Решение по делу № 2-296/2022 от 18.10.2022 - о признании сделки купли-продажи действительной, признании права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок.

Дело № 2-296/22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Шатровский районный суд Курганской области

в составе: председательствующего судьи Фитиной О.А.,

при секретаре Бурковой О.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в здании суда с. Шатрово Шатровского района Курганской области «18» октября 2022 года гражданское дело по исковому заявлению ФИО2, ФИО6, ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ПАО «Сбербанк», АО «Россельхозбанк», АО «Тинькофф Банк», ООО «Филберт», ФИО8, Управлению Федеральной налоговой службы по Курганской области о признании сделки купли-продажи действительной, признании права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

ФИО2, действуя от своего имени и от имени несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО1, обратилась в суд с измененным исковым заявлением к ФИО3, ФИО4 (т.1 л.д.44-47), с последующим уточнением заявленных требований (т.2 л.д.40), о признании сделки купли-продажи от 29.05.2018 действительной, признании за истцами права общей долевой собственности в равных долях на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

В обоснование иска указано, что в 2018 г. ФИО2, действуя от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО1, купила в общую долевую собственность, по 1/3 доле каждому, вышеуказанные жилой дом и земельный участок у ФИО3 Уплата покупной цены подтверждается распиской ФИО3 от 21.06.2017. Договор купли-продажи был заключен 29.05.2018, однако, не был зарегистрирован в регистрационной службе, поскольку на момент сделки не были оформлены в полном объеме правоустанавливающие документы. Ранее жилой дом и земельный участок принадлежали в порядке наследования ФИО3 - 2/3 доли и ФИО4 - 1/3 доли. В настоящее время зарегистрировать договор купли-продажи в Управлении Росреестра невозможно, в связи с тем, что у ответчика ФИО3 имеется запрет на совершение регистрационных действий.

Судом к участию в деле в качестве соответчиков привлечены ФИО5, ФИО7, ПАО «Сбербанк», АО «Россельхозбанк», АО «Тинькофф Банк», ООО «Филберт», ФИО8, Управление Федеральной налоговой службы по Курганской области (т.1 л.д.234-235).

Ответчики ФИО5, ФИО7 представили в суд заявления о признании исковых требований ФИО2 (т.2 л.д.17, 18).

Представитель ответчика АО «Россельхозбанк» в возражениях на иск указал, что переход права собственности по договору купли-продажи недвижимости к покупателю в силу ст. ст. 8.1, 551, 164, 223 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) подлежит государственной регистрации, в отсутствие которой у истцов не возникло право собственности на спорное имущество. Кроме того, на основании ст.199 ГК РФ заявляют о пропуске истцами срока исковой давности для предъявления требования о регистрации сделки в порядке п.3 ст.551 ГК РФ. Просят суд отказать в удовлетворении исковых требований (т.2 л.д.24-25).

В отзывах на иск представители третьих лиц МКУ «Северный территориальный отдел» Шатровского муниципального округа Курганской области, Сектора по опеке и попечительству Администрации Шатровского муниципального округа Курганской области указали об отсутствии возражений против удовлетворения исковых требований (т.1 л.д.91, т.2 л.д.21).

В отзыве на иск представитель третьего лица Межмуниципального отдела по Каргапольскому и Шатровскому районам Управления Росреестра по Курганской области указал, что не возражают против удовлетворения исковых требований. Вместе с тем, регистрация права общей долевой собственности истцов на жилой дом и земельный участок может быть осуществлена во внесудебном порядке после принятия мер по снятию запретов на совершение действий по регистрации, на основании ранее заключенного договора (т.1 л.д. 130).

Ответчик ФИО4 в отзыве на иск указала, что не согласна с ценой продажи дома (т.1 л.д.133-134).

В судебное заседание не явились несовершеннолетние истцы ФИО6, ФИО1, интересы которых в судебном заседании представляла мать ФИО2, а также ответчики ФИО5, ФИО7, ФИО8, представители ПАО «Сбербанк», АО «Россельхозбанк», АО «Тинькофф Банк», ООО «Филберт», УФНС России по Курганской области, представители третьих лиц Межмуниципального отдела по Каргапольскому и Шатровскому районам Управления Росреестра по Курганской области, Сектора по опеке и попечительству Администрации Шатровского муниципального округа Курганской области, МКУ «Северный территориальный отдел» Шатровского муниципального округа Курганской области, Шатровского РОСП УФССП России по Курганской области.

О времени и месте судебного разбирательства уведомлены надлежащим образом. Об отложении слушания дела не ходатайствовали. В отзывах просили о рассмотрении дела без их участия.

Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), определил рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

В судебном заседании истец ФИО2, действующая от своего имени и от имени несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО1 (свидетельства о рождении л.д.69, 71), заявленные требования поддержала в полном объеме по основаниям, изложенным в исковом заявлении. Суду пояснила, что в 2017 г. с ответчиком ФИО9 в устной форме договорились о покупке спорного дома. Полномочия ФИО9 на заключение сделки не проверяла. Передала ему деньги. С ФИО4 не разговаривала по поводу продажи дома. Также в 2017 г. заехали в дом – она (истец), дети, бывший супруг, с которым продолжали поддерживать семейные отношения после расторжения брака (умер в 2021 г., свидетельства о расторжении брака, о смерти л.д.72, 73). Сделали ремонт в доме, возвели пристрой, газифицировали. Начали оформлять необходимые для заключения сделки документы – кадастровые паспорта на недвижимость, в 2018 г. на компьютере создали электронный проект договора купли-продажи. После надлежащей подготовки прочих документов, добавили необходимые сведения в подготовленный проект договора купли-продажи, распечатали текст. 01.06.2021 все стороны сделки подписали данный договор (датированный 29.05.2018) и обратились за регистрацией перехода права собственности, в чем было отказано ввиду наличия запрета на совершение регистрационных действий в отношении ФИО9.

Ответчик ФИО3 с исковыми требованиями согласился. Подтвердил, что договорились с ФИО10 о продаже ей спорного имущества. Возникшие у него долговые обязательства не имеет возможности погасить, не работает.

Ответчик ФИО4 с исковыми требованиями согласилась. Суду пояснила, что 01.06.2021 ей передали 40 000 руб. за дом и пригласили в МФЦ для подписания документов. Ранее никаких переговоров о купле-продажи недвижимости с нею не было. Знает, что в доме живет ФИО10. Полагает, что дом продан за большую сумму. Вместе с тем, не желает предъявлять какие-либо требования в отношении спорного имущества.

Выслушав объяснения участников процесса, исследовав представленные доказательства, суд пришел к следующему выводу.

Судом установлено, что предметом спора является право собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

В Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН) сведения о данном имуществе имеют статус: «актуальные, ранее учтенные», правообладателями на праве общей долевой собственности указаны: в размере 1/3 части - ФИО4, в размере 2/3 части - ФИО3, право собственности у каждого возникло в 2013 г. в порядке наследования, что подтверждается свидетельствами о праве собственности на наследство, выданными каждому из правопреемников 20.06.2017 (выписки из ЕГРН л.д. 29-36, свидетельства о праве собственности на наследство л.д.37, 38).

В ЕГРН содержатся сведения о запрете на совершение действий по регистрации в отношении имущества ФИО3 на основании ряда постановлений судебных приставов-исполнителей, вынесенных в период с ноября 2019 г.

В настоящее время в Шатровском РОСП УФССП России по Курганской области на принудительном исполнении находятся 14 исполнительных производств о взыскании с должника ФИО13 задолженности по кредитным обязательствам, в счет возмещения причиненного материального ущерба, уплаты налогов и других обязательных платежей в общей сумме более 1 млн.руб. (исполнительные производства л.д.96-127).

До 11.03.2020 в спорном доме по месту жительства был зарегистрирован ответчик ФИО9, после чего зарегистрированных в данном жилом помещении лиц не значится (т.1 л.д.58-68).

С 2017 г. в спорном доме проживает семья Б-вых, что участниками процесса не оспаривается, подтверждается показаниями свидетелей ФИО11, ФИО12, показаниям которых у суда нет оснований не доверять. В суд представлены документы, из которых усматривается несение Б-выми расходов в 2018-2021 г.г. на содержание данного имущества, страхование имущества в 2018 г. (л.д.153-222).

21.06.2017 ФИО2 передала ФИО3 денежные средства в размере 120 000 руб. за приобретаемый по договору купли-продажи жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: <адрес>, о чем свидетельствует расписка ФИО3 (л.д.12), его пояснения в судебном заседании.

01.06.2021 ФИО4 получила 40 000 руб. в счет продажи принадлежащей ей доли жилого дома и земельного участка по адресу: <адрес>, что подтверждается ее распиской (л.д.13) и пояснениями в судебном заседании.

01.06.2021 ФИО4, ФИО3, как продавцы, и ФИО2, действующая от своего имени и от имени своих несовершеннолетних детей ФИО6, ФИО1, как покупатели, подписали договор купли-продажи указанного жилого дома с земельным участком, датированный 29.05.2018.

Копия данного договора купли-продажи представлена истцом в суд (т.1 л.д.10-11), с указанием в судебном заседании, что подлинные экземпляры у сторон отсутствуют, переданы в Управление Росреестра для регистрации перехода права собственности.

На основании пояснений сторон в судебном заседании судом установлено, что в 2018 г. договор купли-продажи недвижимости сторонами сделки в письменной форме не заключался. Договор датирован 29.05.2018 при подготовке проекта договора в электронной форме, без изготовления текста договора на бумажном носителе и без подписания договора сторонами сделки до 01.06.2021.

