Дело № 2-3669/22

УИД-09RS0001-01-2022-004268-14

ЗАОЧНОЕ РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Черкесск КЧР 15 ноября 2022 года

Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Турклиевой Ф.М., при секретаре судебного заседания Каблаховой А.М.,

с участием истца ФИО1, представителя истца ФИО4,

рассмотрев в судебном заседании в здании суда гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО5 о расторжении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратился в Черкесский городской суд с иском к ФИО5 и просит суд: расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на отчуждение квартиры, расположенной на пятом этаже, общей площадью 45,5 кв.м., назначение: жилое, кадастровый №, по адресу: <адрес>; возвратить квартиру, расположенную на пятом этаже, общей площадью 45,5 кв.м., назначение: жилое, кадастровый №, по адресу: <адрес>, в собственность ФИО1 (паспорт серии №).

В обоснование требований истец указывает, что 02.08.2021 года между ним и ответчиком был заключен Договор купли продажи недвижимого имущества, по которому договору ФИО1 продал, а ФИО5 купила квартиру, расположенную на пятом этаже, общей площадью 45,5 кв.м., назначение: жилое, кадастровый №. В исполнение Договора Стороны договорились, что сумма стоимости квартиры 900 000 руб. будет передана Покупателем Продавцу полностью до 16.08.2021 года. Отчуждаемый объект является предметом ипотеки в силу закона до полного расчета. В указанный в Договоре срок денежные средства за квартиру от Покупателя к Продавцу так и не поступили. Таким образом, со стороны Покупателя допущены нарушения существенных условий Договора. Право собственности за ответчиком было зарегистрировано в Управлении Росреестра по КЧР 12.08.2021 года за N №. В настоящее время титульным собственником Квартиры является Ответчик, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним N КУВИ№, выданной 24.01.2022 года. До настоящего момента истец не получал от ответчика денежные средства в которые ответчик обязан был уплатить за приобретенную квартиру в соответствии с пунктом 4 Договора. Ответчик предлагала произвести расчет наличными, но когда истец потребовал произвести расчет наличными, применив детектор подлинности банкнот, она отказалась. Затем она уехала, постоянно обещала под разными предлогами оплатить немного позднее, но так оплаты и не дождался. Затем они договаривались расторгнуть договор во внесудебном порядке, по соглашению сторон, но результат был все тот же. В итоге она отказалась расторгнуть договор по соглашению сторон, поэтому возникла необходимость решить этот вопрос в судебном порядке. Он продолжает пользоваться квартирой, зарегистрирован в ней, кроме него в квартире зарегистрированы его жена и дети. Он несет все расходы по содержанию квартиры, оплачивает все коммунальные платежи. 22.01.2022 года он отправил по почте России в адрес ответчика требование (претензию), которым предъявил требование - расторгнуть Договор купли продажи от 02.08.2021 года на отчуждение квартиры. Для расторжения договора просил явиться в МФЦ для заключения соглашения о расторжении Договора купли-продажи, предварительно уведомив его по тел. Ответ на претензию просил направить по адресу: <адрес> течение 30 дней. Согласно отчету об отслеживании отправления с почтовым идентификатором № письмо вручено адресату 01.03.2022 года. в 15:41 в месте 369220 имени Коста ФИО6. Ответ на письмо не получен до сих пор.

Истец и его представитель в судебном заседании исковые требования поддержали и просили их удовлетворить.

Ответчик в судебное заседание, будучи уведомлена о нем, не явилась, о причинах неявки суд не известила, доказательств уважительности причин неявки не представила, об отложении судебного разбирательства не просила.

В части 1 статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации указано, чтолица участвующие в деле, обязаны известить суд о причинах неявки в судебное заседание и представить доказательства, подтверждающие уважительность этих причин. В данном случае, каких-либо доказательств уважительности причин неявкине суду не представлено. На основании изложенного, руководствуясь статьей 233 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд определил рассмотреть дело по существу в отсутствие ответчика в соответствии с главой 22 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в порядке заочного производства.

Выслушав участников процесса, изучив в судебном заседании представленные материалы, суд приходит к выводу об обоснованности заявленных требований и необходимости их удовлетворения.

