77RS0021-02-2022-018105-22
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
05 июля 2023 года адрес
Пресненский районный суд адрес в составе:
председательствующего судьи фио,
при секретаре фио,
с участием представителя истца ФИО1,
представителя ответчика фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-1142/2023 по иску фио к ФИО2 о взыскании денежных средств, -
УСТАНОВИЛ:
фио обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании денежных средств, мотивируя свои требования следующим.
31.10.2021 г. между ФИО2 и ФИО3 заключен Договор найма квартиры, согласно которому фио арендовала 1-комнатную квартиру. Согласно п. 1.2. Договора в наем передается помещение (квартира) по адресу: адрес, ..., площадь квартиры 32,5 кв. м., количество комнат - 1, состояние - не требующее ремонта и пригодное для использования.
Согласно п. 6.2. Договора, с нанимателем совместно проживает фио (гражданский муж ФИО3).
Причиной досрочного расторжения Договора найма стало несоответствие нормам противопожарной безопасности объекта найма, технического состояния жилых помещений и асоциального образа жизни соседей истца, которые неоднократно мешали спать ночью, по всей видимости принимали психотропные или наркотические вещества, несколько раз вступали в конфликт с истцом и ее гражданским мужем. Истец неоднократно была вынуждена вызывать полицию, чтобы успокоить данных соседей. Из-за ведения данными соседями асоциального образа жизни, существовала угроза аварии газового оборудования в доме и обрушения конструкций дома и в частности в квартире истца из-за отсутствия элементов конструкции.
В соответствии с техническим планом, квартира ответчика состоит из комнаты, помещения кухни и сантехнического узла.
Фактически квартира, расположенная по адресу: адрес, ... кадастровый номер ..., представляет собой квартиру-студию, где отсутствуй несущая перегородка между помещением кухни и комнатой, балкон совмещен с помещением комнаты, отсутствует дверь и остекление, при том, что кухня оборудована газовой плитой и весь дом газифицирован. Отсутствуют двери в помещениях, указанных в проекте.
О том, что квартира ответчика подверглась перепланировке истец узнала в мае 2022 г., после того, как спустилась к соседям, которые постоянно курили в квартире, а дым от сигарет попадал в квартиру, которую она арендовала. После того как она вошла в квартиру, она увидела, что планировка нижней квартиры существенно отличается от планировки арендуемой квартиры, имеется перегородка между кухней и комнатой, есть балконная дверь и окно. При заключении Договора найма истец, не обладая специальными познаниями, не могла предполагать, что в квартире произошла перепланировка с нарушениями норм по переустройству и (или) перепланировке помещений в многоквартирном доме, которые являются недопустимыми.
Пользоваться данной квартирой истец не могла, и несколько последних месяцев боялась пользоваться газовой плитой, была лишена возможности готовить для себя еду.
Истец в устной форме обратилась к ответчику, о наличии документов, подтверждающих законность внесенных изменений в конструкцию квартиры, однако соответствующие документы предъявлены не были, на что истец сделала вывод, что перепланировка квартиры в студию ответчиком оформлена не была, ответчик самовольно снесла несущую стену, убрала балконную входную группу тем самым подвергнув риску нанимателя и членов ее семьи.
Данные обстоятельства послужили причиной для досрочного расторжения Договора найма квартиры с ответчиком и требование о возврате излишне уплаченных сумм. Расторжение договора найма произошло по вине ответчика.
Срок действия договора с 31.10.2021 г. по 30.09.2022 г., а фактически с 01.11.2021 г. (11 месяцев). Договор не предусматривает автоматическое продление найма квартиры без заключения Договора на новый срок.
Период найма квартиры составил полных 8 календарных месяцев с 01.11.2021 г. по 30.06.2022 г. (8 месяцев).
Передача ключей от квартиры состоялась после оплаты денежных средств по договору, а именно 31.10.2021 г. после 23 часов 00 мин.
Воспользоваться помещением истец смогла только 01.11.2021 г.
Согласно условиям, п. 5.3. Договора наниматель вправе расторгнуть настоящий договор досрочно в одностороннем порядке с письменным предупреждением Наймодателя на электронную почту не менее чем за 30 дней.
01.06.2021 г. ответчик была уведомлена истцом, о расторжении Договора найма 30.06.2021 г., сторонами было достигнуто соглашение о данных условиях, что подтверждается перепиской истца и ответчика по электронной почте и в мессенджере WhatsApp.
Согласно Акта возврата жилого помещения, квартира передана 30.06.2022 г. Претензий со стороны ответчика к состоянию передаваемой квартиры не имелось.
