Решение по делу № А32-11445/2023 от 13.10.2025 | АС Краснодарского края

Арбитражный суд Краснодарского края

Именем Российской Федерации РЕШЕНИЕ

г. Краснодар Дело № А32-11445/2023 13 октября 2025 года

Резолютивная часть решения объявлена 21 мая 2025 года Полный текст судебного акта изготовлен 13 октября 2025 года

Арбитражный суд Краснодарского края в составе судьи Кирий О.В.

(в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской

Федерации, в соответствии с определением председателя восьмого судебного состава от 02.05.2023 г. о передаче дела) при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО1 рассмотрев в судебном заседании дело по исковому заявлению ИП ФИО2 (ИНН:<***>, ОГРИП: 30623193110030)

к администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи

Краснодарского края (ИНН: <***> ОГРН: <***>)

к департаменту имущественных отношений администрации города Сочи

(ИНН: <***> ОГРН: <***>) третье лицо: ООО «Русэксперт» (ИНН: <***>, ОГРН: <***>), о признании, об обязании, по объединенным требованиям

администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи

Краснодарского края (ИНН: <***> ОГРН: <***>)

к ИП ФИО2 (ИНН:<***>, ОГРИП: 30623193110030)

о взыскании, при участии: от администрации, ДИО Сочи: ФИО3 – доверенность;

от ИП ФИО2: ФИО4 – доверенность; остальные участники процесса: не явились, уведомлены,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 (г. Сочи Краснодарский край) (далее – заявитель) обратился в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН: <***> ОГРН: <***>), к Департаменту имущественных отношений администрации города Сочи (ИНН: <***> ОГРН <***>)

(далее – заинтересованные лица), ООО «Русэксперт» (ИНН: <***>, ОГРН <***>) (далее – третье лицо), просит суд:

1. Признать недействительным дополнительное соглашение к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды

(договор – аренды) от 01.12.2022 г.

2. Обязать применять для расчета арендной платы с 30.09.2022 г. ставку в соответствии с п.5.1 Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 г. № 531,

в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога.

3. Взыскать государственную пошлину в размере 6 000 руб. (уточненные требования с учетом определения суда от 30.01.2025 г.)

Данному исковому заявлению присвоен номер дела № А32-11445/2023.

В соответствии с определением председателя судебного состава Арбитражного суда Краснодарского края от 02.05.2023 г. настоящее дело передано от судьи Вороновой И.Н. судье О.В. Кирий для дальнейшего рассмотрения.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2023 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертизы ООО «Легал Сервис» (350051, <...>), эксперту ФИО5 Производство по делу приостановлено.

07.11.2023 г. в суд поступило заключение эксперта № 08/23/24, для рассмотрения вопроса о возобновлении производства по делу назначено судебное заседание.

Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 23.01.2024 г. суд возобновил производство по делу.

Администрация муниципального образования город-курорт Сочи, г. Сочи (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с заявлением к ИП ФИО2, г. Сочи (далее – ответчик),

о взыскании задолженности по договору аренды от 02.09.2004 г. № 4900003221 за период с 01.10.2022 г. по 31.03.2024 г. в размере 924 106,64 руб.

и пени за период с 11.03.2023 г. по 09.04.2024 г. в размере 111 986,09 руб.

Данному исковому заявлению присвоен номер дела № А32-26874/2024. Определением Арбитражного суда Краснодарского края от 30.01.2025 г.

дела № А32-26874/2024 и № А32-11445/2023 объединены в одно исковое производство, объединенному делу присвоен № А32-11445/2023, удовлетворено ходатайство

ИП ФИО2 об уточнении требований. Судебное разбирательство начато сначала.

В судебном заседании администрация представила процессуальный расчет арендной платы и пени по ставке земельного налога.

Представить предпринимателя пояснил, что процессуальный расчет не оспаривает.

Однако судом уставлено, что процессуальный расчет пени выполнен за сроком предъявленных требований.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) судом объявлен перерыв до 16 часов 00 минут, после окончания которого судебное разбирательство продолжено без участия.

Спор рассматривается по правилам статьи 156 АПК РФ в отсутствии сторон, по имеющимся материалам дела.

Суд, исследовав материалы дела, изучив все представленные документальные доказательства и оценив их в совокупности, пришел к следующему выводу.

02.09.2004 г. между администрацией г. Сочи (далее – арендодатель)

и ООО предприятие «ММ» (далее – арендатор) был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор аренды) от 02.09.2004 г.

№ 4900003221, в соответствии с которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1 175 кв.м.,

для эксплуатации здания слесарной мастерской по ул.Авиационная, 3«А», в Адлерском районе г. Сочи.

