Постановление по делу № 09АП-4908/2025 от 18.03.2025

ДЕВЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

проезд Соломенной сторожки, д. 12, г. Москва, ГСП-4, 127994

официальный сайт: http://www.9aas/arbitr.ru; e-mail:9aas.info@arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

№ 09АП-4908/2025-ГК

город Москва Дело № А40-135626/24

18 марта 2025 года

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2025 года

Постановление изготовлено в полном объеме 18 марта 2025 года

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мезриной Е.А.,

судей Алексеева Е.Б., Головкиной О.Г., при ведении протокола судебного заседания секретарем Бабарыкиной М.М.,рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

АО «Аурум» на решение Арбитражного суда г. Москвы от 17.12.2024 по делу № А40-135626/24

по иску АО «Аурум» (ИНН: <***>)

к ООО «Агроторг» (ИНН: <***>)

о расторжении договора аренды

при участии в судебном заседании представителей: от истца: Фомина Е.Н. по доверенности от 18.03.2024;

от ответчика: ФИО1 по доверенности от 04.03.2024;

УСТАНОВИЛ:

АО «Аурум» обратился в Арбитражный суд г. Москвы с иском к ООО «Агроторг» о расторжении договора аренды нежилых помещений № 22079 от 25.08.2021г. расположенных по адресу: <...> этаж, пом. I, ком . №№ 1-12, подвал ком.№ 10 (далее - Помещения), общей площадью 424,8 кв.м.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 17.12.2024 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, истец обратился в Девятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил указанное решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования АО «Аурум» о расторжении договора аренды.

В судебном заседании Девятого арбитражного апелляционного суда представитель апеллянта поддержал доводы апелляционной жалобы, просил ее удовлетворить, ответчика возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

Рассмотрев дело в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, изучив материалы дела, выслушав доводы представителей лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о наличии оснований для отмены оспариваемого судебного акта, как принятого без учета всех существенных обстоятельств спора.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между АО «Аурум» (арендодатель) и ООО «Агроторг» (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений № 22079 от 25.08.2021г. (далее - договор).

25.08.2021г. помещение было передано по акту приема-передачи ответчику.

15.04.2022г. Арендодателем была произведена государственная регистрация долгосрочного Договора аренды, что подтверждается отметкой на договоре.

Право собственности на имущество принадлежит арендодателю, о чем в едином государственном реестре прав сделана запись о регистрации 77:08:0001008:4735-77/012/2018-3 от 09.06.2018г.

В соответствии с положениями пункта 2.1. Договора за владение и пользование Помещением Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату, состоящую из Минимальной ставки арендной платы и Процентной ставки арендной платы. Минимальный размер ежемесячной арендной платы составляет 1 000 (одну тысячу) рублей, НДС не предусмотрен.

Процентный размер ежемесячной арендной платы оплачивается в следующем порядке:

- за первый и второй месяцы срока аренды, исчисленных с даты подписания Акта приема-передачи Помещения по настоящему Договору, Процентная ставка арендной платы не начисляется и не оплачивается;

- с третьего по двенадцатый месяцы включительно срока аренды, исчисленных с даты подписания Акта приема-передачи Помещения по настоящему договору, Процентная ставка арендной платы составляет 6% (шесть) процентов от товарооборота, не очищенного от НДС по ставке в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах, за оплачиваемый месяц за вычетом Минимальной ставки арендной платы, НДС не предусмотрен;

- начиная с тринадцатого месяца срока аренды, исчисленного с даты подписания Акта приема-передачи Помещения по настоящему договору, Процентная ставка арендной платы составляет 7% (семь) процентов от товарооборота, не очищенного от НДС по ставке в соответствии с законодательством РФ о налогах и сборах, за оплачиваемый месяц за вычетом Минимальная ставка арендной платы, НДС не предусмотрен.

Согласно пункту 2.2. Договора под термином «Товарооброт» («ТО») Арендатора понимается сумма выручки в календарном месяце от розничной продажи Арендатором и/или иным лицом, входящим в одну группу лиц с Арендатором (как этот термин определен ст.9 Федерального закона от 26 июля 2006 года № 135-ФЗ «О защите конкуренции») и осуществляющим деятельность под коммерческим обозначением (товарным знаком) «Пятерочка»), товаров в Здании/Помещении через зарегистрированные контрольно-кассовые машины розничной торговли за наличный расчет, по пластиковым картам и за безналичный расчет, с учетом НДС.

Для целей определения ТО учитываются следующие виды поступлений: доходы от продажи товаров и продуктов (продовольственных /непродовольственных), входящих в ассортиментный перечень Арендатора. В состав ТО не включаются, среди прочего, поступления от продажи товаров дистанционным способом.

В соответствии с пунктом 2.3. Договора размер товарооборота Арендатора за предыдущий месяц отражается в Справке Арендатора.

