№ 2-3189/2025
УИД: 61RS0023-01-2025-004130-47
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
12 ноября 2025 г. г. Шахты
Шахтинский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Яковлевой Ю.В., при секретаре судебного заседания Хищенко А.С., с участием истца ФИО2, представителя истца ФИО15, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Администрации <адрес>, Комитету по управлению имуществом Администрации <адрес>, третье лицо нотариус Шахтинского нотариального округа <адрес> ФИО16, о признании права собственности на квартиру,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратилась в суд с вышеуказанным иском, ссылаясь на то, что в соответствии с договором купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ, заключенным между ФИО1 и ФИО2, истец приобрела право собственности на объект недвижимости – квартиру, общей площадью 28,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый №. Расчеты по сделке купли-продажи завершены, что подтверждается распиской продавца на договоре. Претензий друг к другу стороны не имели. Нотариальное удостоверение сделки законом не предусмотрено и не совершалось. Однако зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ своевременно стороны не смогли в связи с резким ухудшением здоровья ФИО1 A.А. и тем, что он не смог передвигаться самостоятельно в связи с болезнями сердца, опорно-двигательного аппарата. Истец в момент заключения договора проживала совместно с ФИО1 и ухаживала за ним до момента смерти.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 умер от острой респираторной недостаточности, двусторонней крупозной пневмонии. Ввиду отсутствия у ФИО1 наследников истец за свой счет произвела расходы на его погребение.
С момента оформления договора купли-продажи, т.е. с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время истец проживает в спорной квартире и несет бремя её содержания, производит оплату коммунальных и других услуг.
Просит суд признать право собственности ФИО2 на объект недвижимости - квартиру, общей площадью 28,8 кв.м., расположенную по адресу: <адрес>, кадастровый №.
Истец ФИО2 в судебное заседание явилась, исковые требования поддержала, просила суд их удовлетворить. Кроме того, пояснила суду, что длительное время ухаживала за ФИО1, который 3,5 года был лежачим больным. При жизни он хотел, чтобы истец за ним ухаживала, помогала ему, при этом, чтобы после смерти его квартира перешла в собственность ФИО2 Своё волеизъявление он написал на листке бумаги ДД.ММ.ГГГГ, который просил подписать соседей и фельдшера. Однако к услугам нотариуса для составления завещания или заключения договора ренты ФИО1 не обращался. Семьи у ФИО1 не было. ДД.ММ.ГГГГ они с ФИО1 заключили договор купли-продажи квартиры, однако через 4 дня он умер и зарегистрировать договор они не смогли. Денежные средства в счет оплаты квартиры истец выплачивала ФИО1 частями, покупала продукты и всё необходимое для него.
Представитель истца ФИО15 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, полагал, что имеются правовые основания для признания права собственности на квартиру за истцом.
Представитель ответчика Администрации <адрес> в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом. В письменных возражениях представитель ответчика ФИО4 просила отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку полагает договор купли-продажи квартиры недействительным и незаключенным. Доказательств исполнения договора купли-продажи истцом не представлено, судьба выплаченных по договору за покупку <адрес> 000 рублей неизвестна.
Представитель ответчика Комитета по управлению имуществом Администрации <адрес> ФИО5 в судебное заседание не явился. В ходе рассмотрения дела представитель ответчика просил в удовлетворении иска отказать, поскольку переход права собственности на квартиру зарегистрирован не был. Продавец ФИО1 не выразил свою волю на заключение и государственную регистрацию перехода права собственности по сделке, заявление о регистрации не было подано лично или через представителя при жизни продавца, оснований для перехода права собственности от ФИО1 к ФИО2 не имеется. Добровольность заключения сделки продавцом ФИО1 материалами дела не подтверждается. После смерти ФИО1 заведено наследственное дело по заявлению Комитета по управлению имуществом Администрации <адрес> о выдаче свидетельство о праве на наследство по закону на выморочное имущество. О том, что квартира, принадлежащая ФИО1 возможно является выморочным имуществом, в Комитет сообщили члены совета многоквартирного дома по <адрес>, обратившись с письменным заявлением, в котором также указали, квартирой № распоряжается ФИО2, которая сдает квартиру в аренду за плату и оплачивает коммунальные услуги по квартире от имени умершего ФИО1
Третье лицо нотариус ФИО16 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещена надлежащим образом.
Выслушав явившихся лиц, допросив свидетелей, оценив представленные доказательства, исследовав материалы дела, суд находит исковые требования не подлежащими удовлетворению, по следующим основаниям.
В судебном заседании установлено, что ФИО1 на праве собственности принадлежит квартира, расположенная по адресу: <адрес>.
Из копии свидетельства о смерти № усматривается, что ФИО1 умер ДД.ММ.ГГГГ.