13.09.2004 г. между ООО предприятие «ММ» и ФИО6, заключен договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка. Согласно заключенному договору с ООО Предприятие «ММ»

(далее – общество) передает свои права и обязанности ФИО6

в полном объеме по договору о предоставлении земельного участка в пользование

на условиях аренды от 02.09.2004 г. № 4900003221 (далее – договор аренды),

заключенному между обществом и администрацией г. Сочи. Порядок расчета арендной платы определен в пункте 2.2 договора и установлен в размере базовой ставки арендной платы в зоне А-2-а х 1 175 х 1,5.

31.08.2010 г. между муниципальным образованием город-курорт Сочи (арендодатель) и ФИО2, заключено дополнительное соглашение № 1 (соглашение № 1) к договору о предоставлении земельного участка

в пользование на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 02.09.2004 г. № 4900003221.

Согласно вышеуказанному соглашению права и обязанности арендатора

по договору аренды от 02.09.2004 г. № 4900003221 в связи с возникновением права собственности на недвижимое имущество на основании свидетельства о праве

на наследство по закону № 465974 от 08.06.2010 г., свидетельства о праве собственности № 465973 от 08.06.2010 г. на объект с кадастровым номером 23:49:0402023:1784,

что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 29.06.2010 г. 23-АИ 049938, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы

по Краснодарскому краю, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.06.2010 г. сделана запись регистрации № 3-23-50/096/2010-258, на основании свидетельства о праве на наследство по закону, выданное в дополнение к ранее выданному свидетельству о праве на наследство по закону от 08.06.2010 г., зарегистрированному в реестре за № 2259, в связи с регистрацией права муниципальной собственности на земельный участок переданы ФИО2

Согласно пункту 2 соглашения № 1 арендодатель сдает, а арендатор принимает

в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 1 175 кв.м., предоставленный для размещения складов с использованием участка вне здания. Земельный участок расположен по ул. Авиационная, 3 «А» в территориальной

зоне ИТ-зона инженерно-транспортной инфраструктуры в Адлерском районе города Сочи. Категория земель - земли населенных пунктов. Земельному участку присвоен кадастровый номер 23:49:0402023:45. Вид разрешенного использования-склады

с использованием участка вне здания.

Срок действия договора согласован сторонами по 01.11.2047 г. (пункт 2.1. договора).

Пунктом 2.4 договора предусмотрена возможность изменения арендодателем

в одностороннем порядке размера арендной платы в случае изменения базовых (исходных) ставок, устанавливаемых администрацией, либо в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

23.12.2022 г. департамент имущественных отношений администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ДИО) в адрес ФИО7 направил дополнительное соглашение к договору

о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды

от 02.09.2004 г. № 4900003221, согласно пункту 1 которого производится изменение арендной платы в соответствие с постановлением Главы города Сочи

от 18.07.2016 г. № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельный участок, находящийся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи предоставленные без проведения торгов» Федерального закона

от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,

на сновании Отчета об определении величины (размера) годовой арендной платы от 05.10.2022 № 03-09-109/22 арендная плата составляет 722 466, 38 руб.

Отчет об определении величины (размера) годовой арендной платы от 05.10.2022 г. № 03-09-109/22 составлен ООО «РУСЭКСПЕРТ». Не согласившись с указанным отчетом, истец самостоятельно обратился

к ИП ФИО8 с заявлением о составлении рецензии на отчет от 05.10.2022 г. № 03-09-109/22.

Между тем в соответствии с вышеуказанным уведомлением предприниматель оплатил арендную плату, о чем в материалы дела представлены платежные поручения.

Полагая, что новые формулы расчета, установленные муниципальными нормативными правовыми актами, не подлежат применению при расчете арендной платы

за спорный период, а также считая, что администрацией дважды осуществлялось увеличение арендных платежей за земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:45, расположенного по адресу: Краснодарский край,

г. Сочи, Адлерский район, ул. Авиационная, 3 «А», истец обратился в Арбитражный суд с целью признать отчет от 05.10.2022 г. № 03-09-109/22 недостоверным

и несоответствующим, а также определить рыночную стоимость земельного участка. Данные требования в процессе рассмотрения настоящего спора уточнены на признание недействительным дополнительного соглашения к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды (договор – аренды) от 01.12.2022 г. и обязание применять для расчета арендной платы с 30.09.2022 г. ставку в соответствии с п.5.1 Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 г. № 531, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога.

Относительно объединенных требований, администрация указывает, что ФИО2 допустил задолженность по арендной плате за период с 01.10.2022 г. по 31.03.2024 г. в размере 924 106, 64 руб.

и пене за период с 11.03.2023 г. по 09.04.2024 в размере 111 986, 09 руб.

В рамках досудебной работы письмом от 05.12.2023 г. № 18872/02.01-45 арендатору направлена претензия о необходимости погашения задолженности.

