административное дело № 3а-76/2025 (3а-820/2024)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 мая 2025 года г.Краснодар

Краснодарский краевой суд в составе:

судьи Агибаловой В.О.

при ведении протокола

помощником судьи Минко Я.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело (УИД 23OS0000-01-2024-001171-44) по административному исковому заявлению ООО «Южная строительная компания ЛУЧ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости земельного участка и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости,

установил:

ООО «Южная строительная компания ЛУЧ» обратилось в Краснодарский краевой суд с административным исковым заявлением, в котором просит установить по состоянию на 01.01.2022 года кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером ........ по адресу: ............, в размере его рыночной стоимости 85 088 000 руб.

Административное исковое заявление мотивировано тем, что кадастровая стоимость земельного участка не соответствует его рыночной стоимости, это нарушает права ООО «Южная строительная компания ЛУЧ», поскольку влечет необходимость внесения арендных платежей в завышенном размере.

От ГБУ КК «Краевая техническая инвентаризация - Краевое БТИ» поступили возражения на административное исковое заявление, в которых учреждение указало, что кадастровая стоимость объекта недвижимости определена в соответствии с требованиями Федерального закона № 237-ФЗ и Методических указаний о государственной кадастровой оценке, утв. Приказом Минэкономразвития России от 04.08.2021 № П/0336, с использованием достоверных сведений об объектах недвижимости по состоянию на дату оценки.

От департамента имущественных отношений Краснодарского края поступили отзыв на административное исковое заявление, в котором департамент просит вынести решение в соответствии с требованиями действующего законодательства.

От Управления Росреестра по Краснодарскому краю поступил отзыв на административное исковое заявление, в котором управление просит рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

От администрация Туапсинского городского поселения Туапсинского района поступили возражения на административное исковое заявление, в которых администрация просит отказать ООО «Южная строительная компания ЛУЧ» в удовлетворении административного искового заявления и рассмотреть дело в отсутствие его представителя.

В судебное заседание 28 мая 2025 года лица, участвующие в деле, не явились, уведомлены своевременно и надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, посредством извещения электронной почтой, Почтой России, а также путем размещения информации в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» на официальном сайте Краснодарского краевого суда, с учетом положений частей 8, 9 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации и разъяснений, изложенных в пунктах 14, 15 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 57 от 26 декабря 2017 года «О некоторых вопросах применения законодательства, регулирующего использование документов в электронном виде в деятельности судов общей юрисдикции и арбитражных судов».

В соответствии с частью 4 статьи 247 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации неявка в судебное заседание лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не препятствует рассмотрению и разрешению административного дела об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, за исключением случая, если их явка признана судом обязательной.

Принимая во внимание, что явка лиц, участвующих в деле, не признана обязательной, суд в соответствии с частью 2 статьи 150 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Проверив материалы дела, изучив доводы административного искового заявления, отзывов и возражений на него, исследовав материалы административного дела и представленные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска ООО «Южная строительная компания ЛУЧ» по следующим основаниям.

Из содержания положений статьи 3 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» следует, что под кадастровой стоимостью понимается стоимость объекта недвижимости, определенная в порядке, предусмотренном данным Федеральным законом, в результате проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с методическими указаниями о государственной кадастровой оценке или в соответствии со статьями 16, 20, 21 или 22 настоящего Федерального закона.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным (часть 1 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ).

В соответствии с частью 7 статьи 22 Федерального закона от 03 июля 2016 года № 237-ФЗ результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Пунктом 6 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 года № 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости» разъяснено, что с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.

Судом установлено и подтверждено материалами дела, что ООО «Южная строительная компания ЛУЧ» на основании договора аренды земельного участка от 19.04.2024 года № ........, заключенного с администрацией Туапсинского городского поселения Туапсинского района, является арендатором земельного участка с кадастровым номером ........ (площадью ........ кв.м), расположенного по адресу: ............. Вид разрешенного использования – многоэтажная жилая застройка. Общество уплачивает арендную плату за земельный участок исходя из кадастровой стоимости.

Согласно положениям статей 65 и 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статей 606 и 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также условиям договора аренды от 19.04.2024 года, административный истец является плательщиком арендной платы за земельный участок, размер которой определяется в соответствии с его кадастровой стоимостью.

Таким образом, административный истец вправе оспорить кадастровую стоимость земельного участка.

По состоянию на 01.01.2022 года кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ составляет 125 495 869, 68 руб.

Суд, рассматривая вопрос о дате определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, исходит из того, что лица, участвующие в деле, не оспаривали это обстоятельство, не представили суду доказательств наличия иной даты определения кадастровой стоимости. В связи с чем, суд считает 01.01.2022 года верной датой определения кадастровой стоимости спорного объекта недвижимости, что также подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости.

В соответствии с отчетом об оценке № 3007 - 2024 от 20.08.2024 года, подготовленным АНО «Центр судебных экспертиз и оценки», по состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ составляет 85 088 000 руб.

При этом указанный отчет об оценке в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости не предоставлялся, подготовлен по заказу административного истца на платной основе, во время составления которого эксперт не предупрежден об уголовной ответственности за заведомо ложное заключение. Положительное экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков на данный отчёт не представлено.

Учитывая изложенное, а также то, что между результатами определения кадастровой стоимости объектов недвижимости и выводами отчета об оценке, представленного административным истцом, имелись существенные различия, определением суда по делу назначена судебная экспертиза по определению соответствия представленного отчета об оценке законодательству об оценочной деятельности и определению рыночной стоимости объекта недвижимости. Проведение экспертизы поручено экспертной организации ООО «АКАДЕМИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ».

Согласно заключению судебной экспертизы ООО «АКАДЕМИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ» № 76/2025 от 21.03.2025 года отчет об оценке № 3007 - 2024 от 20.08.2024 года, подготовленный АНО «Центр судебных экспертиз и оценки», не соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и требованиям федеральных стандартов оценки. Допущенные нарушения повлияли на определение рыночной стоимости недвижимого объекта с кадастровым номером .........

По состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена экспертом в размере 185 553 000 руб.

Суд приходит к выводу о том, что заключение судебной экспертизы №76/2025 от 21.03.2025 года соответствует требованиям Федерального закона от 31 мая 2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации», а также не противоречит положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки. Ошибок при производстве арифметических расчетов не выявлено.

Суд, исследовав заключение судебной экспертизы № 76/2025 от 21.03.2025 года, оценив по правилам, установленным статьей 84 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, приходит к выводу о том, что оснований сомневаться в объективности выводов эксперта не имеется.

Эксперт ООО «АКАДЕМИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ» ФИО1 предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения в соответствии со статьей 307 Уголовного кодекса Российской Федерации, экспертное заключение содержит соответствующую расписку эксперта.

Оснований не доверять представленному заключению экспертизы у суда не имеется, поскольку оно является допустимым по делу доказательством. Эксперт имеет специальное высшее образование, длительный стаж экспертной работы. Заключение содержит подробное описание проведенного исследования, на основании которого, экспертом даны ответы на поставленные вопросы.

При проведении экспертизы эксперт руководствовался нормами действующего законодательства, в том числе Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральных стандартов оценки.

Экспертное заключение составлено в соответствии с требованиями законодательства, предъявляемыми к отчету об оценке объекта недвижимости. Экспертиза рыночной стоимости объекта недвижимости проведена на основании материалов дела.

При оценке объекта недвижимости (земельного участка) экспертом применен сравнительный подход. Невозможность применения доходного и затратного подходов при оценке спорных объектов недвижимости экспертом обоснована (стр.55-64 заключения).

Судом установлено, что определение рыночной стоимости земельного участка с использованием сравнительного подхода является мотивированным и конкретным.

Эксперт привел все необходимые ссылки на источники использованной информации, а также методов и методик определения рыночной стоимости объекта, отразил порядок проведения расчетов, позволяющий осуществить проверку полученных результатов.

Таким образом, суд считает заключение судебной экспертизы №76/2025 от 21.03.2025 года объективным и полным, выводы заключения - обоснованными и последовательными, установленный экспертом размер рыночной стоимости объекта недвижимости - достоверным.

Вместе с тем по результатам судебной экспертизы экспертом ООО «АКАДЕМИЯ ЭКСПЕРТИЗЫ И ОЦЕНКИ» по состоянию на 01.01.2022 года рыночная стоимость объекта недвижимого имущества с кадастровым номером ........ определена в большем размере, чем установлена его кадастровая стоимость (больше кадастровой стоимости на 47,8 %).

Поскольку установление судом кадастровой стоимости объекта в размере рыночной стоимости, превышающей его кадастровую стоимость, приведет к ухудшению финансового положения административного истца, что, исходя из положений действующего законодательства, недопустимо, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении административного иска ООО «Южная строительная компания ЛУЧ» в отношении оспаривания результатов определения по состоянию на 01.01.2022 года кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером .........

Руководствуясь статьями 175-180, 245-249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

в удовлетворении административного искового заявления ООО «Южная строительная компания ЛУЧ» об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объекта недвижимости (земельного участка) с кадастровым номером ........, расположенного по адресу: ............ и об установлении его кадастровой стоимости равной рыночной стоимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в Третий апелляционный суд общей юрисдикции через Краснодарский краевой суд в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме изготовлено 30 мая 2025 года.

Судья

Краснодарского краевого суда В.О. Агибалова