В материалы дела представлена светокопия договора купли-продажи квартиры, заключенного ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 и ФИО2, по условиям которого продавец передает, а покупатель покупает в свою собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>. По условиям договора переход права собственности на квартиру от продавца к покупателю подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре недвижимости в порядке, установленном законодательством РФ. Покупатель становится собственником квартиры с момента государственной регистрации. Согласно п. 3.2 договора стороны пришли к соглашению, что цена, за которую квартира продается и которую покупатель обязан уплатить продавцу, составляет 500 000 рублей, которые были уплачены покупателем продавцу до подписания настоящего договора. Передача квартиры продавцом и её принятие покупателем произведена до подписания договора. Обязанности продавца по передаче отчуждаемой квартиры считаются исполненными, указанные условия имеют силу передаточного акта. Кроме того, согласно п. 4.1.4 договора на момент заключения договора все лица, ранее проживающие в квартире, сняты с регистрационного учета по месту жительства и (или) месту пребывания, а также прекратили фактическое пользование квартирой. Никакого имущества продавца, членов его семьи и других лиц, ранее проживавших в квартире, не имеется.
Из копии наследственного дела умершего ФИО1 следует, что в феврале 2025 <адрес> по управлению имуществом Администрации <адрес> обратился к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство по закону на выморочное имущество, а именно на недвижимое имущество, расположенное по адресу: <адрес>, <адрес>.
Из адресной справки от ДД.ММ.ГГГГ следует, что ФИО1 снят с регистрационного учета по адресу: <адрес>, пр-кт Строителей, <адрес>, ДД.ММ.ГГГГ по смерти.
Свидетель ФИО6, показала, что проживает по адресу: <адрес>, пр-кт Строителей, <адрес>, ей известно, что ФИО1 и ФИО2 проживали в <адрес> ФИО1 как муж и жена. ФИО2 ухаживала за ним, покупала всё необходимое. Также свидетель подтвердила, что по просьбе ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ подписывала лист бумаги, на котором ФИО1 написал, что просит ФИО2 ухаживать за ним, в случае его смерти похоронить и перерегистрировать его квартиру на ФИО2
Свидетель ФИО7, подруга истца показала, что ФИО2 ухаживала за ФИО1, помогла ему оформить 1 группу инвалидности. Она дружила с ФИО2 и часто приходила в гости к ФИО2 и ФИО1, которые проживали совместно. Она видела среди документов рукописный лист бумаги, в котором ФИО1 указывал о том, что хочет, чтобы ФИО2 за ним ухаживала, кормила его, а после его смерти квартира досталась ей. Однако ФИО1 не оформлял квартиру на ФИО2, так как боялся, что его бросят. В один из дней ФИО2 и ФИО1 ей сообщили, что заключили договор купли-продажи и собирались вызвать нотариуса, почему не вызвали в итоге нотариуса ей неизвестно. В тот день ФИО1 был в обычном состоянии, ничего не предвещало его смерти. За какую сумму ФИО2 купила квартиру у ФИО1 ей неизвестно.
Свидетель ФИО8, соседка истца, пояснила суду, что после того как в 2020-2021 г. ФИО1 купил квартиру в их доме, все стали замечать его в компании ФИО2, они были всегда вместе. Потом ФИО1 заболел, его парализовало. ФИО2 помогла оформить ему инвалидность, ухаживала за ним. Однажды ФИО2 сообщила ей о том, что ФИО1 хочет с ней побеседовать. Когда она (ФИО8) пришла к ФИО9, то он попросил её подписать бумагу, в которой написал, что хочет, чтобы ФИО2 за ним ухаживала и чтобы после его смерти квартира досталась ей. Свидетель подписала данную бумагу, полагая, что в том состоянии, в котором был ФИО1, ему будет так спокойнее, он будет знать, что с ним кто-то есть рядом. ФИО1 боялся, что в случае переоформления квартиры в собственность ФИО2, она его бросит.
Из светокопии листка рукописного текста усматривается, что ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ просил ФИО2 за ним ухаживать, готовить кушать, стирать, убирать, давать ему лекарства. В случае смерти просил похоронить его и перерегистрировать его квартиру в свою собственность. На данном листке имеются подписи ФИО10, ФИО11, ФИО6, ФИО8, ФИО12, ФИО13
В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, защита гражданских прав осуществляется путем признания права, восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, и иными способами, предусмотренными законом.
В силу пункта 2 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Согласно пункту 2 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.
В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
Согласно пункту 1 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.
В соответствии с пунктом 58 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – постановление Пленумов № 10/22), лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.
Как указано в пункте 59 постановления Пленумов № 10/22, если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Однако истец правом собственности на спорное имущество до вступления Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не обладала, в связи с чем заключение договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ не может являться основанием для признания права собственности в судебном порядке.
Учитывая, что обращаясь в суд, истец в качестве основания возникновения права собственности указала сделку купли-продажи, то государственная регистрация перехода права собственности на недвижимое имущество должна быть произведена в соответствии с правилами, установленными Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».
Незарегистрированный договор, который по смыслу закона является незаключенным, не может служить основанием для признания за истцом права собственности на спорный объект недвижимости.
