Решение по делу № 3А-80/2023 от 24.08.2023 - об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 24 мая 2023 г. № ОРС-61/2023/000168 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости.

УИД 61OS0000-01-2023-000102-54

Дело № 3а-80/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

г. Ростов-на-Дону 24 августа 2023 г.

Ростовский областной суд в составе судьи Рудневой О.А.,

при секретаре Родоновой Л.А.,

с участием представителя административного истца ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО2 об оспаривании решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 24 мая 2023 г. № ОРС-61/2023/000168 и об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере его рыночной стоимости,

установил :

ФИО2 обратился в суд с указанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что является арендатором земельного участка с кадастровым номером ....

Полагая, что кадастровая стоимость названного объекта, утвержденная постановлением министерства имущественных и земельных отношений, финансового оздоровления предприятий, организаций Ростовской области (далее Минимущество Ростовской области) от 11 ноября 2022 г. № П-7, превышает рыночную стоимость, ФИО2 обратился в государственное бюджетное учреждение Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» (далее также ГБУ, бюджетное учреждение) с заявлением об установлении кадастровой стоимости объекта равной его рыночной стоимости, представив отчет об оценке от 12 апреля 2023 г.

Решением ГБУ от 24 мая 2023 г. № ОРС-61/2023/000168 отказано в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. По мнению административного истца, данное решение нарушает его права как плательщика арендной платы, исчисляемой из кадастровой стоимости, принято необоснованно, поскольку перечисленные в решении замечания к отчету не влияют на итоговую величину рыночной стоимости.

Административный истец просил суд признать незаконным указанное решение ГБУ и установить кадастровую стоимость земельного участка в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке по состоянию на 5 апреля 2023 г., а также взыскать с административного ответчика расходы по оплате услуг представителя в сумме 50 000 рублей.

После уточнения требований в части, касающейся пересмотра кадастровой стоимости объекта, административный истец просит суд установить кадастровую стоимость земельного участка равной рыночной стоимости по состоянию на 5 апреля 2023 г. в размере 6 592 155 рублей, определенном по результатам судебной экспертизы.

К участию в деле в качестве административного ответчика привлечено ГБУ, в качестве заинтересованных лиц – Департамент имущественнно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону, Минимущество Ростовской области, ППК «Роскадастр», общество с ограниченной ответственностью Центр содействия «Развитие» (далее ООО ЦС «Развитие»).

В судебном заседании представитель административного истца ФИО1 поддержала административные исковые требования в уточненной редакции.

Иные лица, участвующие в деле, в судебное заседание не явились.

Суд признал возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц, принимая во внимание наличие в деле сведений о их надлежащем извещении о времени и месте судебного заседания и непредставление доказательств уважительности причин неявки (статьи 150, 152 КАС РФ).

ГБУ ходатайствовало о рассмотрении дела в отсутствие представителя учреждения. В письменных возражениях, представленных на стадии подготовки дела к судебному разбирательству, ГБУ просило отказать в удовлетворении заявленных требований, полагая, что оспариваемое решение является законным и обоснованным, допущенные при составлении отчета об оценке недостатки не позволяют определить на их основании рыночную стоимость.

ППК «Роскадастр» также просила о рассмотрении дела в отсутствие представителей компании.

Минимущество Ростовской области в направленном в суд ходатайстве о рассмотрении дела без участия представителей министерства указало на отсутствие возражений относительно выводов, изложенных в заключении судебной экспертизы.

Департамент имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону в возражениях на административное исковое заявление просил отказать в удовлетворении заявленных требований, мотивируя тем, что снижение кадастровой стоимости объекта повлечет сокращение поступлений от арендной платы в местный бюджет.

От ООО ЦС «Развитие» отзывы, ходатайства не поступили.

Выслушав представителя административного истца, изучив доводы, содержащиеся в письменных отзывах и возражениях, исследовав и оценив имеющиеся доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Отношения, возникающие при проведении государственной кадастровой оценки и при оспаривании её результатов, регулируются Федеральным законом от 3 июля 2016 г. № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее Федеральный закон № 237-ФЗ).

На основании постановления Правительства Ростовской области от 29 декабря 2022 г. № 1186 с 1 января 2023 г. на территории Ростовской области для целей установления кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости применяются положения статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 22.1 указанного Федерального закона кадастровая стоимость может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных названной статьей).

К заявлению об установлении рыночной стоимости должен быть приложен отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Такое заявление может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к заявлению отчете об оценке (части 5, 7 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 11 той же статьи в отношении заявления об установлении рыночной стоимости бюджетное учреждение вправе принять решение об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке, либо об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости объекта.

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (часть 15 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ).

Судом установлено, что на основании договора аренды земельного участка от 1 октября 2013 г. № 34940, заключенного между Департаментом имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону и ФИО2, последний является арендатором земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 185 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения автостоянки, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ....

