78RS0007-01-2022-001788-76 г. Санкт-Петербург

Дело № 2-60/2023 22 мая 2023 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Колпинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:

Председательствующего судьи Ильиной Н.Г.,

При ведении протокола помощником судьи Никитиной Д.А.,

Рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 ФИО9 к ФИО2 ФИО10 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным,

УСТАНОВИЛ:

ФИО3 обратилась в суд с иском к ФИО4 и просит признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, от 12.02.2022г. недействительным и применить последствия недействительности сделки, восстановить запись в ЕГРН о регистрации права собственности истца на указанную квартиру.

В обоснование иска истец указал, что 12.02.2022г. между истцом и ответчиком был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, по условиям которого указанная квартира была продана ответчику за 3100000 рублей, однако намерения продать квартиру истец не имела, в период оформления сделки находилась в состоянии нервного срыва, поскольку узнала о возбуждении исполнительного производства на сумму 1350000 рублей, по которому квартира была выставлена на торги за 3000000 рублей. Реальная стоимость квартиры истцу не была известна, ответчик предложил купить квартиру за 3100000 рублей, на тот момент разница в 100000 рублей была существенной для истца. Ответчик оформил право собственности на квартиру, 1350000 рублей было уплачено по исполнительному производству, денежные средства в сумме 1750000 рублей находятся на аккредитиве. На данную сумму истец рассчитывала приобрести жилье для проживания двух человек (истца и ее сына), начав поиски нового жилья, истец узнала, что ФИО4 приобрел ее квартиру за половину стоимости от реальной рыночной цены. На момент заключения сделки истец находилась в стрессовом состоянии, не могла в полной мере понимать значение свих действий и руководить ими.

Истец и его представитель в судебное заседание не явились, истец извещался о судебном заседании надлежащим образом, от получения судебной корреспонденции уклонился. Истец извещен о судебном заседании с помощью СМС-сообщения, о чем имеется согласие (л.д. 20). Представитель истца ранее принимал участие в судебном заседании, исковые требования поддерживал.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против заявленных требований, указал, что условия договора купли-продажи были согласованы сторонами, согласно заключению комиссии экспертов истец могла понимать значение своих действий и руководить ими в момент совершения сделки, обязательства по оплате стоимости квартиры ответчиком исполнены, денежные средства находятся на аккредитиве на имя истца, однако истец их не получает, доказательств в подтверждение иной стоимости квартиры истцом не представлено, в настоящее время ответчик несет бремя содержания имущества, однако пользоваться жилым помещением в полной мере не может.

Суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие истца в порядке ст. 167 ГПК РФ.

Изучив материалы дела, заслушав позицию представителя ответчика, оценив все представленные в материалы дела доказательства в совокупности, суд приходит к следующему:

В соответствии с пунктом 2 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.

Согласно пункту 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу положений ч. 1, 2 ст. 233 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.

В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ч. 1 ст. 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

В соответствии со ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии со ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

В силу положений ст. 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Судом установлено, что ФИО3 являлась собственником квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, <адрес>, на основании договора купли-продажи квартиры от 28.02.2012г. (л.д. 7-8).

Согласно справке формы № 9 ФИО3 (быв. собственник) зарегистрирована в указанной квартире с 15.03.2012г. по настоящее время. Также в квартире зарегистрирован ФИО5 (сын быв. собств.) с 16.03.2012г. по настоящее время (л.д. 15).

На основании постановления заместителя начальника отдела – заместителя старшего судебного пристава Колпинского РОСП ГУ ФССП России по Санкт-Петербургу ФИО6 от 24.12.2021г. указанная квартира передана на реализацию на торгах, проводимых в форме аукциона, в рамках исполнительного производства № 155720/21/78005-ИП от 20.12.2021г. о взыскании с должника ФИО3 задолженности по договору займа и обращении взыскания на заложенное имущество в пользу взыскателя ООО «Наставник-Групп». Начальная продажная стоимость заложенного имущества определена в сумме 3000000,00 рублей (л.д. 17-18).

12.02.2022г. между ФИО3 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, <адрес> (л.д. 9-10).

В соответствии с п. 4 договора стоимость квартиры составила 3100000 рублей.

Согласно п. 5 договора часть стоимости квартиры в сумме 1344500 рублей оплачивается за счет собственных наличных денежных средств покупателя, что подтверждается распиской продавца; оставшаяся часть стоимости квартиры в сумме 1755500 рублей оплачивается за счет собственных наличных денежных средств с использованием покрытого (депонированного) безотзывного аккредитива, открытого по поручению покупателя в ПАО «Сбербанк» в пользу продавца в течение 10 дней с момента регистрации перехода права собственности.

