Дело №2-535/2023

УИД:36RS0034-01-2023-000469-79

Cтр.211г

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Россошь 18.05.2023

Россошанский районный суд Воронежской области в составе:

председательствующего судьи Крюковой С.М.,

при секретаре Забара О.И.,

с участием представителя истца /ФИО1./, действующей на основании доверенности 36 АВ 4038383, выданной 21.03.2023,

представителя ответчика администрации Россошанского муниципального района Воронежской области /ФИО2./, действующего на основании доверенности №20 от 30.11.2022,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску /ФИО3./ к администрации Россошанского муниципального района Воронежской области о признании договора аренды в части не соответствующим требованиям закона, о внесении изменений в договор аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

/ФИО3./ обратилась в суд с исковым заявлением, который уточнила в порядке ч.1 ст. 39 ГПК РФ, к администрации Россошанского муниципального района Воронежской области о признании договора аренды в части не соответствующим требованиям закона, о внесении изменений в договор аренды земельного участка.

В обосновании исковых требований, истец указала, что на основании решения Россошанского районного суда от 19 января 2015 года ей принадлежат объекты недвижимости: автогаражи лит. A. Al, А2, общей площадью 324, 2 кв.м. по адресу <адрес> которые она приобрела на основании договора купли-продажи от 10.12.2012 года. При покупке гаражей права земельный участок продавцу не принадлежал, соответственно к ней права на земельный участок не перешли.

05.08.2022 между нею и администрацией Россошанского муниципального района был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 606 кв. м. по адресу <адрес>.

Согласно ч. 3 п.3.1 данного договора она должна уплачивать арендную плату за фактическое использование земельного участка за период с 21.04.2015 года по 27.07.2022 год в размере 554 295 рублей 72 коп.

/ФИО3./ считает, что данный пункт договора противоречит действующему законодательству и должен быть исключен или изменен, поскольку расчет арендной платы за прошлое время должен производиться исходя из площади 324, 2 кв. м. Доказательств того, что использовался весь земельный участок площадью 2606 кв.м не имеется. Ранее данный участок на кадастровом учете не стоял. Согласно выписки из ЕГРН от 15.07.2022 года, кадастровый номер участку был присвоен 12.05.2022 года.

С учетом уточнённых в судебном заседании в порядке ч.1 ст.39 ГПК РФ исковых требований, /ФИО3./ просит суд признать ч.3,4 п.3.1 договора аренды земельного участка № от 05.08.2022 не соответствующим требованиям закона, внести изменения в ч.3 п.3.1. договора аренды земельного участка № от 05.08.2022,указав:Арендодатель оплачивает фактическое использование земельного участка, площадью 432 кв.м., за период с 21.04.2015 по 25.07.2022 в сумме 68 957 руб. 82 коп..

Истец /ФИО3./ о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом, однако в судебное заседание не явилась, представила заявление с просьбой рассмотреть данное дело в её отсутствие, с участием представителя /ФИО1./, просила уточнённые исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании представитель истца /ФИО1./, действующая по доверенности, уточненное исковое заявление поддержала и просила суд о его удовлетворении.

В судебном заседании представитель ответчика администрации Россошанского муниципального района Воронежской области /ФИО2./, действующий на основании доверенности, иск не признал, просил в его удовлетворении отказать, так как на фотографии видно, что истец фактически использует земельный участок, выходящий за пределы, принадлежащего её объекта недвижимости.

Выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли).

Согласно ч. 1 ст. 65 ЗК РФ, использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

В соответствии со статьей 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таковых условий и требований – в соответствии с обычаями и иными обычно предъявляемыми требованиями.

В соответствии со статьей 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно ч. 1 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Судом установлен и следует из материалов дела, /ФИО3./ на основании решения Россошанского районного суда от 19 января 2015 года принадлежат объекты недвижимости: автогаражи лит. A. Al, А2, общей площадью 324, 2 кв. м. по адресу <адрес> которые она приобрела на основании договора купли-продажи от 10.12.2012 года ( л.д.11).

05.08.2022 между /ФИО3./ и администрацией Россошанского муниципального района,с учетом дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка от 18.05.2023, был заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № площадью 2 606 кв.м. по адресу <адрес> Арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок из категории земель: земли населенных пунктов с видом разрешенного использования: обеспечение сельскохозяйственного производства. Участок предоставлен под объектами недвижимого имущества (нежилое здание) ( п.1.2,1.3 договора аренды)( л.д.7-8).