Размер кадастровой стоимости затрагивает права административного истца, поскольку влияет на величину платы за землю.

Кадастровая стоимость указанного объекта, подлежащая применению с 1 января 2023 г., утверждена постановлением Минимущества Ростовской области от 11 ноября 2022 г. № П-7 по состоянию на 1 января 2022 г. в сумме 9 162 348,9 рублей.

27 апреля 2023 г. в ГБУ поступило заявление ФИО2 об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером ... в размере его рыночной стоимости. С заявлением представлен отчет от 12 апреля 2023 г. № 103/23 об определении рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 5 апреля 2023 г., выполненный оценщиком ООО «ЮРЦЭО «АС-Консалтинг» ...

Согласно отчету рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... определена в размере 4 770 800 рублей.

24 мая 2023 г. ГБУ принято решение № ОРС-61/2023/000168 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости.

В обоснование решения бюджетным учреждением указано на нарушение статьи 11 Федерального закона от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпункта 3 пункта 2, подпунктов 4, 13 пункта 7, Федерального стандарта оценки «Отчет об оценке (ФСО VI)», подпункта 2 пункта 3 Федерального стандарта оценки «Задание на оценку (ФСО IV)», утвержденных приказом Минэкономразвития России от 14 апреля 2022 г. № 200, подпунктов «б», «в» пункта 22 Федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611, а также на то, что выявленные нарушения, выразившиеся в нарушении процесса оценки, использованных объектов-аналогов и в отношении применения корректировок, оказывают влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки. Степень такого влияния может быть определена после устранения нарушений оценщиком. Характер выявленных нарушений не позволяет сделать вывод о достоверности итоговой величины рыночной стоимости.

14 июня 2023 г., то есть с соблюдением трехмесячного срока, установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ, ФИО2 обратился в суд с административным иском об оспаривании решения ГБУ.

Оспариваемое решение принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка принятия, подписано руководителем бюджетного учреждения, что не оспаривалось административным истцом.

В целях проверки доводов административного истца о соответствии отчета об оценке предъявляемым требованиям и об отсутствии оснований для принятия ГБУ оспариваемого решения, а также для проверки сведений о рыночной стоимости земельного участка, судом назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России.

В заключении эксперта ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России ... от 4 августа 2023 г. № 3477/10-4 сделан вывод о том, что отчет об оценке от 12 апреля 2023 г. № 103/23 не соответствует требованиям законодательства, в частности статье 11 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», подпунктам 1, 2, 3 пункта 2 ФСО VI, подпункту 13 пункта 7, пункту 22д ФСО № 7. Нарушения, влияющие на итоговую стоимость объекта оценки, заключаются в использовании оценщиком корректировки на торг на основании неактуального на дату оценки источника, имеющей отличие от значений корректировок для соответствующего сегмента рынка на дату определения рыночной стоимости; отсутствие корректировки на обеспеченность коммуникациями при наличии оснований для проведения такой корректировки. Отчет допускает неоднозначное толкование и введение пользователей в заблуждение.

Оценивая заключение эксперта, суд отмечает, что оно соответствует требованиям статьи 82 КАС РФ, составлено экспертом, отвечающим необходимым квалификационным требованиям, предупрежденным об уголовной ответственности по статье 307 УК РФ за дачу заведомо ложного заключения. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования по каждому из поставленных судом вопросов, основано на корректном применении и толковании положений законодательства об оценочной деятельности. Основания для сомнений в обоснованности выводов судебного эксперта у суда отсутствуют.

Возражения относительно заключения эксперта, лицами, участвующими в деле, не представлены.

С учетом изложенного, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении заявления ФИО2 у ГБУ имелись предусмотренные пунктом 2 части 11 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ основания для отказа в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, определенной в отчете об оценке.

Таким образом, оспариваемое административным истцом решение бюджетного учреждения является законным и обоснованным; охраняемые законом права и интересы ФИО2 в результате принятия этого решения не нарушены, что в совокупности свидетельствует об отсутствии оснований для удовлетворения требований административного истца о признании решения ГБУ от 24 мая 2023 г. незаконным (статья 227 КАС РФ).

Из взаимосвязанных положений пункта 3 части 1 статьи 248, части 3.1 статьи 249 КАС РФ следует, что независимо от результата рассмотрения требования об оспаривании решения бюджетного учреждения, суд должен разрешить вопрос об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в отчете об оценке, приложенном к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, подававшемуся в бюджетное учреждение (в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости), если такое требование заявлено административным истцом.

Рыночная стоимость земельного участка с кадастровым номером ... по состоянию на 5 апреля 2023 г., с учетом его индивидуальных особенностей, определена экспертом ... в заключении от 4 августа 2023 г. в размере 6 592 155 рублей.