Поскольку требование претензии в добровольном порядке не исполнены, администрация обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края.

При рассмотрении объеденных требований суд исходил из следующего. В соответствии со статей 1 Земельного кодекса Российской Федерации

(далее – ЗК РФ) к числу основных принципов земельного законодательства, в том числе определяющего обязанности землепользователей, отнесена платность использования земли, согласно которому любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Согласно пункту 3 статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату

за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В силу статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства возникают из договора, а также

из иных оснований, указанных в Кодексе. Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом

или договором.

обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате

неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно статье 39.7 ЗК РФ, порядок определения размера арендной платы

за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливается соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Как следует из пункта 2.1 Постановления администрации города Сочи

от 18.07.2016 г. № 1699 «О Порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования город-курорт Сочи, предоставленные без проведения торгов» (далее – постановление

№ 1699) арендная плата по договорам аренды, заключенным до вступления в силу настоящего постановления, подлежащая в соответствии с прилагаемым Порядком

расчету на основании рыночной стоимости земельного участка, в случае, если рыночная стоимость земельного участка на дату вступления в силу настоящего постановления

не определена, подлежит исчислению и уплате исходя из рыночной стоимости земельного участка после ее определения в соответствии с законодательством Российской Федерации

об оценочной деятельности с даты определения рыночной стоимости земельного участка.

В соответствии с подпунктом б пункта 7 постановления № 1699

в случае предоставления земельного участка в аренду без проведения торгов арендная плата определяется на основании рыночной стоимости земельного участка, определяемой

в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, рассчитывается в размере 1,5 % от рыночной стоимости земельного участка

в отношении земельных участков, для которых иной порядок определения размера арендной платы не установлен пунктами 1-5 Порядка.

Пункт 10 постановления № 1699 устанавливает, что арендная плата ежегодно,

но не ранее чем через год после заключения договора аренды земельного участка, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции, установленного в федеральном законе о федеральном бюджете на очередной финансовый год и плановый период, который применяется ежегодно по состоянию

на начало очередного финансового года, начиная с года, следующего за годом, в котором заключен указанный договор аренды.

На основании действующего в период 2022 года постановления Департамент 23.12.2022 г. в адрес ИП ФИО7 направил дополнительное соглашение

к договору о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды

от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», на сновании отчета об определении величины (размера) годовой арендной платы

от 05.10.2022 г. № 03-09-109/22 арендная плата составляет 722 466, 38 руб.

Однако предприниматель с вышеуказанным отчетом не согласился, указав, что рыночная стоимость спорного земельного участка завышена.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закона № 135-ФЗ)

итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 13 Закона № 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете,

в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора

или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Как следует из разъяснений, изложенных в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 г.

№ 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки судам следует учитывать, что отчет независимого оценщика является одним из доказательств

по делу, оценка которого осуществляется судом в соответствии с правилами 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом

по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки

(статьи 82 – 87 АПК РФ).

Так с целью проверки доводов предпринимателя определением Арбитражного суда Краснодарского края от 21.08.2023 г. по делу назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертизы ООО «Легал Сервис» эксперту ФИО5

Перед экспертами поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли отчет № 03-09-109/22 от 05.10.2022 г. об оценке величины (размера) годовой арендной платы в отношении объектов недвижимости

(земельных участков): земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402023:45,

площадью 1175 кв.м, расположенного по адресу: край Краснодарский, г. Сочи,

район Адлерский, ул. Авиационная, 3 «а», находящегося в муниципальной собственности обществом с ограниченной ответственностью «Русэксперт» по заказу Департамента имущественных отношений Администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края требованиям законодательства

об оценочной деятельности ?

2. Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402023:45, , площадью 1175 кв.м., расположенного по адресу: край Краснодарский, г. Сочи, район Адлерский, ул. Авиационная, 3 «а», находящегося в муниципальной

по состоянию на 30.09.2022 г. ?

3. Определить рыночную стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402023:45, площадью 1175 кв.м., расположенного по адресу: край Краснодарский,

г. Сочи, район Адлерский, ул. Авиационная, 3 «а», находящегося в муниципальной собственности по состоянию на дату проведения судебной оценочной экспертизы?

Согласно экспертному заключению № 08/23/24, эксперт ответил на поставленные вопросы следующим образом:

1. При изучении материалов дела эксперт пришел к выводу, что ответ об оценке № 03-09-109/22 от 05.10.2022 г. не соответствует требованиям законодательства РФ

об оценочной деятельности, в том числе требованиям Федерального закона, федеральных стандартов оценки и других актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регилированию оценочной деятельности. Оценщиком были нарушены требования ст. 11 ФЗ № 135, п.5 ФСО № 3,

разд. IV, п. 8 ФСО № 3, п. 8 ж ФСО № 3, п. 11 б, в ФСО № 7, п. 22б, в, д ФСО № 7, п.11, 12 ФСО № 3. Рыночная стоимость, указанная в отчете об оценке № 03-09-109/22

от 05.10.2022 г. не может быть признана достоверной.

2. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402023:45, площадью 1175 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край,

г. Сочи, Адлерский район, ул. Авиационная, 3 «А», находящегося в муниципальной собственности по состоянию на 30.09.2022 г., составляет 17 421 000 руб.

3. Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402023:45, площадью 1175 кв.м., расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Авиационная, 3 «А», находящегося в муниципальной собственности по состоянию на дату проведения судебной оценочной экспертизы,

составляет 17 314 000 руб. на (2023 г.). Относимым является то доказательство, которое имеет значение для рассматриваемого дела (статья 67 АПК РФ).

Допустимость доказательств определена в статье 68 АПК РФ:

«Обстоятельства дела, которые согласно закону должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами».

Доказательство признается арбитражным судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения получены

из доброкачественного источника и не противоречат сведениям, содержащимся в других доказательствах по делу (часть 3 статьи 71 АПК РФ). То есть достоверность - это качество доказательства, характеризующее точность, правильность отражения обстоятельств, входящих в предмет доказывания.

Достаточность доказательств – это качество совокупности имеющихся доказательств, необходимых для разрешения дела. Доказательства, имеющиеся в деле, признаются арбитражным судом достаточными, если содержащиеся в них сведения позволяются достоверностью установить наличие или отсутствие обстоятельств,

положенных в основание требований и возражений сторон.

Хотя согласно данной статье никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, заключение эксперта занимает среди них особое место при оценке его в ряде других доказательств, что объясняется тем, что суд в этом случае исследует такие факты, сведения о которых могут быть получены только в результате специального исследования - экспертизы, то есть эти факты могут быть подтверждены

(или опровергнуты) лишь специальными познаниями в области науки, искусства, техники, строительства, информатизации и т.д.

Заключение экспертов является одним из доказательств, оцениваемых судом

в совокупности, и должно быть получено с соблюдением требований, предусмотренных статьями 82 - 87 АПК РФ. Требования к содержанию заключения эксперта или комиссии экспертов установлены статьей 25 Федерального закона от 31.05.2001 г. № 73-ФЗ

«О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации»,

согласно которой должны быть отражены: время и место производства судебной экспертизы; основания производства судебной экспертизы; сведения об органе или о лице, назначивших судебную экспертизу; сведения о государственном судебно-экспертном учреждении, об эксперте (фамилия, имя, отчество, образование, специальность,

стаж работы, ученая степень и ученое звание, занимаемая должность), которым поручено производство судебной экспертизы; предупреждение эксперта в соответствии

с законодательством Российской Федерации об ответственности за дачу заведомо ложного заключения; вопросы, поставленные перед экспертом или комиссией экспертов. Аналогичные положения изложены в статье 86 АПК РФ.

Оснований не принимать в качестве доказательств экспертное судебное заключение № 08/23/24 у суда не имеется, поскольку указанное заключение дано компетентным лицом

и на основе специальных познаний. Исследовательская часть заключения содержит

в достаточной степени подробное описание объекта, порядок проведения исследовательской работы, которые позволили сформулировать соответствующие выводы. При назначении экспертизы эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных заключений.

Стороны надлежащими доказательствами выводы судебной экспертизы не оспорили

с учетом того, что экспертиза назначалась судом для разъяснения вопросов требующих специальных познаний, которыми суд не обладает.

Из текста заключений эксперта следует, что выводы, изложенные в заключениях, сделаны на основании исследования имеющихся в материалах дела документов.

Оценив указанное заключение эксперта по правилам статей 71, 86 АПК РФ, суд счел его допустимым доказательством.

Ходатайств о назначении повторной или дополнительной экспертизы суду не заявлено.

Таким образом, эксперт в рамках исследования установил не соответствие отчета об определении величины (размера) годовой арендной платы от 05.10.2022 г.

№ 03-09-109/22 и фактически определил верную рыночную стоимость участка.

Однако, возражая против удовлетворения требований администрации предприниматель указал, что спорный земельный участок ограничен в обороте, таким образом, расчет арендной платы должен быть произведен на основании пункта 5.1 Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 г. № 531 в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога.

Проверяя довод ФИО2 судом уставлено следующее.

Согласно выписке из ЕГРН земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:45 принадлежит на праве собственности администрации муниципального образования город-курорт Сочи, о чем сделана соответствующая запись

23-23-22/065/2009-246 от 22.06.2009 г.

Из выписки следует, что земельный участок расположен по адресу: Краснодарский край, городской округ, город-курорт Сочи, Адлерский район, ул. Авиационная, д. 3В.

