Дело №2-2832/2025
УИД: 23RS0002-01-2025-001118-52
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Сочи 28 августа 2025 года
Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Язвенко Р.В.,
при ведении протокола помощником судьи Орманджяне С.А.,
с участием
истца ФИО3,
представителя истца ФИО4,
представителя третьего лица Администрации г. Сочи ФИО8,
рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО3 к ФИО9 о признании права собственности на недвижимое имущество,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась с иском к ФИО2, в котором с учетом уточнений просит, признать заключенным договор купли продажи ? доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 354395, <адрес>, признать право собственности на вышеуказанное имущество за ФИО1; указать, что решение суда является основанием для государственной регистрации права собственности, и внесения записи о государственной регистрации права собственности на ? доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 354395, <адрес> в Единый Государственный Реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
В обоснование исковых требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 в лице ФИО6, действующей на основании доверенности, был заключен предварительный договор № купли-продажи земельного участка. По условиям предварительного договора истец и ответчик обязуются в будущем заключить договор купли-продажи ? доли земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: 354395, <адрес>, площадь земельного участка - 225 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства. В данном договоре предусмотрена обязанность истца по оплате в размере 525 000 рублей. Истец исполнил свою обязанность по оплате в полном объеме, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.В соответствии с п. 1.3. предварительного договора Стороны обязуются заключить основной договор в течение 150 (Сто пятьдесят) рабочих дней с даты подписания настоящего договора, т.е. в срок до ДД.ММ.ГГГГ. До настоящего времени Ответчик не исполнил свое обязательство по передаче недвижимого имущества в собственность Истца, сославшись на наложение ареста на недвижимое имущество, являющееся предметом предварительного договора.
Истец ФИО1, представитель истца ФИО7 в судебном заседании исковые требования, с учетом уточнений поддержали, просили удовлетворить.
Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, о дате и времени заседания извещена в установленном законом порядке, причины не явки суду не сообщила.
Представитель третьего лица Администрация <адрес> ФИО5 в судебном заседании полагала исковые требования не подлежащими удовлетворению.
Третье лицо Управление Росреестра по <адрес>, в судебное заседание не явились, о дате и времени заседания извещены в установленном законом порядке, причины не явки суду не сообщили.
Изучив материалы дела, выслушав стороны, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО1 к ФИО2 о признании права собственности на недвижимое имущество не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.
Согласно положениям п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса РФ).
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством (абзац 2 пункта 1 названной статьи).
В соответствии с п. 1 ст. 425 Гражданского кодекса РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.
Если иное не предусмотрено Кодексом, договор купли-продажи недвижимого имущества следует считать заключенным с момента его подписания сторонами, а не с момента государственной регистрации или фактической передачи имущества (пункт 1 статьи 223 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п. 2 ст. 223 Гражданского кодекса РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
В ст. 429 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Кодекса, которым предусмотрено, что если сторона, для которой в соответствии с Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В силу п. 4 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).
Согласно п. 1 ст. 556 Гражданского кодекса РФ передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса РФ).
В соответствии с разъяснениями, изложенными в абзаце 1 пункта 38 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, требование о понуждении к заключению договора могут быть удовлетворены судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом РФ либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (пункт 2 статьи 3, пункт 1 статьи 421, абзац 1 пункта 1 статьи 445 Гражданского кодекса РФ.
Обращаясь в суд с требованиями о понуждении к заключению договора купли-продажи, истец должен осознавать, что именно на нем лежит обязанность доказать факт совершения им действий, направленных на заключение основного договора, а также факт уклонения ответчика от заключения договора.
Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2 в лице ФИО6, действующей на основании доверенности, был заключен предварительный договор № купли-продажи земельного участка.
Согласно п 1.1 предварительного договора стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи ? доли земельного участка с кадастровым номером 23:49:0401010:5188, расположенного по адресу: 354395, <адрес>, площадь земельного участка - 225 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для ведения личного подсобного хозяйства.
Стороны обязуются заключить основной договор в течение 150 рабочих дней с даты подписания настоящего договора (п.1.3 представительного договора).
Цена ? земельного участка составляет 525 000 рублей. цена является окончательной и изменению не подлежит (п. 2.1.1 предварительного договора)
Стороны договорились, что покупатель оплачивает указанную в п. 2.1.1 сумму по договору в день подписания настоящего договора (п. 2.1.2).
ФИО1 исполнила свою обязанность по оплате в полном объеме, что подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 вручила представителю ответчика ФИО6 претензию о передаче имущества.
Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 23, 25 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» в силу положений пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Отсутствие на момент заключения предварительного или основного договора возможности передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, являющихся предметом будущего договора, не может служить препятствием к заключению предварительного договора. Например, не требуется, чтобы товар, являющийся предметом будущего договора, имелся в наличии у продавца в момент заключения предварительного или основного договора; договор также может быть заключен в отношении товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем. Иное может быть установлено законом или вытекать из характера товара (пункт 2 статьи 455 Гражданского кодекса Российской Федерации). Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации к такому договору не применяются.
Согласно пункту 1 статьи 454 Гражданского кодекса РФ следует, что по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В силу пункта 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ договор может быть заключен на куплю-продажу товара, имеющегося в наличии у продавца в момент заключения договора, а также товара, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара.
В случае, когда продавец, получивший сумму предварительной оплаты, не исполняет обязанность по передаче товара в установленный срок (статья 457), покупатель вправе потребовать передачи оплаченного товара или возврата суммы предварительной оплаты за товар, не переданный продавцом (пункт 3 статьи 487 Гражданского кодекса РФ).
В силу статьи 551 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац 7 статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности.
Таким образом, сделка купли-продажи является реальной сделкой только при наличии необходимых условий, а именно: передача продавцом товара покупателю, принятие товара покупателем, а также оплата покупателем в полном объеме определенной договором стоимости отчуждаемого имущества.
В данном случае истцом не представлено доказательств фактической передачи ответчиком испрашиваемого имущества и принятия товара покупателем.
Учитывая изложенное, принимая во внимание, что на ДД.ММ.ГГГГ основной договор не был заключен, истец не обращалась к ответчику с требованием о заключении основного договора в течение срока действия предварительного договора, суд приходит к выводу о прекращении обязательств, предусмотренных предварительным договором и отсутствии оснований для государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд дает оценку тем доказательствам, которые представлены сторонами и исследовались в судебном заседании.
В силу ст. 67 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.
Оценив представленные по делу доказательства в их совокупности, учитывая, что заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности, однако порождает у сторон право и обязанность заключить основной договор, а до окончания предусмотренного в предварительном договоре срока предложений о заключении договора купли-продажи от сторон не поступало, и недвижимое имущество, указанное в предварительном договоре купли продажи фактически не было передано ответчиком истцу, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО9 о признании права собственности на недвижимое имущество - отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение изготовлено 11 сентября 2025 года.
Судья Р.В. Язвенко
Копия верна: секретарь с/з