Решение по делу № 2-7661/2024 от 01.12.2025 - о защите прав потребителя и по встречному иску ООО СЗ «КраснодарДомСтрой» к <ФИО> о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве.

Дело № 2-980/2025

УИД № 23RS0047-01-2024-006564-70

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Краснодар 01 декабря 2025 года

Советский районный суд г. Краснодара в составе:

судьи Кантимира И.Н.

при секретаре Черкашиной И.В.

с участием:

истца ФИО1,

представителя истца ФИО1 – ФИО2 (доверенность 23АВ6368441 от 25.10.2025 года),

представителя ответчика ООО СЗ «КраснодарДомСтрой» - ФИО3 (доверенность от 14.11.2025 года),

представителя третьего лица ПАО «Совкомбанк» - ФИО4 (доверенность № 10331 от 21.11.2024 года),

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО СЗ «КраснодарДомСтрой» о защите прав потребителя и по встречному иску ООО СЗ «КраснодарДомСтрой» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору участия в долевом строительстве,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО СЗ «КДС» о взыскании неустойки за просрочку передачи объекта долевого строительства в двойном размере 990 000 рублей начиная с 01.07.2023 по 21.03.2024, штрафа в размере пятидесяти процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя, компенсации морального вреда в размере 100 000 рублей, денежных средств за найм жилого помещения начиная с июля 2023 по день фактического исполнения обязательства по передаче квартиры в размере 15 000 рублей за каждый месяц, обязании Застройщика передать объект долевого строительства участнику долевого строительства с выполненными ремонтными работами, в случае неисполнения обязательств застройщиком, начислять штраф за каждый день просрочки в размере 0,1 % от суммы стоимости квартиры 7 500 000 рублей.

В последствии истцом были уточнены исковые требования, где ФИО1 просила взыскать ООО СЗ «КДС» убытки в сумме 150 000 рублей за урегулирование спора банком ПАО «Совкомбанк» по кредитному договору № с целью возвращения истца в график платежей из-за бездействия ответчика в части непредоставления истцу документов на квартиру и невозможностью проведения оценки недвижимости и оформление договора страхования с банком, признать акт приема-передачи квартиры по ДДУ № № от ДД.ММ.ГГГГ от ДД.ММ.ГГГГ – недействительным, взыскать неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства в двойном размере 990 000 рублей начиная с 01.07.2023 по 21.03.2024 на основании ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ, неустойку за нарушение сроков устранения недостатков в квартире непригодной для проживания в двойном размере в сумме 506 250 рублей начиная с 08.11.2023 по 21.03.2024 на основании ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ, денежные средства за найм жилого помещения начиная с июля 2023 по июнь 2024 в размере 180 000 рублей, взыскать убытки, понесенные истцом за повышение процентной ставки по кредиту, наложенные банком ПАО «Совкомбанк» по кредитному договору №, в части непредоставления документов от застройщика – дольщику и невозможностью проведения дольщиком страхования недвижимости и оценки квартиры за сентябрь 2024 ы размере 10 157,63 рублей, за октябрь 2024 в размере 10 157,63 рублей, за ноябрь 2024 в размере 10 157,63 рублей и последующие месяца в размере 10 157,63 рублей ежемесячно до момента передачи документов на квартиру, обязать ответчика надлежащим образом передать по акту приема-передачи квартиру согласно ДДУ № № от ДД.ММ.ГГГГ, обязать передать истцу заверенные надлежащим образом документы, а также начислять штраф за каждый день просрочки передачи документов с даты вынесения решения суда в размере 5000 рублей ежедневно: технический паспорт БТИ, выписка из Росреестра, подтверждающая регистрацию застройщиком ДДУ № № от ДД.ММ.ГГГГ, заверенный надлежащим образом акт приема-передачи по ДДУ № № от ДД.ММ.ГГГГ, заверенный надлежащим образом ДДУ № № от ДД.ММ.ГГГГ, заверенный надлежащим образом акт приема-передачи выполненных работ с ИП ФИО5, взыскать сумму переплаты, произведенной дольщиком по ДДУ № № от ДД.ММ.ГГГГ в сумме 31 650 рублей.