При этом изучив выписку из ЕГРН на земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:45 судом уставлено, что в пределах выше указного земельного участка расположен объект с кадастровым номером 23:49:0402023:1232 с наименование железнодорожные пути.

Так ИСОГД и публичная кадастровая карта не содержит информации относительно расположения в границах участка железнодорожных путей.

Представитель предпринимателя также пояснил, что железнодорожных путей в границах земельного участка нет.

Таким образом, материалы дела противоречат сведениям выписки о наличии в границах земельного участка железнодорожных путем.

Судом уставлено, что ФИО2 на праве собственности принадлежит объект недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402023:1784, о чем также сделана соответствующая запись 23-23-22//096/2010-258 от 29.06.2010 г., объект расположен

по тому же адресу, что и земельный участок, кроме того уставлено, что объект недвижимости расположен в одном кварте с земельным участком 23:49:0402023, однако привязки к участка не имеет.

Согласно публичной кадастровой карте подтверждается факт нахождения объекта

с кадастровым номером 23:49:0402023:1784 на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402023:45, при этом уставлено, что объект занимает практически всю площадь земельного участка.

Данные обстоятельства администрацией не опровергнуты.

Таким образом, суд делает вывод о наличии на земельном участке с кадастровым номером 23:49:0402023:45 объекта недвижимости с кадастровым номером 23:49:0402023:1784 принадлежащего ФИО2 на праве собственности.

Согласно сведениям ИСОГД земельный участок расположен во второй зоне, вид разрешенного использования земельного участка «ОЦ-4» - производственная зона.

В случаях аренды земельных участков, находящихся в публичной собственности установлены нормативные требования определения порядка (методики) размера арендной платы, являющиеся для сторон договора обязательными (пункт 1 статьи 422 ГК РФ).

Так, порядок определения размера арендной платы за земли, находящиеся в муниципальной собственности, устанавливается органами местного самоуправления,

а сам размер определяется в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации принципами (статья 39.7 ЗК РФ).

Постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 г.

№ 582 утверждены Основные принципы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в числе которых с 12.08.2017 г. значится принцип учета наличия предусмотренных законодательством ограничений права на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, их собственником.

В этом случае при аренде земельных участков, находящихся в публичной собственности, размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога, установленного в отношении предназначенных для использования в сходных целях

и занимаемых сооружениями земельных участков, для которых указанные ограничения права приобретение в собственность отсутствуют.

Компетентным органам надлежит устанавливать размер арендной платы

на основании названного принципа в отношении ограниченных в обороте земельных участков, занятых зданиями и сооружениями, сформированных с учетом площади, необходимой для эксплуатации этих объектов (определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации от 24.06.2019 № 305-ЭС19-4399).

Пунктами 2, 5 статьи 27 Земельного кодекса, пунктом 8 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-Ф3 «О приватизации государственного и муниципального имущества» и пунктом 5 статьи 58 Федерального закона от 10.01.2002 г.

№ 7-Ф3 «Об охране окружающей среды» признаются ограниченными в обороте земельные участки в пределах особо охраняемых природных территорий и запрещается их предоставление в частную собственность.

Особо охраняемые природные территории и их охранные зоны, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 г. 406-Ф3

«О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»

в силу его части 3 статьи 10 сохранились в границах, определенных соответствующими уполномоченными органами в порядке установленном до дня вступления

в силу этого закона (30.12.2013 г.).

Постановлением Президиума Верховного Совета РФ № 4766-1 и Совета Министров-Правительства РФ от 12.04.1993 № 337, распоряжением Правительства Российской Федерации от 12.04.1996 № 591-Р, принятым в соответствии с Указом Президента Российской Федерации от 06.07.1994 № 1470, Сочинский курортный регион признан курортом федерального значения, а курорты и рекреационные зоны в границах округов санитарной (горно-санитарной) охраны курортов городов Анапы, Геленджика и Сочи особо охраняемыми природными территориями федерального значения.

Таким образом, из представленной в материалы дела выписки ИСОГД следует,

что спорный земельный участок расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта, на земельном участке находится объект недвижимости, принадлежащий истцу на праве собственности, площадь земельного соразмерна объекту недвижимости.

Как следует, из статьи 394 Налогового кодекса РФ земли промышленного назначения относятся к категории «прочие земельные участки»

и могут облагаться максимальной ставкой 1,5%.

В соответствии с решением Городского Собрания г. Сочи муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края

от 26.11.2020 г. № 58 «Об установлении земельного налога на территории муниципального с городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края»

установлена ставка 1,5 % (на основании пункта 2.13 Постановления № 58).

Так судом уставлено, что земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:45 был ограничен в обороте до 04.08.2023 г., в связи с чем, расчет суммы арендной платы необходимо производить в соответствии с п. 5.1 Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 г. № 531, в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога.