С целью проверки данных о размере ТО Арендодатель вправе запрашивать у оператора фискальных данных (далее – ОФД) Арендатора, информацию о ТО с контрольно-кассовой техники (ККТ), установленной в Помещении, в виде электронных таблиц по форме, согласованной между Арендатором и ОФД, не чаще 1 (одного) раза в месяц и за период не более чем за 3 (три) месяца, предшествующих запросу. При этом Арендатор соглашается предоставить Арендодателю информацию об ОФД Арендатора, а именно: его наименование и контактные данные с целью обращения Арендодателя к ОФД для получения указанных выше сведений.

Согласно п. 5.2.6 Договора Арендатор обязуется не осуществлять продажу товаров дистанционным способом.

Как указывает истец, Ответчиком указанные условия Договора были нарушены, что является существенным нарушением договора, поскольку Торговля товарами дистанционным способом осуществляется непосредственно из магазина Пятерочка, расположенного по адресу: <...>, уменьшая ассортиментный перечень товаров, представленный в магазине.

Поскольку выручка от торговли товарами дистанционным способом не проходит через зарегистрированные контрольно-кассовые машины розничной торговли данного Магазина, соответственно уменьшается выручка магазина, как равно и размер переменной части арендной платы, выплачиваемой Арендодателю.

В порядке досудебного урегулирования ответчику 27.03.2024г. направлялось уведомление о намерении расторгнуть Договор № 22079, начиная с 01 апреля 2024 года в связи с нарушениями Ответчиком положений договора. Письмом № 060/061047-24 от 13.05.2024г. Ответчик отказался расторгнуть договор аренды в добровольном порядке, что явилось основанием для обращения с иском в суд.

Суд первой инстанции пришел к выводу о доказанности осуществления ответчиком дистанционных продаж, поскольку вышеуказанные обстоятельства подтверждаются документами по Заказу № 240317-0277846 от 17 марта 2024 года со сборкой и доставкой из магазина Пятерочка, расположенного по адресу: г. Москва, ш. Новокуркинское, д.29, а также письмом Ответчика № 060/061047-24 от 13.05.2024г., согласно которому в состав арендной платы включался процент с дохода от продаж товаров дистанционным способом за период с 01.11.2021г. по 31.05.2023 г.

Суд первой инстанции не признал данное нарушение условий договора существенным.

В соответствии со ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть изменен или расторгнут по требованию одной из сторон в судебном порядке при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных законом или договором.

Существенным является нарушение стороной договора, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (абз. 4 п. 2 ст. 450 ГК РФ).

По смыслу п. 2 ст. 450 ГК РФ нарушение признается существенным, если: стороны указали в договоре, что оно существенное (п. 4 ст. 421 ГК РФ); нарушение определено как существенное в законе, а также если суд установит, что нарушение существенно.

В рассматриваемом случае продажа товаров дистанционным способом не признано сторонами существенным нарушением условием договора.

Действующее законодательство также не содержит такого основания для расторжения договора аренды. Кроме того, п. 5.2.6 Договора изложен в перечне несущественных условий договора.

Форма справки о размере товарооборота, отчет о выручке не содержит указаний на то, что данная справка соответствует информации исключительно с кассовых аппаратов, размещенных в магазине.

Суд первой инстанции принял доводы ответчика о том, что товарооборот им рассчитывается также с заказов, осуществлённых дистанционным способом; указал, что истцом не представлено доказательств того, что ответчик, осуществляя продажу товаров дистанционным способом, снизил количество посетителей магазина или спровоцировал дефицит товара в магазине, что могло повлиять на размер арендной платы по договору.

Между тем, из представленных истцом отчетов выручки следует, что товарооборот в магазине увеличился, что положительно сказалось на размере арендной платы, полученной истцом.

При вышеизложенных обстоятельствах, основания для удовлетворения исковых не установлены.

Между тем, судом первой инстанции не учтено следующее.

Согласно пункту 1 статьи 654 ГК РФ договор аренды здания или сооружения должен предусматривать размер арендной платы. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.

Соответственно положение о размере арендной платы является существенным условием договора аренды.

Истец получает доход от сдачи помещения в аренду в виде процента от товарооборота, а не по фиксированной ставке за метр площади.

В соответствии с условиями пункта 2.3. Договора, согласно Инструкции ОФД и Памятке, содержащимся в электронном письме от 28.07.2021г. (Приложение к нотариальному Протоколу осмотра доказательств) Арендодателем у Оператора фискальных данных Билайн получена информация о Товарообороте (ТО) с контрольно-кассовой техники (ККТ), установленной в Помещении, результаты которой были зафиксированы в Протоколах Осмотра доказательств от 10.04.2024г. и 10.11.2023г.

Согласно электронным таблицам с Отчетами о продажах ООО «Агроторг»:

- за период с 01 сентября 2023 года по 30 сентября 2023 года Итого за смену с НДС сумма выручки составила 11 209 184,59 рублей;

- за период с 01 октября 2023 года по 31 октября 2023 года Итого за смену с НДС сумма выручки составила 11 869 825,51 рублей;

- за период с 01 марта 2024 года по 31 марта 2024 года Итого за смену с НДС сумма выручки составила 13 815 915 рублей 79 коп.

В соответствии с условиями пункта 2.3. настоящего договора Арендатор ежемесячно на электронную почту Арендодателя направлял Справки о размере Товарооборота (ТО).