Согласно п. 9 договора продавец обязуется подать документы на снятие с регистрационного учета и обеспечить снятие с регистрационного учета лиц, зарегистрированных в продаваемом объекте в течение 3 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии с п. 10 договора продавец обязуется освободить отчуждаемую квартиру и передать ее покупателю в течение 10 рабочих дней с момента государственной регистрации перехода права собственности по подписываемому сторонами передаточному акту.

В п. 3 договора указано, что квартира находится в залоге у ООО «Микрокредитная компания «Наставник-Групп» в обеспечение обязательств по договорам займа с одновременным залогом недвижимого имущества от 22.12.2017г., 20.12.2016г.

Согласно выписке из ЕГРН 02.03.2022г. за ФИО4 было зарегистрировано право собственности на квартиру, расположенную по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, <адрес> (л.д. 40-41).

В материалы дела представлена расписка от 12.02.2022г., согласно которой ФИО3 поучила от ФИО4 денежные средства в размере 1344500 рублей в качестве существенной части оплаты за проданную по договору купли-продажи от 12.02.2022г. двухкомнатной квартиры по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, <адрес> (л.д. 55).

Факт получения денежных средств в сумме 1344500 рублей истец ФИО3 в ходе судебного разбирательства не оспаривала.

Из объяснений представителя ответчика следует, что ФИО4 предложил ФИО3 выкупить жилое помещение у залогодержателя, поскольку оно было выставлено на торги. Стороны согласовали условие о цене и заключили договор купли-продажи, однако до настоящего времени квартира по акту приема-передачи не передана, истец жилое помещение не освободил, с регистрационного учета не снялся.

В силу ч. 1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Заявляя требования о признании договора купли-продажи недействительным, истец основывается на положениях ч. 1 ст. 177 ГК РФ, согласно которой сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Основание недействительности сделки, предусмотренное в указанной норме, связано с пороком воли, вследствие чего сделка, совершенная гражданином, находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, не может рассматриваться в качестве сделки, совершенной по его воле.

В исковом заявлении и своих объяснениях истец и его представитель указывали, что в период совершения сделки по купле-продаже квартиры истец находилась в плохом психофизическом состоянии, под влиянием стресса, имела кредитную задолженность вследствие необходимости оплачивать медицинское лечение и медицинские препараты. Ответчик, будучи профессиональным риэлтором, имел возможность воздействовать на психоэмоциональное состояние истца и оказывать давление для понуждения к заключению сделки на невыгодных для истца условиях.

В подтверждение указанных доводов в материалы дела представлены материалы проверки КУСП-2316 от 01.04.2022г. по заявлению ФИО3 о привлечении к уголовной ответственности ФИО4, обманным путем завладевшего квартирой по адресу: Санкт-Петербург, Колпино, <адрес>.

Постановлением от 30.04.2022г. в возбуждении уголовного дела по факту возможных мошеннических действий в отношении ФИО7, ФИО8 по признакам составов преступления, предусмотренных ст. 159 УК РФ, отказано на основании п.1 ч.1 ст. 24 УПК РФ.

По ходатайству истца определением суда от 16.01.2023г. назначена комплексная судебная психолого-психиатрическая экспертиза в отношении ФИО3

Согласно заключению комиссии экспертов от 21.03.2023г. № 1517.619.1 ФИО3 на момент заключения договора купли-продажи квартиры 12.02.2022г. обнаруживала признаки <данные изъяты> (ответ на вопрос №1). Из представленных материалов известно, что при осмотре неврологом для МСЭ в 2022г. она предъявляла жалобы на общую слабость, повышенную утомляемость, головокружение, нарушение сна. При этом находилась в ясном сознании, была контактна, обнаруживала сохранность памяти и слуха, у нее диагностировалась <данные изъяты>. <данные изъяты> у ФИО3 был диагностирован только в мае 2022г., после чего ей назначалась химио- и лучевая терапия. При настоящем обследовании у нее выявлены эмоциональная лабильность, ситуационно сниженное настроение, некоторая обстоятельность мышления при его последовательности, отсутствии структурных нарушений, истощаемость психических процессов, незначительное снижение памяти, при сохранности интеллекта, критических и прогностических способностей. Имевшееся у ФИО3 <данные изъяты>. как на момент оформления сделки купли-продажи квартиры 12.02.2022, так и на момент, предшествующий ее заключению (оформлению) в январе-феврале 2022г., не лишало ФИО3 способности понимать значение своих действий и руководить ими, осознавать характер и последствия заключения договора купли-продажи 12.02.2022. Ее действия носили последовательный и целенаправленный характер, они не обуславливались бредом, галлюцинациями либо другими нарушениями психики (ответы на часть вопросов № 2, № 3).

