Решение по делу № 2-281/2025 от 17.04.2025 - о регистрации перехода права собственности.

Дело №2-281/2025

УИД: 23RS0002-01-2024-001894-72

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Сочи 17 апреля 2025 года

Адлерский районный суд г. Сочи Краснодарского края в составе:

председательствующего судьи Язвенко Р.В.,

при ведении протокола секретарем Щитниковой О.Г.,

с участием:

истца ФИО5,

представителя третьего лица администрации г. Сочи ФИО6,

рассмотрев в открытом судебном заседании исковое заявление ФИО5 к ФИО11, ФИО12 о регистрации перехода права собственности,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2 обратился с иском в суд к ФИО3, ФИО4, в котором просит произвести государственную регистрацию перехода права собственности на 1/20 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, количество этажей: 2, с кадастровым номером №, общей площадью 339,6 кв.м., по адресу: <адрес>, состоящую из жилого помещения № на втором этаже указанного жилого дома общей площадью 16 кв.м., по адресу: <адрес>, с Веселое и на 1/20 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 603 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> от ответчиков к истцу.

В случае удовлетворения иска, признать что настоящее решение является основанием для государственной регистрации Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> за ФИО2, на 1/20 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, количество этажей: 2, с кадастровым номером №, общей площадью 339,6 кв.м., по адресу: <адрес> и на 1/20 долю в праве общей долевой собственности на земельный участок площадью 603 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, и основанием для уменьшения доли ФИО3 в праве общей долевой собственности на 1/20 долю на жилой дом, количество этажей: 2, с кадастровым номером №, общей площадью 339,6 кв.м., по адресу: <адрес> и на 1/20 долю в земельном участке площадью 603 кв.м., с кадастровым номером №, по адресу: <адрес> – без истребования дополнительных документов.

В обоснование исковых требований указано, что между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ, в соответствии с которым ФИО1 с согласия супруги ФИО4 обязались в будущем передать истцу в собственность жилое помещение/долю, находящиеся в жилом доме, расположенном на земельном участке площадью 603 кв.м. с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, а именно жилое помещение № общей площадью 16 кв.м, расположенного на втором этаже жилого дома, количество этажей: 2, с кадастровым номером №, общей площадью 339,6 кв.м., по адресу: <адрес>. Указанный жилой дом строился ответчиками на земельном участке площадью 603 кв.м. с кадастровым номером №, в соответствии с разрешением на строительство № от ДД.ММ.ГГГГ, выданным Департаментом архитектуры, градостроительства и благоустройства Администрации <адрес>. После окончания строительства и в соответствии с техническим планом здания от ДД.ММ.ГГГГ, выполненного кадастровым инженером ФИО7, жилой дом был зарегистрирован на праве собственности за ФИО1, поскольку он являлся собственником земельного участка с кадастровым номером №. До настоящего времени ответчиками условия договора не исполнены.

В судебном заседании истец ФИО2 исковые требования поддержал, просил удовлетворить.

Ответчики ФИО1, ФИО4 в судебное заседание не явились, о дате и времени заседания извещены в установленном законом порядке, причины не явки суду не сообщили.

Представитель третьего лица администрации <адрес> по доверенности ФИО8 возражал против удовлетворения иска, указав, что есть решение о сносе, на объект наложены аресты, выдел доли в натуре противоречит требованиям закона.

Третье лицо ФИО10 в судебное заседание не явился, о дате и времени заседания извещен в установленном законом порядке, причины не явки суду не сообщил.

Изучив материалы дела, выслушав стороны суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.

Положениями ст. 8 Гражданского кодекса РФ установлено, что гражданские права и обязанности возникают из договоров и иных сделок, предусмотренных законом. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

В соответствии со ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Согласно ст. 219 Гражданского кодекса РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Положениями ст. 6 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» установлено, что инвесторы имеют равные права на: осуществление инвестиционной деятельности в форме капитальных вложений, за изъятиями, устанавливаемыми федеральными законами; самостоятельное определение объемов и направлений капитальных вложений, а также заключение договоров с другими субъектами инвестиционной деятельности в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации; владение, пользование и распоряжение объектами капитальных вложений и результатами осуществленных капитальных вложений; передачу по договору и (или) государственному контракту своих прав на осуществление капитальных вложений и на их результаты физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления в соответствии с законодательством Российской Федерации; осуществление контроля за целевым использованием средств, направляемых на капитальные вложения; объединение собственных и привлеченных средств со средствами других инвесторов в целях совместного осуществления капитальных вложений на основании договора и в соответствии с законодательством Российской Федерации; осуществление других прав, предусмотренных договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Отношения между субъектами инвестиционной деятельности осуществляются на основе договора и (или) государственного контракта, заключаемых между ними в соответствии с Гражданским кодексом РФ. Условия договоров и (или) государственных контрактов, заключенных между субъектами инвестиционной деятельности, сохраняют свою силу на весь срок их действия, за исключением случаев, предусмотренных Федеральным законом от 25.02.1999 № 39-ФЗ и другими федеральными законами.

Согласно ст. 9 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» финансирование капитальных вложений осуществляется инвесторами за счет собственных и (или) привлеченных средств.

Положениями п. 3 ст. 551 ГК РФ и п. 7 ст. 15 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что в случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

В соответствии со ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 Гражданского процессуального кодекса РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Материалами дела установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО4, действующей на основании доверенности от ФИО3 (Инвестор) и ФИО2 (Соинвестор) был заключен договор соинвестирования №. Предметом указанного договора являлось взаимодействие сторон по инвестированию строительства объекта, расположенного на земельном участке с кадастровым номером № с последующим правом оформления соинвестором в собственность результата инвестиционной деятельности в виде жилого помещения/доли жилого помещения на 2 этаже, площадью 16 кв.м. проектно-строительный номер жилого помещения № в доме «ДЭК 1» «Слон». Согласно п.4.1. указанного договора сумма инвестиций составляла 900 000 (девятьсот тысяч) рублей передача денег в сумме 900 000 рублей подтверждается распиской от ДД.ММ.ГГГГ.