Согласно условиям договора ответчик обязан своевременно и в полном объеме вносить арендную плату.

Согласно ч. 3 п.3.1 данного договора аренды общая сумма годовой арендной платы составляет 55593 руб. 80 коп..

Стороны также установили, что действие договора аренды распространяется на отношения, возникшие до заключения данного договора, указав, что арендодатель оплачивает фактическое использование земельного участка за период с 21.04.2015 по 25.07.2022 в сумме 554 295 руб. 72 коп. (п. 3.1.).

В соответствии с пунктом 2 статьи 425 ГК РФ стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Таким образом, достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им земельного участка и расходы, понесенные арендодателем в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды.

Отсутствие заключённого договора аренды земельного участка при наличии доказательств использования этого участка не освобождает землепользователей от обязанности оплатить фактическое пользование земельным участком в размере арендной платы.

В соответствии с положениями ст. ст. 12, 38 и 56 ГПК РФ, гражданское судопроизводство осуществляется на основе состязательности и равноправия сторон, которые пользуются равными процессуальными правами и несут равные процессуальные обязанности. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается в обоснование своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основе которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Суд оценивает доказательства по внутреннему убеждению, основанному на беспристрастном, всестороннем и полном рассмотрении имеющихся доказательств в их совокупности (ст.ст. 55 и 67 ГПК РФ).

В соответствии с п.2 ст.33 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25.10.2001 №137 ФЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органами местного самоуправления муниципальных районов, городских округов.

Как установлено требованиями п.1 ст.607 ГК РФ в аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). Законом могут быть установлены виды имущества, сдача которого в аренду не допускается или ограничивается.

С этой целью ст. 556 ГК РФ «Передача недвижимости», предусматривает специальную процедуру для случая ее купли-продажи, которая применима в силу аналогии закона (ст. 6 ГК РФ, ч. 3 ст. 11 ГПК РФ) при передаче земельного участка в аренду. При передаче недвижимости эта статья требует составления сторонами передаточного акта или иного документа.

Кроме того, в силу особых свойств недвижимых вещей (в том числе земельных участков) их невозможно передать путем вручения (фактической передачи во владение).

Поэтому передача земельного участка в аренду в надлежащий срок, по смыслу ст. ст. 556, 611 ГК РФ, устанавливается и подтверждается передаточным актом или иным документом о передаче, подписываемым сторонами. Наличие передаточного акта, составленного на определенную дату, презюмирует факт исполнения обязательства по передаче имущества в аренду в соответствующий день, тем самым, не лишая сторон возможности доказывать обратное любыми средствами доказывания с учетом требований процессуального законодательства (ст. ст. 55, 67 ГПК РФ).

Акт приема-передачи подписывается обеими сторонами и в силу этого признается судами в качестве надлежащего и достаточного доказательства передачи имущества арендатору. В некоторых случаях суды прямо указывают, что при подписании сторонами передаточного акта вступает в силу презумпция того, что состоялась фактическая передача объекта аренды, если не доказано обратное. Отсутствие же такого акта свидетельствует об отсутствии фактической передачи, пока не будет доказано иное.

Кроме того, об обязательном составлении акта приема-передачи прямо указано в распоряжении Росимущества от 06.07.2004 г. № 104-р «Об утверждении примерной формы договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка» (зарегистрировано в Минюсте РФ 23.07.2004 г. № 5943).

На практике, передача земельного участка совершается выездом представителей арендодателя и арендатора на место расположения земельного участка. В присутствии всех заинтересованных лиц производится вынос границ земельного участка в натуру (на местность). И, как правило, после проверки сторонами юридических (т.е. закрепленных в государственном кадастре недвижимости) и фактических (т.е. реально существующих на местности) границ земельного участка, а также после проверки наличия установленных межевых знаков, при отсутствии взаимных претензий сторон к друг другу по техническому состоянию предмета аренды, при отсутствии претензий со стороны третьих лиц, арендодатель и арендатор подписывают передаточный акт, составленный на определенную дату, который свидетельствует о факте исполнения обязательства по передаче имущества в аренду в соответствующий день.

Выпиской из ЕГРН подтверждается, что земельный участок площадью 2 606 кв.м. сформирован и поставлен на кадастровый учет только в мае 2022 года. Согласно выписки из ЕГРН от 15.07.2022 года, кадастровый номер участку был присвоен 12.05.2022 года. Ранее данный участок на кадастровом учете не стоял и не был сформирован.

