Дело УИД 66RS0004-01-2023-008056-80
Производство № 2-1626/2024
Мотивированное решение изготовлено 30 мая 2023 года
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Екатеринбург 23 мая 2024 года
Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга в составе председательствующего судьи Шириновской А.С., при помощнике судьи Высоцкой Д.П., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о возложении обязанности по заключению основного договора купли-продажи земельного участка,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о понуждении к заключению договора купли-продажи земельного участка.
В обоснование требований указано, что 02.09.2022 между К и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 544 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №. Стоимость земельного участка согласована сторонами в размере 120000 руб., выплата которой произведена истцом в день подписания предварительного договора, что подтверждается распиской К Основной договор должен был быть заключен сторонами после установления границ земельного участка в соответствии с действующим законодательством и оформления права собственности на него за К в Росреестре. 17.08.2022 ФИО4 выдана доверенность №. 05.10.2022 произведена регистрации права собственности К на земельный участок. 20.10.2022 произведена регистрация права собственности на жилой дом, расположенный на спорном земельном участке, за К Впоследствии истец, приехав к К для заключения основного договора купли-продажи земельного участка, узнала о его смерти 14.10.2022. Запись о регистрации прав на дом признана недействительной. Ответчик ФИО5, являющаяся дочерью К и его наследником, от заключения основного договора земельного участка на условиях, согласованных в предварительном договоре от 02.09.2022, отказалась, в связи с чем, истец обратилась с настоящим исковым заявлением.
На основании изложенного просит суд возложить на ФИО2 обязанность по заключению основного договора купли-продажи, площадью 530 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер №), на условиях предварительного договора купли-продажи земельного участка от 02.09.2022, заключенного между К и ФИО1
Определением суда от 07.02.2024 по ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика привлечен ФИО3, являющийся сыном К и его наследником, а также собственником 1/4 доли в праве собственности на спорный земельный участок.
Уточнив исковые требования в соответствии со ст. 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, истец просила возложить на ФИО2, ФИО3 обязанность по заключению договора купли-продажи земельного участка, площадью 530 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером № на условиях предварительного договора купли-продажи земельного участка от 02.09.2022, заключенного между К и ФИО1; признать право собственности на данный земельный участок за истцом, взыскать расходы за услуги представителя в размере 100000 руб. (л.д. 43, 87).
Истец, ответчики в судебное заседание не явились, о месте и времени судебного заседания извещены надлежащим образом и в срок, воспользовались правом ведения дела с участием представителей.
Представитель истца ФИО6, действующая на основании доверенности, в судебном заседании отказалась от исковых требований в части признания права собственности на земельный участок, который принят судом. Определением суда от 23.05.2024 производство по делу в указанной части прекращено. В оставшейся части исковые требования поддержала по предмету и основаниям, настаивала на их удовлетворении в полном объеме. Дополнительно суду пояснила, что на момент заключения предварительного договора купли-продажи права на земельный участок за ФИО3 не были зарегистрированы. Дом, расположенный на земельном участке находится в ветхом состоянии, не представляет собой ценности. Также пояснила, что ответчикам было известно о споре по признанию права собственности на земельный участок. Полагает, что своими действиями по оформлению права собственности на земельный участок и дом, сторона ответчика злоупотребляет своими правами, создавая препятствия истцу и суду в осуществлении правосудия.
Представитель ответчиков ФИО7, действующий на основании доверенностей, в судебном заседании возражал против удовлетворения заявленных требований, поддержал доводы, изложенные в возражениях на исковое заявление (л.д. 34), согласно которым, сделки воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными. Решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 04.10.2023 за ФИО2 признано право собственности на 3/4 доли спорного земельного участка, 3/4 доли жилого дома, общей площадью 62,1 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>; за ФИО3 признано право собственности на 1/4 доли на указанные объекты. Факт расположения дома на земельном участке был известен истцу на момент подписания предварительного договора купли-продажи.
Также о времени и месте рассмотрения дела лица, участвующие в деле, извещались публично путем заблаговременного размещения в соответствии со статьями 14 и 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации» информации на интернет-сайте Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга.
При таких обстоятельствах и с учетом положений ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд полагает возможным рассмотреть дело при данной явке.
Заслушав пояснения представителей сторон, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В силу положений ст. 56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В соответствии со ст. 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности. В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают, в том числе, из договоров и иных сделок, предусмотренных законом.