Согласно п. 2.1. Договора размер платы за пользованием помещения составил сумма
Согласно п. 2.4 Договора первый платеж составляет сумма, в который входит плата за первый месяц и сумма гарантийного взноса, эквивалентного месячной плате за найм, в размете сумма, признаваемого сторонами Задатком, вносимым в качестве обеспечения взаимных обязательств по Договора. Согласно условиям Договора, задаток должен быть возвращен по окончанию срока найма квартиры, при условии проживания более 11 месяцев.
Договор был заключен истцом, и добросовестно им исполнялся даже после наступления обстоятельств, послуживших для его досрочного расторжения.
Согласно договору, денежные средства в размере сумма возвращается по окончанию срока найма.
Задаток по сути своей является обеспечительным платежом.
При заключении договора стороны исходили из назначения обеспечительного взноса, подлежащего удержанию за нарушение или ненадлежащее исполнение нанимателем условий договора.
Предусмотренное договором право нанимателя на его расторжение не может являться нарушением договора. Наниматель уведомил Наймодателя о досрочном расторжении за 30 календарных дней надлежащим образом.
Действиями истца, ответчику не было нанесено какого-либо имущественного вреда.
10.06.2022 г. Ответчик разместил объявление на сайте www.cian.ru об аренде указанной квартиры, а с 17.06.2022 г. начались показы квартиры новым нанимателям. 07.07.2022 г. объявление об аренде указанной квартиры с сайта было снято, (ссылка на объявление в архиве https://www.cian.ru/rent/flat/219550971/).
Кроме того, к истцу обратился новый наниматель с просьбой переоформить договор кабельного телевидения «Акадо» на себя.
При согласовании условий расторжения договора и передаче квартиры 02.06.2022 г. Сторонами было достигнуто соглашение о возврате в размере сумма на банковскую карту истца, что подтверждается перепиской истца и ответчика по электронной почте и в мессенджере WhatsApp. Свои обязательства, по возврату денежных средств, в размере сумма ответчик не выполнила до настоящего времени.
Истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользуденежные средства по возврату задатка в размере сумма, проценты за пользование денежными средствами сумма за период с 01.07.2022 г. по 08.06.2023 г., расходы по оплате услуг представителя в размере сумма, расходы по оплате услуг нотариуса в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма
Требования заявлены с учетом заявления об уточнении иска, в порядке ст. 39 ГПК РФ, принятых судом.
Истец фио в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом, направила в суд своего представителя.
В судебное заседание представитель истца по доверенности ФИО1 явился, заявленные требования поддержал в полном объеме по доводам, изложенным в иске, уточненном иске, дополнительных письменных пояснениях.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, извещена судом надлежащим образом, обеспечила явку своего представителя.
Представитель ответчика по доверенности фио в судебном заседании исковые требования не признал по доводам, указанным в письменных возражениях на иск, дополнительных возражениях.
Третьи лица БКИ, Государственная жилищная инспекция адрес явку своих представителей в суд не обеспечили, извещены судом надлежащим образом.
Выслушав представителей истца и ответчика, исследовав собранные по делу доказательства в их совокупности, суд находит исковые требования не обоснованными и не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
В соответствии с ч. 1 ст. 671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона - собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) - обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.
В соответствии с ч. 1 ст. 673 ГК РФ объектом договора найма жилого помещения может быв изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
В соответствии с ч. 1 ст. 676 ГК РФ наймодатель обязан передать нанимателю свободное жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания.
В силу ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения- договора и в обеспечение его исполнения.
В силу п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии с ч. 1 ст. 160 ГК РФ сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В ходе судебного разбирательства установлено и подтверждается письменными материалами дела, что 31.10.2021 г. между ФИО2 (Наймодатель) и ФИО3 (Наниматель) заключен Договор найма квартиры, согласно которому Наймодатель передает принадлежащую ему на праве собственности квартиру во временное владение и пользование Нанимателю, а Наниматель принимает это помещение и оплачивает пользование квартирой согласно условиям настоящего договора (л.д. 16-19).
Согласно п. 1.2. Договора в наем передается помещение (квартира) по адресу: адрес, ..., площадь квартиры 32,5 кв. м., количество комнат - 1, состояние - не требующее ремонта и пригодное для использования.
Согласно п. 6.2. Договора, с нанимателем совместно проживает фио (гражданский муж ФИО3).
Согласно акту приема-передачи (л.д. 18), квартира была передана 31.10.2021г.