Истец обращалась в администрацию в заявлением о предварительном согласовании предоставления земельного участка; схему расположения земельного участка на кадастровом плане территории. Постановлением администрации Россошанского муниципального района № от 24.09.2021 года /ФИО3./ было в этом отказано в связи с отсутствием трехсотметровой санитарно-защитной зоны до существующей жилой застройки от формируемого земельного участка.

Доказательств, что земельный участок, площадью 2606 кв.м. находился у истца в пользовании ответчик не предоставил, фотография таким доказательством не является. /ФИО3./ не возражает платить арендную плату за прошлое время, исходя из площади 324, 2 кв. м., занятой объектом недвижимости, однако оспаривает договор в части арендной платы земельного участка площадью 2606 кв.м, который ею не использовался.

Таким образом, расчет арендной платы за земельный участок 2606 кв.м. за период с 21.04.2015 года по 25.07.2022 года является неверным, т. к. в 2015 истцу земельный участок, площадью 2606 кв.м. истцу в аренду не предоставлялся.

Расчет арендной платы на земельный участок, площадью 2606 кв.м., исходя из его кадастровой стоимости был определен в размере 55 593,80 руб.( л.д.9 оборот).Следовательно, в период с 21.04.2015 года по 25.07.2022, арендная плата фактически арендуемого земельного участка, площадью 324,2 кв. м., исходя из кадастровой стоимости 1 кв.м. земельного участка в 2021-938 руб. 62 коп. арендная плата составляет 68 957 руб. 28 коп..Судом проверен расчет, который представила истец,расчет является верным, ответчик его не оспорил.

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

Согласно статье 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

По смыслу пункта 2 статьи 166 ГК РФ под заинтересованным лицом следует понимать лицо, имеющее юридически значимый интерес в деле. Такая юридическая заинтересованность может признаваться за участником сделки либо за лицами, чьи права и законные интересы нарушены оспариваемой сделкой. При этом интерес в оспаривании подобной сделки должен носить правовой характер, то есть заключением и (или) исполнением сделки должны нарушаться права истца либо охраняемые законом его интересы. Заинтересованным лицом является субъект, имеющий материально-правовой интерес в применении последствий недействительности ничтожной сделки, в чью правовую сферу эта сделка вносит неопределенность и может повлиять на его правовое положение.

В пункте 71 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 года №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса РФ» Верховный Суд РФ разъяснил, что оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия (абзац второй пункта 2 статьи 166 ГК РФ).

Поскольку доказательств использования истцом земельного участка площадью 2606 кв. м за период с 21.04.2015 года по 25.07.2022 в материалах дела не имеется,правовых оснований для уплаты арендной платы за прошлое время за земельный участок, который не был сформирован не имеется, следовательно условия договора об уплате арендной платы за прошлое время не соответствуют требованиям закона.

Учитывая изложенные обстоятельства, исходя из доказанных обстоятельств фактического использования ответчиком в период с 21.04.2015 года по 25.07.2022 земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, на котором находится принадлежащее ответчику строение, суд признает ч.3,4 п.3.1 договора аренды земельного участка №237/с-2022 от 05.08.2022 не соответствующим требованиям закона, с внесением изменения в ч.3 п.3.1. договора аренды земельного участка № от 05.08.2022, указав: Арендодатель оплачивает фактическое использование земельного участка, площадью 432 кв.м., за период с 21.04.2015 по 25.07.2022 в сумме 68 957 руб. 82 коп..

На основании изложенного, руководствуясь ст.194-197 Гражданского-процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковое заявление /ФИО3./ к администрации Россошанского муниципального района Воронежской области о признании договора аренды в части не соответствующим требованиям закона, о внесении изменений в договор аренды земельного участка удовлетворить.

Признать ч. 3, 4 п. 3.1. договора аренды земельного участка № от 05.08.2022, заключенного между /ФИО3./ и администрации Россошанского муниципального района Воронежской области не соответствующим требованиям закона.

Внести изменения в договор аренды земельного участка № от 05.08.2022 года, заключенный между /ФИО3./ и администрацией Россошанского муниципального района Воронежской области в части уплаты арендной платы за период и 21.04.2015 года по 25.07.2020 года исходя из площади земельного участка 324, 2 кв.м..

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Воронежского областного суда через Россошанский районный суд Воронежской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья: С.М. Крюкова

Мотивированное решение изготовлено 25 мая 2023.