Решение по делу № А46-4634/2023 от 31.08.2023

АРБИТРАЖНЫЙ СУД ОМСКОЙ ОБЛАСТИ

ул. Учебная, д. 51, г. Омск, 644024; тел./факс (3812) 31-56-51/53-02-05; http://omsk.arbitr.ru, http://my.arbitr.ru

Именем Российской Федерации

РЕШЕНИЕ

город Омск

31 августа 2023 года

№ дела

А46-4634/2023

Резолютивная часть решения объявлена 24 августа 2023 года

Решение изготовлено в полном объеме 31 августа 2023 года

Арбитражный суд Омской области в составе судьи Малявиной Е.Д. при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Бубенцовой Д.Л., секретарем судебного заседания Серженко А.А., рассмотрев в судебном заседании дело исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Каскад» (ИНН <***>, ОГРН <***>) к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) о взыскании задолженности в размере 829 703 руб. 36 коп.,

при участии в судебном заседании:

от истца – ФИО1 по доверенности, представлены паспорт, диплом,

от ответчика – ФИО2 по доверенности, представлены паспорт, диплом,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Каскад» (далее - ООО «ТЦ «Каскад») обратилось в Арбитражный суд Омской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Агроторг» (далее - ООО «Агроторг») о взыскании задолженности по арендной плате по договору № 20747 от 09.11.2020 за период с 21.06.2022 по 09.11.2022 в размере 829 703 руб. 36 коп.

В обоснование заявленных требований указано, что ООО «Агроторг» не в полном объеме произвело оплату по договору аренду за пользование помещением в отсутствие оснований для внесения арендной платы в размере 80% от ежемесячного платежа.

Ответчик представил отзыв на исковое заявление, в котором возражал против его удовлетворения, указав, что арендодателем ненадлежащим образом исполнены обязательства по предоставлению технической документации по перепланировке, установленные пунктом 7.1 договора, в связи с чем полагал, что ООО «Агроторг» имеет право на снижение размера арендной платы на 20% до предоставления истцом надлежащим образом оформленных технического заключения и проекта перепланировки, а именно до 08.11.2022 – фактического предоставления ответчику исправленных документов.

В возражениях на отзыв ответчика истец со ссылкой на выписку из Единого государственного реестра недвижимости указал, что изменения в техническую документацию помещения внесены 15.06.2022.

ООО «Агроторг» дополнило ранее представленный отзыв, конкретизировав недостатки, выявленные в технической документации истца. Ответчик указал, что внесение сведений в Единый государственный реестр недвижимости и принятие регистрирующим органом технического плана произведенной перепланировка не имеет значения для разрешения настоящего спора, поскольку при регистрации проверка спорных документов не проводится. Для подтверждения безопасности проведенных работ ООО «Агроторг» требуется предоставление технического заключения, поскольку арендуемое помещение является магазином - объектом с массовым скоплением людей, в отсутствие корректно составленного технического заключения по помещению арендатор не мог убедиться в том, что указанный документ относится к арендуемому объекту.

В судебном заседании представители сторон поддержали свои доводы и возражения.

Рассмотрев материалы дела, выслушав представителей сторон, арбитражный суд установил следующие обстоятельства.

Между ООО «ТЦ «Каскад» (Арендодатель) и ООО «Агроторг» (Арендатор) 09.11.2020 заключен договор № 20747 аренды нежилого помещения (далее – Договор), в соответствии с которым Арендодатель обязуется передать, а Арендатор принять помещение - часть нежилого помещения с кадастровым номером 55:36:000000:74911, расположенную в здании (кадастровый номер 55:36:000000:17193, этажность: 15, в том числе подземных 1, площадью: 33 732,6 кв.м., адрес: <...>), имеющую адрес: <...>, пом. 1П, площадью (части): 1 040 кв.м.