Согласно п. 2.1. Договора размер платы за пользованием помещения составил сумма
30.06.2022г. между сторонами был подписан акт возврата жилого помещения (л.д. 19).
Заявляя исковые требования истец указала на то, что причиной досрочного расторжения Договора найма стало несоответствие нормам противопожарной безопасности объекта найма, технического состояния жилых помещений и асоциального образа жизни соседей истца, которые неоднократно мешали спать ночью, по всей видимости принимали психотропные или наркотические вещества, несколько раз вступали в конфликт с истцом и ее гражданским мужем. Истец неоднократно была вынуждена вызывать полицию, чтобы успокоить данных соседей. Из-за ведения данными соседями асоциального образа жизни, существовала угроза аварии газового оборудования в доме и обрушения конструкций дома и в частности в квартире истца из-за отсутствия элементов конструкции.
По мнению истца при согласовании условий расторжения договора и передаче квартиры 02.06.2022 г. Сторонами было достигнуто соглашение о возврате в размере сумма на банковскую карту истца, что подтверждается перепиской истца и ответчика по электронной почте и в мессенджере WhatsApp. Свои обязательства, по возврату денежных средств, в размере сумма ответчик не выполнила до настоящего времени.
Между тем, суд не соглашается с данными доводами по следующим основаниям.
Из материалов дела усматривается, что 01.06.2022 года истец направил Ответчику уведомление о расторжении договора (л.д.70-73).
При этом, суд полагает, что задаток не подлежит возврату Истцу, поскольку Истец не исполнил надлежащим образом принятые па себя по Договору обязательства, в обеспечение которых был передан задаток.
В силу п. 2.4 Договора сумма в размере сумма, внесенные Истцом, признаются сторонами Задатком, вносимым в качестве обеспечения взаимных обязательств по Договору. Задаток возвращается по окончанию срока найма в случае проживания более 11 месяцев и сохранности имущества и качества квартиры.
При заключении Договора и в соответствии с его условиями стороны исходили из следующего: Ответчик обязан предоставить Истцу во временное владение и пользование квартиры в целях проживания, пригодную для указанной цели, на срок 11 месяцев и 1 день, то есть с 31 октября 2021 года до 30 сентября 2022 года; Истец обязан использовать квартиру в соответствии с указанной целью содержать помещение и переданное имущество в исправности и надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии в течение всего срока использования, оплачивать коммунальные платежи и плату за жилое помещение за весь период действия Договора, то есть до 30 сентября 2022 года.
Существенное значение для рассматриваемого спора является то, что в пункте 2.4. Договора указано на то, что задаток подлежит возврату по истечение 11 месяцев и 1 дня пользования квартирой и при условии сохранности переданного имущества.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора.
Истец не оспаривал условия договора, а том числе не просил признать недействительным п. 2.4. Договора.
В силу п. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.
Как следует из положений п. 3 ст. 380 ГК РФ, в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 ст. 380 ГК РФ, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
Аванс представляет собой денежную сумму, уплаченную до исполнения договора в счет причитающихся платежей. В отличие от задатка аванс не выполняет обеспечительной функции, поэтому независимо от того, как исполнено обязательство, либо вообще не возникло, сторона, получившая соответствующую сумму, обязана ее вернуть.
При прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возвращен (п. 1 ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Как усматривается из условий договора, стороны прямо предусмотрели, что признают данную сумму задатком, и указывают во исполнение каких именно обязательств нанимателя данная сумма является обеспечением исполнения - срок найма и сохранность переданного нанимателю имущества.
Учитывая, что Истцом нарушены его обязательства в части срока договора найма, суд приходит к выводу, что задаток не подлежит взысканию с Ответчика в силу п. 3 ст. 381 ГК РФ, в связи с чем, отказывает в удовлетворении исковых требований.
Требования о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, судебных расходов удовлетворению не подлежат на основании положений ст.ст. 88-100 ГПК РФ, в связи с отказом в удовлетворении основного требования.
Разрешая заявленные исковые требования, суд приходит к выводу об отсутствии совокупности юридически значимых обстоятельств, при которых иск подлежит удовлетворению. Данный вывод суд основывает на анализе материалов, представленных и исследованных в ходе судебного заседания, которой дает оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, и в соответствии с положениями норм материального права, регулирующих спорные правоотношения.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст.194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований фио к ФИО2 о взыскании денежных средств, процентов, судебных расходов - отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Пресненский районный суд адрес в течение месяца с момента изготовления решения судом в окончательной форме.
Решение в окончательной форме изготовлено 09 августа 2023 года.
Судья: