Дело № 2-10/2023
УИД 33RS0011-01-2022-002861-98
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
г. Ковров 10 января 2023 года
Ковровский городской суд Владимирской области в составе: председательствующего судьи Кузнецовой Е.Ю., при секретаре Захаровой А.А., с участием представителей истца ФИО1 - ФИО2, ФИО3, представителя ответчиков администрации города Коврова Владимирской области и Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Коврова Владимирской области - ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к администрации города Коврова Владимирской области, Управлению имущественных и земельных отношений администрации города Коврова Владимирской области об урегулировании разногласий по договору аренды,
УСТАНОВИЛ:
16.10.2008 между администрацией города Коврова Владимирской области (далее - Администрация) и ФИО1 (далее - ФИО1) был заключен договор <№> аренды земельного участка с кадастровым номером <№>, находящегося по адресу: <адрес>, для строительства кафе, площадью <данные изъяты> кв.м (т.1, л.д.22).
Согласно п. 2.1. договора срок аренды установлен с <дата> по <дата>.
Решением Арбитражного суда Владимирской области от 24.06.2019 по делу № <№> установлено, что 14.09.2011 ИП ФИО1 выдано разрешение на строительство кафе на <данные изъяты> посадочных мест с магазином кулинария <№> сроком действия до 14.09.2012.
Дополнительным соглашением от 27.12.2011 <№> договор аренды дополнен пунктом <данные изъяты>, согласно которому нормативный срок строительства кафе установлен до 14.09.2012, то есть до истечения срока действия разрешения на строительство.
13.07.2012 срок действия разрешения на строительство № <№> продлен до 14.04.2014.
Дополнительным coглашением от 04.09.2011 <№> договор аренды был дополнен пунктом <данные изъяты> согласно которому нормативный срок строительства кафе установлен до 14.04.2014, то есть до истечения срока действия разрешения на строительство.
Дополнительным соглашением от 29.10.2013 к договору срок строительства кафе установлен до 14.04.2016.
Письмом от 22.06.2016 ФИО1 отказано в продлении срока действия разрешения на строительство.
17.10.2016 ФИО1 обратилась в администрацию с заявлением вх. <№> о предоставлении вышеуказанного земельного участка в аренду без проведения торгов для завершения строительства кафе и заключении с ней договора аренды земельного участка (т.1, л.д.109).
Письмом от 02.11.2016 администрация сообщила ФИО1 о том, что не намерена заключать договор аренды на новый срок (т.1, л.д. 25).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области по делу № <№> установлено, что договор аренды <№> 16.10.2008 заключен на неопределенный срок.
18.07.2017 администрация направила ФИО1 уведомление о прекращении договора аренды в соответствии с п. 2 ст. 610 ГК РФ.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области от 24.06.2019 по делу № <№> суд признал законным уведомление администрации о прекращении договора аренды земельного участка от 16.10.2018, отказав ФИО1 в признании данного уведомления незаконным и в признании действующим договора аренды земельного участка.
30.08.2017 ФИО1 обратилась в администрацию с заявлением вх. <№> о заключении с ней нового договора аренды вышеуказанного земельного участка без проведения торгов с целью завершения строительства кафе (т.1, л.д. 110).
Письмом от 13.11.2017 Управление экономики, имущественных и земельных отношений администрации города Коврова Владимирской области (а настоящее время переименовано в Управление экономики, имущественных и земельных отношений администрации города Коврова Владимирской области, далее по тексту - Управление) сообщило ФИО1. о том, что вопрос о заключении договора аренды на новый срок будет разрешен после вступления в законную силу решения Арбитражного суда Владимирской области по делу №<№> (т.1, л.д.27).
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Владимирской области по делу №<№> от 24.05.2022 признаны незаконными действия Администрации и Управления, выразившие в отказах от заключения с ФИО1 договора аренды земельного участка, оформленные письмами от 02.11.2016 и 13.11.2017 соответственно (т.1, л.д.160).
Письмом Администрации от 05.03.2022 ответы от 02.11.2016 и 13.11.2017 на заявления ФИО1 о заключении договора аренды земельного участка на новый срок от 17.10.2016 вх. <№> и 30.08.2017 вх. <№> отменены в порядке самоконтроля, в адрес арендатора направлен проект договора аренды земельного участка (т.1, л.д.26, 31-32).
Письмом от 04.04.2022 представитель ФИО1 по доверенности ФИО2 направил в Администрацию протокол разногласий к проекту договора, при этом предложив заключить договор аренды на тех же условиях, на которых он был заключен ранее, с предложенными корректировками, с учетом фактических обстоятельств, и с учетом изменений действующего законодательства, произошедших с момента заключения первоначального договора (т.1, л.д. 17-21).
Письмом Администрации от 29.04.2022 <№> ФИО1 направлен новый проект договора аренды земельного участка, в котором были приняты и учтены некоторые замечания арендатора, изложенные в протоколе разногласий (т.1, л.д.23, 28-30).
Однако, с частью условий, изложенных в новом проекте, ФИО1 также не согласилась, обратившись в суд с иском к Администрации и Управлению об урегулировании разногласий по договору аренды земельного участка, о понуждении заключить договор аренды земельного участка, расположенного по адресу: <адрес>, на условиях арендатора, т.е. на условиях, на которых с ней был заключен первоначальный договор аренды от 16.10.2008.
В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, извещена о дате, времени и месте судебного надлежащим образом телефонограммой, что подтвердили в судебном заседании её представители.
Представители истца ФИО1, действующие на основании доверенностей, ФИО3 и ФИО2 наставали на заключении с ФИО1 договора аренды на условиях, изложенных ею в просительной части искового заявления.
Представитель ответчиков Администрации и Управления по доверенности ФИО4 полагала необходимым заключение договора аренды на условиях, изложенных в проекте договора, предложенном арендодателем, при этом полагала возможным исключить из проекта договора ряда условий.
Выслушав стороны, изучив материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 1 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
В силу подп. 10 п. 2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 настоящей статьи.
Пунктом 5 ст. 39.6 ЗК РФ установлено, что предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта.
Согласно выписке из ЕГРН от 28.04.2022 за ФИО1 31.10.2011 года зарегистрировано право собственности на объект незавершенного строительства степенью готовности <данные изъяты>%, находящийся на земельном участке с кадастровым номером <№> (т.1, л.д.86-87), в целях завершения строительства которого ФИО1 были поданы заявления о предоставлении в аренду земельного участка с кадастровым номером <№>
В соответствии со ст. ст. 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами для стороны, которой направлена оферта (проект договора), заключение договора обязательно, эта сторона должна направить другой стороне извещение об акцепте, либо об отказе от акцепта, либо об акцепте оферты на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора) в течение тридцати дней со дня получения оферты.
Сторона, направившая оферту и получившая от стороны, для которой заключение договора обязательно, извещение о ее акцепте на иных условиях (протокол разногласий к проекту договора), вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда в течение тридцати дней со дня получения такого извещения либо истечения срока для акцепта.
В случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.
При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.
Принимая во внимание решения Арбитражного суда Владимирской области по делам № <№>, имеющих значение преюдиции в силу ч.3 ст. 61 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), договор аренды от 16.10.2008 № <№>, заключенный между Администрацией и ФИО1, прекращен Администрацией в одностороннем порядке уведомлением от 16.10.2018.
В настоящее время стороны заключают новый договор аренды земельного участка с кадастровым номером <№> для завершения строительства незаверешенного строительством объекта - кафе, в связи с чем стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора аренды земельного участка от <дата> <№>. Указанная правовая позиция отражена в п. 32 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой».
Принимая во внимание Д. обстоятельство, а также то, что проект ответчиков и проект ФИО1 в большей части совпадают по содержанию, но отличаются формулировками, то, что условия в представленном ответчиками проекте договора соответствуют условиям, на которых заключаются договоры аренды находящихся в государственной собственности земельных участков с иными арендаторами (договоры <№> от 15.12.2022, <№> от 23.11.2022, <№> от 09.11.2022, <№> от 01.12.2022), то, что проект ФИО1 не предлагала арендодателю во внесудебном порядке заключить договор аренды на условиях, изложенных ею в просительной части искового заявления, суд полагает возможным принять за основу проект, предложенный арендодателем (л.д.28-30 оборот).
Поскольку второй проект договора, представленный арендодателем ФИО1, не подписан со стороны арендодателя, во избежание в дальнейшем между сторонами спора относительно содержания проекта данного договора, суд полагает необходимым привести проект договора в мотивировочной части решения суда в полном объеме, а именно:
«Договор аренды находящегося в государственной собственности земельного участка
г. Ковров « ____» ____________202__г.
Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Коврова в лице начальника ФИО5, действующего на основании Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации г. Коврова, утвержденного решением Совета народных депутатов города Коврова от 29.01.2020 № 9 и Общего порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью г. Коврова, утвержденного решением Ковровского городского Совета народных депутатов от 17.01.2001 № 2/1, именуемое в дальнейшем «Арендодатель», с одной стороны, и ФИО1, проживающая по адресу: <данные изъяты>, паспорт гражданина РФ <данные изъяты>, выданный <адрес> <дата> именуемая в дальнейшем «Арендатор», с другой стороны, именуемые в дальнейшем Стороны, руководствуясь Земельным кодексом Российской Федерации, Гражданским кодексом Российской Федерации, заключили настоящий Договор (далее - Договор) о нижеследующем:
1. Предмет договора
1.1.На основании заявлений от <дата> <№>, от <дата> <№> и вступивших в силу решений Арбитражного суда <адрес> по делу <№> от <дата>, <№> от <дата>, Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок (далее - Участок) с кадастровым <№>, общей площадью <данные изъяты> кв.м., адрес (описание местоположения):<адрес> категория земель - земли населенных пунктов, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости о земельном участке, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение <№>).
1.2. Разрешенное использование: для строительства кафе.
1.3. Передача Участка оформляется передаточным актом (приложение 2).
1.4. На земельном участке присутствуют следующие объекты недвижимости неоконченного строительства: объект незавершенного строительства с кадастровым номером <№>, площадь застройки <данные изъяты> кв.м., проектируемое назначение: нежилое, степень готовности объекта незавершенного строительства <данные изъяты>%; названный объект на праве собственности принадлежит Арендатору.
1.5. Настоящий договор заключен в соответствии с пунктом 10 части 2статьи 39.6 Земельного Кодекса Российской Федерации» однократно для завершения строительства незаконченного строительством объекта с кадастровым номером <№>
2.Срок договора
2.1. Срок аренды Участка устанавливается «3 года с момента подписания договора и акта-приема передачи».
2.2.Договор, заключенный сроком на год и более, вступает в силу с даты его государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
3. Размер и условия внесения арендной платы
3.1. Размер ежегодной арендной платы устанавливается в размере <данные изъяты> коп. (<данные изъяты>).
Сумма ежемесячной арендной платы составляет <данные изъяты>. (<данные изъяты>).
3.2. Арендатор обязан в полном объеме осуществлять оплату арендной платы ежемесячно в срок не позднее 25-го числа каждого месяца по следующим реквизитам: в <данные изъяты>
3.3. Арендная плата начисляется с момента фактической передачи Участка по акту приема -передачи. Исполнением обязательства по внесению арендной платы является зачисление денежных средств на расчетный счет, указанный в п. 3.2. Расчет арендной платы определен в приложении № 3 к Договору.
3.4. Размер ежегодной арендной платы установлен на день подписания настоящего Договора, в дальнейшем может изменяться Арендодателем в одностороннем порядке в связи с инфляцией и индексацией цен, изменениями и дополнениями, вносимыми в нормативные правовые акты Российской Федерации, <адрес> и муниципального образования <адрес>, изменением кадастровой стоимости земельного участка, в том числе при изменении площади земельного участка при упорядочении его границ, изменении вида разрешенного использования земельного участка, переводе земельного участка из одной категории в другую, изменении рыночной стоимости земельного участка, пересмотре ставок арендной платы и (или) ставок земельного налога на соответствующий финансовый год, не более одного раза в год. Изменение арендной платы осуществляется без согласования с Арендатором и без внесения соответствующих изменений и/или дополнений в настоящий Договор. Об изменении арендной платы Арендодатель уведомляет Арендатора через средства массовой информации.
Уведомление может быть сделано Арендодателем через средства массовой информации неопределенному кругу лиц и является обязательным для Арендатора. Изменения, касающиеся арендной платы за пользование земельным участком, вступают в силу с даты, указанной в соответствующем нормативном правовом акте. В случае если такая дата не будет определена - с момента вступления нормативного правового акта в законную силу.
В случае изменения платежных реквизитов Арендодатель направляет Арендатору соответствующее уведомление. Неполучение арендатором уведомления не освобождает его от обязанности оплачивать арендную плату.
3.5. Неиспользование земельного участка Арендатором не может служить основанием для не внесения арендной платы.
3.6. За Арендатором сохраняется обязанность по внесению арендной платы и после расторжения договора аренды до момента подписания акта приема-передачи земельного участка.
4. Права и обязанности сторон
4.1. Арендодатель имеет право:
4.1.1. Изменить или расторгнуть Договор в случае существенных нарушений условий настоящего Договора со стороны Арендатора, а также в случаях, предусмотренных действующим законодательством.
4.1.2. Требовать от Арендатора устранения нарушений, связанных с использованием Участка не по целевому назначению и использованием, не отвечающим виду его разрешенного использования, а также прекращения применения способов использования, приводящих к его порче.
4.1.3. Требовать досрочного расторжения Договора при использовании Участка не по целевому назначению или виду разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за два срока подряд, а также, при нарушении условий, предусмотренных пунктом 4.4.4. Договора.
4.1.4. Вносить, по согласованию с Арендатором, необходимые изменения, дополнения и уточнения в Договор в случае изменений действующего законодательства или нормативно-правовых актов, регулирующих вопросы использования земель.
4.1.5. На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью контроля за использованием и охраной Участка, соблюдением условий Договора.
4.1.6. На возмещение убытков, включая упущенную выгоду, причиненных ухудшением качества Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности Арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.
4.1.7. Направлять в компетентные органы уведомления о приостановлении работ, ведущихся Арендатором на Участке с нарушением законодательства, иных нормативно-правовых актов или условий Договора.
4.1.8. Требовать у Арендатора сведения о состоянии и использовании Участка, которые должны быть представлены в течение 10 дней.
4.1.9. Требовать через судебные или иные органы выполнения Арендатором условий Договора.
4.1.10. Разместить на своем официальном сайте в сети Интернет (kovrov-gorod.ru) сведения об имеющейся задолженности Арендатора по оплате арендной платы.
4.2. Арендодатель обязан:
4.2.1. Выполнять в полном объеме все условия Договора.
4.2.2. По передаточному акту передать Участок Арендатору.
4.2.3. Уведомить Арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в пункте 3.2., путем опубликования в средствах массовой информации.
4.3. Арендатор имеет право:
4.3.1. Использовать Участок на условиях, установленных Договором.
4.3.2. С письменного согласия Арендодателя сдавать Участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу.
1. Арендатор обязан:
4.4.1. Выполнять в полном объеме все условия Договора.
4.4.2. Использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, а также способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле - как природному объекту.
4.4.3. Своевременно вносить арендную плату.
4.4.4. Не допускать действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик Участка, к загрязнению, ухудшению экологической обстановки на Участке и прилегающей территории, выполнять работы по благоустройству Участка и прилегающей территории.
4.4.5. Обеспечить Арендодателю (его уполномоченным представителям), представителям органов государственного земельного контроля свободный доступ на Участок по их требованию.
4.4.6. По запросу Арендодателя предоставлять в письменном виде необходимые сведения о состоянии и использовании Участка в течение 10 календарных дней с момента получения запроса.
4.4.7. Немедленно извещать Арендодателя и соответствующие государственные органы о всякой аварии или ином событии, нанесшим (или грозящим нанести) Участку, а также близлежащим участкам ущерб, и своевременно принимать все возможные меры по предотвращению угрозы и против дальнейшего разрушения или повреждения Участка.
4.4.8. Письменно в пятидневный срок уведомить Арендодателя об изменении своих реквизитов. В случае неисполнения Арендатором обязанности по уведомлению Арендодателя об изменении своего адреса, вся корреспонденция (уведомления, письма и пр.) направляется Арендодателем по адресу, указанному в договоре аренды и считается надлежаще доставленной.
4.4.9. Письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней, о предстоящем освобождении Участка либо о намерении перезаключить договор аренды на новый срок.
4.4.10. По окончании срока действия договора или при его расторжении не позднее 3-х дней после прекращения договора освободить Участок от объектов (за исключением недвижимого имущества, права на которое зарегистрировано в установленном законом порядке) и вернуть Арендодателю по передаточному акту в состоянии и качестве не хуже первоначального, пригодном для его дальнейшего использования в соответствии с принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием Участка. Обязательство Арендатора по возврату Участка считается выполненным со дня фактической сдачи Арендатором Участка по передаточному акту Арендодателю.
4.4.11. Сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на Участке в соответствии с законодательством.
4.4.12. Обеспечить осуществление проектирования и строительства в соответствии с установленными правилами землепользования и застройки с соблюдением строительных норм и правил.
4.4.13. Не осуществлять на Участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов), для проведения которых требуется соответствующее разрешение.
4.4.14. Арендодатель и Арендатор имеют иные права и несут иные обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.