Между тем судом установлено, с 04.08.2023 г. вступили в силу положения части 11 статьи 16 Федерального закона от 04.08.2023 г. № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», согласно которой лечебно-оздоровительные местности, курорты, курортные регионы, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 г. № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»,

То есть ряд земельных участков, находящихся в границах города-курорта Сочи, перестали быть ограниченными в обороте, что не позволяет применять в отношении них

с 04.08.2023 принцип наличия предусмотренных законодательством ограничений права

на приобретение в собственность земельного участка, занимаемого зданием, сооружением, собственником этого здания, сооружения.

С указанного момента арендная плата за пользование такими участками может превышать размер земельного налога и должна рассчитываться в общем нормативно установленном порядке.

Таким образом, начиная с 04.08.2023 г. земельный участок с кадастровым номером 23:49:0402023:45 перестал быть относящимся к землям, ограниченным в обороте,

как расположенный полностью во второй зоне санитарной охраны курорта.

Следовательно, начиная с 04.08.2023 г. годовая арендная плата не может быть установлена в размере земельного налога, поскольку с указанной даты не применяется ограничение земельного участка в обороте в связи с его расположением

во второй зоне округа санитарной охраны курорта.

Расчет арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Сочи, установлен постановлением администрации города Сочи

от 04.12.2023 г. № 3655 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов»,

вступившим в законную силу 07.12.2023 г.

Таким образом, суд пришел к выводу, что за рассматриваемый период арендная плата по договору аренды от 02.09.2004 г. № 4900003221 с 01.10.2022 г. по 03.08.2023 г. подлежит взысканию в размере ставки земельного налога, с 04.08.2023 г. и до 06.12.2023 г. арендную плату необходимо рассчитывать на основании постановлении администрации г. Сочи от 18.07.2016 г. № 1699 «О порядке расчета регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования города-курорта Сочи, предоставленные без проведения торгов», а с 07.12.2023 г. по 31.03.2024 г. на основании Постановления от 04.12.2023 г. № 3655 «О Порядке определения размера арендной платы за земельные участки, находящиесяв собственности муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края, предоставленные в аренду без торгов».

В соответствии с частью 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основании

своих требований и возражений. В подтверждение заявленных требований администрацией представлены:

– договора аренды от 02.09.2004 г. № 4900003221;

– ответ № 03-09-109/22 об оценке величины годовой арендой платы; – выписка из ЕГРН на спорный земельный участок; – постановление от 20.08.2003 г. № 506/1; – договор о передаче прав и обязанностей по договору аренды от 13.09.2004 г.; – свидетельство о праве на наследство по закону от 08.06.2010 г. № 2259;

– дополнительное соглашение № 1 от 31.08.2010 к договору аренды от 02.09.2004 г.

№ 490003221.

Судом предложено произвести процессуальный перерасчет задолженности по договору аренды от 02.09.2004 г. № 4900003221 за спорный период.

Во исполнение определения суда администрацией произведен процессуальный

перерасчет арендной платы за период с 01.10.2022 г. по 31.03.2024 г.,

однако, расчет в части не может быть принят судом, без учета выше указанных

нормативный документов.

Судом принимается процессуальный расчет администрации в части взыскания

арендной платы за период с 01.10.2022 г. по 03.08.2023 г. в размере 158 905,5 руб. в

размере ставки земельного налога.

С 04.08.2023 г. до 06.12.2023 г. необходимо рассчитывать плату на основании

постановлении администрации г. Сочи от 18.07.2016 г. № 1699 «О порядке расчета

регулируемой арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной

собственности муниципального образования города-курорта Сочи, предоставленные без

проведения торгов». Суд самостоятельно произвел перерасчет.

Необходимо отметить, что поскольку на основании экспертизы отчет об определении величины (размера) годовой арендной платы от 05.10.2022 г.

№ 03-09-109/22 признан не верным, суд, данный отчет не принимает, и производит

перерасчет на основании выводом экспертизы.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером 23:49:0402023:45,

расположенного по адресу: Краснодарский край, г. Сочи, Адлерский район, ул. Авиационная, 3 «А», находящегося в муниципальной собственности на 2023 г.

составляет 17 314 000 руб.

Готовая арендная плата за земельный участок составляет 259 710 руб. Период с 04.08.2023 г. по 30.09.2023 г.

(259 710 руб. : 365 дней х 57 дней ) = 40 557,45 руб. Период с 01.10.2023 по 06.12.2023 г. (259 710 руб. : 365 дней х 66 дней) = 46 961,26 руб.

За период с 04.08.2023 г. по 06.12.2023 г. (включительно) арендная плата по договору составила 87 478,71 руб.