В соответствии с п.п. 1, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора, условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В силу абз. 2 п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Из изложенного следует, что понуждение к заключению договора возможно лишь в случаях, прямо предусмотренных законом или договором.
В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
Как следует из п. 1 ст. 434 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор может быть заключен в любой форме, предусмотренной для совершения сделок, если законом для договоров данного вида не установлена определенная форма. Если стороны договорились заключить договор в определенной форме, он считается заключенным после придания ему условленной формы, хотя бы законом для договоров данного вида такая форма не требовалась.
В соответствии с разъяснениями, данными в п. 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», требование о понуждении к заключению договора может быть удовлетворено судом при наличии у ответчика обязанности заключить такой договор. Названная обязанность и право требовать понуждения к заключению договора могут быть предусмотрены лишь Гражданским кодексом Российской Федерации либо иным федеральным законом или добровольно принятым обязательством (п. 2 ст. 3, п. 1 ст. 421, абз. 1 п. 1 ст. 445 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В силу п. 1 ст. 454 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
Как следует из материалов дела, 02.09.2022 между К и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка, общей площадью 544 кв.м., расположенного по адресу: <адрес>, кадастровый номер № (л.д. 9).
Дененые средства в размере 120000 руб. получены К, что подтверждается распиской от 2.09.2022 (л.д. 10).
Факт подписания предварительного договора купли-продажи земельного участка, получении денежных средств по расписке от 02.09.2023 подтверждается заключением эксперта № от 19.04.2024 ФБУ Уральский РЦСЭ Минюста России (л.д. 128-137).
Оценив представленное заключение эксперта в соответствии с положениями ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд принимает данное заключение в качестве надлежащего доказательства, поскольку указанное заключение в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, является мотивированным, содержит подробное описание произведенных исследований, сделаны выводы, даны обоснованные ответы на поставленные вопросы. Основания для сомнения в правильности экспертного заключения, а также в беспристрастности и объективности эксперта отсутствовали. Материалами дела подтверждено, что эксперт имеет соответствующие квалификацию, образование, опыт в проведении указанных исследований, заключение составлено в пределах специальных познаний эксперта. Его выводы последовательны, не противоречат установленным по делу обстоятельствам.
.
Согласно его условиям основной договор должен был быть заключен сторонами после установления границ земельного участка в соответствии с действующим законодательством и оформления права собственности на него за К в Росреестре.
05.10.2022 произведена регистрация права собственности на земельный участок с кадастровым номером № за К, что подтверждается сведениями из ЕГРН (л.д. 11-12).
14.10.2022 К умер, что подтверждается свидетельством о смерти от 17.10.2022 (л.д. 53 обратная сторона).
Согласно материалам наследственного дела №, открытого после смерти К, с заявлением о принятии наследства обратилась его дочь – ФИО2 (л.д. 54-55). Также наследником первой очереди является сын ФИО3, который с заявлением о принятии наследства к нотариусу не обращался. Иных наследников не установлено. В состав наследственного имущества в частности вошли: право собственности на земельный участок, площадью 530 +/- 8, жилой дом, площадью 62,1 кв.м., расположенные по адресу: <адрес> (л.д. 57 оборот-58, 61-62).
Вступившим в законную силу решением Чкаловского районного суда г. Екатеринбурга от 04.10.2023 за ФИО2 признано право собственности на унаследованное после смерти А и К недвижимое имущество: 3/4 доли жилого дома, площадью 62.1 кв.м., с кадастровым номером №) и земельного участка, площадью 530 кв.м., с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, (л.д. 122).
Также данным решением установлено, что право собственности на земельный участок, площадью 530 +/- 8, и жилой дом, площадью 62.1 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>, были приобретены в период брака К и А, являлось их совместной собственностью. Из материалов наследственного дела, открытого после смерти А (18.03.2013), принадлежащие ей 1/2 доли на земельный участок и жилой дом в силу ст. 39 Семейного кодекса Российской Федерации, унаследованы ее детьми: дочерью ФИО2 и сыном ФИО3, с распределением по 1/4 доли каждому. При этом супруг К от принятия наследства отказался в пользу детей.
Согласно ч. 3 ст. 61 ГПК РФ при рассмотрении гражданского дела обстоятельства, установленные вступившим в законную силу решением арбитражного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться лицами, если они участвовали в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Статья 209 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.
