77RS0019-02-2025-009162-39
2-4716/25
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 сентября 2025 года адрес
Останкинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Арзамасцевой А.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи фио,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-4716/25 по иску ФИО1 к ООО адрес о взыскании строительных недостатков, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с уточненным иском в порядке ст. 39 ГПК РФ к ответчику ООО адрес о взыскании стоимости выявленных строительных недостатков по договору участия в долевом строительстве, судебных расходов, компенсации морального вреда, штрафа, ссылаясь в обоснование заявленных требований на то, что 07.05.2019 между ООО адрес и фио был заключен договор участия в долевом строительстве №АБС-1530-АБ/ДДУ, в соответствии с которым ответчик обязался построить и передать фио - нежилое помещение, назначение – (апартамент), проектный номер 1530, этаж 15, проектной общей площадью 27,40 кв.м. 04.11.2023г. между фио и ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилого помещения (апартамента), в соответствии с условиями которого истец стал собственником спорного объекта.
Как указывает истец в период эксплуатации были выявлены недостатки объекта, которые возникли в виду некачественного строительства со стороны ответчика, в связи с чем истец просит взыскать с ответчика денежные средства в счет возмещения предстоящих расходов на устранение недостатков в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, неустойку за период с 01.01.2026 по день фактического исполнения обязательства, штрафа, судебные расходы по оплате почтовой корреспонденции в размере сумма, расходы на услуги нотариуса в размере сумма, расходы по оплате досудебного заключения в размере сумма
Истец в судебное заседание не явился, извещался судом надлежащим образом, о причинах своей неявки суд не уведомил.
Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения заявленных исковых требований по доводам, изложенным в письменных возражениях.
Суд счел возможным рассмотреть настоящий спор при данной явке, в соответствии со ст. 167 ГПК РФ.
Выслушав объяснения представителя ответчика, изучив письменные материалы гражданского дела, оценив представленные доказательства, суд приходит к следующему.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.
В силу ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами. Одностороннее изменение условий обязательства, связанного с осуществлением всеми его сторонами предпринимательской деятельности, или односторонний отказ от исполнения этого обязательства допускается в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.
Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ предусмотрено, что в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Согласно ст. 469 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи. При отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.
В силу части 1 статьи 7 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором (часть 5).
Участник долевого строительства вправе предъявить застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства при условии, если такое качество выявлено в течение гарантийного срока (часть 6).
Согласно абз. 1 п.28 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28 июня 2012 г. № 17 адрес «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при разрешении требований потребителей необходимо учитывать, что бремя доказывания обстоятельств, освобождающих от ответственности за неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательства, в том числе и за причинение вреда, лежит на продавце (изготовителе, исполнителе, уполномоченной организации или уполномоченном индивидуальном предпринимателе, импортере)(пункт 4 статьи 13, пункт5 статьи 14, пункт 5 статьи 23, пункт 6 статьи 28 Закона о защите прав потребителей, ст. 1098 ГК РФ).
Судом установлено, что 07.05.2019 между ООО адрес и фио был заключен договор участия в долевом строительстве №АБС-1530-АБ/ДДУ, в соответствии с которым ответчик обязался построить и передать фио - нежилое помещение, назначение – (апартамент), проектный номер 1530, этаж 15, проектной общей площадью 27,40 кв.м.
Согласно п. 5.1 Договора цена договора составляет сумма В соответствии с п. 3.4.2 договора застройщик передает объект участнику долевого строительства не позднее 30.11.2021г.
Согласно п.3.6-3.8 договора следует, что гарантийный срок на Объект долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав Объекта долевого строительства, составляет пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня оформления разрешения на ввод в эксплуатацию Апарт-отеля. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого Участнику долевого строительства Объекта долевого строительства, составляет три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта с одним из участников долевого строительства Апарт-отеля. Гарантийный срок оборудования, не являющегося инженерным или технологическим, мебели (при наличии), материалов и комплектующих, на которые гарантийный срок установлен их изготовителем, соответствует гарантийному сроку изготовителя.
Квартира была передана фио 03.08.2021, что подтверждается передаточным актом к договору участия в долевом строительстве.
04.11.2023г. между фио и ФИО1 заключен договор купли-продажи нежилого помещения (апартамента), в соответствии с условиями которого продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а покупатель принять и оплатить в соответствии с условиями договора нежилое помещение (апартамент) с кадастровым номером 77:02:0018001:2120, общей площадью 27,4 кв.м., по адресу: адрес, д. 18 пом. 1520. В соответствии с условиями договора купли продажи нежилое цена нежилого помещения составляет сумма
Как указывает истец, в объекте долевого строительства имеются строительные недостатки, которые были обнаружены в ходе эксплуатации объекта, в период гарантийного срока.
