Дело №2-5915/2022 (УИД №12RS0003-02-2022-006192-25)
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
г. Йошкар-Ола 8 декабря 2022 года
Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в составе
председательствующего судьи Кислицына Д.А.,
при секретаре Газизовой Р.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ООО «ФаворитСтрой», ООО «СтройЖилИнвест» о прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании неустойки,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением, в котором просила прекратить право собственности ООО "СтройЖилИнвест" на квартиру по адресу: <адрес>; признать за ФИО1 право собственности на указанную квартиру; взыскать с ООО "ФаворитСтрой" неустойку в размере 662 250 руб.; взыскать с ответчиков расходы по уплате государственной пошлины.
В обоснование иска указано, что 9 апреля 2019 г. между ООО "Солидарность" и ФИО1 был заключен договор об участии в инвестировании строительства части жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>.
Согласно п.4 договора ООО "Солидарность" обязалось окончить строительство в сентябре 2019 г. и передать в собственность истца однокомнатную квартиру общей проектной площадью 26,49 кв.м. со строительным номером 10 в мансардном этаже 3 подъезда жилого дома по адресу: <адрес>
В дальнейшем между ООО "Солидарность", ООО "ФаворитСтрой" и ФИО1 было заключено соглашение о замене стороны по договору, по которому обязанным лицом стало ООО "ФаворитСтрой".
В установленный договором срок квартира истцу не была передана.
В настоящий момент квартира находится в собственности ООО "СтройЖилИнвест", которая была приобретена по договору купли-продажи между ООО "ФаворитСтрой" и ООО "СтройЖилИнвест".
Истец полагает, что имеются основания для прекращения права собственности ООО "СтройЖилИнвест" на спорную квартиру и признания за ней права собственности.
В судебном заседании истец ФИО1 не явилась, извещена надлежащим образом. Её представитель ФИО2 исковые требования поддержала в полном объеме.
Представитель ООО "ФаворитСтрой" в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
Представитель ООО "СтройЖилИнвест" ФИО3 в судебном заседании с иском не согласился по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление.
Представитель Министерства строительства архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства Республики Марий Эл ФИО5 просил удовлетворить заявленные требования.
Представители Управления Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Марий Эл, ООО "Солидарность" в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.
Выслушав явившихся лиц, исследовав материалы дела, заслушав показания свидетеля ФИО6, суд приходит к следующему.
Судом установлено, что 9 апреля 2019 г. между ООО "Солидарность" и ФИО1 заключен договор об участии в инвестировании строительства части жилого дома (реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа), расположенного по адресу: <адрес>, согласно которому покупатель осуществляет финансирование квартиры и получает по окончанию строительства право на оформление в собственность квартиры, состоящей из одной комнаты, общей площадью 26,49 кв.м., квартира имеет строительный номер "10", расположена на мансардном этаже над жилым домом, расположенном по адресу: <адрес> (пункт 3 договора).
Номер квартиры уточняется после составления инвентаризационного плана мансардного этажа жилого дома.
Согласно пункту 4 договора срок окончания строительства - сентябрь 2019 г.
Квартира, указанная в пункте 3 договора, с момента заключения договора и до момента вступления покупателя в права собственности на нее является зарезервированной для покупателя (пункт 6 договора).
В силу пункта 7.2 договора общая сумма инвестирования (договора займа), подлежащая оплате в размере 100% составляет 662 250 руб.
Указанная в п.7.2. договора цена является окончательной и изменению не подлежит (пункт 7.4. договора).
В силу пункта 9.4. договора застройщик обязался после подписания Государственной комиссией акта о приемке объекта в эксплуатацию, получения распоряжения о передаче ФИО4 площади, подписания акта о реализации инвестиционного контракта по строительству объекта, передать квартиру покупателю в натуре.
9 апреля 2019 г. между ООО "Солидарность" и ФИО1 был заключен договор беспроцентного займа, по которому истец, являясь займодавцем, передала денежные средства в общем размере 465 000 руб. в обеспечение уплаты по договору купли-продажи от 9 апреля 2019 г., строительный номер квартиры "10", расположенной по адресу: <адрес> мансардном этаже объекта: "реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа".
Пунктом 3.1. договора установлено, что займодавец и заемщик аннулируют настоящий договор займа в момент подписания акта приема-передачи квартиры покупателю по договору купли-продажи от 9 апреля 2019 г.
