Решение по делу № 3А-28/2025 от 23.01.2025 | Ставропольский краевой суд (Ставропольский край)

дело № 3а-28/2025 (3а-784/2024)

УИД 26OS0000-04-2024-000702-62

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ставрополь 23 января 2025 года

Ставропольский краевой суд в составе председательствующего судьи Чебанной О.М., при секретаре судебного заседания Суховой В.И.,

с участием представителя заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО1

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ООО «Тихорецкая» к министерству имущественных отношений Ставропольского края, управлению Росреестра по Ставропольскому краю об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости,

УСТАНОВИЛ:

ООО «Тихорецкая» обратилось в Ставропольский краевой суд с административным иском об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, указывая, что административному истцу на праве собственности принадлежат объекты недвижимости:

- нежилое здание с КН №, площадью 5166 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилое здание с КН №, площадью 29599,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилое здание с КН №, площадью 4609,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>;

- нежилое здание с КН №, площадью 6428,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>.

На основании приказа министерства имущественных отношений Ставропольского края от 13.11.2023 № 1263 «Об утверждении государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в Ставропольском крае» была установлена кадастровая стоимость объектов недвижимости:

- с КН № в размере 91 010 196,9 руб.;

- с КН № в размере 171 425 156,86 руб.:

- с КН № в размере 26 630 879,21 руб.;

- с КН № в размере 36 549 998,16 руб.

ООО «Тихорецкая» полагает установленную на основании приказа стоимость завышенной, что нарушает его права как плательщика налогов, что и послужило основанием для обращения в суд с настоящим иском, в связи с чем просит установить кадастровую стоимость вышеуказанных объектов недвижимости равной их рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 на основании в отчете об оценке ООО «Бизнес - Оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ:

- с КН № в размере 15 090 000 руб.;

- с КН № в размере 95 430 000 руб.:

- с КН № в размере 15 847 000 руб.;

- с КН № в размере 24 898 000 руб.

Представитель административного истца в лице директора ФИО2 в судебное заседание не явился, представив дополнения к правовой позиции, в которых изложены пояснения относительно возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество», уточнив исковые требования в соответствии с выводами экспертизы.

Представитель заинтересованного лица ГБУ СК «Ставкрайимущество» по доверенности ФИО3 поддержала доводы письменных возражений на заключение эксперта, указывая на необоснованность выводов эксперта, наличие нарушений при проведении исследования, просила отказать в удовлетворении заявленных требований.

Представители административных ответчиков министерства имущественных отношений Ставропольского края, управления Росреестра по Ставропольскому краю, заинтересованных лиц филиала ППК «Роскадастр» по Ставропольскому краю, администрации Шпаковского муниципального округа СК извещенные о слушании дела надлежащим образом (в деле имеются сведения о направлении судом извещений на официальные адреса электронной почты), в судебное заседание не явились, сведений о причинах неявки суду не представили, об отложении слушания дела не ходатайствовали.

В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 247 КАС РФ указанные обстоятельства не препятствуют рассмотрению дела в отсутствие неявившихся лиц, извещенных о слушании дела надлежащих образом.

Исследовав материалы дела, доводы сторон изучив выводы экспертного заключения, суд приходит к выводу об удовлетворении уточненных исковых требований по следующим основаниям.

Согласно п. 1 ст. 373 НК РФ налогоплательщиками налога признаются организации, имеющие имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со ст. 374 настоящего Кодекса.

В соответствии с п. 1 ст. 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ) результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц, в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость (п. 7 ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ).

Материалами дела установлено, что ООО «Тихорецкая» на праве собственности принадлежат объекты капитального строительства:

- нежилое здание с КН №, площадью 5166 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности на объект недвижимости подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 37-43);

- нежилое здание с КН №, площадью 29599,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности на объект недвижимости подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 45-48);

- нежилое здание с КН №, площадью 4609,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности на объект недвижимости подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 32-35);

- нежилое здание с КН №, площадью 6428,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности на объект недвижимости подтверждается выпиской из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ №, запись о регистрации права № от ДД.ММ.ГГГГ (т. 1 л.д. 27-30)

- с КН № в размере 91 010 196,9 руб.;

- с КН № в размере 171 425 156,86 руб.:

- с КН № в размере 26 630 879,21 руб.;

- с КН № в размере 36 549 998,16 руб.

Таким образом, в силу приведенных законоположений, административный истец, являясь собственником указанного объекта и плательщиком налога на имущество, размер которого зависит от кадастровой стоимости недвижимого имущества, имеет право на пересмотр результатов определения кадастровой стоимости данного объекта недвижимости.

