Дело № 2-93/2025
59RS0007-01-2024-004827-02
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
31 июля 2025 года город Пермь
Свердловский районный суд г. Перми в составе:
председательствующего судьи Чураковой О.А.,
при секретаре Бусыгиной Е.Н.,
с участием истца ФИО3, представителя ФИО11,
представителя ответчика ФИО5,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО1, Акционерному обществу «СтройПанельКомплект» о признании преимущественного права покупки, признания права собственности,
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с иском (с учетом уточнения от 25.07.2025г.) к ФИО1, АО «СтройПанельКомплект» о признании преимущественного права покупки комнаты общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м. расположенной по адресу: <адрес> и доли общедолевой собственности на земельный участок под домом, прекращения права собственности АО «СтройПанельКомплект» на данную комнату и общедолевую собственность на земельный участок под домом, признания права собственности на комнату и общедолевую собственность на земельный участок № за ФИО3 Взыскать с ФИО3 в пользу АО «СтройПанельКомплект» стоимость комнаты в размере ДД.ММ.ГГГГ рублей.
В обоснование требований указала, что является собственником комнаты общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м. в трехкомнатной квартире, расположенного по адресу: <адрес>, другая одна из комнат общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м., ранее принадлежала ФИО6, которая в нарушение положений ст. 250 ГК РФ реализовала свою комнату ДД.ММ.ГГГГ АО «СтройПанельКомплект» по договору купли-продажи, при этом не предоставила истцу преимущественное право его покупки, несмотря на то, что истец не отказывалась от покупки комнаты, а ответчик уклонилась от заключения договора купли-продажи с истцом.
На основании изложенного, истец просит перевести на ФИО3 права и обязанности покупателя спорной комнаты - АО «СтройПанельКомплект».
Определением суда от ДД.ММ.ГГГГ произведена замена ответчика ФИО6 на ее правопреемника ФИО2
Истец, его представитель в судебном заседании на иске настаивали, просили требования удовлетворить в полном объеме.
Ответчик ФИО2 в суд не явилась, извещена надлежащим образом, представила заявление в котором указала, что с иском не согласна, просила рассмотреть дело без ее участия.
Представитель ответчика АО «СтройПанельКомплект» в судебном заседании возражал против удовлетворения иска по доводам, изложенным в отзыве.
Третье лицо в судебное заседание не явилось, извещено надлежащим образом, ранее поступил письменный отзыв.
Суд, выслушав стороны, всестороннее и полно исследовав материалы дела, пришел к следующему.
В соответствии частями 3 и 4 статьи 16 Жилищного кодекса Российской Федерации квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Жилищный кодекс Российской Федерации не содержит понятия "коммунальная квартира", однако по смыслу его положений квартира, состоящая из нескольких жилых помещений (комнат), в которых проживают два и более пользователя или собственника, не являющихся членами одной семьи, на основании договоров социального найма, найма, безвозмездного пользования или на основании права собственности на отдельные жилые помещения (комнаты) в квартире, относится к коммунальной.
Согласно статье 41 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты.
В соответствии с частью 6 статьи 42 Жилищного кодекса Российской Федерации при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации.
В силу с п. 2 ст. 246 Гражданского кодекса Российской Федерации участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250 данного Кодекса.
Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу. В случае, если все остальные участники долевой собственности в письменной форме откажутся от реализации преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу ранее указанных сроков (пункт 2 статьи 250 Гражданского кодекса РФ).
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя (пункт 3 статьи 250 Гражданского кодекса РФ).
Материалами дела установлено, что ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ является собственником комнаты общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м. в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером №.
Собственником комнаты общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м. в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером № с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлась ФИО6, ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ собственником является АО «СтройПанельКомплект».
Собственником комнаты общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м. в трехкомнатной квартире, расположенной по адресу: <адрес> с кадастровым номером № с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ являлась ФИО7, ДД.ММ.ГГГГ на основании договора мены от ДД.ММ.ГГГГ собственником является АО «СтройПанельКомплект».
В материалы дела представлены телеграммы, согласно которым ДД.ММ.ГГГГ ФИО6 в ДД.ММ.ГГГГ часов направила в адрес ФИО3 (на адрес <адрес>) предложение воспользоваться преимущественным правом и купить у нее комнату, расположенную по адресу: <адрес>, площадью <адрес> кв.м. стоимостью ДД.ММ.ГГГГ рублей.
ДД.ММ.ГГГГ направлена телеграмма ФИО3 в адрес ФИО6 о выражении согласия ФИО12 воспользоваться правом преимущественной покупки по приобретению комнаты за указанную стоимость – ДД.ММ.ГГГГ рублей.