Согласно части 1 статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, конкретизирующей статью 123 (часть 3) Конституции Российской Федерации, правосудие по гражданским делам осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон. В развитие указанных принципов часть 1 статья 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации предусматривает, что каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

В пункте 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что гражданское законодательство основывается на признании равенства участников регулируемых им отношений, неприкосновенности собственности, свободы договора, недопустимости произвольного вмешательства кого-либо в частные дела, необходимости беспрепятственного осуществления гражданских прав, обеспечения восстановления нарушенных прав, их судебной защиты.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают в числе прочего из договоров.

Согласно пункту 1 статьи 11 Гражданского кодекса Российской Федерации защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав осуществляет суд.

Защита гражданских прав в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации осуществляется путем: признания права; восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения; присуждения к исполнению обязанности в натуре; возмещения убытков; взыскания неустойки; иными способами, предусмотренными законом.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации).

По общему правилу, содержащемуся в пункте 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 2 статьи 434 Гражданского кодекса Российской Федерации закреплено, что договор в письменной форме может быть заключен путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Согласно пункту 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Положениями статей 550 - 551 Гражданского кодекса Российской Федерации определены требования к форме договора купли-продажи недвижимости, который должен быть совершен в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Как предусмотрено пунктом 1 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В силу пункта 1 статьи 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. Таким образом, цена является существенным условием договора купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 1 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другим законом, иными правовыми актами или договором купли-продажи и не вытекает из существа обязательства.

Если договором купли-продажи не предусмотрена рассрочка оплаты товара, покупатель обязан уплатить продавцу цену переданного товара полностью (пункт 2 статьи 486 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 489 Гражданского кодекса Российской Федерации, когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара.

Согласно абзацу 1 пункта 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (пункт 2 данной статьи).

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок (пункт 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Судом установлено и следует из материалов дела, что 02.08.2021 года между истцом (продавцом) и ответчиком (покупателем) заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, общей площадью 45,5 кв. м.

В соответствии с пунктом 4 Договора стоимость объекта составляет 900 000 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Указанная сумма будет передана покупателем продавцу полностью до 16.08.2021 года. Отчуждаемый объект является предметом ипотеки в силу закона до полного расчета.

Пунктом 6 Договора предусмотрено, что согласно статье 558 Гражданского кодекса Российской Федерации на момент подписания Договора в отчуждаемой квартире зарегистрированы: ФИО1, ДД.ММ.ГГГГ г.р., ФИО2, ДД.ММ.ГГГГ., ФИО3, ДД.ММ.ГГГГ., ФИО11, ДД.ММ.ГГГГ сохраняющее право проживания и пользования до 16.08.2021 года.

Право собственности ответчика было зарегистрировано в Управлении Росреестра по КЧР 12.08.2021 года за N №.

Согласно истребованной судом Выписки из ЕГРН от 30.09.2022 года собственником спорной квартиры с 12.08.2021 года и на указанную в выписке дату является ФИО5 При этом в пользу истца ФИО1 на основании договора купли-продажи от 12.08.2021 года зарегистрировано обременение в виде ипотеки в силу закона сроком действия с 12.08.2021 года по 16.08.2021 года.

21.01.2022 года истцом в адрес ответчика была направлена претензия с требованием о расторжении договора в связи с неисполнением ответчиком своих обязательств по договору по передаче денежных средств. Для расторжения договора просил явиться в МФЦ для заключения соглашения о расторжении Договора купли-продажи, предварительно уведомив его по тел., ответ на претензию направить его адресу.

Согласно почтовому идентификатору № претензия ответчиком получена 01.03.2021 года.

Указанная претензия оставлена ответчиком без ответа.

Как установлено судом, взятые на себя обязательства по Договору по оплате стоимость квартиры ответчиком до настоящего времени не исполнены, квартира в фактическое владение и пользование ответчика не переходила.

Так, из представленных в материалы дела документов следует, что в квартире до настоящего времени проживают и зарегистрированы истец и члены его семьи, ранее поименованные в пункте 6 Договора. Коммунальные платежи за весь период времени оплачивались истцом. Лицевые счета на покупателя не переоформлялись. Зарегистрированное в пользу истца обременение в виде ипотеки в силу закона до оплаты покупателем стоимости квартиры по сведениям ЕГРН не погашена.