В обоснование требований указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО СЗ «КДС» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ. Объектом долевого строительства является жилое помещение: условный №, проектная площадь квартиры с учетом лоджии и балконов кв.м. – 49,3, количество комнат – 2, Этаж – 12, Подъезд -3, Литер – 8, назначение – жилое. Согласно п. 3.4.,3.5 ДДУ предполагаемый срок ввода объекта в эксплуатацию «Многоквартирного жилого дома» Литер 8 – 31.03.2023, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию «Многоквартирного жилого дома» при условии выполнения Участником долевого строительства своих обязательств по настоящему договору, Застройщик обязуется передать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства в срок не позднее чем до 30.06.2023. 18.10.2023 истцу выдана справка от Застройщика исх. № 10/4450 о том, что по состоянию на 16.10.2023 получено заключение о соответствии построенного капитального строительства требованиям проектной документации и получено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 21.08.2023 № 23-43-309-2023 к договору № № от ДД.ММ.ГГГГ, при этом номер квартиры был изменен на № (вместо №), подъезд 2, этаж 12, площадь 49,1 кв.м. (с учетом лоджии и балкона 50,6 кв.м.), расположенная по адресу: <адрес>

07.11.2023 согласно акту приема-передачи, застройщик передал участнику долевого строительства квартиру без ремонта (о чем сделана отметка в акте). Также по результатам обмеров БТИ площадь квартиры увеличилась, в результате чего истцу необходимо доплатить 159 900 рублей. 05.03.2024 истцом направлено обращение в адрес ответчика с просьбой предоставления договора оферты по выполнению ремонтных работ, 18.03.2024 ответчик в адрес истца направил подписанный договор оферты с «задней» датой от 17.11.2023, однако по состоянию на день ответа ремонтные работы не были выполнены. 12.03.2024 истцом было направлено обращение ответчику по адресу электронной почты о рассмотрении вопроса о подписании дополнительного соглашения к договору № Р/Л-8/ПД3/УКН332/ЭТ12/2023-П от 24.03.2023 о предоставлении рассрочки сроком на 12 месяцев на сумму 159 900 рублей, образовавшуюся вследствие увеличения площади квартиры. Также истец просила сообщить разумную дату готовности ремонта квартиры по договору оферты о заключении ремонтно-строительных работ по акции «ремонт в подарок».

Истец ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель истца в судебном заседании поддержала заявленные исковые требования в полном объеме.

Представитель ответчика ООО СЗ «КДС» - ФИО3, в судебном заседании поддержала доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление, просила применить к заявленной неустойке за просрочку передачи объекта долевого строительства ст. 333 ГК РФ, в остальной части исковых требований просила отказать. Обратилась в суд со встречным иском, в котором просила взыскать с ФИО1 задолженность по договору участия в долевом строительстве в размере 149 900 рублей и судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 5 497 рублей. В обоснование заявленных требований указала, что между ООО СЗ «КДС» и ФИО1 заключен договор участия в долевом строительстве № № от ДД.ММ.ГГГГ, предметом которого является <адрес>. ФИО1 взяла на себя обязательства перед ООО СЗ «КДС» по оплате цены объекта долевого строительства в соответствии с условиями и порядком, указанным в договоре участия в долевом строительстве. В соответствии с п. 4.5. и 4.6 договора участия в долевом строительстве стороны договорились, что в случае если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) фактическая площадь квартиры или фактическая площадь балкона и лоджии квартиры окажется больше чем в Приложении № 2 передаваемых участнику долевого строительства по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, застройщик вправе требовать соразмерного увеличения общей цены договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п.4.6 договора исходя из стоимости одного квадратного метра фактической площади квартиры в сумме 123 000 рублей, стоимости одного квадратного метра фактической площади балконов и лоджии в сумме 61 500 рублей. 07.11.2023 года объект долевого строительства передан ФИО1 на основании акта приема-передачи объекта долевого строительства. В акте приема передачи от 07.11.2023 года (пункте 7) указано, что по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» квартиры увеличилась, что составляет сумму к доплате в размере 159 900 рублей. Однако по состоянию до настоящего времени задолженность не оплачена.

Представитель третьего лица ПАО Совкомбанк – ФИО4, в судебном заседании заявленные требования истцом оставил на усмотрение суда.

Третье лицо ИП ФИО5 в судебное заседание не явилась, о времени и месте проведения судебного заседания извещена надлежащим образом (ШПИ № 80407212696896, № 80402414760673).

С учетом изложенного, а также положений ч. 4 ст. 167 ГПК РФ суд считает возможным рассмотреть дело в данном судебном заседании в отсутствие неявившихся лиц.

Суд, выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, приходит к выводу о частичном удовлетворении заявленных исковых требований ФИО1 и удовлетворении встречных исковых требований ООО СЗ «КДС» по следующим основаниям.

Частью 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрено, что застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект не позднее срока, предусмотренного договором.

Согласно ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Установлено, что 24.03.2023 между истцом и ответчиком заключен договор участия в долевом строительстве № №

Объектом долевого строительства является квартира условный №, по адресу: <адрес>

Согласно п. 3.5 договора, срок передачи объекта долевого строительства – не позднее 30.06.2023.

Цена объекта долевого строительства при подписании договора составила 7 500 000 рублей.

Истцом заявлено требование о признании акта приема-передачи от 07.11.2023 по договору от ДД.ММ.ГГГГ № № недействительным, поскольку объект фактически передан истцу без выполненных ремонтно-отделочных работ.

Данные доводы достаточными и достоверными доказательствами не подтверждены.

В силу ст. 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В соответствии с разъяснениями, данными в п. 87 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 №25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что в случае заключения притворной сделки действительная воля стороны не соответствует её волеизъявлению. В связи с этим для установления истиной воли сторон имеет значение выяснение фактических отношений между сторонами, а также намерений каждой стороны.

Пунктом 86 указанного Постановления разъяснено, что стороны мнимой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение.

Согласно положениям ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно 10 Гражданского кодекса Российской Федерации, не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).

По смыслу ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Таким образом, передаточный акт является документом, подтверждающим факт завершения исполнения Сторонами обязательств по передаче объекта долевого строительства, то есть факт исполнения сделки по купле-продажи объекта недвижимости посредством договора участия в долевом строительстве.

Согласно ст. 556 Гражданского кодекса Российской Федерации передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

С момента подписания передаточного акта обязательства продавца считаются исполненными перед покупателем (аналогичные положения регламентированы ст. 12 Закона № 214-ФЗ).

В совокупном понимании представленных норм права, передаточный акт не является самостоятельным документом, свидетельствующим о заключении определенной сделки, которым закон допускает признать недействительной.

Суть передаточного акта - это передача прав на объект недвижимости, который построил застройщик и за который участник долевого строительства оплатил определенную договором стоимость.

Согласно п. 3.2 договора от ДД.ММ.ГГГГ № №, приложения № 2 к договору, проектная площадь квартиры с учетом балконов и лоджий составляет 49,3 кв.м.

Согласно п. 4.3 договора, окончательный взаиморасчет Сторон по настоящему Договору определяется, исходя из уточненной «Фактической площади» передаваемых «Квартир» и уточненной «Фактической площади» балкона и лоджии.

В соответствии с п. 4.5 договора в случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» «Квартиры» или «Фактическая площадь» балкона и лоджии «Квартиры» окажется больше чем в Приложении № 2 передаваемых «Участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «Застройщик» вправе требовать соразмерного увеличения общей цены Договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п.4.6 настоящего Договора.

Согласно п. 4.6 договора Стороны договорились, что дополнительные расчеты, предусмотренные п.п. 4.4, 4.5. настоящего Договора, производятся исходя из стоимости одного квадратного метра «Фактической площади» «Квартиры» в сумме 123 000 рублей, стоимости одного квадратного метра «Фактической площади» балконов и лоджии в сумме 61 500 рублей.

Согласно п. 4.7 договора, рассчитанную в соответствии с настоящими пунктами 4.5, сумму «Участник долевого строительства» обязуется перечислить «Застройщику» на указанный им расчетный счет в течение 10 (десяти) календарных дней с момента получения письменного требования «Застройщика» и прилагаемых к нему копий документов с результатами кадастровых работ (технической инвентаризации) и реквизитами расчетного счета для перечисления рассчитанной в соответствии с настоящим пунктом суммы денежных средств.

Стороной ответчика в материалы дела представлен акт приема-передачи <адрес> (УКН 332) от 07.11.2023, подписанный сторонами согласно которому площадь квартиры составила 50,6 кв.м. с учетом лоджии и балкона.

Согласно п. 7 акта от 07.11.2023, на момент его подписания у истца имеется задолженность в размере 159 900 рублей.

В соответствии с условиями договора № № (Приложение № 2) объект долевого строительства передается участнику долевого строительства в предчистовой отделке: штукатурка стен, заделка штроб, устройство откосов, стяжка из цементно-песчаного раствора (полусухая), потолки – монолитные перекрытия без отделки, иного договор участия в долевом строительстве в себе не содержит.

С учетом установленных обстоятельств, суд приходит к выводу, что факт передачи квартиры установлен, акт приема-передачи объекта долевого строительства между сторонами оформлен 07.11.2023 путем двухстороннего его подписания, в связи с чем признать недействительным акт приёма-передачи от 07.11.2023 правовых оснований не имеется.

Таким образом, суд приходит к выводу, что объект долевого строительства передан истцу по акту приема-передачи 07.11.2023.

Принимая во внимание факт того, что ответчиком объект долевого строительства не передан истцам в установленные договором сроки, суд приходит к выводу, что ответчик нарушил сроки выполнения указанной обязанности, в связи с чем, у истца возникло право требования неустойки.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 495 000 рублей со ссылкой на ч. 2 ст. 6 Закона 214 – ФЗ, где указано, что если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная данной частью неустойка уплачивается застройщиком в двойном размере исходя из ставки рефинансирования в размере 7,5%, то есть 7 500 000 х 264 х 7,5% х 1/300 = 495 000х2 = 990 000 руб.).

Ответчиком в возражениях на уточненное исковое заявление предоставлен контррасчет неустойки за период с 01.07.2023 по 07.11.2023 из расчета: 7 500 000 х 130 х 7,5% х 1/300 х 2 = 487 500 рублей.

Поскольку судом установлено, что квартира передана истцам по акту приема-передачи 07.11.2023, таким образом, неустойку необходимо рассчитывать за период с 01.07.2023 по 07.11.2023 исходя из ставки рефинансирования в размере 7,5%, расчет неустойки, представленный ответчиком судом, признается арифметически верным.

Представитель ответчика просил снизить размер неустойки, которая носит штрафной характер с применением ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд вправе уменьшить неустойку, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3 и 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Положения приведенных норм закона в их системном единстве закрепляют право суда уменьшить размер подлежащей взысканию неустойки (штрафа), если она явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, и по существу, предписывает суду устанавливать баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и размером действительного ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом, то есть, по существу, - на реализацию требования пункта 3 статьи 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.

Степень соразмерности заявленной истцами неустойки последствиям нарушения обязательства является оценочной категорией, оценка указанному критерию отнесена к компетенции судов первой и апелляционной инстанций и производится ими по правилам статьи 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании всех обстоятельств дела. При этом суд обязан установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба. Наличие оснований для снижения и определение критериев соразмерности определяются судом в каждом конкретном случае самостоятельно, исходя из установленных по делу обстоятельств.

Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.

В рассматриваемом случае неустойка взыскивается истцом на основании ч. 2 ст. 6 Федерального закона 30.12.2004 N 214-ФЗ за нарушение неденежного обязательства и в силу разъяснений, изложенных в абз. 2 п. 76 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24.03.2016 N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств", правила п. 6 ст. 395 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются при уменьшении неустойки, установленной за нарушение неденежного обязательства, если иное не предусмотрено законом.

По договору участия в долевом строительстве неустойка обеспечивает исполнение неденежного обязательства, а обязательства по передаче имущества в натуре, в связи с чем отсутствуют правовые препятствия для уменьшения неустойки в порядке статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации ниже размера процентов, определяемых с учетом статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного, принимая во внимание установленный факт передачи объекта истцу, длительность периода просрочки исполнения указанного обязательства в несколько месяцев, последовательно принимаемые Правительством РФ в период сложной экономической ситуации акты, регламентирующие применение моратория в отношении штрафных санкций, применяемых к застройщику, а также принципы соразмерности, разумности и справедливости, суд приходит к выводам о снижении неустойки и присуждении ее в размере 380 000 рублей.

Истцом заявлено требование о взыскании неустойки за нарушение сроков устранения недостатков в квартире непригодной для проживания в двойном размере в сумме 506 250 рублей начиная с 08.11.2023 по 21.03.2024 на основании ч. 8 ст. 7 Закона № 214-ФЗ.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно ч. 1 ст. 7 Закона №214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

В соответствии с ч. 2 ст. 7 Закона №214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий ДДУ и (или) указанных в ч. 1 указанной статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного ДДУ использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок;

2) соразмерного уменьшения цены ДДУ;

3) возмещения своих расходов на устранение недостатков.

На основании ч. 6 ст. 7 Закона №214-ФЗ участник долевого строительства вправе предъявить иск в суд или предъявить застройщику в письменной форме требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства с указанием выявленных недостатков (дефектов) при условии, что такие недостатки (дефекты) выявлены в течение гарантийного срока. Застройщик обязан устранить выявленные недостатки (дефекты) в срок, согласованный застройщиком с участником долевого строительства. В случае отказа застройщика удовлетворить указанные требования во внесудебном порядке полностью или частично либо в случае неудовлетворения полностью или частично указанных требований в указанный срок участник долевого строительства имеет право предъявить иск в суд.

В силу ч. 8 ст. 7 Закона №214-ФЗ за нарушение срока устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, предусмотренного ч. 6 указанной статьи застройщик уплачивает участнику долевого строительства за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действовавшей в период соответствующего нарушения, от стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов), или от суммы, подлежащей возмещению участнику долевого строительства.

Если участником долевого строительства является гражданин, приобретающий жилое помещение исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, предусмотренная указанной частью неустойка (пеня) уплачивается застройщиком в двойном размере, но не более стоимости расходов, необходимых для устранения недостатков (дефектов).

Вместе с тем ООО СЗ «КДС» в соответствии с разрешением на строительство № 23-43-5177-р-2018 от 25.05.2018 года, выданным департаментом архитектуры и градостроительства администрации муниципального образования город Краснодар осуществляет возведение многоквартирных жилых домов ЖК «Ракурс» на земельном участке с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>

По условиям ДДУ ответчик принял на себя обязательство своими силами и (или) с привлечением других лиц построить «Жилой комплекс «Ракурс» по адресу: <адрес> и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать объекты долевого строительства участникам долевого строительства.

Условия договора участия в долевом строительстве не содержат в себе обязательств ответчика по выполнению ремонта в построенном объекте.

Характеристики квартиры предусмотрены п. 3.2 договора участия в долевом строительстве, а также Приложением № 2 к указанному договору.

Согласно пункту 5.1.2 договора, неуказанные в Приложении № 2 отделочные работы на объекте долевого строительства не входят в цену договора и производятся участником долевого строительства по своему усмотрению, самостоятельно и за свой счет после подписания акта приема-передачи объекта строительства.

В порядке ч. 1 ст. 8 Закона №214-ФЗ передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу о передаче объекта долевого строительства. В передаточном акте или ином документе о передаче объекта долевого строительства указываются дата передачи, основные характеристики жилого помещения или нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, а также иная информация по усмотрению сторон.

Объект долевого строительства передан на основании двухстороннего акта приема-передачи 07.11.2023. При этом на объекте долевого строительства выявлены недостатки (дефекты), о чем составлен акт об устранении недостатков от 07.11.2023. Указанные недостатки (дефекты) устранены 10.11.2023.

Таким образом, с даты подписания акта приема-передачи все обязательства застройщика перед участником строительства, считаются исполненными (ст. 12 Закона №214-ФЗ).

Как следует из анализа представленного в материалы дела договора участия в долевом строительстве, ДДУ не содержит в себе обязательств по выполнению ремонтно-отделочных работ по оферте на заключение Договора по выполнению ремонтно-отделочных работ.

По условиям договора ответчик принял на себя обязательства построить и передать участнику долевого строительства объект недвижимости, при этом указаний на то, что объект недвижимости передается исключительно с ремонтом, условия ДДУ не содержат.

Выполнение отделочных работ не входило в предмет ДДУ, что подтверждается положениями пункта 5.1.2 договора о том, что неуказанные в Приложении № 2 отделочные работы на объекте долевого строительства не входят в цену Договора и производятся Участником долевого строительства по своему усмотрению, самостоятельно и за свой счет.

Заявляя требования о взыскании с ООО СЗ «КДС» неустойки за нарушение сроков устранения недостатков (дефектов) объекта долевого строительства, истец указывает на нарушение ответчиком условий договора-оферты, стороной которой он фактически не является.

Договор участия в долевом строительстве также не содержит условия о том, что объект строительства передается истцу с готовым ремонтом, отсутствует в том числе и ссылка на оферту и данные об изменении цены, в связи с заключением данного договора или не заключении. Условия заключенного договора участия в долевом строительстве между истом и ответчиком, истцом не оспорены, недействительными не признаны, и сторонами в порядке, предусмотренном гл. 29 ГК РФ, не изменены.

Ответчик свои обязательства выполнил в полном объеме – объект строительства передал, что подтверждает акты приема-передачи объекта долевого строительства.

Согласно ч. 1 ст. 10 Закона № 214-ФЗ со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежаще исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные Законом № 214-ФЗ и договором.

Статьей 15 Закона РФ «О защите прав потребителей» предусмотрено, что моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда.

Согласно пункту 45 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 № 17 при разрешении судом вопроса о компенсации потребителю морального вреда достаточным условием для удовлетворения иска является установленный факт нарушения прав потребителя.

Как указано в пункте 30 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 15.11.2022 № 33 «О практике применения судами норм о компенсации морального вреда» при определении размера компенсации морального вреда судом должны учитываться требования разумности и справедливости (пункт 2 статьи 1101 ГК РФ). В связи с этим сумма компенсации морального вреда, подлежащая взысканию с ответчика, должна быть соразмерной последствиям нарушения и компенсировать потерпевшему перенесенные им физические или нравственные страдания (статья 151 ГК РФ), устранить эти страдания либо сгладить их остроту.

Изложенные выше обстоятельства в совокупности со статьей 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, устанавливающей возможность возложения денежной компенсации морального вреда в случаях, не связанных с нарушением нематериальных благ, если это прямо предусмотрено законом, позволяют прийти к выводу о том, что основанием к взысканию компенсации морального вреда может служить нарушение имущественных прав потребителя. Причинение потерпевшему нравственных страданий действиями, затрагивающими его имущественные права, в данном случае презюмируется (пока не доказано обратное).

Поэтому, исходя из положений статьи 151 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 2 статьи 10 Закона об участии в долевом строительстве и статьи 15 Закона «О защите прав потребителя», и в силу указанной общей презумпции, установленный судом факт просрочки исполнения обязательства застройщиком является основанием для денежной компенсации истцам морального вреда.

Учитывая установленные по делу обстоятельства, характер и длительность нарушения прав истца, факт того, что ответчик в установленные договором сроки не исполнил его условия, что, по мнению суда, безусловно, причинило истцу нравственные страдания (переживания), суд полагает необходимым взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, отказав в удовлетворении остальной части данных требований.

При этом суд также исходит из установленных по делу обстоятельств, характера и длительности нарушения прав истца, степени социальной значимости нарушенного права потребителя и конституционно гарантированного права на жилище, совокупности действий, предпринятых истцом с целью восстановления своего права, поведения ответчика, которым не были приняты меры к устранению допущенных нарушений и мирному, досудебному урегулированию спора, индивидуальных особенности истца, его возраста, степени причиненных ему нравственных страданий, принципов разумности, справедливости и соразмерности. Несмотря на безусловное нарушение прав истца незаконными действиями ответчика, указания и соответствующие доказательства, какие именно, в чем конкретно фактически выразились негативные последствия в результате этих нарушений для истца (болезненное состояние, стационарное лечение, невозможность прохождения запланированных санаторно–курортных мероприятий, отсутствие средств к существованию, другого места для проживания и т.п.), отсутствуют.

Истцом заявлены требования о взыскании штрафа, вместе с тем, суд принимает во внимание следующее.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 46 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 28.06.2012 года N 17 «О рассмотрении судами гражданских дел по спорам о защите прав потребителей», при удовлетворении судом требований потребителя в связи с нарушением его прав, установленных Законом о защите прав потребителей, которые не были удовлетворены в добровольном порядке изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером), суд взыскивает с ответчика в пользу потребителя штраф независимо от того, заявлялось ли такое требование суду (пункт 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителей).

Вместе с тем, реализуя предоставленные законом полномочия, Правительство Российской Федерации издало постановление от 18.03.2024 года N° 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», которое устанавливает особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве.

Согласно названному постановлению, неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом ч. 9 ст. 4 Закона N 214-Ф3 уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу Постановления № 326 и до 31.12.2024 года включительно.

Таким образом, если правомерные требования потребителя не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до 22.03.2024 года, то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от присужденных потребителю денежных сумм за нарушения, допущенные до 22.03.2024 года, с указанием на отсрочку уплаты этого штрафа до 31.12.2024 года.

Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 22.03.2024 года по 31.12.2024 года, то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Таким образом, учитывая дату получения претензии ответчиком (03.05.2024), оснований для взыскания штрафа не усматривается.

Истцом заявлено требование о взыскании убытков в сумме 150 000 рублей за урегулирование спора банком ПАО «Совкомбанк» по кредитному договору № с целью возвращения истца в график платежей из-за бездействия ответчика в части непредоставления истцу документов на квартиру и невозможностью проведения оценки недвижимости и оформление договора страхования с банком, а также убытки, понесенные истцом за повышение процентной ставки по кредиту, наложенные банком ПАО «Совкомбанк» по кредитному договору №, в части непредоставления документов от застройщика – дольщику и невозможностью проведения дольщиком страхования недвижимости и оценки квартиры за сентябрь 2024 в размере 10 157,63 рублей, за октябрь 2024 в размере 10 157,63 рублей, за ноябрь 2024 в размере 10 157,63 рублей и последующие месяца в размере 10 157,63 рублей ежемесячно до момента передачи документов на квартиру.

В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 12 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Истцом для участия в долевом строительстве многоквартирного дома заключен кредитный договор № от ДД.ММ.ГГГГ.

Расходы, понесенные истцом в связи с принятыми им на себя обязательствами добровольного характера, не могут расцениваться как расходы, связанные с восстановлением ему нарушенного права, принятые истцом обязательства по кредитному договору и принятые застройщиком обязательства по ДДУ являются самостоятельными договорами, не взаимосвязанными друг с другом по своему содержанию и характеру, соответственно ответственность по ним наступает по условиям и случаям, предусмотренными этими договорами каждым по отдельности, если иное не предусмотрено законом.

Стороной указанного кредитного договора ООО СЗ «КДС» не являлось, а Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ не предусматривает обязанности застройщика по возмещению участнику долевого строительства уплаченных процентов и иных платежей по кредитному договору.

Между нарушением ответчиком условий договора участия в долевом строительстве в части срока передачи объекта долевого строительства и расходами по уплате истцом процентов по кредитному договору от 24.03.2023 отсутствует прямая причинно-следственная связь: в случае передачи объекта долевого строительства истцу, он бы все равно выплачивал проценты по данному кредитному договору, использование кредитных денежных средств для приобретения квартиры – это решение самого истца. Использование Участником долевого строительства личных финансовых средств либо заёмных никак не влияет на условия оплаты, возведения и передачи объекта долевого строительства.

При таких обстоятельствах, исковые требования о взыскании убытков удовлетворению не подлежат.

В соответствии со ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

По смыслу указанной статьи возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применение которой возможно лишь при наличии определенных условий для наступления ответственности, предусмотренных законом.

Для удовлетворения иска о взыскании убытков истцом должны быть доказаны факт наличия у него убытков и их размер, неправомерность действий ответчика, причинная связь между этими действиями и причиненным вредом (убытками).

Наличие совокупности вышеуказанных обстоятельств должно доказать лицо, обращающееся в суд с требованием о возмещении убытков. Недоказанность одного из вышеуказанных обстоятельств возмещения убытков исключает возможность удовлетворения исковых требований.

Сам факт предоставления суду договора найма жилого помещения без доказанности совокупности указанных выше обстоятельств не является основанием для возмещения ответчиком понесенных истцом расходов.

Как разъяснено в п. 12 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по делам о возмещении убытков истец обязан доказать, что ответчик является лицом, в результате действий (бездействия) которого возник ущерб, а также факты нарушения обязательства или причинения вреда, наличие убытков (пункт 2 статьи 15 ГК РФ).

Представленные истцом доказательства не достаточны для вывода о том, что его расходы по найму жилья были понесены в результате неисполнения ответчиком обязанности застройщика по передаче квартиры и непосредственно связаны с данным обстоятельством.

Более того, согласно условиям договора участия в долевом строительстве, квартира должна была быть передана истцу застройщиком без отделки, что свидетельствует о том, что проживание в квартире сразу после подписания акта приема-передачи не представляется возможным.

Так, Верховным Судом РФ в определении от 31 мая 2022 г. N 4-КГ22-4-К1 подчеркнута важность таких юридически значимых по делу обстоятельств, как то, что "у истца отсутствовало иное недвижимое имущество на территории, а договор долевого участия в строительстве предусматривал, что готовый объект долевого строительства - это благоустроенная квартира с полным комплексом выполненных отделочных работ, то есть жилое помещение готовое для заселения и проживания, а также расположенное вблизи места работы истца". Таким образом, "в случае соблюдения ответчиком обязательства по передаче квартиры в установленный срок, истец получил бы возможность незамедлительно использовать ее для проживания, а необходимость в найме аналогичного жилья и, соответственно, связанные с этим затраты не возникли бы, что также подтверждает наличие причинно-следственной связи между просрочкой застройщика и убытками истца в виде расходов по найму квартиры".

Таким образом, доказательств того, что истец именно в результате противоправных действий ответчика вынужден был проживать в другом жилом помещении и нести дополнительные расходы по оплате арендных платежей, а также, что между действиями ответчика связанными с нарушением срока передачи объекта долевого строительства и расходами по аренде другого жилого помещения имеется причинная связь истцом не представлено. Наем жилого помещения является личным волеизъявлением истца, и расходы по оплате аренды не могут быть отнесены к убыткам.

Согласно пункту 3 статьи 308 ГК РФ, обязательство не создает обязанностей для лиц, не участвующих в нем в качестве сторон (для третьих лиц).

Договор найма, устанавливает самостоятельные отношения между истцом наймодателем, касающиеся оплаты, не ставит исполнение условий договора найма в зависимость от момента исполнения ответчиком своих обязательств по исполнению условий, указанных в Договоре строительства.

При таких обстоятельствах, исковые требования о взыскании убытков удовлетворению не подлежат.

Разрешая встречные исковые требования, суд считает их подлежащими удовлетворению ввиду следующего.

Согласно условиям договора участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного между ООО СЗ «КДС» (Застройщик) и ФИО1 (Участник долевого строительства), застройщик обязуется своими силами и (или) с привлечением других лиц построить многоэтажный жилой дом со встроенными помещениями по адресу: <адрес>, и после получения разрешения на ввод Многоэтажного жилого дома в эксплуатацию передать в предусмотренный Договором срок Участнику долевого строительства Объект долевого строительства – 2 -комнатную квартиру проектной площадью 49,3 кв.м., в соответствии с характеристиками, которые определены в пункте 3.2 Договора и Приложении № 2 «Техническое описание Объекта долевого строительства», а Участник долевого строительства обязуется уплатить обусловленную Договором цену в порядке и на условиях, предусмотренных Договором и принять Объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Многоэтажного жилого дома.

Цена объекта долевого строительства (квартиры) согласно п. 4.1 Договора составляет 7 500 000 рублей.

В соответствии с пунктом 4.3. Договора окончательный взаиморасчет сторон по Договору определяется исходя из уточненной фактической площади передаваемой квартиры и уточненной фактической площади балкона и лоджии.

По условиям Договора (пункт 4.5.) предусмотрено, что в случае, если по итогам кадастровых работ (технической инвентаризации) «Фактическая площадь» «Квартиры» или «Фактическая площадь» балкона и лоджии «Квартиры» окажется больше чем в Приложении № 2 передаваемых «Участнику долевого строительства» по причинам, не связанным с внутренней отделкой и перепланировкой, «Застройщик» вправе требовать соразмерного увеличения общей цены Договора, исходя из стоимости за один квадратный метр в соответствии с п. 4.6 настоящего Договора.

Стороны договорились, что дополнительные расчеты, предусмотренные п.п. 4.4, 4.5. ДДУ, производятся исходя из стоимости одного квадратного метра фактической площади квартиры в сумме 123 000,00 рублей, стоимости одного квадратного метра фактической площади балконов и лоджии в сумме 61 500, 00 рублей.

04.10.2023 объект долевого строительства - 2-комнатная <адрес> (строительный/условный №), на 12 этаже, во 2 подъезде, общей площадью 49,1 кв. м. (с учетом балкона и лоджии – 50,6 кв. м.), расположенная по адресу: <адрес> передана ФИО1 по акту приема-передачи.

В пункте 7 акта приема-передачи от 07.11.2023 указано, что на момент подписания настоящего документа задолженность со стороны Участника долевого строительства составляет 159 900 рублей. Участник долевого строительства обязуется оплатить задолженность до 30.12.2023.

Задолженность ФИО1 в полном объеме не погашена, как установлено из материалов дела ФИО1 произвела оплату в размере 10 000 рублей 16.09.2024, доказательств всей суммы задолженности материалы дела не содержат.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

В силу статьи 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

На основании изложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.

В связи с чем, суд также находит подлежащими частичному удовлетворению требования ФИО1 об обязании ООО СЗ «КДС» передать пакет документов для оформления права собственности на квартиру по договору участия в долевом строительстве от 24.03.2023 № Р/Л-8/ПД3/УКН332/ЭТ12/2023-П.

Исходя из суммы удовлетворённых требований ФИО1, руководствуясь ст. 103 ГПК РФ и п. 8 ст. 333.20 НК РФ, суд считает необходимым с ООО СЗ «КДС» государственную пошлину в размере 7 000 рублей.

На основании ст. ст. 15, 151, 309, 1101 Гражданского кодекса РФ, Закона РФ от 07.02.1992 года № 25300-1 «О защите прав потребителей» и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к ООО СЗ «КраснодарДомСтрой» о защите прав потребителя – удовлетворить частично.

Взыскать с ООО СЗ «КраснодарДомСтрой» в пользу ФИО1 неустойку за просрочку передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2023 по 07.11.2023 в сумме 380 000 рублей, компенсацию морального вреда в размере 5 000 рублей, а всего 385 000 (триста восемьдесят пять тысяч) рублей.

Обязать ООО СЗ «КраснодарДомСтрой» передать ФИО1 пакет документов для оформления права собственности на квартиру по договору участия в долевом строительстве от ДД.ММ.ГГГГ № №.

В удовлетворении остальной части исковых требований ФИО1 – отказать.

Встречные исковые требования общества с ограниченной ответственностью СЗ «КраснодарДомСтрой» к ФИО1 о взыскании суммы задолженности – удовлетворить.

Взыскать с ФИО1 в пользу общества с ограниченной ответственностью СЗ «КраснодарДомСтрой» сумму задолженности в размере 149 900 рублей, расходы по оплате госпошлины в размере 5 497 рублей, а всего 155 397 (сто пятьдесят пять тысяч триста девяносто семь) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционную инстанцию Краснодарского краевого суда через Советский районный суд г. Краснодара в течение месяца.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара И.Н. Кантимир

Мотивированное решение изготовлено 15 декабря 2025 года.

Судья Советского

районного суда г. Краснодара И.Н. Кантимир