В обоснование заявленных требований административным истцом представлен отчет об оценке ООО «Бизнес - Оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ рыночная стоимость объектов недвижимости:

- с КН № в размере 15 090 000 руб.;

- с КН № в размере 95 430 000 руб.:

- с КН № в размере 15 847 000 руб.;

- с КН № в размере 24 898 000 руб.

С учетом разъяснений, изложенных в п. п. 20 и 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», в связи с возникшим в ходе рассмотрения дела вопросом о величине рыночной стоимости объектов недвижимости, требующим специальных познаний в области оценочной деятельности, по делу проведена судебная оценочная экспертиза.

В соответствии с заключением судебной экспертизы эксперта АНО «Бюро судебных экспертиз СК» ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ №-Э стоимость объекта недвижимости по состоянию на 01.01.2023 определена :

- с КН № в размере 15 176 000 руб.;

- с КН № в размере 102 633 000 руб.:

- с КН № в размере 19 978 000 руб.;

- с КН № в размере 25 077 000 руб.

Оценив представленные доказательства по правилам ст. 84 КАС РФ, суд пришел к выводу о принятии заключения судебной оценочной экспертизы эксперта АНО «Бюро судебных экспертиз СК» ФИО6 от ДД.ММ.ГГГГ №-Э в качестве надлежащего доказательства, подтверждающего достоверную рыночную стоимость спорных объектов недвижимости.

Указанное экспертное заключение подготовлено лицом, обладающим правом на проведение подобного рода исследования, предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, соответствует требованиям законодательства о государственной судебно-экспертной деятельности и об оценочной деятельности, содержит подробное описание проведенного исследования.

Эксперт осуществил осмотр объектов исследования ДД.ММ.ГГГГ. Дополнительные материалы экспертами не запрашивались и не исследовались

Дополнительная идентификация объектов исследования проведена по материалам административного дела, публичной кадастровой карте maps.rosreestr.ru, публичной спутниковой карте https://yandex.ru/maps, публичных данных Росреестра rosreestr.ru и др.

При идентификации объектов исследования экспертом получена необходимая информация для проведения исследования, соответствующая принципам существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.

В заключении судебной экспертизы подробно описаны объекты-аналоги, выбранные для исследования нежилого здания и нежилого помещения, приведены их общие характеристики, анализ местоположения, подробно произведено описание процесса оценки, произведен анализ рынка объектов исследования, ценообразующих факторов, определен сегмент рынка объектов недвижимости, а именно – объекты производственно-складского назначения, фактических данных о ценах предложений объектов указанного назначения, влияющих на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов недвижимости.

Объекты-аналоги, отобранные уникальные объекты, для расчета выбраны экспертом по принципу сопоставимости, который основан на установлении сходства показателей между объектами исследования и объектами – аналогами. Аналоги, отобранные для расчета рыночной стоимости, имеют наиболее схожие с объектами оценки ценообразующие факторы. Отобранные экспертом объекты-аналоги представлены в соответствующей таблице.

Из экспертного заключения следует, что экспертом при проведении анализа были использованы объявления из архива сайтов https://архивоценщика.рф/, https://ruads.net/ и др. Были проанализированы объявления, удовлетворяющие следующим параметрам: местоположение – населенные пункты Ставропольского края, период размещения объявления с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ. Обоснование корректировок на торг, состава передаваемых прав, условия финансирования, условия продажи, дату предложения (условия рынка), местоположение, площадь, состояние отделки, расположение относительно красной линии, физическое состояние здания, этажность, тип объекта и иным ценообразующим факторам подробно изложены экспертом в заключении, с указанием процента применения той или иной корректировки.

При выборе аналогов сопоставимых с оцениваемым объектом по ценообразующим параметрам было выявлено 2 уникальных предложений, представленных к аренде, 9 уникальных предложений представленных к продаже объектов производственно-складского назначения в Ставропольском крае, сопоставимые с объектами оценки по основным ценообразующим характеристикам, таким как: местоположение, линия расположения, назначение, состояние.

Все рассматриваемые объекты были проанализированы на выявление дубляжей, наличие объявлений о продаже объектов иного назначения, оставлены только те объявления, где указано местоположение объекта, объекты производственно-складского назначение, расположенные на участках категории населенных пунктов, ввиду чего экспертом было отобрано по 3 объекта-аналога для установления рыночной цены объектов оценки.

При проведении судебной экспертизы в рамках поставленного судом вопроса эксперт применял подходы и методы оценки в соответствии с требованиями Федерального закона № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и Федеральных стандартов оценки.