4.4.15. Подача заявления о предоставлении земельного участка означает, что Арендатор в соответствии со статьей 9 Федерального закона от 27.07.2006 № 152-ФЗ «О персональных данных» дает свое бессрочное согласие на обработку и распространение своих персональных данных, включающих фамилию, имя, отчество, год, месяц, дату и место рождения, пол, данные документа удостоверяющего личность, ИНН, адрес регистрации и фактического проживания, гражданство, контактные телефоны неавтоматизированным и автоматизированным (с помощью ПЭВМ и специальных программных продуктов) способом, кроме случаев, когда Арендатором является юридическое лицо.
5. Ответственность сторон
5.1. За неисполнение обязательств, предусмотренных Договором, Стороны несут ответственность в соответствии с действующем законодательством и Договором.
5.2. За нарушение срока внесения арендной платы по Договору, Арендатор выплачивает Арендодателю пени из расчета 0,05 % от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки. Пени перечисляются на расчетный счет, указанный в п. 3.2. Договора.
5.3. Ответственность Сторон за нарушение обязательств по Договору, вызванных действием обстоятельств непреодолимой силы, регулируется законодательством Российской Федерации.
1. Изменение, расторжение и прекращение договора
1. Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме в виде соглашения, за исключением случаев, предусмотренных п. 3.4. Договора.
1. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
2. По требованию одной из сторон Договор может быть расторгнут досрочно в случае невыполнения обязательств и условий, установленных настоящим Договором, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.
3. Окончание срока действия Договора влечет прекращение обязательств Сторон по Договору, за исключением обязанности Арендатора, установленной п. 4.4.3 Договора (при наличии соответствующей задолженности на момент прекращения договора, и до момента погашения таковой), и ответственности Сторон (в том числе по п. 5.2 Договора).
2. Рассмотрение и урегулирование споров
7.1. Все споры и разногласия которые могут возникнуть между Сторонами, будут разрешаться путем переговоров. При недостижении согласия спор рассматривается в установленном законом порядке в соответствующем суде по месту нахождения Арендодателя.
1. Особые условия договора
8.1. Договор составлен в 2 (двух) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у Сторон.
8.2. Стороны распространяют действие договора на все время с момента передачи имущества до момента заключения договора.
8.3. При заключении Арендатором нескольких договоров аренды земельных участков, арендные платежи вносятся отдельно за каждый земельный участок с обязательным указанием номера договора аренды.
9. Реквизиты и подписи сторон
«Арендодатель» - Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Ковров.
«Арендатор» - ФИО1.
Приложения к Договору, являющиеся его неотъемлемыми частями:
1. Выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости о земельном участке (Приложение № 1).
2. Передаточный акт (Приложение № 2).
3. Расчет арендной платы (Приложение № 3).
Приложение № 2
к договору аренды
ПЕРЕДАТОЧНЫЙ АКТ
г. Ковров составлен « ____» ____________202_г.
Настоящий акт составлен в том, что на основании договора аренды от <дата> <№> Арендодатель предоставляет, а Арендатор принимает в аренду земельный участок с кадастровым номером <№> общей площадью <данные изъяты> кв.м, адрес (описание местоположения):<адрес> категория земель - земли населенных пунктов, в границах, указанных в выписке из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости о земельном участке, прилагаемой к настоящему Договору и являющейся его неотъемлемой частью (приложение № 1).
Разрешенное использование земельного участка: для строительства кафе.
В момент передачи:
- земельный участок находится в удовлетворительном состоянии, является пригодным для использования его в соответствии с Договором;
- согласно выписке из ЕГРН на земельный участок в разделе «кадастровый номер расположенных в пределах земельного участка объектов недвижимости» указан кадастровый номер <№> - объект незавершенного строительства, площадь застройки <данные изъяты> кв.м., проектируемое назначение: нежилое, степень готовности объекта незавершенного строительства <данные изъяты>%, принадлежащий на праве собственности Арендатору, что подтверждается записью в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от <дата> <№>).
Настоящим Актом стороны подтверждают, что фактическая передача земельного участка была произведена Арендатору «с момента подписания договора и акта-приема передачи»
Приложение № 3
к договору аренды
Расчет арендной платы за использование земельного участка
Арендатор - ФИО1
Договор № ____________ от «___»___________.
Адрес земельного участка: <адрес>
1. Площадь земельного участка S = <данные изъяты>
2. Кадастровый номер <№>
3.Разрешенное использование земельного участка:для строительства кафе.
4.Арендная плата (Ап) за пользование земельным участком с 01.01.2022г. рассчитывается по формуле:
Ап = (КС * СФ * УИ)/100, где:
АП - арендная плата за земельный участок, (руб/в год);
Сф - ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид функционального использования земель (утверждена постановлением администрации г. Коврова от 13.01.2022 № 11 (новая редакция);
КС - кадастровая стоимость земельного участка (утверждена Постановлением Департамента имущественных и земельных отношений Владимирской области от 17.11.2021 № 38.
УИ - коэффициент, учитывающий размер уровня инфляции на очередной финансовый год. На 2022 - 1,04.
При заключении договора аренды земельного участка в году, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы определяется без применения коэффициента, учитывающего размер уровня инфляции на очередной финансовый год.
Арендная плата за 2022 год.
Кс = <данные изъяты>
Ап (в год) =<данные изъяты>
Подписи сторон:
Арендодатель - Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Коврова.
Арендатор - ФИО1.».
Рассматривая доводы истца о несогласии с условиями договора, предложенными ответчиками, суд приходит к следующим выводам.
ФИО1 не согласна с указанием в проекте договора в качестве арендодателя Управления, поскольку полагает, что предоставление в аренду земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отнесено к исключительной компетенции органа местного самоуправления, т.е. в данном случае - к компетенции Администрации.
В соответствии с ч.1 ст. 34 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 131-ФЗ) структуру органов местного самоуправления составляют представительный орган муниципального образования, глава муниципального образования, местная администрация (исполнительно-распорядительный орган муниципального образования), контрольно-счетный орган муниципального образования, иные органы и выборные должностные лица местного самоуправления, предусмотренные уставом муниципального образования и обладающие собственными полномочиями по решению вопросов местного значения.
Частью 8 ст. 37 Федерального закона № 131-ФЗ установлено, что структура местной администрации утверждается представительным органом муниципального образования по представлению главы местной администрации. В структуру местной администрации могут входить отраслевые (функциональные) и территориальные органы местной администрации.
Согласно ч. 2 ст. 41 Федерального закона № 131-ФЗ органы местного самоуправления, которые в соответствии с настоящим Федеральным законом и уставом муниципального образования наделяются правами юридического лица, являются муниципальными казенными учреждениями, образуемыми для осуществления управленческих функций, и подлежат государственной регистрации в качестве юридических лиц в соответствии с федеральным законом.
Отраслевые (функциональные) и территориальные органы местной администрации могут действовать как юридические лица, если по представлению главы местной администрации представительный орган муниципального образования принял решение об учреждении соответствующего органа в форме муниципального казенного учреждения и утвердил положение о нём (ч. 3 ст. 41 Федерального закона № 131-ФЗ).
Отраслевые (функциональные) органы местного самоуправления, являясь структурными подразделениями администрации муниципального образования, финансируются за счет средств местного бюджета и выполняют публичные функции в интересах муниципального образования.
Согласно п. 1 ст. 21 Устава муниципального образования городской округ город Ковров Владимирской области, утвержденного решением Ковровского городского Совета народных депутатов от 15.06.2005 N 100, с изменениями и дополнениями (далее - Устав) структуру органов местного самоуправления муниципального образования город Ковров Владимирской области составляют: Совет народных депутатов города Коврова Владимирской области (по тексту Устава - городской Совет) - представительный орган муниципального образования город Ковров; глава города Коврова Владимирской области (по тексту Устава - глава города) - высшее должностное лицо муниципального образования город Ковров; администрация города Коврова Владимирской области (по тексту Устава - администрация города) - исполнительно-распорядительный орган муниципального образования город Ковров.
В силу подп. 18 п. 2 ст. 27 Устава к полномочиям городского Совета относится наделение структурных подразделений администрации города правами юридического лица.
Пунктами 2,4 ст. 36 Устава структура администрации города утверждается городским Советом по представлению главы города; в структуру администрации могут входить структурные подразделения администрации; по решению городского Совета структурные подразделения администрации могут наделяться правами юридического лица; структурные подразделения администрации, наделенные правами юридического лица, осуществляют свою деятельность на основании Положений, утверждаемых городским Советом.
Структура администрации г. Коврова утверждена решением Совета народных депутатов г. Коврова от 18.03.2016 № 45, согласно которому в структуру администрации входит отраслевой (функциональный) орган - Управление имущественных и земельных отношений, являющееся юридическим лицом в организационно-правовой форме казенного учреждения.