Пунктом 2.2 Договора установлено, что, начиная с первого месяца с момента передачи Помещения Арендатору по акту приема-передачи, ежемесячная арендная плата определяется по следующей формуле:

АП = ТО * 5 %, но не менее АП Мин, где:

АП - размер ежемесячной арендной платы за отчетный месяц, определенной условиями Договора;

ТО - товарооборот Арендатора, то есть сумма выручки в календарном месяце от розничной продажи Арендатором и/или иным лицом, входящим в одну группу лиц с Арендатором (как этот термин определен статьей 9 Федерального закона от 26.06.2006 № 135-ФЗ «О защите конкуренции») и осуществляющим деятельность под коммерческим обозначением (товарным знаком) «Пятерочка»), товаров в здании/Помещении через зарегистрированные контрольно-кассовые машины розничной торговли за наличный расчет и по пластиковым картам и за безналичный расчет, без учета НДС.

Минимальный размер арендной платы в месяц составляет 729 000 руб., в том числе НДС.

Оплата арендной платы производится Арендатором:

- за первый месяц аренды - не позднее пятнадцати банковских дней с даты подписания акта приема-передачи Помещения;

- в дальнейшем - не позднее пятнадцатого числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды.

В случае расчета арендной платы в зависимости от товарооборота Арендатора в Помещении:

- за первый месяц аренды - минимальный размер ежемесячной арендной платы не позднее пятнадцати банковских дней с даты подписания акта приема-передачи Помещения;

- в дальнейшем - минимальный размер ежемесячной арендной платы не позднее пятнадцатого числа текущего (оплачиваемого) месяца аренды.

В случае если за отчетный месяц арендная плата, рассчитанная по формуле, будет более минимального размера ежемесячной арендной платы, разница между величиной арендной платы и величиной минимального размера ежемесячной арендной платы оплачивается в срок до пятнадцатого числа месяца, следующего за отчетным (пункт 2.8 Договора).

Согласно пункту 7.1 Договора Арендодатель обязан в срок не позднее ста восьмидесяти дней с даты подписания Договора, за счет собственных средств самостоятельно выполнить следующее:

- получить необходимые разрешения/согласования уполномоченных органов в отношении проведенной Арендатором согласно Приложению № 3 перепланировки/переоборудования Помещения, в случае если такое разрешение/согласование предусмотрено действующим законодательством;

- получить Технический план Помещения, который отражает произведенную Арендатором перепланировку/переоборудование Помещения;

- обязуется передать оригинал Технического плана Арендатору;

- внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости и получить Выписку из ЕГРН, которая должна отражать произведенную Арендатором перепланировку/ переоборудование Помещения, без отметок о том, что такие перепланировка/ переоборудования не узаконены, и передать ее подлинный экземпляр Арендатору.

- изготовить и передать Арендатору на подписание дополнительное соглашение к Договору, уточняющее предмет договора в соответствии с внесенными изменениями.

Неисполнение данного обязательства Арендодателем обусловливается исполнением Арендатором обязанности по оплате ежемесячной арендной платы в размере 80% от установленного по Договору до даты исполнения Арендодателем последнего из указанных в настоящем пункте обязательств. Арендатор не несет ответственности за неисполнение обязательств по согласованию с компетентными органами/организациями произведенной Арендатором перепланировки Помещения.

Стороны особо оговорили, что Арендодатель предоставляет Арендатору в том числе, но не ограничиваясь, следующий пакет (оригиналы или надлежащим образом удостоверенные копии) документов:

- техническое заключение на предмет перепланировки;

- актуальные решения (проект перепланировки);

- технический план Помещения в полном объёме с учетом планировки Арендатора;

- актуальную выписку из ЕГРН на Помещение с внесенными изменениями после перепланировки.

12.04.2022 ООО «Агроторг» направило в адрес ООО «ТЦ «Каскад» письмо, в котором сообщило о снижении размера вносимой арендной платы до 80% с 01.04.2022 и до момента исполнения Арендодателем последнего из указанного в пункте 7.1 обязательств.

Арендодателем произведена перепланировка помещения, в связи с чем истец направил 21.06.2022 в адрес Арендатора уведомление о проведении перепланировки с приложением технической документации.