При определении рыночной стоимости экспертом применялся исключительно сравнительный подход.

Кроме того, приведены основания отказа от применения доходного и затратного подходов для объектов исследования.

При расчете рыночной стоимости объектов недвижимости экспертом описаны примененные корректировки. Применение корректировок, как и отказ от применения корректировок экспертом мотивированы в заключении.

Заключение эксперта является полным, мотивированным, оснований сомневаться в обоснованности применения корректировок, подбора объектов-аналогов и расчетах у суда не имеется.

Ввиду поступивших письменных возражений представителя ГБУ СК «Ставкрайимущество» на указанное экспертное заключение (из которых следует, что экспертом использованы объекты-аналоги (далее – ОА), имеющие значительное отличие по площади от объекта экспертизы, также указано, что при расчете рыночной стоимости объектов экспертизы не были учтены такие ценообразующие факторы, как доступная электрическая мощность, наличие грузоподъемных механизмов, доля холодильных/низкотемпературных площадей, рабочая высота потолка, ограниченность доступа к объекту (расположение на закрытой территории базы), расположение на огороженной территории (наличие ограждения территории), кроме того невозможно проверить достоверность применения корректировок ввиду отсутствия кадастровых номеров объектов), судом в судебное заседание был вызван эксперт АНО «Бюро судебных экспертиз СК» ФИО6

В судебном заседании эксперт ФИО6 выводы экспертного заключения полностью поддержал, пояснил, что в соответствии с положениями действующего законодательства, ФСО-I отсутствуют обязательные требования, предъявляемые к значению расхождений ценообразующих факторов между объектом оценки и объектами-аналогами. Проведенный анализ рынка показал более подходящие по площади ОА с объектами оценки. Также отметил, что в ФСО отсутствует обязательное требование применения конкретных ценообразующих факторов, которые эксперт обязан применять при определении рыночной стоимости объектов оценки. Эксперт также отметил, что справочник оценщика недвижимости не является федеральным законом или иным нормативно-правовым актом РФ, регулирующим отношения, возникающие при осуществлении оценочной деятельности, а носит лишь рекомендательный характер. Выбор ценообразующих факторов или иных корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, относится к прерогативе эксперта. По третьему доводу эксперт пояснил, что действующее законодательство не содержит требований обязательного определения и установления кадастровых номеров, однако, в заключении эксперта имеются ссылки на источники информации, позволяющие идентифицировать ОА.

Дополнительно экспертом АНО «Бюро судебных экспертиз СК» ФИО6 представлены письменные пояснения по вышеизложенным замечаниям, которые приобщены к материалам дела.

Проанализировав доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество», выводы экспертного заключения АНО «Бюро судебных экспертиз СК», дополнительно представленные устные и письменные пояснения эксперта ФИО6 по доводам поступивших возражений, оценив их в совокупности с другими представленными по делу доказательствами, суд расценивает заключение эксперта как относимое и допустимое доказательство, подтверждающее достоверность указанной в нем величины рыночной стоимости оцениваемого нежилого здания, с учетом его местоположения, наиболее эффективного использования.

Заключение эксперта отвечает требованиям относимости, допустимости и не вызывает сомнений в достоверности, при этом доводы возражений ГБУ СК «Ставкрайимущество» по существу выводов экспертного заключения не опровергают, содержат общие формулировки, которые в целом сводятся к несогласию с выводами эксперта, однако каких-либо данных, свидетельствующих о недостоверности и незаконности заключения экспертизы от ДД.ММ.ГГГГ №-Э не содержат.

Поскольку противоречия в выводах судебной экспертизы или заинтересованность эксперта в исходе рассматриваемого спора отсутствуют, оснований не доверять заключению судебной оценочной экспертизы у суда не имеется.

Кроме того, выводы эксперта мотивированы, научно обоснованы, экспертиза назначалась непосредственно судом и ее производство поручалось выбранному им эксперту. Эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения по ст. 307 УК РФ, его выводы объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на строго научной и практической основе, в пределах имеющейся у эксперта соответствующей специальности. Эксперт имеет соответствующую квалификацию и большой стаж работы в области оценочной деятельности (более 15 лет), составленное экспертом заключение соответствует требованиям ст. 25 Федерального закона от 31.05.2001 № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», ст. 82 КАС РФ.

Обоснованных ходатайств о назначении повторной или дополнительной судебной экспертизы участниками судебного разбирательства не заявлено. Оснований для проведения такого исследования по инициативе суда не имеется, поскольку правильность суждений эксперта подтверждается установленными в ходе экспертного исследования фактическими обстоятельствами и ничем не опровергнута.