В соответствии с п.п. 4, 4.1 ст. 35 Устава муниципального образования городской округ город Ковров Владимирской области, утвержденного решением Ковровского городского Совета народных депутатов от 15.06.2005 N 100, с изменениями и дополнениями, к полномочиям администрации г. Коврова относится, в том числе, управлением и распоряжение муниципальной собственностью в порядке, установленном городским Советом и настоящим Уставом; управление и распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.
Согласно п. 8.2 Общего порядка управления и распоряжения муниципальной собственностью г. Коврова, утвержденного решением Ковровского городского Совета народных депутатов от 17.01.2001 № 2/1, с учетом внесенных в него изменений, в том числе решениями Совета народных депутатов г. Коврова от 27.06.2018 № 138 и от 29.01.2020 №19, арендодателем земельных участков, расположенных в границах горда Коврова, является Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Коврова.
Согласно п. 2.31. Положения об управлении имущественных и земельных отношений администрации г. Коврова, утвержденного решением Совета народных депутатов г. Коврова от 29.01.2020 № 9, Управление обеспечивает управление и распоряжение земельными участками, находящимися в муниципальной собственности, а также в установленных законом случаях землями, находящимися в государственной собственности, до момента её разграничения, в том числе является арендодателем земельных участков, находящихся в муниципальной собственности и государственная собственность на которые не разграничена.
Вступившим в законную силу решением Владимирского областного суда от <дата> по делу <№>, в котором принимали участие ФИО1, администрация и Управление, дана правовая оценка вышеуказанным актам Совета народных депутатов г. Коврова в части возложения на Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Коврова функций арендодателя земельных участков на территории г.Коврова, государственная собственность на которое не разграничена, Д. акты признаны соответствующими действующему законодательству, поскольку на Управление как отраслевой орган администрации правомерно возложены функции по исполнению полномочий администрации, определенных Уставом городского округа (т.1, л.д. 193-200, 201-204).
При таких обстоятельствах, указание в договоре в качестве арендодателя Управления, является обоснованным.
Арендатор не согласен на включение в п. 1.1. договора аренды указания на то, что договор заключен на основании заявлений от 17.10.2016 № <№> от 30.08.2017 <№>, и вступивших в силу решений Арбитражного суда Владимирской области по делам №<№> от 24.06.2019 и <№> от 08.10.2021, поскольку непонятна причина и необходимость данной формулировки.
Принимая во внимание, что решения Арбитражного суда Владимирской области по делам №<№> от 24.06.2019 (об отказе ФИО1 в признании недействительным отказа администрации от предыдущего договора аренды земельного участка и признании действующим договора аренды земельного участка) и № <№> от 08.10.2021 (об отказе администрации в признании отсутствующим права собственности ФИО1 на объект незавершенного строительства на земельном участке с кадастровым номером <№>) не возлагают на ответчиков обязанность по заключению договора аренды с ФИО1, следовательно, не являются основанием для заключения договора, то обстоятельство, что указание в договоре аренды реквизитов заявлений о предоставлении земельного участка в аренду не является обязательным, а также то, что в судебном заседании представитель ответчиков согласился с исключением спорной формулировки из договора аренды, суд полагает необходимым исключить из п. 1.1. договора аренды слова: «На основании заявлений от 17.10.2016 <№>, от 30.08.2017 <№>, и вступивших в силу решений Арбитражного суда Владимирской области по делам №<№> от 24.06.2019 и № <№> от 08.10.2021…».
Суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО1 об изменении в п. <данные изъяты>. проекта договора адреса передаваемого в аренду земельного участка с кадастровым номером <№>, поскольку в проекте адрес указан в точном соответствии с выпиской из ЕГРН на указанный земельный участок от 26.04.2022 (т.1, л.д.83-85).
Суд полагает возможным оставить пункт 1.4. проекта договора в редакции арендодателя, поскольку указанные в нем характеристики объекта незаверешенного строительства (площадь застройки, процент готовности и т.д.) соответствуют выписке из ЕГРН на данный объект от <дата> (т.1, л.д.86-88), данные сведения сторонами не оспорены, решения суда об изменении указанных характеристик в ЕГРН не имеется.
Принимая во внимание согласие ответчика с предложенной истцом формулировкой пункта 1.5. договора аренды, суд полагает возможным изложить его в редакции истца, а именно: «Настоящий договор заключен в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ для завершения строительства незаконченного строительством объекта с кадастровым номером <№>, без проведения торгов, в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, т.к. земельный участок с кадастровым номером <№> был предоставлен Арендатору до <дата>».
Суд не находит оснований для удовлетворения требований ФИО1 в части дополнения договора пунктом 2.3. следующего содержания: «Срок действия договора аренды Участка автоматически продляется на срок, равный периоду, когда арендатор не имел возможности использовать арендованное имущество в соответствии с условиями настоящего договора аренды или целевым назначением этого имущества в результате неправомерных действий арендодателя», поскольку в силу подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта, автоматическое продление договора аренды действующим законодательством не предусмотрено, данное условие вызывает неоднозначное толкование, допускает правовую неопределенность при его применении, поскольку при наличии между сторонами спора о неправомерности действий арендодателя условие об автоматическом продлении договора аренды не может быть реализовано. В свою очередь, при возникновении между сторонами спора относительно действия договора аренды стороны не лишены права на передачу данного спора на рассмотрение суда.
В силу ст. 433 ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.
Если в соответствии с законом для заключения договора необходима также передача имущества, договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества (статья 224).
Договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.
В п. 42 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что при принятии решения об обязании заключить договор или об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, суд в резолютивной части решения указывает условия этого договора, который считается заключенным на этих условиях с момента вступления в законную силу решения суда (пункт 4 статьи 445 ГК РФ). При этом дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт, и т.п.) не требуется.
В соответствии с подп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта.
Принимая во внимание, что в данном случае договор считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда по настоящему делу, а не с момента подписания договора сторонами и акта приема-передачи, суд полагает необходимым изложить п. 2.1. договора аренды в редакции арендатора: «срок аренды участка устанавливается 3 года с момента заключения договора аренды земельного участка».
Истец не согласен с первым предложением пункта 3.3. договора в редакции арендодателя, согласно которому «Арендная плата начисляется с момента фактической передачи Участка по акту приема - передачи».
Истец просит изложить данный пункт в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с момента заключения договора».
Поскольку в данном случае арендатор уже фактически пользуется земельным участком, что стороны не оспаривают, принимая во внимание, что распространение отношений на период, предшествующий дате заключения договора, является правом сторон, а не обязанностью, суд полагает возможным изложить п. 3.3. договора в редакции арендатора: «Арендная плата начисляется с момента заключения договора».
Истец не согласен с пунктом 3.5. договора в редакции арендодателя, согласно которому неиспользование земельного участка арендатором не может служить основанием для не внесения арендной платы. Полагает, что пункт 3.5. в редакции арендодателя противоречит разъяснениям, изложенным в п. 5 Обзора судебной практики Верховного суда Российской Федерации № 3 (2017), согласно которым арендная плата не подлежит взысканию с арендатора в случае, если в результате противоправных действий арендодателя арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества.
В связи с этим истец просит изложить п. 3.5. договора в следующей редакции: «Неиспользование земельного участка арендатором по его вине не может служить основанием для невнесения арендной платы. Арендная плата не подлежит взысканию с арендатора (уплате арендодателю) в случае, если в результате противоправных действий арендодателя (в частности администрации г. Коврова), арендатор был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды или целевым назначением этого имущества».
Представитель ответчиков с данными доводами не согласен, полагает, что изложение п. 3.5. в редакции арендатора повлечет за собой неопределенность в отношениях сторон, поскольку не понятно, каким образом и кем будет оцениваться неправомерность действий арендодателя, а также период, за которой арендная плата не подлежит внесению арендатором.
Исходя из принципа свободы договора, суд при урегулировании разногласий, возникших при заключении договора, не вправе включать в договор несогласованное сторонами условие, если содержание этого условия не предусмотрено законом или иным правовым актом.
Согласно п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (пункт 3 статьи 607 ГК РФ) и размере арендной платы (статья 614 ГК РФ, пункт 12 статьи 22 ЗК РФ).
Спорное условие договора к существенным не относится, соответственно формулировка данного пункта в тексте договора поставлена в зависимость от воли сторон.
Принимая во внимание, что пункт 3.5. в редакции арендодателя не противоречит нормам действующего законодательства, а с дополнением данного пункта арендодатель не согласен, условия внесения арендной платы арендатором при неиспользовании земельного участка, а также при неиспользовании земельного участка ввиду неправомерных действий арендодателя урегулированы нормами гражданского законодательства, в связи с чем изменение данного пункта либо оставление его в неизменном виде не повлечет никаких правовых последствий для сторон, суд полагает необходимым пункт 3.5. из договора аренды оставить в редакции арендодателя.
Суд также принимает во внимание, что изложение п. 3.5. в редакции арендатора повлечет за собой неопределенность в отношениях сторон, поскольку оценка действий арендодателя на предмет их неправомерности носит субъективный характер, а при возникновении спора стороны не лишены возможности урегулировать его в судебном порядке.
