Дело № 2-5125/2022
54RS0004-01-2022-004934-83
Решение
Именем Российской Федерации
17 ноября 2022 года г. Новосибирск
Заельцовский районный суд города Новосибирска
в составе:
судьи Гаврильца К.А.,
при секретаре Поповой О.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к мэрии г. Новосибирска о признании права собственности на нежилое здание,
установил:
1. ФИО1, обратившись в суд с данным иском в суд, просила признать за ней право собственности на нежилое здание площадью 261 кв. м, расположенное на земельном участке с кадастровым __ по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, ...
В обоснование заявленных требований указала, что xx.xx.xxxx г. она заключила договор купли-продажи с ООО «ГАВАР» в отношении нежилого здания, площадью 261 кв. м, расположенного по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, ...
Здание было возведено продавцом - ООО «ГАВАР» - на земельном участке площадью 1088 кв. м., кадастровый номер земельного участка: __, предоставленном продавцу Мэрией города Новосибирска по договору аренды __ от xx.xx.xxxx г., и является самовольной постройкой. Используется истцом в качестве кафе. Элементы здания, согласно техническому заключению специалиста оцениваются как работоспособные, имеют достаточную прочность и устойчивость, не создают угрозы жизни и здоровья граждан, не нарушают права и законные интересы третьих лиц. Вместе с тем, в выдаче уведомления о соответствии здания требованиям законодательства о градостроительной деятельности истице отказано, что является препятствием для регистрации права собственности на здание.
Ссылаясь на изложенные обстоятельства и положения статей 12, 130, 218, 222 Гражданского кодекса РФ просила об удовлетворении заявленных требований.
2. Истец в судебное заседание не явилась, извещена, дело просила рассмотреть в ее отсутствие. Представитель истца заявленные требования поддержала.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен, возражений по существу иска не представил.
Третье лицо - ООО Фирма «Гавар» в судебное заседание не явилось, представило в дело отзыв на исковое заявление, в котором с исковыми требованиями согласилось, дело просило рассмотреть в свое отсутствие.
3. Суд, выслушав объяснения представителя истца, исследовав письменные доказательства, удовлетворяет заявленные требования, исходя из следующих правовых оснований и установленных при рассмотрении дела обстоятельств.
Согласно п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
Пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
Подтверждается всеми материалами дела и не оспаривалось сторонами, что xx.xx.xxxx. ФИО1 заключила договор купли-продажи с ООО «ГАВАР», в соответствии с которым приобрела право собственности на нежилое здание, площадью 261 кв. м, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, ...
Здание было возведено продавцом - ООО Фирма «Гавар» - на земельном участке площадью 1088 кв. м., кадастровый номер земельного участка: __, предоставленном продавцу мэрией города Новосибирска по договору аренды __ от xx.xx.xxxx., право собственности продавца на здание в ЕГРН зарегистрировано не было.
В соответствии с положениями частей 1 и 2 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.
В соответствии с ч. 3 ст. 222 ГПК РФ, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором создана постройка, при одновременном соблюдении следующих условий: если в отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта; если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям; если сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Поскольку разрешение на строительство ООО Фирма «Гавар» получено не было, указанный объект недвижимого имущества, в силу ч. 1 ст. 222 ГК РФ, является самовольной постройкой.
Согласно п. 26 Постановления Пленума ВС РФ № 10 и ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», рассматривая иски о признании права собственности на самовольную постройку, суд устанавливает, допущены ли при ее возведении существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил, создает ли такая постройка угрозу жизни и здоровью граждан.
Отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. В то же время суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Если иное не установлено законом, иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и/или отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.
На основании пп. 8 ч. 1 ст. 1 ЗК Российской Федерации одним из принципов земельного законодательства является деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.