Свидетели ФИО7 (соседка истца) и ФИО8 (мать истца) суду показали, что истец со своей семьей после продажи квартиры из нее не выезжал. Покупатель в фактическое владение квартирой не вступала, свидетели ее в квартире не видели. Мать истца дополнительно показала, что она присутствовала при осмотре покупателем квартиры и при заключении договора купли-продажи. Ответчик должна была передать деньги после заключения договора. Вскоре по звонку ответчика они (свидетель с сыном, покупатель с двоими родственниками) встретились в МФЦ для получения денежных средств за квартиру. Она и ее сын предложили проверить подлинность денег в банке, ответчик отказалась. Деньги они не видели, были с собой у ответчика деньги или нет, свидетель не знает. После ответчика они не видели. Звонили ей, но безрезультатно.

У суда нет оснований не доверять показаниям свидетелей, их показания подробны, последовательны, согласуются между собой и с материалами дела. Свидетели об уголовной ответственности за дачу ложных показаний предупреждены.

Оценив представленные доказательства в их совокупности, суд признает установленным обстоятельство нарушения ответчиком существенного условия договора купли-продажи в части передачи денежных средств продавцу.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

При таком положении, разрешая спор, руководствуясь требованиями статей 450, 549, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, содержащимися в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздел I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", оценив представленные по делу доказательства в соответствии с требованиями статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд исходит из того, что ответчиком нарушены обязательства по договору в части передачи денежных средств истцу, данное условие является существенным, в связи с чем приходит к выводу о наличии оснований к расторжению договора-купли продажи квартиры и удовлетворению заявленных исковых требований.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, при расторжении договора обязательства сторон прекращаются, если иное не предусмотрено законом, договором или не вытекает из существа обязательства.

В случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке - с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора (пункт 3).

Стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон (абзац 1 пункта 4).

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в пункта 65 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (абзац 3).

В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ (абзац 4).

Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца (абзац 5).

С учетом указанных правовых норм и разъяснений по их применению, требование истца возвратить квартиру в его собственность подлежит удовлетворению, что является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

Разрешая вопрос о распределении судебных расходов по делу, суд исходит из статьи 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации о том, что издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. В этом случае взысканные суммы зачисляются в доход бюджета, за счет средств которого они были возмещены, а государственная пошлина - в соответствующий бюджет согласно нормативам отчислений, установленным бюджетным законодательством Российской Федерации (часть 1).

Размер государственной пошлины по настоящему делу в соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации составляет 300 руб.

Указанную сумму необходимо взыскать с ответчика в доход муниципального образования города Черкесска.

При вынесении решения суд в силу статьи 196 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации исходит из формулировки заявленных истцом требований.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-198, 233-235 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковое заявление ФИО1 (паспорт серии №) к ФИО5 (паспорт серии №) о расторжении договора купли-продажи - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ на отчуждение квартиры, расположенной на пятом этаже, общей площадью 45,5 кв.м., назначение: жилое, кадастровый №, по адресу: Карачаево-Черкесская Республика, <адрес>.

Возвратить квартиру, расположенную на пятом этаже, общей площадью 45,5 кв.м., назначение: жилое, кадастровый №, по адресу: <адрес>, в собственность ФИО1 (паспорт серии №).

Взыскать с ФИО5 (паспорт серии №) в доход муниципального образования города Черкесска подлежащую к оплате по настоящему делу государственную пошлину в размере 300 (триста) руб.

В соответствии со статьей 236 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации направить ответчику копию заочного решения в течение трех дней со дня его изготовления.

Ответчик вправе подать в суд, принявший заочное решение, заявление об его отмене в течение семи дней со дня получения копии решения.

Заочное решение может быть обжаловано ответчиком в апелляционном порядке в Верховный суд Карачаево-Черкесской Республики через Черкесский городской суд Карачаево-Черкесской Республики в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении заявления об отмене этого решения суда, а иными лицами, участвующими в деле, - в течение одного месяца по истечении срока подачи ответчиком заявления об отмене этого решения суда, а в случае, если такое заявление подано, - в течение одного месяца со дня вынесения определения суда об отказе в удовлетворении этого заявления. В окончательной форме мотивированное решение изготовлено 21 ноября 2022 года.

Судья

Черкесского городского суда КЧР Ф.М.Турклиева