В соответствии с постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (ст. 131 и ст. 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом, судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности, ст. 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (ст. 398 Гражданского кодекса РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРН.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (п. 3 и п. 4 ст. 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Право собственности на объекты недвижимости возникает не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты. Заключение инвестиционного договора порождает лишь обязательственные отношения между его сторонами и дает им право требовать друг от друга исполнения соответствующего обязательства, а также защищать это право в порядке, способами и по основаниям, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Суд независимо от наименования договора приходит к выводу о необходимости установить действительное содержание Договора, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Существо фактически сложившихся отношений сторон по настоящему делу определяется судом по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса РФ. При этом суд принимает во внимание условия договора соинвестирования, толкуемого судом в соответствии с требованиями статьи 431 Гражданского кодекса РФ, в сопоставлении с нормативными признаками договора участия в долевом строительстве, установленными статьей 4 Закона об участии в долевом строительстве.

Застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства. Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства (пункт 2 статьи 2 Закона об участии в долевом строительстве).

Фактически сложившиеся отношения сторон сделки, хотя бы и поименованные как отношения по договору соинвестирования, частично содержат признаки отношений возникающих при заключении договора участия в долевом строительстве, на что указывают следующие признаки:

- определение в договоре подлежащего передаче объекта недвижимости, который будет возведен;

- наличие в договоре условий о сроках передачи объекта недвижимости, цене договора, сроке и порядке ее уплаты, что является существенным для договора долевого участия в строительстве;

- факт привлечения денежных средств граждан для строительства дома, принятие и исполнение ответчиком договорной обязанности уплатить в полном объеме цену приобретаемого имущества путем единовременного платежа задолго до момента передачи жилого помещения в собственность;

- наличие у истца договорного обязательства принять помещение после сдачи жилого дома в эксплуатацию, что согласуется с правовым статусом участника долевого строительства.

Наряду с договором долевого участия в строительстве на практике существуют и договоры об инвестировании строительства жилья, действие которого не подпадает под нормы названного Федерального закона. Заключение подобных договоров, как правило, основано на законе об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений, который позволяет заключать подобного рода договоры. В отличие от федерального закона о долевом строительстве, закон об инвестиционной деятельности фактически не регулирует порядок заключения и исполнения подобного договора.

Согласно ч. 4 ст. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ (ред. от 25.12.2018 действующей на момент заключения договора) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» договор должен содержать:

1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, об этажности, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения);

2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;

3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты;

4) гарантийный срок на объект долевого строительства;

5) способы обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору;

6) условия, предусмотренные частью 5 статьи 18.1 настоящего Федерального закона, в случае, указанном в части 1 статьи 18.1 настоящего Федерального закона.

Судом установлено, что исследуемый договор заключен не по правилам установленным федеральным законом 214-ФЗ, так как договор не содержит сведений о способах обеспечения исполнения застройщиком обязательств по договору, определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства указано не в соответствии с проектной документацией застройщиком, гарантийный срок на объект долевого строительства не указан, так же не соблюдено требование об обеспечении свободного доступ к информации, предусмотренной Федеральным законом 214-ФЗ, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства, договор не был зарегистрирован в Управлении Росреестра, дом не является многоквартирным, возведен на земельном участке с разрешенным использованием: для садоводства.

В силу п. 3 ст. 4 Закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса РФ, договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Это означает, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, не порождает всех последствий, на которые он направлен, до осуществления регистрации.

ФИО11, заключая договор как физическое лицо, не подпадает под категорию застройщика, определенную ст. 2 федерального закона 214-ФЗ.

С учетом изложенного исследуемый договор не порождает права предусмотренные договором участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 № 39-ФЗ (ред. от 25.12.2018) «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестиции - денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской и (или) иной деятельности в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 54 от 11 июля 2011 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости», если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Согласно пункту 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 54 от 11 июля 2011 года продавец не может быть в судебном порядке понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющееся предметом договора (ст. 398 ГК РФ)

Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если судом будет установлено, что спорное имущество имеется в натуре, и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности, которого на спорное имущество зарегистрировано в Едином государственном реестре прав.

Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ жилой дом с кадастровым номером № находится в долевой собственности ФИО1 (16/20 доли) ФИО9 (4/20 доли), объект обременен множеством арестов. Кроме того представителем администрации указано на решение о сносе данного объекта.

Таким образом суд приходит к выводу, что по заключенному с ФИО2 договору обязательства по регистрации перехода права собственности на 1/20 долю исполнить невозможно, поскольку по указанному в договоре соинвестирования № от ДД.ММ.ГГГГ адресу <адрес> возведен не многоквартирный дом, а жилой дом. Основания для признания за каждым из участников инвестиционной деятельности права собственности на долю в праве общей долевой собственности и основания для введения таким образом в гражданский оборот многоквартирного дома отсутствуют. Земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимого имущества, имеет вид разрешенного использования - для ведения садоводства, не предназначен для возведения многоквартирного дома. Обращение истца в суд с настоящим иском направлено на обход процедуры применению норм гражданского законодательства, регулирующих оборот недвижимости, в связи с чем суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО5 к ФИО11, ФИО12 о регистрации перехода права собственности - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда через Адлерский районный суд города Сочи в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Мотивированное решение изготовлено 05 мая 2025 года.

Судья Р.В. Язвенко

Копия верна: секретарь с/з