Согласно п. 2 ст. 7 ЗК Российской Федерации земли используются в соответствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
Под использованием земель по целевому назначению подразумевается осуществление землепользования в соответствии с правовым режимом, определенным Земельным кодексом Российской Федерации.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости, земельный участок с кадастровым __ относится к категории земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - столовые, рестораны, кафе, закусочные, бары, кафетерии
Согласно Правилам землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов города Новосибирска № 1288 от 24.06.2009 г. (в ред. решений Совета депутатов г. Новосибирска от 26.05.2010 N 69, от 28.09.2010 N 139, OT28.04.20HN 360, от 27.06.2012 N 642, от 19.09.2012 N 674, от 27.02.2013 N 797, OT26.06.2013N 898, от 26.02.2014 N 1047, от 22.10.2014 N 1199, от 26.11.2014 N 1221, от 02.12.2015 N 94, с изм., внесенными апелляционным определением Новосибирского областного суда от 11.09.2014 N 33-7238/2014, решениями Совета депутатов г. Новосибирска от 31.03.2015 N 1315, от 23.06.2016 N 231), земельный участок с кадастровым __ расположен в подзоне застройки жилыми домами смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1.1), минимальный отступ от границ земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 3 м (для проекций балконов, крылец, приямков - 1 м); минимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 25%, максимальный процент застройки в границах земельного участка для объектов капитального строительства с иным видом разрешенного использования - 70% (без учета эксплуатируемой кровли подземных, подвальных, цокольных частей объектов).
В соответствии с п.1.3. договора аренды __ от xx.xx.xxxx., земельный участок с кадастровым __ был представлен ООО Фирма «Гавар» для строительства кафе.
Из заключения кадастрового инженера кадастрового инженера ООО «Кадастр и право» ФИО2 следует, что здание располагается на земельном участке с кадастровым __ процент застройки составляет 23%, назначение здания - нежилое, функциональное назначение здания - кафе, количество надземных этажей - 2, подземных - 0, год завершения строительства – xx.xx.xxxx г.
В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра недвижимости от xx.xx.xxxx г. __ земельный участок с кадастровым __ частично расположен в охранной зоне инженерных коммуникаций, кабельной линии от ТП 118 реестровый номер зоны __. В пределах охранных зон объектов электросетевого хозяйства в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 24 февраля 2009 г. № 160 «О порядке установления охранных зон объектов электросетевого хозяйства и особых условий использования земельных участков, в границах таких зон» запрещено размещение объектов капитального строительства, кроме того запрещено размещать любые объекты и предметы (материалы) в соответствии с требованиями нормативно технических документов проходов и проездов для доступа к объектам электросетевого хозяйства, а также проводить любые работы и возводить сооружения, которые могут препятствовать доступу к объектам электросетевого хозяйства.
Также согласно сведениям Единого государственного реестра недвижимости, на земельном участке __, расположен объект капитального строительства сооружение канализации с кадастровым __ протяженностью - 1081м. Охранная зона канализации составляет не менее 5 м от труб по обе стороны.
Кроме того, земельный участок с кадастровым __ имеет сложную, узкую и вытянутую конфигурацию. Более 70% земельного участка заняты инженерными коммуникациями, для которых устанавливаются охранные зоны в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами исходя из категории охраняемого объекта, не позволяющими выполнить застройку и реконструкцию объектов капитального строительства без отклонения от предельных параметров разрешенного строительства.
С северной стороны северной стороны здание частично выходит за границы земельного участка на земли неразграниченной собственности кадастрового квартала __, с северо-восточной стороны частично выходит за границы земельного участка __ на земельный участок с кадастровым __.
Отступы от границ в части выхода за границы земельного участка имеют незначительный характер - от 0.20 м до 0,84 м.
Данные отступы объясняются сложной конфигурацией земельного участка и находящимися на участке инженерными коммуникациями.
Согласно выводу кадастрового инженера, исследуемый объект капитального строительства в части норм вида разрешенного использования, предельного минимального размера земельного участка, предельного максимального количества этажей для объектов капитального строительства соответствует градостроительным нормам, установленным Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, Назначение и фактическое использование исследуемого объекта капитального строительства соответствует разрешенному использованию и категории земельного участка с кадастровым __ Также, согласно заключению кадастрового инженера, в части норм минимального отступа от границ земельного участка и процента застройки для объектов капитального строительства выявлены несоответствия градостроительным нормам, установленным Правилами землепользования и застройки города Новосибирска, с целью устранения которых собственнику необходимо подать заявления в орган местного самоуправления.
xx.xx.xxxx г. истцом в комиссию по подготовке проекта правил землепользования и застройки города Новосибирска подано заявление о предоставлении разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства объекта капитального строительства по адресу; г. Новосибирск, ..., расположенном на земельном участке с кадастровым __ в Департамент земельных и имущественных отношений мэрии г. Новосибирска подано заявление о возможности предоставления ему земельного участка с кадастровым __
На обращение о возможности предоставления истцу земельного участка получен ответ начальника Департамента земельных имущественных отношении мэрии г. Новосибирска от xx.xx.xxxx г. __ в соответствии с которым, в случае предоставления документа, подтверждающего право собственности на запрашиваемое здание по ..., земельный участок может быть предоставлен в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ при отсутствии оснований для отказа в предоставлении, предусмотренных статьями 39.15, 39.16 Земельного кодекса РФ.