Из заключения ООО АСК «ВИСТ ЭКСПЕРТ» следует, что по результатам проведения строительно-технической экспертизы выполненных строительно-монтажных и отделочных работ, в квартире, по адресу: Москва, адрес, д. 18, пом. 1520 установлено, что в квартире имеются строительные недостатки. Качество выполненных работ не соответствует обязательным требованиям в области строительства (ГОС, СНиП, СП и т.д.). Стоимость устранения выявленных дефектов составляет сумма (т. 1 л.д. 28)
В соответствии со ст. 96 ГПК РФ расходы по проведению экспертизы, назначенной по инициативе суда, относятся на счет средств федерального бюджета.
Между тем, никаких разумных оснований для того, чтобы возлагать на федеральный бюджет дополнительные расходы в связи с рассмотрением частноправового спора о возмещении ущерба, суд не усматривает.
В силу требований принципа диспозитивности гражданского процесса, суд не может быть более заинтересован в защите прав сторон, чем сами эти стороны.
Принимая во внимание, что стороны о проведении экспертизы перед судом не ходатайствовали, суд также не усматривает достаточных оснований для назначения экспертизы по собственной инициативе, в связи с чем, рассматривает настоящее дело по представленным материалам.
При таких обстоятельствах, суд принимает представленный отчет в качестве допустимого и достоверного доказательства по делу и устанавливает размер строительных недостатков – сумма
Ссылка представителя ответчика на то, что предмет заключенного между сторонами договора не направлен на удовлетворение личных и семейных нужд истца, так как по договору фио передаётся в собственность нежилое помещение (апартаменты), а потому, по мнению ответчика, Закон РФ "О защите прав потребителей" не распространяется на спорные правоотношения, суд не принимает во внимание, поскольку, обращаясь с иском в суд, истец указал на нарушение своих прав как потребителя, ссылался на ненадлежащее качество объекта долевого строительства, выявленные в период гарантийного срока.
Доводы ответчика о том, что у истца отсутствовали основания для обращения в суд с настоящим иском, к спорным правоотношениям не подлежат применению положения Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", поскольку истец не является участником долевого строительства, а приобрел объект на основании договора купли-продажи, суд признает несостоятельными, поскольку гарантийные обязательства застройщика связаны с объектом долевого строительства, а не с личностью лица, использующего его.
При этом суд учитывает, что то обстоятельство, что ответчик не является стороной по договору долевого участия, основанием для отказа в удовлетворении иска не является, что апартаменты приобретен истцом в установленном порядке, в связи с чем на нее распространяются все гарантийные обязательства застройщика перед дольщиками, а в последующем новых собственников квартиры.
Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (в редакции, действующей на момент заключения договора ДДУ) следует, что гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Вместе с тем, при определении размера взыскания суд учитывает следующее.
Как установлено ч.4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором. Положения настоящей части не применяются при определении размера неустоек (пеней), предусмотренных частями 2 и 2.1 статьи 6 настоящего Федерального закона, а также не распространяются на денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора и подлежащие возврату в случае расторжения договора по основаниям, предусмотренным настоящим Федеральным законом.
Согласно правовой позиции Верховного суда Российской Федерации, выраженной в апелляционном определении Апелляционной коллегии Верховного Суда РФ от 19.09.2024 №АПЛ24-341 «Об оставлении без изменения решения Верховного Суда РФ от 25.06.2024 №АКПИ24-313, которым было оставлено без удовлетворения заявление об оспаривании пункта 2 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», Федеральный закон N 46-ФЗ наделяет Правительство Российской Федерации в 2022, 2023 и 2024 годах полномочиями на принятие решений, предусматривающих установление особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве (пункт 4 части 1 статьи 18). В рамках реализации предоставленных полномочий Правительство Российской Федерации в пункте 2 Постановления установило период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2024 г., в который действует предельный размер ключевой ставки Банка России, исходя из которой рассчитывается размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве. Согласно статье 4 ГК РФ акты гражданского законодательства не имеют обратной силы и применяются к отношениям, возникшим после введения их в действие. Действие закона распространяется на отношения, возникшие до введения его в действие, только в случаях, когда это прямо предусмотрено законом (пункт 1). По отношениям, возникшим до введения в действие акта гражданского законодательства, он применяется к правам и обязанностям, возникшим после введения его в действие. Отношения сторон по договору, заключенному до введения в действие акта гражданского законодательства, регулируются в соответствии со статьей 422 данного кодекса (пункт 2).
