Дело № 2-1446/2022
УИД 23RS0008-01-2022-001318-92
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
30 августа 2022 года Белореченский районный суд
Краснодарского края в составе:
председательствующего судьи Волковой Н.А.,
при секретаре Керсановой Е.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 и ФИО4 в лице законного представителя ФИО3 о взыскании задатка в двойном размере,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 просит суд взыскать с ответчиков ФИО2, ФИО3 и ФИО4 в пользу истца денежные средства в сумме 800 000 рублей качестве задатка в двойном размере.
В обоснование заявленных требований истец ФИО1 и ее представитель ФИО5 пояснили в судебном заседании, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиками был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>, общей стоимостью 7 000 000 рублей. По условиям договора истец обязана передать ответчикам 400 000 рублей в качестве задатка в счет оплаты стоимости недвижимости. В связи с чем, в счет задатка ДД.ММ.ГГГГ истец передала ответчикам денежную сумму в размере 100 000 рублей и ДД.ММ.ГГГГ еще 300 000 рублей, о чем свидетельствуют расписки. В соответствии с п. 3.2 предварительного договора стороны обязались заключить основной договор до ДД.ММ.ГГГГ. Однако, в срок до ДД.ММ.ГГГГ основной договор купли-продажи ответчиками не был заключен, поскольку жилой дом находится на земельном участке с кадастровым номером: 23:39:1101081:36 с видом разрешенного использования: для размещения парикмахерской. Кроме того, земельный участок, оговоренный в заключенном договоре, не имеет привязки к жилому дому. Данные обстоятельства препятствовали заключению основного договора купли-продажи и не были оговорены ответчиками при заключении предварительного договора. Таким образом, основной договор купли-продажи недвижимости не был заключен по вине ответчиков, ввиду того, что ответчики ввели истца в заблуждение относительно предмета договора, поскольку истец желала приобрести жилой дом на земельном участке для индивидуального жилищного строительства, тогда как жилой дом ответчиков по документам находился на земельном участке с целевым назначением – под парикмахерскую. Данные обстоятельства были установлены нотариусом, когда стороны обратились к нотариусу по вопросу нотариального оформления договора купли-продажи. Поскольку ответчики предоставили истцу недостоверную информацию относительно жилого дома и земельного участка, которые истец желала приобрести, что привело к невозможности заключения основного договора купли-продажи, ответчики обязаны вернуть уплаченную по предварительному договору денежную сумму задатка. Истец обращалась к ответчикам с требованием возвратить ей уплаченную сумму задатка 400 000 рублей, однако получила отказ. Поскольку ответчики сумму задатка истцу так и возвратили, от возврата переданной суммы задатка уклоняются, она просит взыскать сумму задатка в двойном размере в сумме 800 000 рублей.
Ответчик ФИО3, действующая в своих интересах и интересах несовершеннолетнего ФИО4, являясь также представителем ответчика ФИО2, и ее представитель ФИО6 в судебном заседании возражали против исковых требований, в обоснование чего пояснили, что от заключения основного договора купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу: <адрес>, ответчики не отказывались. Более того, на заключении основного договора купли-продажи недвижимости настаивали именно ответчики, желая продать недвижимость истцу. С момента заключения предварительного договора купли-продажи иным лицам покупка недвижимости не предлагалась. ДД.ММ.ГГГГ между сторонами был заключен предварительный договор купли-продажи земельного участка с расположенным на нем жилым домом по адресу <адрес>. До подписания сторонами предварительного договора купли-продажи недвижимости истцу были предоставлены все правоустанавливающие документы в оригиналах для проверки. Таким образом, истец, обладая сведениями о приобретаемом недвижимом имуществе, отказалась от ее покупки и заключения основного договора купли-продажи. Действительно, в документах на дом и земельный участок были определенные несоответствия и неточности, однако это было возможно разрешить путем внесения изменений в документы, истцу просто надо было подождать, чтобы ответчики оформили документы и внесли соответствующие изменения, однако истец ждать не пожелала, отказавшись от исполнения сделки. Поскольку сделка не состоялась по вине истца, переданные ею денежные средства в сумме 400 000 рублей являются задатком и возврату не подлежат.
Выслушав стороны, исследовав представленные доказательства, суд находит исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
В соответствии со ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Исходя из положений п. 1 ст. 329 ГК РФ, исполнение обязательства может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.
Как следует из материалов дела, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3, действующей от своего имени и от имени и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, ФИО2 и ФИО1 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости (л.д.5-6).
В соответствии с п.1.1 указанного договора, стоны обязались заключить основной договор купли-продажи на земельный участок, площадью 564 кв.м, относящийся к категории земель – земли населенных пунктов для индивидуального жилищного строительства с кадастровым номером № и расположенный на нем жилой дом, общей площадью 181,8 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.
Сторонами была установлена стоимость указанных объектов недвижимости в размере 7 000 000 рублей.
По условиям предварительного договора купли-продажи истец ФИО1 обязана передать ответчикам денежные средства в сумме 400 000 рублей в качестве задатка в счет оплаты стоимости недвижимости (л.д.6).
Во исполнение условий предварительного договора купли-продажи, в счет задатка 27.12.2021 года ФИО1 передала ответчикам денежную сумму в размере 100 000 рублей и 13.01.2022 года еще 300 000 рублей, о чем свидетельствуют расписки, представленные в материалах дела (л.д.7-8).
Пунктом 3.2 предварительного договора установлено, что стороны обязались заключить основной договор купли-продажи недвижимости до 01.03.2022 года.