Денежные средства в размере 465 000 руб., были перечислены ООО "Солидарность", что подтверждается платежными документами.
21 августа 2019 г. между ООО "Солидарность", ООО "ФаворитСтрой" и ФИО1 было заключено соглашение о замене стороны по договору об участии в инвестировании строительства части жилого дома (реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа), расположенного по адресу: <адрес> от 9 апреля 2019 г., согласно которому ООО "ФаворитСтрой" приняло на себя обязательства по исполнению договора между ООО "Солидарность" и ФИО1
Этим же днем между ООО "Солидарность", ООО "ФаворитСтрой" и ФИО1 было заключено соглашение о замене стороны по договору беспроцентного займа от 9 апреля 2019 г., по которому ООО "ФаворитСтрой" приняло на себя все права и обязанности по договору между ООО "Солидарность" и ФИО1
Согласно пункту 5 соглашения, ФИО1 обязалась перечислить на расчетный счет ООО "ФаворитСтрой" сумму в размере 197 250 руб. в течение 5 рабочих дней после подписания соглашения.
Пунктом 6 соглашения установлено, что ООО "ФаворитСтрой" гарантирует ФИО1, что сумма займа в размере 662 250 руб. в обеспечение уплаты по договору об участии в инвестировании строительства части жилого дома (реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа), расположенного по адресу: <адрес> от 18 января 2019 г., строительный номер квартиры "10" является окончательной и изменению не подлежит.
26 августа 2019 г. и 9 января 2020 г. денежные средства в общей сумме 197 250 руб. были перечислены ООО "ФаворитСтрой", что подтверждается чеками по операциям.
В установленный договором срок обязательства по передаче квартиры истцу со стороны ООО "ФаворитСтрой" не исполнены.
Распоряжением Управления архитектуры и градостроительства администрации городского округа «Город Йошкар-Ола» от 11 ноября 2021 года № 188-а присвоены адреса объектам адресации - жилым помещениям (квартирам), находящимся на мансардном этаже подъезда № 1, подъезда № 2, подъезда № 3, подъезда № 4 реконструируемого многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>.
Согласно плану мансардного этажа, квартире со строительным номером 10 присвоен <номер>. Площадь по данным технической инвентаризации после ввода дома в эксплуатацию - 26,4 кв.м.
11 февраля 2022 года ООО «ФаворитСтрой» выдано разрешение на ввод объекта капитального строительства, реконструированного объекта «реконструкция многоквартирного жилого дома с возведением мансардного этажа по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>.
До настоящего времени квартира истцу не передана.
17 марта 2022 г. между ООО "ФаворитСтрой" и ООО "СтройЖилИнвест" был заключен договор №7/2022 купли-продажи квартиры, согласно которому ООО "ФаворитСтрой" как продавец передал в собственность ООО "СтройЖилИнвест" однокомнатную квартиру с кадастровым номером <номер>, по адресу: <адрес>. Стоимость квартиры, согласно пункту 3 договора составила 1 178 000 руб.
5 апреля 2022 г. Управлением Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Республике Марий Эл был зарегистрирован переход права собственности, о чем сделана запись <номер>.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости и не оспаривается сторонами, право собственности на спорную квартиру принадлежит ООО "СтройЖилИнвест".
В соответствии с пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 47 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25 декабря 2018 г. N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора" в силу пункта 1 статьи 307.1 и пункта 3 статьи 420 ГК РФ к договорным обязательствам общие положения об обязательствах применяются, если иное не предусмотрено правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в ГК РФ и иных законах, а при отсутствии таких специальных правил - общими положениями о договоре. Поэтому при квалификации договора для решения вопроса о применении к нему правил об отдельных видах договоров (пункты 2 и 3 статьи 421 ГК РФ) необходимо прежде всего учитывать существо законодательного регулирования соответствующего вида обязательств и признаки договоров, предусмотренных законом или иным правовым актом, независимо от указанного сторонами наименования квалифицируемого договора, названия его сторон, наименования способа исполнения и т.п.
Заключенный между ФИО1 и ООО "Солидарность" договор от 9 апреля 2019 г., по которому права и обязанности приняло на себя ООО "ФаворитСтрой" является по своей правовой природе договором купли-продажи будущей недвижимой вещи (пункты 1, 2, 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").
При этом, поскольку недвижимое имущество планировалось использовать для личных нужд, не связанных с предпринимательской деятельности, то истец считается потребителем, в связи с чем на него распространяется действие норм Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей".