В отсутствие согласия арендатора на включение в договор пункта 3.6. - «за Арендатором сохраняется обязанность по внесению арендной платы и после расторжения договора аренды до момента подписания акта приема-передачи земельного участка», то обстоятельство, что если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки в соответствии со ст. 622 ГК РФ, в связи с чем отсутствие в договоре аренды данного пункта не нарушит прав арендодателя, суд полагает возможным п. 3.6. из договора исключить.
В отсутствие согласия арендатора на включение в договор пункта 4.1.4 - «вносить, по согласованию с Арендатором, необходимые изменения, дополнения и уточнения в Договор в случае изменений действующего законодательства или нормативно-правовых актов, регулирующих вопросы использования земель», то обстоятельство, что основания и порядок внесения изменений в договор урегулирован нормами гражданского законодательства, суд полагает возможным исключить из договора пункт 4.1.4, что не приведет к нарушению прав арендодателя.
В отсутствие согласия арендодателя на включение по требованию арендатора в договор пункта 4.2.4, согласно которому арендодатель обязан «своевременно производить перерасчет арендной платы и информировать об этом арендатора», то обстоятельство, что размер арендной платы устанавливается нормативно-правовыми актами субъекта Российской Федерации и органа местного самоуправления, которые подлежат официальному опубликованию, данное условие не является существенным, суд не находит оснований для включения в договор указанного условия.
Согласно уточненного искового заявления от 02.12.2022, а также пояснениям представителей истца в судебном заседании, ФИО1 не согласна с возложением на неё обязанности по недопущению действий, приводящих к ухудшению качественных характеристик арендуемого земельного участка, поскольку не понятно, что подразумевается под «качественными характеристиками» земельного участка (пункт 4.4.4. проекта договора).
Принимая во внимание, что понятие «качественные характеристики земельного участка» в договоре аренды не определено, виды и значения качественных характеристик не установлены, представители ответчиков в судебном заседании затруднились разъяснить, что именно подразумевается под «качественными характеристиками земельного участка», суд полагает необходимым исключить оспариваемое условие из договора аренды, поскольку оно носит неопределенный характер.
Также ФИО1 не согласна с возложением на неё обязанности по недопущению действий, приводящих к загрязнению, ухудшению экологической обстановки на прилегающей к арендуемому земельному участку территории, а также по благоустройству прилегающей к арендуемому земельному участку территории. Ссылается на то, что действующее законодательство не предусматривает возложение на арендатора обязанности по содержанию прилегающих к земельному участку территорий помимо их воли. Представитель ответчиков полагает, что обязанность арендатора содержать прилегающую к арендуемому земельному участку территорию предусмотрена п. 3.1.5 Правил благоустройства г. Коврова, утвержденных решением Совета народных депутатов г. Коврова № 162 от 26.07.2017.
Рассмотрев Д. довод, суд приходит к следующему.
Градостроительным кодексом Российской Федерации (далее - ГрК РФ) Д. понятие «благоустройство и территории» и «прилегающей территории».
Так, благоустройство территории - деятельность по реализации комплекса мероприятий, установленного правилами благоустройства территории муниципального образования, направленная на обеспечение и повышение комфортности условий проживания граждан, по поддержанию и улучшению санитарного и эстетического состояния территории муниципального образования, по содержанию территорий населенных пунктов и расположенных на таких территориях объектов, в том числе территорий общего пользования, земельных участков, зданий, строений, сооружений, прилегающих территорий (п. 36 ст. 1)
Прилегающая территория - территория общего пользования, которая прилегает к зданию, строению, сооружению, земельному участку в случае, если такой земельный участок образован, и границы которой определены правилами благоустройства территории муниципального образования в соответствии с порядком, установленным законом субъекта Российской Федерации (п.37 ст.1).
Согласно ч. 9 ст. 55.25 ГрК РФ лицо, ответственное за эксплуатацию здания, строения, сооружения (за исключением собственников и (или) иных законных владельцев помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам таких домов), обязано принимать участие, в том числе финансовое, в содержании прилегающих территорий в случаях и порядке, которые определяются правилами благоустройства территории муниципального образования.
При этом, в соответствии с ч. 2 ст. 55.24 ГрК РФ эксплуатация здания допускается после получения застройщиком разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (если такой требуется), а также акта, разрешающего эксплуатацию здания, сооружения, в случаях, предусмотренных федеральными законами.
В силу пунктов 13, 14 ч. 2 ст. 45.1 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ правила благоустройства территории муниципального образования могут регулировать вопросы: участия, в том числе финансового, собственников и (или) иных законных владельцев зданий, строений, сооружений, земельных участков (за исключением собственников и (или) иных законных владельцев помещений в многоквартирных домах, земельные участки под которыми не образованы или образованы по границам таких домов) в содержании прилегающих территорий; определения границ прилегающих территорий в соответствии с порядком, установленным законом субъекта Российской Федерации.
В соответствии со ст. 3 Закона Владимирской области от 11.06.2019 N 52-ОЗ «О порядке определения границ прилегающих территорий во Владимирской области» границы прилегающей территории определяются правилами благоустройства территории муниципального образования в соответствии с требованиями, установленными настоящей статьей.
Границы прилегающей территории устанавливаются путем определения расстояния в метрах в пределах не более 10 метров по периметру от границ земельных участков, если к такому земельному участку прилегает территория общего пользования (далее - земельные участки), либо от здания, строения, сооружения, если к таким зданиям, строениям, сооружениям прилегает территория общего пользования.
Согласно раздела 2 Правил благоустройства территории муниципального образования город Ковров Владимирской области, утвержденных решением Совета народных депутатов города Коврова от 26.07.2017 <№> (далее - Правила благоустройства), границы прилегающей территории - местоположение прилегающей территории по периметру, определенное исходя из расстояния от внутренней части границ прилегающей территории до внешней части границ прилегающей территории с учетом требований, установленных Законом Владимирской области от 11.06.2019 N 52-ОЗ «О порядке определения границ прилегающих территорий во Владимирской области».
В пункте 3.1.5. Правил благоустройства устанавливаются границы прилегающей территории, подлежащие санитарной уборке, благоустройству, покосу в отдельности для каждого субъекта хозяйственной деятельности. В частности, согласно п. 4 ст. 3.1.5. за организациями промышленности, торговли и общественного питания, транспорта, заправочными станциями устанавливается прилегающая территория в границах отведенного земельного участка и прилегающая десятиметровая зона вокруг них или до объектов искусственного происхождения (дорожный бордюр).
Согласно «ГОСТ 31985-2013. Межгосударственный стандарт. Услуги общественного питания. Термины и определения» под общественным питанием понимается самостоятельная отрасль экономики, состоящая из предприятий различных форм собственности и организационно-управленческой структуры, организующая питание населения, а также производство и реализацию готовой продукции и полуфабрикатов, как на предприятии общественного питания, так и вне его, с возможностью оказания широкого перечня услуг по организации досуга и других дополнительных услуг.
Под предприятием общественного питания подразумевается объект хозяйственной деятельности, предназначенный для изготовления продукции общественного питания, создания условий для потребления и реализации продукции общественного питания и покупных товаров (в т.ч. пищевых продуктов промышленного изготовления), как на месте изготовления, так и вне его по заказам, а также для оказания разнообразных дополнительных услуг, в том числе по организации досуга потребителей.
Принимая во внимание вышеприведенные правовые нормы в их совокупности, суд приходит к выводу, что Правилами благоустройства установлена подлежащая благоустройству, уборке и покосу прилегающая территория для действующих организаций общественного питания. А поскольку в настоящее время здание кафе на земельном участке с кадастровым номером <№> не завершено строительством и не введено в эксплуатацию, деятельность по организации общественного питания в нём не осуществляется, суд приходит к выводу, что положения раздела 3.1.5 Правил благоустройства в данном случае не подлежат применению, а следовательно, возложение на арендатора обязанности по благоустройству прилегающей территории не основана на нормах закона.
На основании вышеизложенного, пункт 4.4.4 договора аренды подлежит изложению в следующей редакции: «Не допускать действий, приводящих к загрязнению, ухудшению экологической обстановки на участке, выполнять работы по благоустройству участка».
Согласно п. 4.1.3 проекта договора аренды арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению или виду разрешенного использования, а также при использовании способами, приводящими к его порче, не внесении арендной платы более чем за два срока подряд, а также при нарушении условий, предусмотренных пунктом 4.4.4 договора.
ФИО6 не согласна с п. 4.1.3 договора в части условия о его расторжении по требованию арендодателя в случае нарушения ею условий, предусмотренных п. 4.4.4 договора.
Согласно пунктам 4.4., 4.4.4 в редакции суда арендатор обязан не допускать действий, приводящих к загрязнению, ухудшению экологической обстановки на участке, выполнять работы по благоустройству участка.