Иск о признании права - это иск о подтверждении уже возникшего права, и заявление данного требования в настоящем деле не может являться надлежащим способом защиты своих прав.
В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пунктах 61 и 62 постановления Пленумов № иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества; согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче; на основании статей 58, 1110 и 1112 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам; поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 Гражданского кодекса Российской Федерации) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца.
В соответствии с ч. 3 ст. 196 ГПК РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Процессуальный закон не предоставляет суду полномочий по изменению по своему усмотрению основания и предмета иска с целью использования более эффективного способа защиты, а также выбора иного способа защиты.
Учитывая приведенные выше нормы права, действующие на момент заключения сделки, при уклонении продавца, а в последующем наследника от регистрации договора и перехода права собственности единственным способом защиты законных прав покупателя по сделке, совершенной с соблюдением требований, установленных законодательством Российской Федерации, является регистрация перехода права собственности на основании судебного решения при условии исполнения продавцом обязанности по передаче имущества и исполнения покупателем обязанности по оплате его стоимости.
Вместе с тем такой способ защиты права как признание права собственности на недвижимое имущество по сделке купли-продажи, которая не была зарегистрирована в ЕГРН, а также продавец по которой умер ко дню обращения в регистрирующий орган с заявлением о регистрации перехода права собственности, действующим законодательством не предусмотрен.
Применительно к спорным правоотношениям, установив, что фактически интерес истца состоит в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, а обращение в суд с требованием о признании права собственности является ненадлежащим способом защиты, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении иска.
Кроме того, суд полагает необходимым отметить, что в нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено доказательств фактической передачи спорной квартиры от продавца ФИО1 покупателю, так как из пояснений истца, а также материалов дела следует, что до дня смерти – ДД.ММ.ГГГГ продавец ФИО1 проживал и был зарегистрирован в спорной квартире, где и умер. Намерения ФИО1 сняться с регистрационного учета во исполнение договора купли-продажи материалами дела не подтверждены.
Бесспорных доказательств того, что между истцом и ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ был заключен договор купли-продажи квартиры истцом суду не представлено. В материалах дела отсутствуют доказательства, достоверно подтверждающие, что у ФИО1, умершего ДД.ММ.ГГГГ и не имеющего наследников, имелось волеизъявление на заключение с ФИО2 договора купли-продажи квартиры. Наоборот, свидетели в судебном заседании пояснили, что ФИО1 при жизни изъявлял желание, чтобы квартира досталась ФИО2 только после его смерти, при этом завещание на ФИО2 не оформлял, так как боялся, что она его бросит.
Также истцом не представлено доказательств того, что деньги в размере 500 000 руб. переданы продавцу и то, что он их получил, либо их нахождение на счету умершего. Никто из допрошенных в судебном заседании свидетелей не присутствовал при заключении договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ и при передаче денежных средств.
Кроме того, истцом не представлено доказательств, подтверждающих намерения ФИО1 по регистрации сделки купли-продажи квартиры, с учетом того, что продавец ФИО1 длительное время не имел возможности передвигаться и не смог бы обратиться в регистрирующий орган самостоятельно.
Оценив представленные доказательства в совокупности, суд приходит к выводу, что представленные доказательства не позволяют сделать вывод о том, что сделка была реально исполнена, что ФИО1 при жизни выразил свою волю на регистрацию перехода права собственности на квартиру по договору купли-продажи.
Вместе с тем, само по себе указание в договоре на произведение расчетов между сторонами, равно как и указание на фактическую передачу квартиры стороне сделки не являются надлежащими доказательствами фактического исполнения сторонами своих обязательств.
Ссылка истца на то обстоятельство, что она за свой счет оплатила расходы, связанные с погребением умершего, оплачивает коммунальные услуги квартиры, также не является основанием для признания за ФИО2 права собственности, поскольку указанные действия истцом были произведены по её желанию, а не в силу закона.
Таким образом, истцом не доказано наличие оснований возникновения у нее права собственности на спорное недвижимое имущество применительно положений ст. 218 ГК РФ, а доводы о заключении договора купли-продажи спорного имущества опровергаются материалами дела.
На основании изложенного, исходя из своего внутреннего убеждения, основанного на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, суд приходит к выводу, что воли ФИО1 на заключение спорного договора не было, передача денежных средств и квартиры между ФИО1 и ФИО2 не осуществлена.
С учетом собранных по делу доказательств, суд, оценив относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности, не находит оснований для удовлетворения исковых требований и отказывает в их удовлетворении, поскольку помимо вышеуказанного истцом выбран неверный способ защиты права.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении искового заявления ФИО2 к Администрации <адрес>, Комитету по управлению имуществом Администрации <адрес>, третье лицо нотариус Шахтинского нотариального округа <адрес> ФИО16, о признании права собственности на квартиру – отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Шахтинский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Судья Ю.В. Яковлева
Мотивированное решение суда изготовлено 25 ноября 2025 г.