Как утверждает истец, после произведенной перепланировки и направления уведомления со стороны Арендодателя, ответчик продолжил вносить арендную плату в размере 80% от установленной Договором.

24.11.2022 и 15.12.2022 ООО «ТЦ «Каскад» направило в адрес ООО «Агроторг» претензионные письма с требованием об оплате образовавшейся задолженности по состоянию на ноябрь 2022 года в размере 829 703 руб. 36 коп.

Арендатор 14.02.2023 направил в адрес Арендодателя письмо, в котором указал, что считает правомерным применение пункта 7.1 Договора со стороны ООО «Агроторг» в период с 21.06.2022 по 08.11.2022, поскольку Арендодателем ненадлежащим образом исполнены обязательства, предусмотренные обозначенным пунктом, а именно в представленной ООО «ТЦ «Каскад» технической документации выявлены существенные нарушения.

Ссылаясь на то, что задолженность по уплате арендных платежей, предусмотренных Договором, в добровольном порядке в установленные сроки не погашена, истец обратился в Арбитражный суд Омской области с настоящим исковым заявлением.

Оценив представленные доказательства в совокупности и взаимной связи, суд пришел к выводу о наличии оснований для полного удовлетворения исковых требований, исходя из следующего.

В силу пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признаётся соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Между сторонами возникли обязательственные правоотношения, которые регулируются как общими положениями гражданского законодательства, так и нормами для отдельных видов обязательств, содержащихся в главе 34 «Аренда» ГК РФ.

Согласно статье 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Как предусмотрено статьёй 608 ГК РФ, право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно пункту 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи) (пункт 1 статьи 607 ГК РФ).

В силу статьи 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Статьей 310 ГК РФ предусмотрено, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

В соответствии с частью 1 статьи 64, статьями 71, 168 АПК РФ арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

Факт использования ответчиком части нежилого помещения, переданной в аренду на основании Договора, подтверждён материалами дела, ответчиком не оспорен.

Согласно пояснениям представителя истца, ООО «Агроторг» осуществляло деятельность и в момент проведения перепланировки, что ответчиком также не оспорено.

Возражая против удовлетворения требований истца, ответчик указал, что документы, направленные ООО «ТЦ «Каскад» 21.06.2022, ООО «Агроторг» как надлежащее исполнение Арендодателем обязательств, предусмотренных пунктом 7.1. Договора, не приняты по причине того, что в ряде документов были выявлены существенные нарушения. Так, в техническом заключении не указана конкретная дата проведения обследования здания, отсутствуют фотографии с обследования, неверно указана этажность здания, отсутствовала выписка из СРО, действительная на дату разработки заключения. В проекте перепланировки план после перепланировки не соответствовал планировке магазина, отсутствовала выписка из СРО, действительная на дату разработки проекта (05.2022). По мнению ответчика, учитывая названные недостатки технического заключения и проекта перепланировки, снижение размера арендной платы на 20% является правомерным и соответствует условиям заключенного Договора в период, заявленный к взысканию истцом.

Суд не может согласиться с позицией ответчика в связи со следующим.

Как указал истец и следует из материалов дела, 15.06.2022 изменения в Единый государственный реестр недвижимости в отношении объекта с кадастровым номером 55:36:000000:74911 с отражением произведенной перепланировки внесены на основании подготовленного 30.05.2022 технического плана помещения.

Согласно статье 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.

Общие правила толкования договора установлены статьей 431 ГК РФ и разъяснены в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» (далее - Постановление № 49), согласно которому условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 ГК РФ, другими положениями ГК РФ, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 ГК РФ).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 ГК РФ судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 ГК РФ), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 ГК РФ). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду. Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 ГК РФ).

Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

Как было указано ранее, условиями спорного Договора предусмотрено право Арендатора на внесение арендной платы в размере 80% от установленного Договором до даты исполнения Арендодателем последнего из указанных в пункте 7.1 обязательств.

