дело (УИД) № 57RS0014-01-2025-002101-18,
производство № 2-1-1395/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
16 декабря 2025 года г. Мценск
Мценский районный суд Орловской области в составе:
председательствующего судьи Некрасовой Н.С.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Тихоновой А.В.,
с участием истца ФИО1 и его представителя адвоката Кульпиной Л.И.,
представителя ответчиков администрации Мценского района Орловской области, Управления по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области по доверенности ФИО2,
рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении Мценского районного суда Орловской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации Башкатовского сельского поселения Мценского района Орловской области, администрации Мценского района Орловской области, Управлению по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области, отделу архитектуры администрации Мценского района Орловской области и ФИО3 о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к администрации Башкатовского сельского поселения Мценского района Орловской области, администрации Мценского района Орловской области и Управлению по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки.
В обоснование исковых требований указано, что в сентябре Дата года отцу ФИО1 было предоставлено жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес> в связи с его работой в совхозе <...> Фактически жилое помещение располагалось в отдельном блоке жилого дома, другой блок находился в пользовании родителей семьи ФИО3, которым в настоящее время владеет третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования относительно предмета спора, ФИО3 В доме проживали родители истца – мама А.Н.В., отец А.Н.В., старший брат А,М,А. и бабушка А,П,А, В Дата году родители и брат истца уехали в Казахстан на работу, в доме осталась проживать бабушка А,П,А,. В Дата году семья истца вернулась в <адрес>, и некоторое время проживала в спорном доме, но впоследствии семье была предоставлена другая квартира. В Дата году истец стал проживать со своей бабушкой А,П,А, в спорном жилом доме, где истец был зарегистрирован в Дата году. В Дата году А,П,А, умерла, а истец продолжил проживать в доме, в котором проживает по настоящее время. Истец оплачивает коммунальные платежи, необходимые налоги. Спорный жилой дом расположен в пределах земельного участка находящегося в собственности истца. Ссылается, что он добросовестно, открыто и непрерывно владеет недвижимым имуществом, как своим собственным более пятнадцати лет, не скрывая факт владения. Спорное жилое помещение представляет собой отдельный блок. У ФИО3 свой отдельный жилой блок. Указывает, что жилые блоки оснащены отдельными (автономными) системами отопления, энерго- и водоснабжения, водоотведения, газоснабжения и индивидуальными подключениями к общим распределительным сетям. Места общего пользования с другим блоком отсутствуют, подвального помещения нет, чердачное помещение разделено глухой стеной. Имеются отдельные выходы на принадлежащие сторонам на праве собственности земельные участки, в том числе на земельный участок истца площадью <...> кв.м., категории земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: индивидуальное жилищное строительство, на котором полностью расположен спорный жилой дом. В связи с чем полагает, что за ним должно быть признано право собственности на жилой дом блокированной застройки
По указанным основаниям просит суд признать за истцом право собственности на жилой дом блокированной застройки, площадью <...> кв.м. по адресу: <адрес> в координатах характерных точек контура здания в соответствии с техническим планом, изготовленным кадастровым инженером Ш.Л.Н. от Дата.
Определением Мценского районного суда Орловской области к участию в деле в качестве ответчиков привлечены отдел архитектуры администрации Мценского района Орловской области и ФИО3, с исключением последней из числа третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора.
В судебном заседании истец ФИО1 и его представитель адвокат Кульпина Л.И. исковые требования поддержали по доводам, изложенным в иске.
Представители ответчиков администрации Башкатовского сельского поселения Мценского района Орловской области, администрации Мценского района Орловской области, Управления по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области, отдела архитектуры администрации Мценского района Орловской области и ответчик ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом. Представитель ответчика глава администрации Башкатовского сельского поселения Мценского района Орловской области ФИО4 и представитель ответчиков администрации Мценского района Орловской области, Управления по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области ФИО2 просили рассмотреть дело в их отсутствие.