Однако, основной договор купли-продажи заключен не был, поскольку в ходе подготовки необходимых документов было установлено, что жилой дом и нежилое помещение являются одним цельным объектом недвижимости, расположенным на двух земельных участках, согласно сведениям ЕГРН земельные участки имеют разные адреса, разное целевое использование.Кроме того, нежилое здание с кадастровым номером № не имеет привязки к одному из земельных участков, земельный участок с кадастровым номером № площадью 564 кв.м, имеет целевое назначение – для индивидуального жилищного строительства, земельный участок с кадастровым номером № площадью 146 кв.м, имеет целевое назначение - для размещение парикмахерской, жилой дом с кадастровым номером № расположен на обоих участках и имеет привязку к обоим участкам.
При этом, указанные обстоятельства не были отражены в условиях предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества.
В соответствии со ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Существенными условиями договора купли-продажи недвижимости является предмет договора позволяющий согласовать недвижимые вещи, которые продавец обязуется передать покупателю в собственность за плату, а также данные позволяющие определить эти объекты, в том числе их расположение на земельном участке либо в составе другой недвижимости.
При этом, в подписанном между сторонами предварительном договоре купли-продажи имеются сведения лишь об одном земельном участке с кадастровым номером № и расположенном на нем жилом доме, общей площадью 181,8 кв.м, с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>.
Также предварительный договор купли-продажи не отражает и тех обстоятельств, что жилой дом с кадастровым номером №, расположен на обоих земельных участках и имеет привязку к обоим участкам. Какие-либо сведения о земельном участке с кадастровым номером № площадью 146 кв.м, с целевым назначением - для размещения парикмахерской, предварительный договор купли-продажи не содержит.
Как пояснила в судебном заседании истец ФИО1, об указанных обстоятельствах ей стало известно уже после подписания предварительного договора купли-продажи, в процессе оформления сделки.
Из пояснений истца ФИО1 также следует, что ее воля при заключении договора купли-продажи была направлена именно на приобретение жилого дома и земельного участка, на котором располагается дом, при этом она не была осведомлена о том, что в доме по документам также располагается парикмахерская, и земельный участок имеет целевое назначение - для размещения парикмахерской.
Указанные обстоятельства ответчиком и ее представителем оспорены не были.
Доводы ФИО1 о том, что вышеизложенные обстоятельства стали ей известны только при оформлении сделки у нотариуса, подтверждаются ответом нотариуса нотариальной палаты Краснодарского края ФИО7, из которого следует, что в его нотариальной палате находились документы по заявлению ФИО3, предоставленные для оформления договора купли-продажи земельного участка и жилого дома. Выполнив соответствующие запросы и получив ответы, стороны были приглашены на консультацию, где им были доведены выявленные неточности и несоответствия в документах, в связи с чем сторонам было предложено привести в соответствие документы, внести изменения в ЕГРН.
Ответчик ФИО3 подтвердила в судебном заседании, что документы на дом и земельный участок действительно имели несоответствия. Вследствие чего, после разъяснений нотариуса она вносила соответствующие изменения в ЕГРН, что заняло определенное время на оформление новых документов на объекты недвижимости.
Таким образом, судом установлено и не оспаривалось ответчиком ФИО3, что в предварительном договоре купли-продажи указана недостоверная информация о предмете предварительного договора купли-продажи недвижимости.
В силу ч. 1 ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и обеспечения его исполнения.
На основании ч.3 ст. 380 ГК РФ в случае сомнения в отношении того, является ли сумма, уплаченная в счет причитающихся со стороны по договору платежей, задатком, в частности вследствие несоблюдения правила, установленного п. 2 настоящей статьи, эта сумма считается уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное.
На основании пунктов 1 и 2 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.
Пунктом 4.4 предварительного договора купли-продажи, заключенного между сторонами 27.12.2021 года, предусмотрено, что если основной договор не будет заключен по вине продавца, он должен будет вернуть покупателю внесенный задаток в двойном размере.
Поскольку в судебном заседании достоверно установлено и подтверждено материалами дела, что основной договор купли-продажи недвижимости между сторонами не был заключен ввиду того, что покупателю Казарян продавцами была предоставлена недостоверная информация о предмете договора, а правоустанавливающие документы на объекты недвижимости имели несоответствия и не были надлежащим образом оформлены, суд полагает, что истец ФИО1 вправе заявлять требования о возврате денежных средств в двойном размере, уплаченных в качестве задатка по предварительному договору купли-продажи недвижимости.
Доводы ответчика ФИО3 о том, что она не будет возвращать истцу сумму задатка, поскольку ответчики якобы потратили много времени на совершение сделки с Казарян, рассчитывая на заключение основного договора, тогда как могли найти иных покупателей, суд не может принять во внимание, поскольку из пояснений ФИО3 также следует, что после выявления несоответствия в документах на объекты недвижимости, ответчики значительное время затратили на внесение исправлений в указанные документы.
Поскольку возникла необходимость во внесении изменений в правоустанавливающие документы на объекты недвижимости, истец Казарян имела право на возвращение ей суммы задатка, ввиду неопределенности, возникшей в связи с необходимостью переоформления ответчиками документов на объекты недвижимости. При этом, указанная неопределенность была связана как со сроком переоформления документов, так и с предметом договора купли-продажи после указанного переоформления и внесения новых сведений в ЕГРН.
С учетом изложенных обстоятельств, суд приходит к выводу о взыскании с ответчиков ФИО3, действующей от своего имени и от имени и в интересах несовершеннолетнего ФИО4, и ФИО2 в пользу истца ФИО1 в солидарном порядке суммы задатка в двойном размере, а именно 800 000 рублей (400 000 рублей х 2).
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ :
Взыскать солидарно с ФИО2 и ФИО3 в пользу ФИО1 двойную сумму задатка в размере 800 000 (восьмисот тысяч) рублей.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Белореченский районный суд в течение месяца со дня принятия в окончательной форме.
Судья Н.А. Волковая