Согласно п. 1 ст. 46 ЗК РФ аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
В силу п. 1 ст. 46 ЗК РФ наряду с указанными в пункте 1 настоящей статьи основаниями аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи 45 настоящего Кодекса, т.е. при использовании земельного участка с нарушением требований законодательства Российской Федерации, а именно при:
использовании земельного участка не по целевому назначению или если его использование приводит к существенному снижению плодородия земель сельскохозяйственного назначения или причинению вреда окружающей среде;
порче земель;
невыполнении обязанностей по рекультивации земель, обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв;
невыполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;
создании или возведении на земельном участке самовольной постройки либо невыполнении обязанностей, предусмотренных частью 11 статьи 55.32 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в сроки, установленные решением о сносе самовольной постройки либо решением о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями;
при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в соответствии с правилами, предусмотренными настоящим Кодексом.
По общим правилам, установленным п. 1 ст. 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.
В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.
Согласно ст. 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.
Принимая во внимание, что спорный земельный участок предоставляется ФИО1 в аренду для завершения строительства объекта капитального строительства, собственником которого она является, принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, то обстоятельство, что расторжение договора аренды земельного участка под объектом капитального строительства само по себе не влечет за собой освобождение земельного участка от данного объекта, суд приходит к выводу, что в данной ситуации требование о расторжении договора в суд может быть заявлено арендодателем только в исключительных случаях, т.е. по основаниям, предусмотренным в качестве таковых действующим законодательством, при существенном нарушении условий договора аренды. При этом, существенное нарушение договора аренды арендатором в каждом конкретном случае оценивается судом.
Таким образом, пункт 4.1.3. договора аренды подлежит изложению в редакции истца: «Требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, невнесении арендной платы более чем за два срока подряд», что соответствует вышеприведенным нормам действующего законодательства.
Принимая во внимание, что в силу норм действующего законодательства охрана участка является правом, а не обязанностью арендатора, суд полагает необходимым исключить условие о праве арендодателя контролировать охрану земельного участка, в связи с чем изложить п. 4.1.6. договора аренды, устанавливающего права арендодателя, в следующей редакции: «На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью контроля за использованием участка, соблюдением условий договора».
Арендатор не согласен с п. 4.1.6 договора аренды в редакции арендодателя в части того, что арендодатель вправе требовать возмещения упущенной выгоды, причиненной ухудшением качества участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора. Принимая во внимание, что арендатором не оспаривается право арендодателя требовать возмещения убытков, причиненных ухудшением качества участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора, а в силу п. 2 ст. 15 ГК РФ упущенная выгода является одним из видов убытков, суд не находит оснований для изменения указанного пункта договора аренды. При этом, в каждом конкретном случае предоставление доказательств наличия упущенной выгоды является обязанностью арендодателя.
В судебном заседании представитель ответчиков не возражал против исключения из договора аренды пунктов 4.1.7-4.1.10, 4.4.7, 4.4.15, которые не являются существенными в силу действующего законодательства, а также для сторон, в связи с чем суд полагает возможным данные пункты исключить. Соответственно, также подлежит исключению пункт 4.4.6, который по смыслу взаимосвязан с исключенным пунктом 4.1.8.
Пункт 4.4.2. в редакции арендодателя соответствует положениям ст. 42 ЗК РФ, в связи с чем суд не находит оснований для его изменения.
Истец просит в пункте 4.4.8 договора аренды изменить срок для извещения арендодателя об изменении реквизитов арендатора с пятидневного на десятидневный, на что представитель ответчиков согласился в судебном заседании. Таким образом, первое предложение п. 4.4.8 договора следует изложить в следующей редакции: «Письменно в десятидневный срок уведомить Арендодателя об изменении своих реквизитов».
Поскольку договор аренды заключается для завершения строительства объекта однократно, из пункта 4.4.9 договора следует исключить условие об обязанности арендатора письменно сообщить арендодателю о намерении заключить договор аренды на новый срок, изложив его в следующей редакции: «письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней, о предстоящем освобождении Участка».
Арендатор не согласен с пунктом 4.4.10 договора аренды, в соответствии с которым арендатор обязан: «По окончании срока действия договора или при его расторжении не позднее 3-х дней после прекращения договора освободить Участок от объектов (за исключением недвижимого имущества, права на которое зарегистрировано в установленном законом порядке) и вернуть Арендодателю по передаточному акту в состоянии и качестве не хуже первоначального, пригодном для его дальнейшего использования в соответствии с принадлежностью к категории земель и разрешенным использованием Участка. Обязательство Арендатора по возврату Участка считается выполненным со дня фактической сдачи Арендатором Участка по передаточному акту Арендодателю».
Принимая во внимание, что возврат земельного участка арендатором урегулирован нормами гражданского законодательства (ст. 622 ГК РФ), несогласие арендатора с указанной формулировкой, необязательность включения данного условия в договор аренды, суд полагает возможным данный пункт исключить.
Принимая во внимание, что сведений о передаче арендатору межевых, геодезических и иных специальных знаков, установленных на спорном земельном участке, не имеется, согласие представителя ответчиков на исключение пункта 4.4.11, предусматривающего обязанность арендатора сохранять вышеуказанные знаки, данный пункт также подлежит исключению из договора.
Арендатор не согласен с п. 4.4.12 проекта договора, в соответствии с которым на него возлагается обязанность обеспечить осуществление проектирования и строительства в соответствии с установленными правилами землепользования и застройки с соблюдением строительных норм и правил.
Арендатор указывает, что из-за неправомерных действий арендодателя он был лишен возможности продолжать строительство на основании разрешения, в продлении которого администрацией было незаконно отказано.
Полагает, что новые нормы и правила должны применяться исключительно в случае нового строительства или планирования изменения характеристик объекта, запроектированных в составе проектной документации от 2011 года, разработанной ООО <данные изъяты>», на основании которой началось строительство существующего объекта.
В связи с этим арендатор просит изложить п. 4.4.12 в следующей редакции: «обеспечить продолжение строительства:
- в соответствии с проектной документацией, разработанной в 2011 году ООО <данные изъяты>»,
- в соответствии с правилами землепользования и застройки г.Коврова, строительными нормами и правилами, действовавшими на момент выдачи Администрацией г.Коврова в 2011 году первоначального разрешения на строительство объекта, указанного в названной проектной документации ООО «<данные изъяты>».
На основании данных документов (материалов) Арендатором уже возведен объект незавершенного строительства с кадастровым <№> (в объеме фундаменты), в первую очередь для завершения строительства которого и заключается настоящий Договор.
В случае планирования нового строительства на Участке или планирования изменения основных характеристик запроектированного объекта капитального строительства, строительство которого начато в 2011 году по проектной документации, разработанной ООО «<данные изъяты>», обеспечить осуществление проектирования и строительства (реконструкции) в соответствии с установленными правилами землепользования и застройки с соблюдением строительных норм и правил».
Согласно подп. 2 п. 1 ст. 40, 41 ЗК РФ арендатор земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов.
В силу ст. 42 ЗК РФ арендатор земельного участка обязан соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.
Согласно ч. 6 ст. 52 ГрК РФ лицо, осуществляющее строительство, обязано осуществлять строительство, реконструкцию, капитальный ремонт объекта капитального строительства в соответствии с заданием на проектирование, проектной документацией и (или) информационной моделью (в случае, если формирование и ведение информационной модели являются обязательными в соответствии с требованиями настоящего Кодекса), требованиями к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленными на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенным использованием земельного участка, ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации, требованиями технических регламентов и при этом обеспечивать безопасность работ для третьих лиц и окружающей среды, выполнение требований безопасности труда, сохранности объектов культурного наследия.
В соответствии с ч. 2 ст. 51 ГРК РФ строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
В силу ч. 1 ст. 51 ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проектной документации требованиям, установленным градостроительным регламентом (за исключением случая, предусмотренного частью 1.1 настоящей статьи), проектом планировки территории и проектом межевания территории (за исключением случаев, если в соответствии с настоящим Кодексом подготовка проекта планировки территории и проекта межевания территории не требуется), при осуществлении строительства, реконструкции объекта капитального строительства, не являющегося линейным объектом (далее - требования к строительству, реконструкции объекта капитального строительства), или требованиям, установленным проектом планировки территории и проектом межевания территории, при осуществлении строительства, реконструкции линейного объекта (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), требованиям, установленным проектом планировки территории, в случае выдачи разрешения на строительство линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также допустимость размещения объекта капитального строительства на земельном участке в соответствии с разрешенным использованием такого земельного участка и ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации.
Разрешение на строительство дает застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объекта капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом.
Сведения о проектной документации, на основании которой выдается разрешение на строительство, а также о градостроительном плане земельного участка, содержащего информацию о градостроительном регламенте, в обязательном порядке указываются в разрешении на строительство, что следует из формы разрешения на строительство и формы разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, утвержденной Приказом Минстроя России от 03.06.2022 N 446/пр.