За период с 01 сентября 2023 года по 31 октября 2024 года Арендатор направил Арендодателю Отчеты по выручке ООО «Агроторг», содержащий сведения о товарообороте на суммы 11 209 184.59 рублей, а сентябрь 2023 года и 11 869 825.51 рублей за октябрь 2023 года.

За период с 01 марта 2024 года по 31 марта 2024 года Арендатор также направил Арендодателю Отчет по выручке ООО «Агроторг», содержащий сведения о товарообороте на сумму 13 815 915 рублей 79 коп, за март 2024.

Таким образом, с учетом установленного судом первой инстанции факта осуществления ответчиком дистанционных продаж, данные суммы не могут совпадать.

При таких обстоятельствах, данные факты свидетельствуют о не выплате в составе арендной платы процента от дохода от продаж дистанционным способом.

При этом приобщенные судом Отчеты о выручке составлены по форме справки о размере товарооборота, являющейся неотъемлемой частью договора (Приложение № 7 к Договору аренды), то есть не могли содержать иных сведений.

Кроме того, согласно пункту 2.3. Договора «Размер ТО Арендатора за предыдущий месяц отражается в справке Арендатора.»

Согласно пункту 2.2. Договора под термином «Товарооброт» («ТО») Арендатора понимается сумма выручки в календарном месяце от розничной продажи Арендатором товаров в Здании/Помешении через зарегистрированные контрольно-кассовые машины розничной торговли за наличный расчет, по пластиковым картам и за безналичный расчет.

В состав ТО не включаются, среди прочего, поступления от продажи товаров дистанционным способом.

Согласно приобщенному судом к материалам дела Протоколу осмотра письменного доказательства от 18.10.2024г., произведенного нотариусом города Москвы ФИО2, осмотрены электронные письма от 28.07.2021г., 04.08.2021г., 17.08.2021г. электронной почты fomina_en@mail.ru представителя АО «Аурум» по доверенности - адвоката Фоминой Е.Н. с перепиской с уполномоченными сотрудниками ООО «Агроторг» Начальником отдела развития ФИО3 по электронной почте Anatoliy.Ryabuhin@x5.ru и менеджером отдела развития ФИО4 по электронной почте Alexander.Onufriev@x5.ru. Распечатанные проекты Договора аренды нежилых помещений № 22079 от 25.08.2021г. с правками каждой из сторон распечатаны нотариусом и приложены к Протоколу осмотра письменного доказательства от 18.10.2024г.

Прикрепленная ФИО3 в письме от 17.08.2021г. с темой «FW-Финальная версия ДДА Москва, Новокуркинское, 29» редакция договора содержала в пункте 2.2. Договора указание на исключение из состава товарооборота (ТО) поступлений от продажи дистанционным способом и впервые был добавлен пункт 5.2.6. Договора, содержащий обязательство Арендатора, не осуществлять продажу дистанционным способом.

Таким образом, судебная коллегия принимает довод истца о том, что Ответчиком в Договор было включено условие Договора в п. 5.6.2, запрещающее осуществлять торговлю дистанционным способом, которое впоследствии Ответчиком при исполнении договора было нарушено, что было установлено судом первой инстанцией.

Статьей 619 ГК РФ установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор 1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; 2) существенно ухудшает имущество; 3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; 4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно правовой позиции, содержащейся в информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" (пункт 25), часть первая приведенной выше статьи 619 ГК РФ предусматривает ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно части второй статьи 619 названной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

Однако то обстоятельство, что часть первая данной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.

Следует учитывать, что часть вторая статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации отсылает ко всему пункту 2 статьи 450 Кодекса, а не только к подпункту 1 этого пункта. Поэтому стороны вправе оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением.

Таким образом, руководствуясь соответствующим условием договора, при доказанности наличия оговоренного в договоре основания досрочного его расторжения по требованию арендодателя, арендодатель вправе потребовать досрочного расторжения договора аренды в судебном порядке.

Как верно указал истец, положение о размере арендной платы является существенным условием договора аренды, поскольку установлен факт о не выплате в составе арендной платы процента от дохода от продаж дистанционным способом.

Нарушение ответчиком условия п. 5.2.6, приводит к нарушению прав истца на получение арендной платы в процентном соотношении.

При указанных обстоятельствах, решение суда подлежит отмене, с принятием по делу нового судебного акта об удовлетворении исковых требований, по основаниям, изложенным выше (п. 1, 4 ч. 1 ст. 270 АПК РФ ).

Руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-268, п. 2 ст. 269, 271 АПК РФ, суд -

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 17.12.2024 по делу № А40-135626/24 отменить, апелляционную жалобу - удовлетворить.

Расторгнуть договор аренды нежилых помещений № 22079 от 25.08.2021г., заключенный между АО «Аурум» и ООО «Агроторг».

Взыскать с ООО «Агроторг» (ИНН: <***>) в пользу АО «Аурум» (ИНН: <***>) 6 000 рублей государственной пошлины по иску, 30 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления в полном объеме в Арбитражный суд Московского округа.

Председательствующий судьяМезрина Е.А.

Судьи:Алексеева Е.Б.

Головкина О.Г.