В соответствии со ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно установить, - тот, кто раньше предъявил иск.
Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать возмещения убытков.
По смыслу приведенной нормы, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество создано, но передано другому лицу), покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).
При этом, статьей 12 ГК РФ установлен перечень способов защиты нарушенного права. Выбор способа защиты принадлежит субъекту права, который вправе воспользоваться как одним из них, так и несколькими способами. Способ защиты права предопределяется теми правовыми нормами, которые регулируют конкретные правоотношения.
Заявляя требование о прекращении права собственности ООО "СтройЖилИнвест" на спорную квартиру, представителем истца указывалось на ничтожность заключенного договора №7/2022 купли-продажи квартиры между ООО "ФаворитСтрой" и ООО "СтройЖилИнвест" как совершенного со злоупотреблением правом.
В соответствии с п.1 ст. 166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
Как следует из п.1 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, по общему правилу является оспоримой.
Вместе с тем, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п.2 ст. 168 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
В пункте 1 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что, оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное (п. 5 ст. 10 ГК РФ).
При этом установление злоупотребления правом одной из сторон влечет принятие мер, обеспечивающих защиту интересов добросовестной стороны от недобросовестного поведения другой стороны.
Как разъяснено в пунктах 7, 8 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 если совершение сделки нарушает запрет, установленный пунктом 1 статьи 10 ГК РФ, в зависимости от обстоятельств дела такая сделка может быть признана судом недействительной (пункты 1 или 2 статьи 168 ГК РФ).
По своей правовой природе злоупотребление правом - это всегда нарушение требований закона, в связи с чем злоупотребление правом, допущенное при совершении сделки, влечет ничтожность этой сделки, как не соответствующей закону (статьи 10 и 168 ГК РФ).
В соответствии с п.4 ст. 166 ГК РФ суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.
Согласно пункту 75 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 под публичными интересами, в частности, следует понимать интересы неопределенного круга лиц, обеспечение безопасности жизни и здоровья граждан, а также обороны и безопасности государства, охраны окружающей природной среды. Сделка, при совершении которой был нарушен явно выраженный запрет, установленный законом, является ничтожной как посягающая на публичные интересы, например, сделки о залоге или уступке требований, неразрывно связанных с личностью кредитора (пункт 1 статьи 336, статья 383 ГК РФ), сделки о страховании противоправных интересов (статья 928 ГК РФ).
Статьей 10 Гражданского кодекса РФ установлен запрет на осуществление на совершение действий со злоупотреблением правом.
Таким образом, совершенная сделка со злоупотреблением правом посягает на публичные интересы, в связи с чем является ничтожной.
О злоупотреблении ООО "ФаворитСтрой" и ООО "СтройЖилИнвест" правом при заключении оспариваемого договора купли-продажи свидетельствуют следующие обстоятельства.
Согласно имеющимся в материалах дела видеозаписям встреч от 22 и 28 декабря 2020 г. с покупателями квартир мансардного этажа многоквартирного дома, по адресу: <адрес>, на указанных встречах присутствовали директора данных обществ, на которых обсуждалась возможность завершения строительства мансардного этажа и необходимость доплаты покупателями денежных средств.
Следовательно, руководство ООО «СтройЖилИнвест» было осведомлено о наличии обязательств ООО «ФаворитСтрой» перед покупателями квартир по передаче объектов недвижимости после ввода объекта в эксплуатацию.
Кроме того, из имеющихся в материалах дела доказательств следует, что в 2022 году представители ООО "СтройЖилИнвест" предлагали покупателям квартир в мансардном этаже заключить договоры купли-продажи с данным обществом, производя доплату за объекты недвижимости в течение 6 месяцев, указывая на то обстоятельство, что квартиры, подлежащие передаче покупателям были переданы в счет исполнения договора подряда.
Таким образом, учитывая вышеприведенные обстоятельства, суд признает заключенный между ООО «ФаворитСтрой» и ООО «СтройЖилИнвест» договор купли-продажи квартиры №7/2022 от 17 марта 2022 г. ничтожной сделкой, совершенной со злоупотреблением правом его сторонами.
Возражения ООО «СтройЖилИнвест» об обратном отклоняются поскольку противоречат вышеприведенному правовому регулированию и обстоятельствам дела.
Относительно довода ООО «СтройЖилИнвест» о необходимости предъявления иска к ООО "ФаворитСтрой" о взыскании с него убытков, суд учитывает следующее.
