Решение Верховного суда: Определение N 304-КГ16-5313 от 08.06.2016 Судебная коллегия по экономическим спорам, кассация

79014_816540

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

№ 304-КГ16-5313

ОПРЕДЕЛЕНИЕ г. Москва 08.06.2016

Судья Верховного Суда Российской Федерации Чучунова Н.С рассмотрев жалобу мэрии города Новосибирска на решение Арбитражного суда Новосибирской области от 22.05.2015, постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2015 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.02.2016 по делу № А45-24132/2014,

УСТАНОВИЛ:

закрытое акционерное общество «ЭкоИнвест» обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к мэрии города Новосибирска о признании недействительной сделки, оформленной уведомлением от 07.10.2014 № 10337 (с учетом изменений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 22.05.2015, оставленным без изменения постановлением Седьмого арбитражного апелляционного суда от 14.09.2015 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 15.02.2016, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, мэрия просит отменить состоявшиеся судебные акты и отказать в удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на существенное нарушение судами норм материального права.

В обоснование доводов жалобы заявитель указывает, что договор аренды земельного участка был заключен для строительства малоэтажной высокоплотной и индивидуальной жилой застройки с объектами соцкультбыта В материалах дела отсутствуют доказательства того, что по истечении трех лет с даты предоставления в аренду спорного земельного участка для строительства объектов, объекты недвижимости были введены в эксплуатацию В связи с этим, мэрией и было направлено истцу уведомление от 07.10.2014 № 10337, указывающее на установление арендной платы в двукратном размере с 07.06.2014 в соответствии с Постановлением Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п.

Мэрия указывает, что регулирование арендной платы за спорный земельный участок осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

В соответствии с частью 1 статьи 291.1, частью 7 статьи 291.6 и статьей 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подлежит передаче для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии Верховного Суда Российской Федерации, если изложенные в ней доводы подтверждают наличие существенных нарушений норм материального права и (или) норм процессуального права, повлиявших на исход дела, без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Изучив судебные акты, состоявшиеся по делу, оценив доводы кассационной жалобы заявителя, суд не находит оснований для передачи кассационной жалобы для рассмотрения в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации, исходя из следующего.

Как следует из обжалуемых актов, между мэрией города Новосибирска (арендодатель) и ООО СК «Эколар» (арендатор) был заключен договор о предоставлении земельного участка в пользование на условиях аренды от 25.02.1994 № 1782 с кадастровым номером 07061501, площадью 67 223 кв. м для малоэтажной высокоплотной и индивидуальной жилой застройки с объектами соцкультбыта и полным инженерным обеспечением. Срок действия договора установлен 15 лет.

06.09.2011 был заключен договор о замене лица в обязательстве по договору аренды от 25.02.1994 № 1782, в соответствии с которым вместо ООО СК «Эколар» арендатором по договору от 25.02.1994 № 1782, дополнительным соглашениям к договору аренды от 14.08.2008 № 1, от 01.12.2008 № 2, от 16.03.2009 № 3, от 05.02.2010 № 4, от 05.09.2011 № 5, договору о замене от 19.08.2008, стало ЗАО «ЭкоИнвест».

Договор от 06.09.2011 зарегистрирован Управлением Росреестра по Новосибирской области 10.09.2011.

Срок действия договора аренды от 25.02.1994 № 1782 согласно дополнительному соглашению от 10.02.2012 № 6 установлен до 25.02.2015.

Государственная собственность в отношении земельного участка не разграничена.

Постановлением мэрии от 13.12.2012 № 12788 земельный участок предоставленный по договору аренды от 25.02.1994 № 1782, был разделен.

Согласно дополнительному соглашению от 14.08.2013 № 8 к договору аренды от 25.02.1994 № 1782 ЗАО «ЭкоИнвест» является арендатором земельных участков из земель населенных пунктов, расположенных в пределах Октябрьского района города Новосибирска площадью 2 860 кв. м с кадастровым номером 54:35:072040:8, площадью 474 кв. м с кадастровым номером 54:35:072040:11 и площадью 42 279 кв. м с кадастровым номером 54:35:072040:3.

