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, в порядке, предусмотренном статьей 291.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

Судьи

Н.П. Кушнарева

С.Д. Дамбаров

Ю.С. Яцкевич