На основании установленных обстоятельств, суд приходит к выводу о том, что определенная в экспертном заключении АНО «Бюро судебных экспертиз СК» от ДД.ММ.ГГГГ №-Э итоговая рыночная стоимость объекта оценки не является произвольной, при оценке исследуемых объектов эксперт придерживался принципов, предусмотренных федеральными стандартами оценки; заключение эксперта базируется на достоверных правоустанавливающих документах об объектах оценки; в заключении приведены все необходимые сведения об использовании источников получения информации; расчеты, проведенные в рамках используемых экспертом подходов, позволяют объективно определить рыночную стоимость объектов оценки по состоянию на дату государственной кадастровой оценки.

Оснований для установления кадастровой стоимости спорных объектов недвижимости в размере рыночной стоимости, определенной в представленном административным истцом отчете об оценке ООО «Бизнес - Оценка» № от ДД.ММ.ГГГГ у суда не имеется, поскольку содержащиеся в нем данные об оценке опровергаются заключением судебной оценочной экспертизы и не подтверждают действительную рыночную стоимость исследуемых объектов.

Исходя из положений ст. ст. 3 и 24.18 Закона об оценочной деятельности, позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в Определении от 03.07.2014 № 1555-О, установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, полученной в результате индивидуальной оценки с учетом его уникальных характеристик, и внесение ее в качестве кадастровой стоимости направлены, прежде всего, на уточнение результатов массовой оценки и в соответствии с действующим в настоящее время правовым регулированием является законным способом уточнения одной из основных экономических характеристик указанного объекта недвижимости - кадастровой стоимости.

Задачами административного судопроизводства являются защита нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций в сфере административных и иных публичных правоотношений в силу положений ст. 3 КАС РФ.

В качестве основания для пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости административный истец ссылается на необоснованное ее завышение по сравнению с рыночной стоимостью данных объектов недвижимости. Целью обращения административного истца в суд являлось снижение налоговых платежей, в связи с их завышением, которые подлежат исчислению исходя из установленной кадастровой стоимости объекта.

В ходе судебного разбирательства факт завышения кадастровой стоимости (на 83,3 %) в отношении объекта недвижимости с КН № по сравнению с его рыночной стоимостью, факт завышения кадастровой стоимости (на 40,1 %) в отношении объекта недвижимости с КН № по сравнению с его рыночной стоимостью, факт завышения кадастровой стоимости (на 24,9 %) в отношении объекта недвижимости с КН № по сравнению с его рыночной стоимостью, нашел свое подтверждение, факт завышения кадастровой стоимости (на 31,4 %) в отношении объекта недвижимости с КН № по сравнению с его рыночной стоимостью, равно как и факт нарушения установлением оспариваемой кадастровой стоимостью прав административного истца, как плательщика налоговых платежей.

Данное обстоятельство свидетельствует, что оспариваемой кадастровой стоимостью, внесенной в ЕГРН, права и законные интересы административного истца нарушены и у суда имеются основания для удовлетворения административного иска об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 установленной в соответствии с заключением эксперта АНО «Бюро судебных экспертиз СК» от ДД.ММ.ГГГГ №-Э.

Настоящее решение суда является основанием для внесения в ЕГРН соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно абз. 4 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности, п. 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30.06.2015 № 28, стоимость объектов недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую была определена кадастровая стоимость, то есть, на 01.01.2023.

Ввиду того, что сведения о дате подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости подлежат внесению в государственный кадастр недвижимости и применяются для целей налогообложения и иных установленных законодательством целей, датой подачи соответствующего заявления административным истцом следует считать дату его обращения в суд, а именно 11.09.2024.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 175-180, 249 КАС РФ, суд,

РЕШИЛ:

административное исковое заявление ООО «Тихорецкая» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости – удовлетворить.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 5166 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 15 176 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 29599,9 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 102 633 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 4609,5 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 19 978 000 руб.

Установить кадастровую стоимость объекта недвижимости – нежилого здания с КН №, площадью 6428,6 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 01.01.2023 в размере – 25 077 000 руб.

Решение суда является основанием для внесения в Единый государственный реестр недвижимости соответствующих сведений об изменении кадастровой стоимости объектов с КН №, КН №, КН №, КН №.

Датой подачи заявления об изменении кадастровой стоимости считать – ДД.ММ.ГГГГ.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по административным делам Третьего апелляционного суда общей юрисдикции через Ставропольский краевой суд в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 06.02.2025.

Судья - подпись

Копия верна:

Судья - О.М. Чебанная