Стоимость объекта рассчитана экспертом с применением сравнительного подхода. В качестве объектов-аналогов эксперт отобрал участки, характеристики которых приближены к характеристикам оцениваемого объекта. Сведения об объекте проанализированы в экспертном заключении с учетом всех ценообразующих факторов. Применение корректировок по отличающимся параметрам, их величина или отказ от введения поправок по тем или иным признакам объяснены экспертом. Использованная информация экспертом соответствует критериям достаточности и проверяемости.

При указанных обстоятельствах суд считает возможным положить выводы судебного эксперта о рыночной стоимости объекта в основу своего решения.

Довод представителя Департамента имущественно-земельных отношений г. Ростова-на-Дону о том, что изменение кадастровой стоимости земельного участка приведёт к сокращению поступающих арендных платежей в бюджет муниципального образования, судом отклоняется, поскольку возможность пересмотра кадастровой стоимости объекта недвижимости не ставится законом в зависимость от уровня наполняемости местного бюджета.

Датой подачи ФИО2 заявления об установлении рыночной стоимости объекта недвижимости, надлежит считать 27 апреля 2023 г. - дату регистрации заявления ФИО2 в ГБУ, поскольку сведения об обстоятельствах, перечисленных в части 4 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ, позволяющих определить эту дату иным образом, суду не представлены.

Распределяя судебные расходы, суд исходит из того, что в удовлетворении требований административного истца о признании незаконным решения ГБУ отказано.

Право административного истца на пересмотр кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной стоимости объекта недвижимости административным ответчиком не оспаривалось. Удовлетворение административного иска в части требования об установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной стоимости сводится к реализации в судебном порядке права административного истца на приведение кадастровой стоимости арендуемого объекта недвижимости в соответствие с рыночной стоимостью, определенной с учетом его индивидуальных характеристик. При этом бремя доказывания величины рыночной стоимости, определяемой в качестве кадастровой, возложено на административного истца. Разница между устанавливаемой судом рыночной стоимостью и оспариваемой кадастровой стоимостью объекта недвижимости в рассматриваемом случае сама по себе не дает достаточных оснований для суждения о явных методологических ошибках или иных ошибках при определении кадастровой стоимости. Установление кадастровой стоимости объекта недвижимости равной рыночной не опровергает предполагаемой достоверности оспариваемого результата кадастровой оценки, даже при наличии разницы между рыночной и кадастровой стоимостью.

При таких обстоятельствах судебные расходы в соответствии с положениями статьи 111 КАС РФ, пункта 31 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. № 28, с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 11 июля 2017 г. № 20-П, в полном объеме должны быть возложены на административного истца.

Основания для возмещения понесенных административным истцом расходов на оплату услуг представителя отсутствуют.

ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России представило в суд калькуляцию расходов, связанных с производством судебной экспертизы на сумму 88 320 рублей.

Размер оплаты, по мнению суда, определен экспертным учреждением обоснованно, с учетом степени сложности и объема проделанной работы, времени, объективно необходимого на проведение экспертного исследования и составление заключения. Названная сумма находится в пределах диапазона сложившихся цен на экспертные услуги подобного рода в регионе и подлежит взысканию с административного истца.

В обеспечение расходов на проведение экспертизы административным истцом на лицевой счет по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытый Ростовскому областному суду, зачислено 65 000 рублей. Данная сумма должна быть перечислена экспертной организации в счет оплаты за проведенную экспертизу. Доплата взыскивается с административного истца.

Руководствуясь статьями 175-180 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил :

административное исковое заявление ФИО2 удовлетворить частично.

Отказать в удовлетворении требований ФИО2 о признании незаконным решения государственного бюджетного учреждения Ростовской области «Центр содействия развитию имущественно-земельных отношений Ростовской области» от 24 мая 2023 г. № ОРС-61/2023/000168 об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ... площадью 1 185 кв.м, категория земель - земли населенных пунктов, вид разрешенного использования - для размещения автостоянки, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: ..., равной рыночной стоимости по состоянию на 5 апреля 2023 г. в размере 6 592 155 рублей.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости считать 27 апреля 2023 г.

В удовлетворении требования ФИО2 о возмещении расходов, связанных с оплатой услуг представителя, отказать.

Судебные расходы возложить на административного истца.

За счет денежных средств, поступивших от ФИО2 в обеспечение расходов на проведение судебной экспертизы по административному делу № 3а-80/2023, перечислить с лицевого счета по учету операций со средствами, поступающими во временное распоряжение, открытого Ростовскому областному суду, на счет ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России оплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 65 000 рублей.

Взыскать с ФИО2 в пользу ФБУ Южный РЦСЭ Минюста России доплату за проведенную судебную экспертизу в сумме 23 320 рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Ростовский областной суд в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Судья О.А. Руднева

Решение в окончательной форме принято 24 августа 2023 г.