ДД.ММ.ГГГГ уведомление от ФИО12 вручено ФИО6 в ДД.ММ.ГГГГ часов.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 оформлен нотариальный отказ от преимущественного права покупки комнаты ФИО6
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО6 и АО «СтройПанельКомплект» заключен договор купли продажи комнаты расположенной по адресу: <адрес> площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м. за ДД.ММ.ГГГГ рублей.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО7 в ДД.ММ.ГГГГ часов направила в адрес ФИО3 (на адрес <адрес>) предложение воспользоваться преимущественным правом и купить у нее комнату расположенную по адресу: <адрес>, площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м. стоимостью ДД.ММ.ГГГГ рублей.
ДД.ММ.ГГГГ направлена телеграмма ФИО3 в адрес ФИО7 о выражении согласия ФИО12 воспользоваться правом преимущественной покупки по приобретению комнаты за указанную стоимость – ДД.ММ.ГГГГ рублей.
ДД.ММ.ГГГГ уведомление от ФИО12 вручено ФИО7 в ДД.ММ.ГГГГ часов.
ДД.ММ.ГГГГ между ФИО7 и АО «СтройПанельКомплект» заключен договор мены, согласно которого ФИО7 передает в собственность АО «СтройПанельКомплект» комнату расположенную по адресу: <адрес>, площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м., а АО «СтройПанельКомплект» взамен полученного имущества передает ФИО7 квартиру общей площадью ДД.ММ.ГГГГ.м., расположенную по адресу : <адрес>.
ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО6 и АО «СтройПанельКомплект» заключен договор купли-продажи <адрес> заверенный нотариусом ФИО8, согласно которого ФИО9 передает в собственность АО «СтройПанельКомплект» комнату, расположенную по адресу: <адрес>, площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м., по цене ДД.ММ.ГГГГ рублей.
Пунктом 6 договора от ДД.ММ.ГГГГ. предусмотрено, что продавец дает заверения нотариусу, что собственник комнаты общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м. ФИО3 уведомлена о предстоящей продаже комнаты путем направления телеграмм от ДД.ММ.ГГГГ
ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО6 и АО «СтройПанельКомплект» заключен договор купли-продажи, согласно которого АО «СтройПанельКомплект» передает в собственность ФИО6 квартиру общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м., № расположенную по адресу : <адрес>, по цене ДД.ММ.ГГГГ рублей.
Соглашением от ДД.ММ.ГГГГ. между ФИО6 и АО «СтройПанельКомплект», определено что ФИО9 считается исполнившей обязанность по оплате цены договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении квартиры общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м., № расположенной по адресу : <адрес>, а АО «СтройПанельКомплект» в свою очередь считается исполнившим обязанность по оплате цены договора купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. в отношении комнаты расположенную по адресу: <адрес> площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м., стороны пришли к зачету обязательств.
Согласно данных ЕГРН право собственности на спорную комнату с кадастровым номером № зарегистрировано за АО «СтройПанельКомплект» - ДД.ММ.ГГГГ.
Истцом ДД.ММ.ГГГГ. на депозит УСД по Пермскому краю внесен обеспечительный платеж в размере ДД.ММ.ГГГГ рублей.
Из адресной справки следует, что до ДД.ММ.ГГГГ ФИО9 была зарегистрирована по адресу: <адрес>.
ФИО9 ДД.ММ.ГГГГ г.р., умерла - ДД.ММ.ГГГГ, наследником на основании завещания умершей является ФИО2.
Вступившим в законную силу решением Свердловского районного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ. (дело №) отказано в удовлетворении исковых требований ФИО3 к ФИО7, Акционерному обществу «СтройПанельКомплект» о признании преимущественного права покупки, признания права собственности на комнату общей площадью ДД.ММ.ГГГГ кв.м. в квартире, расположенной по адресу: <адрес>.
Согласно ст. 550 Гражданского кодекса Российской Федерации, применяемой к сделкам по продаже долей в квартире, договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434).
Таким образом, извещение о реализации доли и соответствующее согласие офертой и акцептом (т.е. в совокупности - договором купли-продажи) в понимании ст. 433, п. 4 ст. 434, ст. ст. 435, 438 Гражданского кодекса Российской Федерации не являются.
Направление извещения о намерении продать свою долю не обязывает участника долевой собственности к заключению договора, не препятствует ему отказаться от реализации доли. Правовым последствием направленного уведомления является невозможность заключения продавца договора купли-продажи с иным лицом ранее установленного в уведомлении срока реализации преимущественного права покупки, а также продажи на более выгодных для приобретателя по преимущественному праву покупки условиях.
С учетом положений п. 2 ст. 246, ст. 250 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ) суд исходит из того, что истец была письменно извещена ФИО6 (ДД.ММ.ГГГГ) о намерении продать принадлежавшую комнату за ДД.ММ.ГГГГ рублей.
Исходя из смысла положений ст. 250 ГК РФ, вопреки доводам истца извещение о намерении продать комнату не является предложением заключить договор, не влечет за собой обязанности собственника продать комнату по цене, указанной в первоначально направленном извещении и не ограничивает право собственника на изменение цены доли в праве общей долевой собственности.