Пунктом 2 статьи 422 ГК РФ предусмотрено, что в случае, если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
Следовательно, федеральный законодатель вправе распространить новые нормы на юридические факты и порожденные ими правовые последствия, возникшие до введения соответствующих норм в действие, то есть придать закону обратную силу. Реализуя свое исключительное право на придание закону обратной силы, законодатель учитывает специфику регулируемых законом общественных отношений.
Изложенная правовая позиция неоднократно высказывалась Конституционным Судом Российской Федерации, в том числе в его решении от 1 октября 1993 г. N 81-р, постановлениях от 22 апреля 2014 г. N 12-П, от 15 февраля 2016 г. N 3-П, определениях от 23 апреля 2015 г. N 821-О, от 2 июля 2015 г. N 1539-О.
Аналогичная правовая позиция по вопросу о действии закона во времени также высказана и в постановлении Конституционного Суда Российской Федерации от 21 июля 2022 г. N 34-П.
Таким образом, как указал Верховный суд Российской Федерации, пункт 2 Постановления не противоречит положениям ГК РФ об обратной силе закона и сохранении силы условий заключения договора при изменении законодательства, во исполнение Федерального закона N 46-ФЗ устанавливает особенности применения мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
Пункт 4 Постановления содержит указание на дату вступления в силу данного правового акта - со дня его официального опубликования. При этом пунктом 3 этого же правового акта закреплено, что особенности, установленные пунктами 1 и 2 Постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу Постановления.
При изложенных обстоятельствах, руководствуясь положениями ч.4 ст. 10 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 N 326, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию денежные средства по договору участия в долевом строительстве № АБС-1530-АБ/ДДУ от 07.05.2019г. в размере сумма, с учетом выводов досудебного заключения, но не более 3% от цены договора (5903227.60*3%).
Доводы стороны ответчика, что истцом пропущен срок на предъявление требований по устранению недостатков, судом не принимается во внимание, поскольку положения п. 3.6 Договора являются ничточными, противоречат ч. 5 ст. 7 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», согласно которому срок исчисляется с момента передачи объекта по акту приема-передачи.
Рассматривая требования истца о взыскании неустойки и штрафа, суд исходит из разъяснений, содержащихся в "Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023).
Так как следует из материалов дела, копия претензии была направлена в адрес ответчика 14.05.2025, то есть в период действия отсрочки, установленной Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 г. № 326, при таких обстоятельствах у суда не имеется оснований для взыскания неустойки и штрафа.
На основании ст. 151 ГК РФ, ст. 1099, 1101 ГК РФ, ст. 15 ФЗ от 7 февраля 1992 года N 2300-1 "О защите прав потребителей", учитывая характер физических и нравственных страданий с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего, принимая во внимание, что судом установлено наличие вины ответчика в нарушении прав истца, выразившееся в ненадлежащем исполнении принятых на себя обязательств по договору, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию денежная компенсация морального вреда в общем размере сумма, что, по мнению суда, является соразмерным и разумным.
При этом суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований о взыскании с ответчика в пользу истца судебных расходов, понесенных в связи с удостоверением нотариальной доверенности в сумме сумма, поскольку согласно разъяснениям абз. 3 п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" такие расходы могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу. Вместе с тем, представленная истцом доверенность является общей, наделяя представителя полномочиями представлять интересы истца, в том числе на стадии исполнительного производства.
Рассматривая требования истцов о взыскании судебных расходов по оплате досудебного заключения в размере сумма суд приходит к следующему.
Согласно п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21.01.2016 N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела"11. Разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ).
Суд отмечает, что споры с застройщиками имеют массовый характер, внесудебные экспертизы проводят одни и те же специалисты на одних и тех же объектах застройки, а также учитывает среднерыночные цены на аналогичные исследования, в связи с чем, взыскивает с ответчика в пользу истца расходы по оплате досудебной экспертизы в размере сумма
В соответствии со ст. 98 ГПК РФ суд взыскивает с ответчика судебные расходы по оплате почтовых услуг в размере сумма
В соответствии со ст. 103 ГПК РФ, ст. 333.19 НК РФ с ответчика в доход бюджета адрес суд взыскивает государственную пошлину в размере сумма
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования удовлетворить частично.
Взыскать с ООО адрес (ОГРН <***>) в пользу ФИО1 (паспортные данные) денежные средства в счет возмещения расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства в размере сумма, компенсацию морального вреда в размере сумма, судебные расходы на проведение досудебного исследования в размере сумма, по оплате почтовых расходов в размере сумма
В удовлетворении остальной части требований отказать.
Взыскать с ООО адрес (ОГРН <***>) в доход бюджета адрес государственную пошлину в размере сумма
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме Останкинский районный суд адрес.
Мотивированное решение составлено в окончательной форме 06.10.2025 года
Судья А.Н. Арзамасцева