В соответствии со статьей 2 ГПК РФ задачами гражданского судопроизводства являются правильное и своевременное рассмотрение и разрешение гражданских дел в целях защиты нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, организаций, прав и интересов Российской Федерации, субъектов Российской Федерации, муниципальных образований, других лиц, являющихся субъектами гражданских, трудовых или иных правоотношений.
Предъявление истцом иска к ООО "ФаворитСтрой" о взыскании убытков при наличии формально допустимого такого способа защиты не обеспечит восстановление нарушенных прав и законных интересов ФИО1, поскольку как следует из объяснений лиц, участвующих в деле и материалов дела, объем задолженности ООО "ФаворитСтрой" перед его контрагентами выше его доходов, что сделает фактически невозможным осуществление возврата денежных средств.
Доводы ответчика относительно действительности договора купли-продажи квартиры поскольку указанный договор был проверен государственным регистратором Управления Росреестра по Республике Марий Эл не могут быть приняты во внимание, поскольку формальная безупречность заключенной сделки и как следствие внесение записи в единый реестр не является безусловным основанием для её действительности и не препятствует её оспариванию.
В соответствии с п.1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
Поскольку договор купли-продажи квартиры №7/2022 от 17 марта 2022 г. является ничтожным, он не порождает юридических последствий, в связи с чем, учитывая, что он посягает на публичные интересы, суд считает необходимым применить последствия его недействительности по собственной инициативе в виде прекращения права собственности ООО «СтройЖилИнвест» на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>.
Кроме того, учитывая, что ООО «ФаворитСтрой» обязательство по передаче спорной квартиры ФИО1 не исполнило надлежащим образом, принимая во внимание, что договор купли-продажи является недействительным, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения требования о признании за ФИО1 права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>, квалифицируя такое требование как понуждение продавца исполнить обязательства по передаче объекта, являющегося предметом договора.
Согласно п.1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.
В соответствии с п. 3 ст. 23.1 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. N 2300-1 "О защите прав потребителей" в случае нарушения установленного договором купли-продажи срока передачи предварительно оплаченного товара потребителю продавец уплачивает ему за каждый день просрочки неустойку (пени) в размере половины процента суммы предварительной оплаты товара. Неустойка (пени) взыскивается со дня, когда по договору купли-продажи передача товара потребителю должна была быть осуществлена, до дня передачи товара потребителю или до дня удовлетворения требования потребителя о возврате ему предварительно уплаченной им суммы.
Истцом заявлено требование о взыскании с ООО "ФаворитСтрой" неустойки за период с 1 октября 2019 г. по 14 октября 2022 г. в размере 662 250 руб.
Поскольку квартира истцу не передана, установлено нарушение обязательств со стороны ООО "ФаворитСтрой", то в таком случае с указанного ответчика подлежит взысканию неустойка в заявленном истцом размере. Ходатайств о снижении начисленной неустойки со стороны ООО "ФаворитСтрой" суду не заявлялось.
В соответствии с ч.1 ст. 88 ГПК РФ судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела.
Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.
Как разъяснено в пункте 5 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" при предъявлении иска совместно несколькими истцами или к нескольким ответчикам (процессуальное соучастие) распределение судебных издержек производится с учетом особенностей материального правоотношения, из которого возник спор, и фактического процессуального поведения каждого из них (статья 40 ГПК РФ, статья 41 КАС РФ, статья 46 АПК РФ).
При подаче иска ФИО1 была уплачена государственная пошлина в размере 2 570 руб., которая подлежит отнесению на ответчиков в долевом порядке, по 1285 руб.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к ООО «ФаворитСтрой», ООО «СтройЖилИнвест» о прекращении права собственности, признании права собственности, взыскании неустойки удовлетворить.
Прекратить право собственности ООО «СтройЖилИнвест» (ИНН <***>) на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>.
Признать за ФИО1 (паспорт <номер>) право собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый <номер>.
Взыскать с ООО «СтройЖилИнвест» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт <номер>) расходы по уплате государственной пошлины в размере 1285 руб.
Взыскать с ООО «ФаворитСтрой» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт <номер>) неустойку в размере 662 250 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 1285 руб.
Решение может быть обжаловано в Верховный Суд Республики Марий Эл через Йошкар-Олинский городской суд Республики Марий Эл в течение месяца со дня составления мотивированного решения.
Судья Д.А. Кислицын
Мотивированное решение изготовлено 13 декабря 2022 г.
Решение21.12.2022