Отклоняя исковые требования, суд, руководствуясь ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, исходит из того, что нарушенное право преимущественной покупки подлежит защите, когда долевой собственник не только желал, но и имел реальную возможность реализовать свое преимущественное право на предложенных ему условиях.
Оценив представленные доказательства в их взаимосвязи и совокупности, установив, что кроме уведомления ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ. на предложение ФИО6 (продавец) о возможности покупки спорной комнаты, иных доказательств принятия истцом всех необходимых мер для заключения договора продажи в установленный законом месячный срок не представлено, суд приходит к выводу об отсутствии нарушения преимущественного права истца на покупку спорной комнаты. Не свидетельствуют о том, что истец предпринимал в меры для заключения договора купли-продажи с ФИО6, представленные истцом, сведения о начислениях по ЖКУ спорной комнаты - факт не проживания ФИО6 по <адрес> до марта ДД.ММ.ГГГГ года, так как истец имела возможность свои предложения отправить ответчику по почте, телеграммой и т.д., что сделано не было.
Разрешая спор суд, исходит из того, что предусмотренный статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок отчуждения комнаты ФИО6 соблюден, обязанность уведомить о намерении продать долю в общем имуществе и об условиях продажи комнаты перед истцом исполнена.
Комната была продана по истечении установленного срока (спустя 4 месяца), истец преимущественным правом покупки не воспользовалась, попыток заключить с ФИО6 договор купли-продажи в период до ДД.ММ.ГГГГ не предпринимала.
Для рассмотрения настоящего дела, не имеют правового значения доводы истца о том, что оформлением телеграмм и отправкой от имени ФИО6 занимались риэлторы АО «СтройПанельКомплект», так как имеет значение лишь то что собственник спорной комнаты сообщила истцу о намерении продать помещение с указание ее цены, однако истец не реализовал свое преимущественное право на предложенных ему условиях в установленный срок.
В пункте 40 части 1 статьи 26 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" в качестве основания для приостановления регистрации названо отсутствие документов, подтверждающих отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли, и неистечение месячного срока со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности, за исключением случаев продажи доли в праве общей собственности на основании сделок, совершенных в нотариальной форме. В силу части 7 статьи 26 Закона о регистрации государственная регистрация приостанавливается до истечения одного месяца со дня извещения продавцом доли остальных участников долевой собственности.
В рассматриваемом случае государственная регистрация перехода права собственности на спорную комнату за АО «СтройПанельКомплект» осуществлена в Росреестре в марте ДД.ММ.ГГГГ года, т.е. спустя более месяца, со дня извещения ФИО6 остальных участников долевой собственности.
В силу п. 1 ст. 163 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, и осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности. Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях, указанных в законе (подп. 1 п. 2 ст. 163).
В соответствии со статьями 43, 48, 54 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате при удостоверении сделок нотариус проверяет дееспособность граждан, наличие волеизъявления заявителей, разъясняет сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки, проверяет, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона. Если сделка не отвечает установленным законом требованиям, нотариус отказывает в совершении нотариального действия.
В рассматриваемом деле необходимости нотариального удостоверения сделки не имелось, однако договор купли-продажи комнаты от ДД.ММ.ГГГГ удостоверен нотариусом, следовательно, дееспособность ФИО6, и наличие ее волеизъявления на заключение сделки проверено.
Согласно пункту 1 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов, а также случаев продажи доли в праве общей собственности на земельный участок собственником части расположенного на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения в указанных здании или сооружении.
Указано, что по смыслу ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации условия, предложенные собственнику, должны быть не хуже, чем те, которыми воспользовалось постороннее лицо. В настоящем случае предложенные истцу условия были хуже, чем те, на основании которых была продана спорная комната.
В качестве доказательства наличия у истца намерения о переводе прав и обязанностей приобретателя, истцу необходимо было представить суду сведения о том, что она располагает денежными средствами не менее цены договора ДД.ММ.ГГГГ рублей, на депозит внесены денежные средства в размере ДД.ММ.ГГГГ рублей.
Таким образом, суд приходит к выводу о том, что при заключении договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. не было допущено нарушение прав истца, имеющего намерение воспользоваться правом преимущественной покупки, поскольку был соблюден установленный законом порядок для совершения сделки.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194 – 199, 235, 237 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования ФИО3 к ФИО1, Акционерному обществу «СтройПанельКомплект» о признании преимущественного права покупки, признания права собственности – оставить без удовлетворения.
На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Свердловский районный суд города Перми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Копия верна:
Судья О.А. Чуракова
Мотивированное решение изготовлено 05 августа 2025 года.
Подлинное решение подшито в материалы гражданского дела № 2-93/2025 Свердловского районного суда г. Перми.