Вопросы выдачи разрешения на строительство и продления разрешения на строительство отнесены статьей 51 ГрК РФ к исключительной компетенции органа местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.
В силу п. 28 ст. 35 Устава муниципального образования город Ковров Владимирской области выдача разрешений на строительство относится к полномочиям администрации г. Коврова Владимирской области.
Из материалов дела следует и подтверждается пояснениями сторон, что 11.10.2017 на основании постановления Первого арбитражного апелляционного суда от 24.07.20117 по делу № <№> администрацией выдано ФИО1 разрешение на строительство кафе на <данные изъяты> посадочных мест с магазином кулинария на основании проектной документации, разработанной ООО «<данные изъяты>» в <дата> году сроком действия до <дата> (т.1, л.д.167-168). Постановлением администрации г. Коврова Владимирской области от 14.02.2018 <№> действие указанного разрешения на строительство прекращено (т.2, л.д.4). В настоящее время разрешение на строительство у ФИО1 отсутствует, за получением разрешения на строительство или продления его срока ФИО1 в администрацию г. Коврова не обращалась. Решение вопроса о правомерности действий администрации по прекращению срока действия ранее выданного разрешения на строительство к предмету настоящего спора не относится.
По смыслу вышеуказанных правовых норм в их совокупности, продолжение строительства объекта возможно лишь на основании действующего разрешения на строительство, решение о выдаче или продлении срока которого принимает орган местного самоуправления в пределах своей компетенции на основании проектной документации и градостроительного плана земельного участка в соответствии с положениями ст. 51 ГрК РФ.
Поскольку в настоящее время вопрос о выдаче либо продлении срока разрешения на строительство органом местного самоуправления не рассмотрен, суд не находит оснований для изложения п. 4.1.12 договора аренды в редакции арендатора, поскольку указанные условия направлены на предрешение вопроса о проектной документации, на основании которой следует производить продолжение строительства объекта в обход процедуры, предусмотренной ст. 51 ГрК РФ, что приведет к нарушению права органа местного самоуправления на самостоятельное решение вопросов, отнесенных к его компетенции, а также к нарушению установленного ст. 10 Конституции Российской Федерации принципа разделения властей.
В свою очередь, поскольку стороны не пришли к согласию относительно формулировки п. 4.4.12 договора аренды, а в редакции арендодателя Д. пункт по смыслу повторяет содержание ст.ст. 40,42 ЗК РФ, является не обязательным для включения в договор аренды, его наличие либо отсутствие в договоре аренды не влияет на права и обязанности сторон, поскольку вопросы строительства урегулированы нормами ГрК РФ, суд полагает необходимым Д. пункт исключить.
Арендатор не согласен на включение в договор пункта <дата>, согласно которому (во взаимосвязи с п. 4.4. договора) арендатор обязан: «Не осуществлять на Участке работы без разрешения соответствующих компетентных органов (архитектурно-градостроительных, пожарных, санитарных, природоохранных и других органов), для проведения которых требуется соответствующее разрешение.
Поскольку Д. условие не является существенным для договора аренды земельного участка, а при осуществлении работ на арендуемом земельном участке арендатор обязан руководствоваться нормами действующего законодательства, суд полагает необходимым исключить п. <дата> из договора аренды, что не нарушает права арендодателя.
Истец не согласен с условием о размере пени за нарушение срока внесения арендной платы по договору из расчета 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки, предусмотренным пунктом 5.2. проекта договора. Полагает, что пени должны быть установлены в размере учетной ставки банковского процента на день исполнения обязательства за каждый календарный день просрочки, как это было установлено в ранее заключенном между сторонами договоре аренды земельного участка 2008 года.
Ответчик с Д. доводом не согласен, поскольку пени в размере 0,05% установлены в иных договорах аренды земельных участков и должны быть одинаковым для всех арендаторов.
В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) является определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.
В силу статьи 329 ГК РФ неустойка является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, причем дополнительным, применяемым только в предусмотренных законом или договором случаях.
Договорная неустойка может быть включена в договор только по обоюдному согласию сторон (пункт 4 статьи 421 ГК РФ).
Положениями главы 34 ГК РФ для договора аренды условие о неустойке при неисполнении или просрочке исполнения обязательства не предусмотрено в качестве существенного. Также в ЗК РФ и иных федеральных законах отсутствуют императивные нормы об обязательности установления в договоре аренды земельного участка неустойки при неисполнении или просрочке исполнения обязательств арендатором обязанности по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности.
В настоящее время типовая форма договора аренды земельных участков из земель государственной неразграниченной собственности ни нормативно-правовым актом субъекта, ни муниципальным нормативно-правовым актом не утверждена, в судебном заседании представитель ответчиков пояснил, что размер пени в договорах аренды земельных участков, заключенных Управлением с арендаторами в разные периоды времени, может отличаться, обоснования размера пени 0,05% от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки представителем ответчиков не представлено.
При таких обстоятельствах, установление пени в размере, предложенном арендодателем, суд не усматривает.
В то же время, суд не находит оснований для установления пени в соответствии с предложением истца - в размере учетной ставки банковского процента (т.е. ставки рефинансирования) на день исполнения обязательства, поскольку согласно Указания Банка России от 11 декабря 2015 г. N 3894-У с 1 января 2016 года Банком России не устанавливается самостоятельное значение ставки рефинансирования.
Поскольку стороны не достигли соглашения по поводу размера договорной неустойки, установленной пунктом 5.2. договора, а при неисполнении (ненадлежащем) исполнении арендатором обязательств по внесению арендной платы арендодатель вправе взыскать проценты на сумму долга в размере, предусмотренном п. 1 ст. 395 ГК РФ, а также убытки сверх процентов в соответствии с п. 2 ст. 395 ГК РФ, суд полагает возможным изложить п. 5.2. договора аренды в следующей редакции: «За нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю проценты на сумму долга в размере, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Проценты перечисляются на расчетный счет, указанный в п. 3.2. Договора».
Арендатор не согласен с разделом 6 договора аренды в редакции арендодателя:
«6.1 Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме в виде соглашения, за исключением случаев, предусмотренных п. 3.4. Договора.
6.2. Настоящий Договор может быть расторгнут по соглашению сторон.
6.3 По требованию одной из сторон Договор может быть расторгнут досрочно в случае невыполнения обязательств и условий, установленных настоящим Договором, а также в иных случаях, предусмотренных действующим законодательством.
6.4 Окончание срока действия Договора влечет прекращение обязательств Сторон по Договору, за исключением обязанности Арендатора, установленной п. 4.4.3 Договора (при наличии соответствующей задолженности на момент прекращения договора, и до момента погашения таковой), и ответственности Сторон (в том числе по п. 5.2 Договора)».
Просит изложить его в редакции: «Договор может быть расторгнут по требованию Арендодателя, по решению суда на основании и в порядке, установленном гражданским законодательством, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1 договора аренды».
Поскольку порядок внесения изменений и (или) дополнений в договор, а также порядок расторжения договора, прекращение обязательств по договору урегулированы нормами гражданского законодательства, принимая во внимание, что стороны не пришли к соглашению о конкретной формулировке раздела 6, при этом положения раздела 6 как в редакции арендодателя, так и в редакции арендатора по сути повторяют нормы гражданского законодательства, суд полагает необходимым изложить раздел 6 договора в следующей редакции: «6.1. Изменение и расторжение договора допускается по основаниям и в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации».
По общему правилу, установленному ст. 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) иск предъявляется в суд по месту жительства ответчика. Иск к организации предъявляется в суд по адресу организации.
В пункте 7.1. проекта договора аренды указано, что при недостижения соглашения спор рассматривается в установленном законом порядке в соответствующем суде по месту нахождения арендодателя.
В п. 40 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что при наличии возражений стороны относительно определения условия договора диспозитивной нормой, выразившихся, например, в представлении иной редакции условия, суд может утвердить условие в редакции, отличной от диспозитивной нормы, указав мотивы принятия такого решения, в частности особые обстоятельства рассматриваемого спора (абзац второй пункта 4 статьи 421 ГК РФ).
Ответчик не обосновал наличие особых обстоятельств по рассмотрению споров между ним и арендатором по месту нахождения арендодателя, истец не согласен с предложенным условием. При смене арендатором места жительства арендодатель не лишен возможности обратиться в суд к арендатору с соблюдением общих правил подсудности. При таких обстоятельствах, суд полагает необходимым изложить п. 7.1. договора в редакции арендатора: «Все споры между сторонами разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации».
Пункт 8.1. договора, согласно которому договор составлен в 2-х экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, из которых по одному экземпляру хранится у сторон, суд полагает возможным оставить без изменения, поскольку в силу ч. 3 ст. 21 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» в редакции Федерального закона от 30.04.2021 N 120-ФЗ более не требуется помещения подлинного экземпляра договора в реестровое дело, следовательно, не имеется необходимости составлять договор в экземплярах, количество которых превышает количество сторон по договору.