О фактически более позднем изготовлении текста договора купли-продажи, чем в 2018 г., свидетельствует наличие в его тексте указаний на документы, датированные 2020 г.

В соответствии со статьей 213 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам или юридическим лицам.

На основании п.2 ст.218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Согласно п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В силу ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как установлено ст. ст. 8.1, п.1 ст.551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

С учетом п.2 ст.551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Кроме того, в соответствии с п.2 ст.558 ГК РФ договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

На основании п.1 ст.164 ГК РФ, в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации.

В судебном заседании на основании письменных материалов дела и пояснений участников судебного разбирательства установлено, что Б-вы и ФИО9, ФИО4 21.06.2021 составили в письменной форме договор купли-продажи жилого дома и земельного участка, расположенных по адресу: <адрес>. Договор продажи недвижимости и переход права собственности по договору не зарегистрирован в установленном законом порядке ввиду ограничений на распоряжение имуществом у продавца ФИО3

Сам по себе факт проживания Б-вых в спорном доме с 2017 г., достижение ФИО10 с одним из сособственников спорной недвижимости устного соглашения о намерении в будущем заключить договор купли-продажи, правового значения по настоящему спору не имеют, данная сделка является недействительной, договор купли-продажи не заключен. Фактическая передача недвижимости не изменяет правоотношений сторон с третьими лицами по вопросу существования зарегистрированного за ответчиками права собственности на спорное имущество.

Расписки ФИО9 и ФИО4 о получении денежных средств в счет уплаты покупной цены недвижимости не являются договорами купли-продажи, поскольку не подписаны сторонами сделки (в частности, покупателями), не содержат существенных условий сделки (дата заключения договора, необходимое описание недвижимого имущества, согласованная сторонами цена сделки, решение вопроса о правах на жилое помещение лиц, зарегистрированных по месту жительства в доме, иные условия).

Таким образом, доводы ФИО10 о достижении 29.05.2018 устного соглашения со ФИО9 о купле-продаже спорного имущества не свидетельствуют о заключении сторонами договора купли-продажи, а последующее составление договора купли-продажи в письменной форме 01.06.2021 не влечет возникновение права собственности Б-вых на недвижимое имущество ввиду отсутствия предусмотренной законом государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость. Стороны вправе обратиться за регистрацией договора купли-продажи жилого дома и перехода права собственности на недвижимость в установленном законом порядке после снятия ограничений на распоряжение имуществом в отношении продавца ФИО3

При обращении в суд с иском ФИО2 уплатила госпошлину всего в сумме 4 000 руб. (квитанции об уплате т.1 л.д.3, 74), указав цену иска в размере 120 000 рублей (90 000 руб. – дом, 30 000 – земельный участок), исходя из заявленной в договоре купле-продажи стоимости спорного имущества.

Вместе с тем, в соответствии с п.9 ч.1 ст.91 ГПК РФ цена иска по искам о праве собственности на объект недвижимого имущества, принадлежащий гражданину на праве собственности, определяется исходя из стоимости объекта, но не ниже его инвентаризационной оценки.

Согласно представленным документам, стоимость спорного домовладения составляет: 52 202 руб. – инвентаризационная стоимость дома, 168 930 руб. – кадастровая стоимость земельного участка (т.1 л.д. 48, 53).

Таким образом, цена иска подлежит установлению в размере стоимости домовладения не менее 273 334 руб. (90 000 руб. – дом, цена по договору, 168 930 руб. – кадастровая стоимость земельного участка).

В порядке ч.5 ст.198 ГПК РФ суд принимает решение о распределении судебных расходов, дополнительном взыскании государственной пошлины с ФИО2 в размере, установленном п.1 ст.333.19 НК РФ, исходя из цены иска в размере 273 334 руб.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Отказать полностью в удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО6, ФИО1 к ФИО3, ФИО4, ФИО5, ФИО7, ПАО «Сбербанк», АО «Россельхозбанк», АО «Тинькофф Банк», ООО «Филберт», ФИО8, Управлению Федеральной налоговой службы по Курганской области о признании сделки купли-продажи от 29.05.2018 действительной, признании права общей долевой собственности на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.

Взыскать в доход бюджета муниципального образования «<..............>» 1 411 (одну тысячу четыреста одиннадцать) рублей 32 копейки в счет доплаты государственной пошлины с ФИО2.

Идентификатор ФИО2: <..............>

С мотивированным решением участники процесса могут ознакомиться «21» октября 2022 года в «15» час. «30» мин.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Курганский областной суд в течение месяца, начиная со дня изготовления мотивированного решения, с подачей жалобы через Шатровский районный суд Курганской области.

Председательствующий: судья О.А. Фитина