Размер арендной платы по договору аренды от 25.02.1994 № 1782 определен в дополнительном соглашении от 14.08.2013 № 8 на основании отчета независимого оценщика и составляет 4 384 000 рубля в год.

ЗАО «ЭкоИнвест» 17.10.2014 получило от мэрии уведомление от 07.10.2014 № 10337, в соответствии с которым арендная плата по договору аренды от 25.02.1994 № 1782 установлена в двукратном размере, со ссылкой на Постановление Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п.

Полагая, что уведомление от 07.10.2014 № 10337 согласно статьям 153 - 155 ГК РФ является односторонней сделкой, которая недействительна, как нарушающая требования закона и иных правовых актов, ЗАО «ЭкоИнвест обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

В части 1 статьи 606 ГК РФ предусмотрено, что по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (часть 1 статьи 614 ГК РФ).

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества (часть 3 статьи 614 ГК РФ).

В силу пункта 7 Постановления Правительства Новосибирской области от 26.05.2014 № 213-п в случае если по истечении трех лет с даты предоставления в аренду земельного участка для жилищного строительства, за исключением случаев предоставления земельных участков для индивидуального жилищного строительства, не введен в эксплуатацию построенный на таком земельном участке объект недвижимости, арендная плата за такой земельный участок устанавливается в двукратном размере, если иное не установлено земельным законодательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 168 ГК РФ за исключением случаев предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 21 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества).

Суды исходили из того, что указанная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год.

В соответствии с правовой позицией ,содержащейся в пункте 11 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» фактическое изменение размера арендной платы в результате корректировки на процент индексации с учетом инфляции не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условия договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Согласно пункту 16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» в силу абзаца второго пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

Регулируемая арендная плата может применяться к договору заключенному до вступления в силу этого федерального закона, только в том случае, если стороны такого договора связали изменение размера арендной платы с изменением нормативных актов, подлежащих применению к их отношениям. Равным образом к договору аренды, заключенному до вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования арендной платы, подлежит применению данное регулирование, если арендодателю договором предоставлено право на изменение размера арендной платы в одностороннем порядке и соответствующее волеизъявление о применении к договору регулируемой арендной платы было сделано арендодателем и получено арендатором.

Исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные доказательства, руководствуясь положениями действующего законодательства регулирующими спорные отношения, суд установил, что в данном случае договор аренды от 25.02.1994 N 1782 заключен до вступления в законную силу ЗК РФ, то есть до применения регулируемых цен.

Судами также установлено, что истец в соответствии с условиями договора аренды от 25.02.1994 №1782 осуществил на земельном участке строительство и ввод в эксплуатацию в 2012 году 14 жилых домов. В 2015 году истцом получены разрешения на ввод в эксплуатацию двух из пяти домов 2-1 очереди строительства, к моменту рассмотрения спора готовилось к сдаче в эксплуатацию три дома из пяти.

Земельный участок с кадастровым номером 54:35:072040:3 предоставлялся для комплексного строительства -для малоэтажной высокоплотной и индивидуальной жилой застройки с объектами соцкультбыта.

Из дополнительного соглашения от 14.08.2013 №8 к договору аренды от 25.02.1994 №1782 следует, что помимо земельного участка с кадастровым номером 54:35:072040:3 предоставлен земельный участок с кадастровым номером 54:35:072040:8 для строительства автомобильной дороги общего пользования и земельный участок с кадастровым номером 54:35:072040:11 для строительства индивидуального жилого дома.

Доводы, приведенные мэрией, были предметом рассмотрения судебных инстанций, получили надлежащую правовую оценку и не подтверждают существенных нарушений норм материального и (или) процессуального права повлиявших на исход дела.

С учетом изложенного и руководствуясь статьей 291.6 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судья Верховного Суда Российской Федерации

ОПРЕДЕЛИЛ:

отказать в передаче кассационной жалобы мэрии города Новосибирска для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации Судья Верховного Суда Российской Федерации Н.С.Чучунова