На основании Постановления от 04.12.2023 г. № 3655 «О Порядке определения

размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности

муниципального образования городской округ», расчет арендной платы производится от

кадастровой стоимости земельного участка с учетом инфляции.

Кадастровая стоимость земельного участка 14 207 711 руб. * 2,5% * 1,055%) =

374 754,75 руб., годовая арендная плата за земельный участок в 2023 году.

Период с 07.12.2023 г. по 31.12.2023 г. (374 754,75 : 365 х 24 дня ) = 24 641,41 руб.

Годовая арендная плата за земельный участок в 2024 году (374 754,75 * 1,045%) =

391 617,72 руб. Период с 01.01.2024 г. по 31.03.2024 г. (391 617,72 : 365 х 91 дня) = 97 636, 20 руб.

За период с 07.12.2023 г. по 31.03.2024 г. (включительно) арендная плата по договору составила 122 277,61 руб.

Итого сумма задолженности за период с 01.10.2022 г. по 31.03.2024 г. составляет

368 701,82 руб.

Из представленных суду сведений следует, что предприниматель оплатил 218 233,67 руб. арендных платежей

Так как размер задолженности по договору № 4900003221 от 02.09.2004 г. подтвержден материалами дела, доказательств по полной оплате задолженности на момент принятия решения не представлено, суд пришел к выводу об обоснованности

и законности требований истца в части взыскания задолженности за период с 01.10.2022 г. по 31.03.2024 г. в размере 150 468,15 руб.

В удовлетворении остальной части требований администрации надлежит отказать.

Кроме того, администрация просит суд взыскать пени за период с 11.03.2023 г. по 31.03.2024 г. в размере 81 835, 18 руб.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Согласно пункту 5.3 договора аренды в случае нарушения сроков внесения арендной платы, установленных пунктом 2.3 настоящего договора, арендатор уплачивает арендодателю пеню в размере 0,05% от суммы недоимки за каждый день просрочки.

Так из материалов дела следует, что помимо расчета арендной платы, администрацией представлен расчет пени за спорный период.

Согласно процессуальному расчету истца, пени по договору аренды составляет 10 045,51 руб., однако судом уставлено, что процессуальный расчет пени составлен не верно.

Судом произведен перерасчет.

Дата и сумма начисление ап

Дата

начисления

пени

Сумма начисления

Количеств

о дней

Сумма

пени

11.03.2023

12 036, 93

529,62

Оплата АП 06.06.2023 г. на сумму 37 000 руб.

10.06.2023 на сумму 53 138,68

11.06.2023

28 173,61

1 295,99

10.09.2023 59 826,8

(40 557,45+ 19 269,35)

11.09.2023

88 000,41

968,00

Оплата АП 02.10.2023 г. на сумму 37 000 руб.

03.10.2023

51 000,41

51,00

Оплата АП 04.10.2023 г. на сумму 100 руб.

05.10.2023

50 900,41

763,51

Оплата АП 03.11.2023 г. на сумму 32 671,13 руб.

04.11.2023

18 229,28

114,35

10.11.2023 на сумму

71 602, 67 (46 961,26 +

24 641,41)

11.11.2023

89 831,95

121

5 434,83

10.03.2024

на сумму 97 636, 20

11.03.2024

187 468,15

187,47

Оплата АП 12.03.2024 г. на сумму 37 000 руб.

13.03.2024

150 468, 15

1 429,45

ИТОГО: 10 774,22 руб.

Контррасчет ответчиком не представлен.

Основания для снижения размера неустойки в порядке статьи 333 ГК РФ отсутствуют.

В связи с чем, исковые требования администрации подлежат удовлетворению в части в размере 10 774,22 руб.

В удовлетворении остальной части заявленных требований о взыскании пени надлежит отказать.

В процессе рассмотрения спора по исковому заявлению ФИО2, суд исходил из следующего.

По смыслу абзаца второго пункта 3 статьи 166 ГК РФ требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий

ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.

Из пункта 1 статьи 168 ГК РФ усматривается, что за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона

не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно пункту 2 статьи 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права

и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

По общему правилу, сделки юридических лиц с гражданами должны совершать в простой письменной форме (подпункт 1 пункта 1 статьи 161 ГК РФ).

В пункте 75 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации

от 23.06.2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что сделка,

при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы.

Вместе с тем, по правилам статьи 180 ГК РФ недействительность части сделки

не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Таким образом, как указано стороной истца по первоначальному иску с условиями дополнительного соглашения он не согласился, вследствие чего не подписал его.

Суд не может признать дополнительное соглашение недействительным, поскольку данное соглашение фактически между сторонами не подписано, а соответственно и не заключено.

В связи с чем, суд отказывает в удовлетворении исковых требований предпринимателя о признании дополнительного соглашения недействительным.