В структуре индивидуально-психологических особенностей ФИО3 на фоне негрубого снижения аттентивных процессов по органическому типу и сохранности интеллекта выявляются такие черты как общая просоциальная направленность ценностно-смысловой сферы, высокая чувствительность к внешним оценкам, сниженный фон настроения. Отмечается неуверенность в себе, что обуславливает повышенную ранимость, уязвимость самолюбия, неровный рисунок поведения. При этом выявляется высокий уровень притязаний, стремление к независимости, тенденция к избеганию конфликтов, что реализуется за счет повышения самоконтроля. В настоящее время у подэкспертной отмечается выраженность депрессивных проявлений: пассивность, сниженный фон настроения, склонность к самообвинению. Исследование не выявляет у ФИО3 таких нарушений памяти и интеллекта, а также эмоционально-волевой сферы, которые могли бы оказать существенное влияние на её способность учитывать объем информации и осознавать последствия заключения (оформления) договора купли-продажи 12.02.2022 г. (ответ на часть вопроса 2). Решение о заключении сделки ФИО3 принимала в условиях дефицита времени и под влиянием мыслей о негативных последствиях для неё незаключения этой сделки. При этом подэкспертная обладает достаточным уровнем саморефлексии и сформированностью критических способностей; признаки патологического искажения или грубой дефицитарности мотивационно-потребностной сферы отсутствуют, следовательно, ФИО3 в полной мере могла понимать значение своих действий и руководить ими, осознавать характер и последствия заключения договора купли-продажи квартиры (ответ на часть вопроса 3).

Оценив заключение комиссии экспертов, суд приходит к выводу, что оснований ему не доверять не имеется, поскольку данный экспертами категоричный вывод о том, что на момент совершения сделки ФИО3 могла понимать значение своих действий и руководить ими, основан на анализе всей медицинской документации ФИО3 и материалах гражданского дела, вывод мотивированный, экспертиза проведена экспертами специализированного государственного учреждения здравоохранения, имеющими высокую квалификацию в данной области познаний и большой опыт экспертной работы в области судебной психиатрии и психологии, эксперты не заинтересованы в исходе дела, предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения. Экспертами соблюдены требования Федерального закона от 31 мая 2001 г. N 73-ФЗ "О государственной судебно - экспертной деятельности в Российской Федерации". Порядок назначения экспертизы, порядок ее проведения, форма и содержание заключения, определенные статьями 79, 80, 84 - 87 ГПК РФ, соблюдены. Таким образом, данное заключение является относимым и допустимым доказательством по делу.

В соответствии со статьей 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями части 3 статьи 123 Конституции Российской Федерации и статьи 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принципы состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Суд, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, в том числе медицинскую документацию ФИО3, полученное экспертное заключение, полагает, что убедительных доказательств, свидетельствующих о неспособности ФИО3 осознавать характер совершаемых ею юридически значимых действий в момент совершения сделки по купле-продаже квартиры, в материалы дела не представлено.

То обстоятельство, что на момент заключения договора купли-продажи от 12.02.2022г. ФИО3 не были известны рыночные цены на недвижимое имущество, не может являться основанием для признания договора купли-продажи квартиры от 12.02.2022г. недействительным и применения последствий недействительности сделки. Цена по договору купли-продажи является существенным условием договора, истец не была лишена возможности согласовать с покупателем иную стоимость отчуждаемого имущества. Относимых и допустимых доказательств того, что истец была вынуждена заключить указанную сделку без возможности ознакомления с рыночными ценами на объекты недвижимости, на кабальных для себя условиях, чем воспользовалась сторона покупателя, суду не представлено.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для признания сделки купли-продажи квартиры недействительной.

Руководствуясь ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 ФИО11 к ФИО2 ФИО12 о признании договора купли-продажи квартиры недействительным, применении последствий недействительности сделки оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд через Колпинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья Н.Г. Ильина

Решение изготовлено 15.06.2023