В судебное заседание представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области не явился, о дате, времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Выслушав лица, участвующие в деле, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту ГК РФ) право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В соответствии с п. 3 ст. 218 ГК РФ в случаях и в порядке, предусмотренных настоящим Кодексом, лицо может приобрести право собственности на имущество, не имеющее собственника, на имущество, собственник которого неизвестен, либо на имущество, от которого собственник отказался или на которое он утратил право собственности по иным основаниям, предусмотренным законом.
Согласно ч. 2 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Согласно п. 1 ст. 225 ГК РФ бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался.
В силу п. 1, п. 4 ст. 234 ГК РФ лицо - гражданин или юридическое лицо, - не являющееся собственником имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющее как своим собственным недвижимым имуществом, если иные срок и условия приобретения не предусмотрены настоящей статьей, в течение пятнадцати лет либо иным имуществом в течение пяти лет, приобретает право собственности на это имущество (приобретательная давность).
Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со статьями 301 и 305 настоящего Кодекса, начинается со дня поступления вещи в открытое владение добросовестного приобретателя, а в случае, если было зарегистрировано право собственности добросовестного приобретателя недвижимой вещи, которой он владеет открыто, - не позднее момента государственной регистрации права собственности такого приобретателя.
Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10 и Пленума Высшего Арбитражного Суда № 22 от 29.04.2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», при разрешении споров, связанных с возникновением права собственности в силу приобретательной давности, судам необходимо учитывать следующее:
давностное владение является добросовестным, если лицо, получая владение, не знало и не должно было знать об отсутствии основания возникновения у него права собственности;
давностное владение признается открытым, если лицо не скрывает факта нахождения имущества в его владении. Принятие обычных мер по обеспечению сохранности имущества не свидетельствует о сокрытии этого имущества;
давностное владение признается непрерывным, если оно не прекращалось в течение всего срока приобретательной давности. В случае удовлетворения иска давностного владельца об истребовании имущества из чужого незаконного владения имевшая место ранее временная утрата им владения спорным имуществом перерывом давностного владения не считается. Передача давностным владельцем имущества во временное владение другого лица не прерывает давностного владения. Не наступает перерыв давностного владения также в том случае, если новый владелец имущества является сингулярным или универсальным правопреемником предыдущего владельца (пункт 3 статьи 234 ГК РФ);
владение имуществом как своим собственным означает владение не по договору. По этой причине статья 234 ГК РФ не подлежит применению в случаях, когда владение имуществом осуществляется на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
По смыслу статей 225 и 234 ГК РФ право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу, а также на бесхозяйное имущество.
В силу ч. 1 и ч. 2 ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Частью 1 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации к жилым помещениям отнесены: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната.
Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании (ч. 2 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении (ч. 3 ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации).
Судом установлено, что по сведениям Единого государственного реестра недвижимости на кадастровом учете состоит жилой дом, общей площадью <...> кв.м., Дата года постройки, с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>.
Согласно технического паспорта, экспликации к поэтажному плану здания (строения) по состоянию на 25.05.2010 года жилой дом, общей площадью <...> кв.м. по адресу: <адрес>, состоит из двух квартир. Квартира № 1 имеет общую площадь <...> кв.м.: кухня площадью <...> кв.м., коридор площадью <...> кв.м., жилая комната площадью <...> кв.м., жилая комната площадью <...> кв.м., а также включает холодный коридор площадью <...> кв.м., в связи с чем общая площадь квартиры с холодным коридором составляет <...> кв.м. Квартира № 2 имеет общую площадь <...> кв.м.: коридор площадью <...> кв.м., жилая комната площадью <...> кв.м., жилая комната площадью <...> кв.м., жилая комната площадью <...> кв.м., кухня площадью <...> кв.м., а также включает холодный коридор площадью <...> кв.м., в связи с чем общая площадь квартиры с холодным коридором составляет <...> кв.м.
Собственником квартиры общей площадью <...> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, является ФИО3, право собственности которой зарегистрировано Дата на основании договора дарения земельного участка с квартирой от Дата. Квартира по указанному адресу расположена на земельном участке общей площадью <...> кв.м. с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, право собственности на земельный участок за ФИО3 зарегистрировано Дата на основании договора дарения земельного участка с квартирой от Дата.
Установлено, что право собственности на квартиру общей площадью <...> кв.м. по адресу: <адрес>, ни за кем не зарегистрировано.
Согласно похозяйственной книги № по лицевому счету № в д. <адрес> за период с Дата года по Дата года значится хозяйство А,П,А, и с Дата членом ее хозяйства значится ФИО1
Дата А,П,А, умерла в д. <адрес>, что подтверждается свидетельством о смерти.
Наследственное дело к имуществу А,П,А,, умершей Дата, не заводилось. Ее наследником первой очереди по закону являлся сын А.Н.В., который умер Дата, а после его смерти наследником первой очереди является истец ФИО1
Согласно справки администрации Башкатовского сельского поселения Мценского района Орловской области № от Дата, паспортных данных истец ФИО1 с Дата по настоящее время зарегистрирован в жилом помещении по адресу: <адрес>, вместе с ним с Дата зарегистрирована К.Э.Е.
В реестре федерального имущества, в реестре имущества Орловской области, в реестре муниципального имущества Мценского района Орловской области и реестре муниципального имущества Башкатовского сельского поселения Мценского района Орловской области спорная квартира не состоит.
Из материалов дела следует, что на основании выписки из похозяйственной книги о наличии у гражданина права на земельный участок от Дата истец ФИО1 является собственником земельного участка общей площадью <...> кв.м. с кадастровым номером №, категории земель: земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования: для ведения личного подсобного хозяйства, по адресу: <адрес>, право собственности за которым зарегистрировано Дата, что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости по состоянию на Дата.
Согласно межевого плана от Дата, изготовленного кадастровым инженером Г.В.О., на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, расположена спорная квартира.
Судом также установлено, что истцом ФИО1 в спорном помещении проведена перепланировка, а именно истец убрал перегородку между кухней и коридором, установил перегородку в жилой комнате площадью <...> кв.м., а также снес печь и увеличил холодный коридор, в результате чего общая площадь квартиры, вычисленная по внутренней поверхности наружных стен здания, стала составлять 1 кв.м.
Из технического заключения №, подготовленного индивидуальным предпринимателем Р.В.Н., следует, что на основании проведенного обследования несущих и ограждающих конструкций установлено, что жилое помещение по адресу: <адрес> (фундаменты, стены, перегородки, конструкции, покрытия, конструкции кровли, конструкции арки), находятся в работоспособном техническом состоянии. Жилое помещение построено в соответствии с нормами, правилами и техническими регламентами. Жилое помещение не нарушает нормы, установленные градостроительным регламентом, опасности и угрозы жизнедеятельности не представляет.
Оценивая представленные доказательства, суд считает доказанным, что истец с Дата и по настоящее время, то есть более <...> лет, добросовестно, открыто и непрерывно владеет спорной квартирой, считая ее своей собственностью, несет бремя ее содержания, использует квартиру по назначению, поэтому имеются основания для удовлетворения иска и признания за ФИО1 права собственности на жилое помещение площадью 1 кв.м. по адресу: <адрес>.
Из заключения эксперта индивидуального предпринимателя Р.В.Н. № от Дата года следует, что жилой дом по адресу: <адрес>, имеет два жилых блока, разделенные между собой общей стеной без проемов, оборудованных самостоятельными инженерными системами и индивидуальным подключением и внешним сетям. Жилые блоки не имеют общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. В соответствии с п. 2.2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации от 29.12.2004 года № 190-ФЗ, СП 55.13330.2016 «СНиП 31-02-2001 Дома жилые одноквартирные п. 3.2, 3.3 жилой дом по адресу: <адрес>, можно определить как жилой дом блокированной застройки с расположенными в нем: блок жилого дома блокированной застройки № общей площадью <...> кв.м., блок жилого дома блокированной застройки № общей площадью <...> кв.м.