При этом пунктом 7.1 Договора предусмотрено, что Арендодатель обязан:

- получить необходимые разрешения/согласования с уполномоченными органами в отношении проведенной Арендатором согласно Приложению № 3 перепланировки/переоборудования Помещения, в случае если такое разрешение/согласование предусмотрено действующим законодательством;

- получить технический план Помещения, который отражает произведенную Арендатором перепланировку/переоборудование Помещения;

- передать оригинала технического плана Арендатору;

- внести изменения в Единый государственный реестр недвижимости и получения выписки из ЕГРН, которая должна отражать произведенную Арендатором перепланировку/ переоборудование Помещения, без отметок о том, что такие перепланировка/ переоборудования не узаконены, и передать ее подлинный экземпляр Арендатору.

Исходя из буквального толкования пункта 7.1 Договора, именно неисполнение истцом названных обязательств предоставляет ответчику право на внесение арендной платы в размере 80% от размера, установленного Договором.

Оговоренная в абзаце 8 пункта 7.1 Договора передача Арендодателем Арендатору в том числе, но не ограничиваясь, пакета документов: техническое заключение на предмет перепланировки; актуальные решения (проект перепланировки); технический план Помещения в полном объёме с учетом планировки Арендатора; актуальную выписку из ЕГРН на Помещение с внесенными изменениями после перепланировки, с учетом положений статьи 431 ГК РФ расценивается судом как факультативное условие пункта 7.1 Договора и не является основанием для внесения арендной платы в размере 80 %.

При этом все возражения ответчика (как направленные арендодателю при приемке пакета документов, в ответе на претензию, в отзыве на иск) касаются исключительно технического заключения и проекта перепланировки. Между тем названные документы не поименованы среди тех, которые являются основанием для снижения размера арендной платы.

Фактически осуществленную перепланировку ответчик не оспорил.

Согласно представленной в материалы дела выписке из Единого государственного реестра недвижимости от 15.06.2022 в отношении помещения с кадастровым номером 55:36:000000:74911 в части технического плана 15.06.2022 внесены изменения.

Действуя добросовестно, ООО «ТЦ «Каскад» после регистрации произведенной перепланировки направил в адрес ООО «Агротор» выписку из Единого государственного реестра недвижимости, в которой отражена произведенная Арендатором перепланировка/ переоборудование Помещения, технический план помещения, проект перепланировки, заключение о соответствии произведенной перепланировки.

Таким образом, оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, суд приходит к выводу о том, что истец исполнил принятые на себя обязательства, в связи с чем с 21.06.2022 арендатор обязан вносить арендную плату в полном объеме.

Расчет исковых требований истец произвел исходя из размера выручки ООО «Агроторг» за исковой период, который ответчиком не оспорен.

Расчет истца судом проверен, признан арифметически верным. Ответчик расчет истца не оспорил, контррасчет не представил.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу о том, что требования истца о взыскании задолженности по арендной плате по Договору за период с 21.06.2022 по 09.11.2022 в размере 829 703 руб. 36 коп. заявлены правомерно и подлежат удовлетворению в полном объеме.

Согласно части 1 статьи 110 АПК РФ расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

При подаче искового заявления истцом была уплачена государственная пошлина в размере 19 594 руб., зачисленная в доход федерального бюджета на основании платежного поручения № 223 от 01.03.2023.

Таким образом, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию 19 594 руб. государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд

РЕШИЛ:

иск удовлетворить полностью.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Агроторг» (ИНН <***>, ОГРН <***>) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Торговый центр «Каскад» (ИНН <***>, ОГРН <***>) задолженность по арендной плате по договору от 09.11.2020 № 20747 за период с 21.06.2022 по 09.11.2022 в размере 829 703 руб. 36 коп., а также 19 594 руб. судебных расходов.

Решение может быть обжаловано через Арбитражный суд Омской области в Восьмой арбитражный апелляционный суд в течение месяца со дня принятия решения.

Судья Е.Д. Малявина