Пунктом 8.2. проекта договора в редакции арендодателя предусмотрено распространение действия договора на все время с момента передачи имущества до момента заключения договора. Однако, распространение отношений на период, предшествующий дате заключения договора, является правом сторон, а не обязанностью, в связи с чем, в отсутствие согласия арендатора, данный пункт подлежит исключению из договора аренды.
Суд отклоняет требования истца о включении в договор пунктов 8.1 «Срок действия договора субаренды не может превышать срок действия договора», 8.2. «При досрочном расторжении договора договор субаренды участка прекращает свое действие», 8.5. «При заключении арендатором договора субаренды участка 50% субарендных платежей перечисляется им на расчетный счет, указанный в п. 3.2. Договора», поскольку ответчики на включение данных условий в договор аренды не согласны, эти условия не являются существенными, требование о включении в договор пункта 8.5. представители истца в судебном заседании не поддерживали.
Истец не согласен с расчетом арендной платы (приложение №3 к договору аренды) в части применения коэффициента Сф, равном 6. В обоснование указано, что на момент незаконных отказов администрации в продлении договора аренды земельного участка для завершения строительства объекта в 2016 и 2017 годах действовала ставка Сф равная 1, которая характеризовалась длящимся этапом строительства. Ставка Сф, равная 6, предполагается к применению для расчета арендной платы за земельные участки, на которых расположен готовый объект коммерческого назначения по функционалу общественное питание. В связи с этим полагает, что в данном случае подлежит применению ранее действовавшая ставка Сф, равная 1.
Представитель ответчиков с данным доводом не согласился, указав на неправомерность применения при расчете арендной платы ранее действовавшей ставки, поскольку размер арендной платы должен определяться на основании нормативно-правового акта органа местного самоуправления, действующего на дату заключения договора аренды, в соответствии с которым ставка Сф равна 6.
Как разъяснено в пп. 16 и 19 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. N 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 января 2013 г. N 13), к договору аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключенному после вступления в силу Земельного кодекса Российской Федерации, п. 3 ст. 65 которого предусматривает необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом, даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.), по общему правилу, применяются к отношениям, возникшим после таких изменений. Арендодатель по договору, к которому подлежит применению регулируемая арендная плата, вправе требовать ее внесения в размере, установленном на соответствующий период регулирующим органом без дополнительного изменения договора аренды.
Согласно подп. 2 п. 3 ст. 39.7 ЗК РФ если иное не установлено настоящим Кодексом или другими федеральными законами, порядок определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и предоставленные в аренду без торгов, устанавливается органом государственной власти субъекта Российской Федерации в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена.
Положениями ст. 10.1 ЗК РФ предусмотрено, что полномочия органов местного самоуправления и органов государственной власти субъекта Российской Федерации в области земельных отношений, установленные данным кодексом, могут быть перераспределены между ними в порядке, предусмотренном ч. 1.2 ст. 17 Федерального закона от 6 октября 2003 г. N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации».
Постановлением Губернатора Владимирской области от 28.12.2007 N 969 утвержден Порядок определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Владимирской области (далее - Порядок).
Согласно пункта 6 Порядка в отношении земельных участков, не указанных в пунктах 2 - 5 настоящего Порядка, размер годовой арендной платы определяется по формуле: Ап = (Кс x Сф x Уи) / 100, где
Ап - арендная плата за земельный участок (руб./ в год);
Кс - кадастровая стоимость земельного участка (руб.);
Сф - ставка от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающая вид разрешенного использования земель;
Уи - коэффициент, учитывающий размер уровня инфляции на очередной финансовый год. На 2012 год составляет 1,06, на 2013 год - 1,055, на 2014 год - 1,05, на 2015 год - 1,05, на 2016 год - 1,07, на 2017 год - 1,06, на 2018 год - 1,04, на 2019 год - 1,043, на 2020 год - 1,038, на 2021 год - 1,04, на 2022 год - 1,04, на 2023 год - 1,055.
Расчет арендной платы осуществляется путем перемножения коэффициентов, учитывающих размер уровня инфляции на каждый финансовый год.
При заключении договора аренды в году, в котором произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка, размер арендной платы определяется без применения коэффициента, учитывающего размер уровня инфляции на очередной финансовый год.
Пунктом 7 Порядка установлено, что ставка от кадастровой стоимости земельного участка является основным инструментом дифференциации арендной платы и устанавливается органами местного самоуправления самостоятельно в виде конкретных значений применительно к каждому виду разрешенного использования в пределах, указанных в таблице.
Согласно Таблице ставок от кадастровой стоимости земельного участка, учитывающих вид разрешенного использования земель, установленных для земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории Владимирской области, для вида разрешенного использования земельного участка, предусматривающего размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары) коэффициент Сф составляет от 1,0 до 85,0.
Принятым на основании Постановления Губернатора Владимирской области от 28.12.2007 N 969 Постановлением администрации г. Коврова Владимирской области от 13.01.2022 № 11 «О порядке определения размера арендной платы, а также условий и сроков внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории г. Коврова (новая редакция)» для вида разрешенного использования земельного участка, предусматривающего размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары) ставка Сф составляет 6.
Данная ставка подлежит применению также и при расчете арендной платы за земельный участок с разрешенным использованием «для строительства кафе», поскольку данный вид разрешенного использования также предполагает размещение объектов капитального строительства в целях устройства мест общественного питания (рестораны, кафе, столовые, закусочные, бары).
Отдельной ставки для расчета арендной платы за земельные участки, на которых размещены не завершенные строительством объекты, действующие постановления <адрес> и администрации <адрес> не предусматривают. Указанные нормативно-правовые акты не оспорены, не признаны недействительным в установленном законом порядке.
С учетом того, что ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы, в связи с чем произведенный арендодателем расчет арендной платы соответствует требованиям действующего законодательства, оснований для применения в расчете ранее действовавшей ставки Сф в размере 1 не имеется.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 удовлетворить частично.
Урегулировать разногласия по договору аренды находящегося в государственной собственности земельного участка с кадастровым <№> по адресу: <адрес>:
В пункте 1.1. исключить слова: «На основании заявлений от 17.10.2016 № <№>, от 30.08.2017 № <№>, и вступивших в силу решений Арбитражного суда Владимирской области по делам №<№> от 24.06.2019 и № <№> от 08.10.2021…».
Пункт 1.5. изложить в следующей редакции: «Настоящий договор заключен в соответствии с пунктом 21 статьи 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ для завершения строительства незаконченного строительством объекта с кадастровым номером <№>, без проведения торгов, в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса Российской Федерации, т.к. земельный участок с кадастровым номером <№> был предоставлен Арендатору до 1 марта 2015 года».
Пункт 2.1. изложить в следующей редакции: «Срок аренды участка устанавливается 3 года с момента заключения договора аренды земельного участка».
Пункт 3.3. изложить в следующей редакции: «Арендная плата начисляется с момента заключения договора».
Пункты 3.6, 4.1.4, 4.1.7-4.1.10, 4.4.6, 4.4.7, 4.4.10, 4.4.11, 4.4.12, 4.4.13, 4.4.15 исключить.
Пункт 4.1.3. изложить в следующей редакции: «Требовать досрочного расторжения договора при использовании участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, невнесении арендной платы более чем за два срока подряд».
Пункт 4.4.4 изложить в следующей редакции: «Не допускать действий, приводящих к загрязнению, ухудшению экологической обстановки на участке, выполнять работы по благоустройству участка».
Пункт 4.1.6 изложить в следующей редакции: «На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью контроля за использованием участка, соблюдением условий договора».
Первое предложение пункта 4.4.8 изложить в следующей редакции: «Письменно в десятидневный срок уведомить Арендодателя об изменении своих реквизитов».
Пункт 4.4.9 договора изложить в следующей редакции: «Письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 30 календарных дней, о предстоящем освобождении Участка».
Пункт 5.2 изложить в следующей редакции: «За нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю проценты на сумму долга в размере, установленном действующим законодательством Российской Федерации. Проценты перечисляются на расчетный счет, указанный в п. 3.2. Договора».
Раздел 6 договора в следующей редакции: «6.1. Изменение и расторжение договора допускается по основаниям и в порядке, предусмотренном действующим законодательством Российской Федерации».
Пункт 7.1. изложить в следующей редакции: «Все споры между сторонами разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации».
В остальной части иск ФИО1 оставить без удовлетворения.
На решение может быть подана апелляционная жалоба во Владимирский областной суд через Ковровский городской суд в течение месяца после составления решения в окончательной форме.
Председательствующий Е.Ю. Кузнецова
Решение в окончательной форме принято судом 31 января 2023 года.