Данное заключение лицами, участвующими в деле, не оспаривалось. Противоречий или неясностей в заключение эксперта судом не установлено.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу о том, что заключение эксперта индивидуального предпринимателя Р.В.Н. № от Дата года соответствует требованиям ст. 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации и является достоверным доказательством по делу.
Согласно технического плана, изготовленного кадастровым инженером Ш.Л.Н. от Дата, общая площадь блока жилого дома блокированной застройки № составляет 1 кв.м., которая определена по внутренней поверхности наружных стен здания, тогда как индивидуальным предпринимателем Р.В.Н. общая площадь блока № определена без учета наружных стен.
Согласно п. 40 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации дом блокированной застройки – это жилой дом, блокированный с другим жилым домом (другими жилыми домами) в одном ряду общей боковой стеной (общими боковыми стенами) без проемов и имеющий отдельный выход на земельный участок.
До введения в действие названного пункта Федеральным законом от 30.12.2021 года № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» жилым домом блокированной застройки признавались жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (п. 2 ч. 2 ст. 49 ГрК РФ).
Данные понятия отличаются от понятия «объекта индивидуального жилищного строительства» - отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, и не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.
Из системного толкования определений многоквартирного дома и дома блокированной застройки не следует, что наличие отдельных входов и общей стены без проемов с соседним блоком или соседними блоками служат единственными критериями для отнесения жилого помещения к квартире в многоквартирном доме или части дома (блоку) дома блокированной застройки, поскольку наличие самостоятельных выходов из квартир на прилегающий земельный участок характерно как для многоквартирного дома, так и для дома блокированной застройки. В то же время основными критериями определения многоквартирного дома является наличие элементов общего имущества.
Приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 20.10.2016 года № 725/пр утверждены строительные нормы и правила 31-02-2001 «Дома жилые одноквартирные».
В п. 3.2. названных строительных норм и правил (СНиП 31-02-2001) приведено понятие блока жилого автономного, представляющего собой жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, помещений расположенных над или под другими жилыми блоками.
Блокированная застройка - это застройка, включающая в себя два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок (п. 3.3. СНиП 31-02-2001).
Принимая во внимание данные обстоятельства, суд приходит к выводу, что жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, по всем критериям является домом блокированной застройки, поскольку помещения (квартиры) входящие в состав данного объекта имеют одну общую стену, между ними отсутствуют проемы, они оборудованы самостоятельными инженерными коммуникациями и индивидуальным подключением к внешним сетям.
По указанным выше основаниям, суд считает возможным удовлетворить заявленные исковые требования, преобразовав объект недвижимого имущества - жилой дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в объекты недвижимости - жилые дома блокированной застройки. Также за истцом следует признать право собственности на жилой дом блокированной застройки площадью 1 кв.м. по адресу: <адрес>, в координатах характерных точек контура здания в соответствии с техническим планом, изготовленным кадастровым инженером Ш.Л.Н. от Дата.
Руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
решил:
исковые требования ФИО1 к администрации Башкатовского сельского поселения Мценского района Орловской области, администрации Мценского района Орловской области, Управлению по муниципальному имуществу Мценского района Орловской области, отделу архитектуры администрации Мценского района Орловской области и ФИО3 о признании права собственности на жилой дом блокированной застройки, удовлетворить.
Преобразовать объект недвижимости – многоквартирный дом с кадастровым номером № по адресу: <адрес>, в объекты недвижимости - жилые дома блокированной застройки.
Признать за ФИО1 (паспорт серии Дата) право собственности на жилой дом блокированной застройки площадью 1 кв.м. по адресу: <адрес>, в координатах характерных точек контура здания в соответствии с техническим планом, изготовленным кадастровым инженером Ш.Л.Н. от Дата, расположенный на земельном участке с кадастровым номером № по адресу: <адрес>.
Настоящее решение является основанием для внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости.
Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Орловского областного суда через Мценский районный суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Мотивированный текст решения изготовлен 30 декабря 2025 года.
Председательствующий Н.С. Некрасова