Согласно положениям ст. 164 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.
Статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.
Несмотря на то, что право собственности ФИО2 и ФИО3 на 1/2 долю в праве собственности на земельный участок как у наследников А возникает с момента открытия наследства, то есть с 18.03.2013 и не зависит от государственной регистрации, распорядиться указанным правом возможно только в установленном порядке, то есть после регистрации права собственности на 1/2 долю на основании свидетельства о праве на наследство по закону после смерти А
Таким образом, на момент заключения 02.09.2022 предварительного договора купли-продажи земельного участка К являлся собственником лишь 1/2 доли в праве собственности, следовательно, не вправе был распоряжаться всем земельным участком.
Пунктом 1 ст. 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.
В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (ст. 130).
В соответствии с п. 1 ст. 250 Гражданского кодекса Российской Федерации при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.
Пунктом 2 указанной выше статьи предусмотрено, что продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
По смыслу вышеуказанных норм требование об извещении можно признать исполненным, если продавец представит доказательства о направлении им уведомления о продаже доли по месту жительства или последнему известному месту жительства сособственников.
Как следует из содержания предварительного договора от 02.09.2022, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора о купли-продажи земельного участка без указания на иных лиц, которым принадлежит спорный объект на праве общей долевой собственности.
Между тем в дело не представлено доказательств принятия продавцом мер для надлежащего извещения иных участников долевой собственности о намерении продать свою долю в земельном участке.
Более того, исходя из приведенных им доводов и пояснений представителя истца, следует, что покупателю при заключении договора от 02.09.2022 было известно о наличие жилого дома на спорном земельном участке.
Вместе с тем, согласно закрепленному в подпункте 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации принципу единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается (абзац третий пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации). Такая сделка является ничтожной (абзац второй пункта 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Таким образом, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению земельного участка не может быть совершена без расположенного на нем объекта недвижимости.
Как разъяснено в пункте 74 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», ничтожной является сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц. Договор, условия которого противоречат существу законодательного регулирования соответствующего вида обязательства, может быть квалифицирован как ничтожный полностью или в соответствующей части, даже если в законе не содержится прямого указания на его ничтожность.
В рассматриваемом случае, исследовав и оценив приведенные сторонами спора доводы и возражения, представленные в материалы дела доказательства в порядке ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, установив на их основании, что в результате совершения спорной сделки в собственность ФИО1 поступит земельный участок с кадастровым номером №, на котором при этом расположен жилой дом, площадью 62,1 кв.м., с кадастровым номером №, принадлежащий ответчикам, суд приходит к выводу о том, что спорная сделка повлечет нарушение основополагающего принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем и неразрывно с ним связанных объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1, ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации, ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации), приведет к нарушению прав иных собственников объектов недвижимого имущества.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требования истца о понуждении к заключению основного договора купли-продажи земельного участка, в силу ничтожности предварительного договора,. При этом суд принимает во внимание, что заключение предварительного договора без уведомления долевых собственников нарушает права последних на реализацию права преимущественного приобретения объекта недвижимого имущества.
Доводы истца о ветхом состоянии дома, расположенного на спорном земельном участке, не представляющим собой ценности, суд не принимает во внимание, поскольку данное обстоятельство не имеет правового значения при рассмотрении настоящего спора.
Суд критически относится к доводам представителя истца о наличии со стороны ответчиков недобросовестных действий по регистрации права долевой собственности, сведения о которой отсутствовали на момент заключения предварительного договора купли-продажи земельного участка, поскольку оформление права долевой собственности в установленном законом порядке не является злоупотребление правом. Более того, решением суда от 04.10.2023 установлено, что при открытии наследства после умершей супруги А, К отказался от принятия наследства в пользу детей, соответственно, на момент совершения сделки продавец обладал достоверной информацией о наличии иных лиц, чьи права будут затронуты совершенной сделкой.
На основании изложенного, отсутствуют правовые и фактические основания для удовлетворения заявленных истцом требований.
Поскольку в удовлетворении основного требования истцу отказано, суд не усматривает оснований для удовлетворения производных требований о возмещении судебных расходов.
Руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о возложении обязанности по заключению основного договора купли-продажи земельного участка – отказать.
Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца с момента изготовления решения в окончательном виде с подачей жалобы через Чкаловский районный суд г. Екатеринбурга.
Судья А.С. Шириновская