Кроме того, истец по первоначальному иску просит суд возложить

на администрацию обязанность применять для расчета арендной платы с 30.09.2022 г. ставку в соответствии с п. 5.1 Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 г. № 531,

в соответствии с которым размер арендной платы не должен превышать размер земельного налога.

Между тем с 04.08.2023 г. вступили в силу положения части 11 статьи 16 Федерального закона от 04.08.2023 г. № 469-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О природных лечебных ресурсах, лечебно-оздоровительных местностях и курортах» отдельные законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», согласно которой лечебно-оздоровительные местности, курорты, курортные регионы, созданные до дня вступления в силу Федерального закона от 28.12.2013 г. № 406-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об особо охраняемых природных территориях» и отдельные законодательные акты Российской Федерации»,

а также округа санитарной (горно-санитарной) охраны лечебно-оздоровительных местностей, курортов и природных лечебных ресурсов, установленные до указанной даты, не являются особо охраняемыми природными территориями, в связи вступившим в силу ФЗ, применение пункта с пункта 5.1 Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 г.

№ 531 не допустимо.

Необходимо отметить, что в рамках взыскание арендной платы с предпринимателя судом в период действия Постановлением Правительства РФ от 05.05.2017 г.

№ 531 положения последнего были применении.

Таким образом, удовлетворение исковых требований в данной части не приведет

к восстановлению прав истца, в связи с чем, в удовлетворении требований в данной части судом отказано.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

По первоначальному иску, в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ судебные расходы относят на предпринимателя как на проигравшую сторону

за два неимущественных требования в размере 12 000 руб.

Относительно государственной пошлиной по объединенным требованиям,

суд полагает необходимым взыскать государственную пошлину с проигравшей стороны ИП ФИО2 пропорционально их удовлетворению (15,56%), то есть в размере 3 634,97 руб.

Между тем судом установлено, что предприниматель при обращении в арбитражный суд Краснодарского кря оплатил излишне 6 000 руб.

Суд полагает возможным произвести зачет суммы оплаченной ФИО2 государственной пошлиной, в счет оплаты государственной пошлиной взыскиваемой

с предпринимателя как с проигравшей стороны по объеденным требованиям,

таким образом, из федерального бюджета ФИО2 следует вернуть 2 365,03 руб. свыше оплаченной государственной пошлины.

Кроме того, в рамках рассмотрения настоящего дела суду необходимо распределить судебные расходы в размере 69 180 руб. за проведение экспертного исследования.

Необходимо отметить, что инициатором проведения экспертизы в целях проверки отчета о рыночной цене земельного участка стал истец по первоначальному иску –

ИП ФИО2, как следует, из материалов дела экспертиза

установила

несоответствия рыночной стоимости земельного участка. Однако при установлении задолженности по арендной плате выводы экспертизы были использованы.

Так, суд считает необходимым расходы за проведение экспертизы возложить на стороны по объеденным требованиям пропорционально удовлетворенным требованиям (15,56%). На ИП ФИО2 в размере 10 764,408 руб., на администрацию в размере 58 715,59 руб.

Руководствуясь статьями 65, 71, 110, 167-170, 176 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

По исковым требованиям ФИО2: В удовлетворении исковых требований отказать.

Возвратить ИП ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРИП: 30623193110030) из федерального бюджета Российской Федерации

госпошлину в размере 2 365,03 руб. Настоящий судебный акт является основанием для возврата истцу

по первоначальному иску из федерального бюджета государственной пошлины без выдачи справки на возврат государственной пошлины.

По требованиям администрации:

Взыскать с ИП ФИО2 (ИНН:<***>,

ОГРИП: 30623193110030) в пользу администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН: <***>,

ОГРН: <***>) задолженность по договору аренды от 02.09.2004 г. № 4900003221 за период с 01.10.2022 г. по 31.03.2024 г. в размере 150 468,15 руб.,

пени за период с 11.03.2023 г. по 31.03.2024 г. в размере 10 774, 22 руб.

Взыскать с администрации муниципального образования городской округ город-курорт Сочи Краснодарского края (ИНН: <***>, ОГРН: <***>)

в пользу ИП ФИО2 (ИНН: <***>, ОГРИП: 30623193110030) расходы за проведения судебной экспертизы

в размере 58 715, 59 руб. В удовлетворении остальной части требований отказать.

Данное решение может быть обжаловано в арбитражный суд апелляционной инстанции в течение месяца со дня его принятия, в арбитражный суд кассационной инстанции - в течение двух месяцев со дня вступления решения в законную силу,

если такое решение было предметом рассмотрения в арбитражном суде апелляционной инстанции или если арбитражный суд апелляционной инстанции отказал

в восстановлении пропущенного срока подачи апелляционной жалобы.

Судья О.В. Кирий