Из технического заключения ООО «Архитектурная мастерская «Тектоника», следует, что здание соответствует требованиям ФЗ № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», несущие и ограждающие конструкции здания находятся в работоспособном состоянии, имеют достаточную прочность и устойчивость, не создают угрозы жизни и здоровья граждан, не нарушают права и законные интересы третьих лиц.
В заключении по результатам технического обследования на соответствие требованиям норм и правил пожарной безопасности, выполненного специалистами ООО «Пожарно-техническая экспертиза и безопасность», указано, что возведенная постройка соответствует требованиям норм и правил пожарной безопасности (ФЗ РФ от 22.07.2008 г. «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности»), на объекте в полном объеме выполняются требования пожарной безопасности.
Согласно экспертному заключению ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Новосибирской области» от xx.xx.xxxx г., нежилое здание, расположенное по адресу: Новосибирская область, г. Новосибирск, Заельцовский район, ..., соответствует санитарно-эпидемиологическим требованиям, предъявляемым к нежилым зданиям аналогичного назначения.
В соответствии с договором купли-продажи от xx.xx.xxxx. ООО Фирма «Гавар» продало, а ФИО1 купила нежилое здание, площадью 261 кв. м. расположенное по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, ..., и в соответствии с п. 4 данного договора, покупная цена в размере 7500000 руб. оплачена покупателем продавцу полностью перед подписанием договора. В силу п. 11 договора, данный договор является одновременно и актом приема-передачи здания, в соответствии с которым продавец передал, а покупатель принял нежилое здание, площадью 261 кв. м, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, ...
Оценивая доказательства по делу в их совокупности, на основании вышеуказанных норм закона и разъяснений Пленума Верховного Суда РФ, суд приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований.
Материалами дела подтверждается, что истец приобрела у ООО Фирма «Гавар» спорное нежилое здание, являющееся самовольной постройкой. Договор купли-продажи фактически сторонами исполнен. Земельный участок, на котором расположено спорное строение, находится в территориальной подзоне застройки жилыми домами смешанной этажности различной плотности застройки (Ж-1.1), функциональное назначение здания соответствует виду разрешенного использования земельного участка; лицо, осуществившее постройку - ООО Фирма «Гавар», осуществило строительство данного объекта в соответствии с условиями договора аренды земельного участка; возведенное строение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан; требования к проценту застройки и минимальным отступам не соответствуют Правилам землепользования и застройки города Новосибирска, утвержденных решением Совета депутатов города Новосибирска от 24.06.2009 г., однако размещение объекта капитального строительства с данными нарушениями объясняется сложной конфигурацией данного земельного участка, а также тем обстоятельством, что более 70% земельного участка заняты инженерными коммуникациями, для которых устанавливаются охранные зоны в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами, исходя из категории охраняемого объекта, не позволяющими выполнить застройку и реконструкцию объектов капитального строительства без отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, при этом несоблюдение отступов от здания до кадастровых границ, в случае такой необходимости, не затруднит подъезд к дому пожарной или иной техники, что следует из анализа заключения ООО «Пожарно-техническая экспертиза и безопасность» __ от xx.xx.xxxx г. Ответчиком каких-либо возражений относительно размещения здания с указанными нарушениями не заявлено, дано предварительное согласие на предоставление земельного участка в случае предоставления правоустанавливающих документов на здание.
При таких обстоятельствах само по себе отсутствие разрешения на строительство не может являться основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований.
На основании изложенного, учитывая, что сохранение спорного нежилого здания не нарушает прав и законных интересов иных лиц, не создает угрозы жизни и здоровью граждан, исковые требования ФИО1 о признании за ней права собственности на нежилое здание являются обоснованными и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь статьями 194, 197, 198 ГПК РФ, суд
решил:
1. Удовлетворить исковые требования. Признать за ФИО1 право собственности на нежилое здание площадью 261 кв. м, расположенное по адресу: Новосибирская область, город Новосибирск, ..., находящееся на земельном участке с кадастровым __
Решение может быть обжаловано в Новосибирский областной суд в течение месяца.
Судья Гаврилец К.А.