Дело № 2-587/2025 (№2-5357/2024)
УИД 76RS0013-02-2024-004562-04
Решение в окончательной форме принято 21 августа 2025 г.
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
07 августа 2025 года город Рыбинск
Рыбинский городской суд Ярославской области в составе:
председательствующего судьи Орловой М.Г.,
при секретаре Палиловой А.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1, ФИО3 к ФИО2 о признании доли малозначительной и выплате денежной компенсации,
установил:
ФИО1, ФИО3 обратились в Рыбинский городской суд Ярославской области с исковым заявлением к ФИО2, в котором просят (с учетом уточнений) признать незначительной принадлежащую ответчику 1/12 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <данные изъяты>; взыскать с истцов в пользу ответчика денежную компенсацию за принадлежащую ответчику долю в жилом доме в сумме 6 706 рублей, а также за право заключения договора аренды земельного участка в сумме 35 749,96 рублей; после выплаты денежной компенсации прекратить право собственности ответчика на указанное имущество; взыскать с ответчика в пользу истцов расходы по уплате госпошлины.
Свои требования истцы мотивировали следующими обстоятельствами: жилой дом, расположенный по адресу: <данные изъяты> принадлежит сторонам на праве общей долевой собственности, а именно: ФИО3 принадлежат 8/12 долей в праве, ФИО1 – 3/12 доли, ФИО2 – 1/12 доля. Земельный участок, на котором расположен указанный дом, предоставлен по договору № <данные изъяты> от 19.04.2017 года на условиях аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Арендаторы вносят арендную плату соразмерно занимаемой ими площади помещений. Указанный жилой дом шлакоблочный, одноэтажный, находится в аварийном состоянии после пожара (износ дома составляет 75,2 %) и для его восстановлении требуются денежные средства в сумме 1 166 055 руб.; рыночная стоимость дома составляет 289 169 рублей. Истцы намерены восстановить жилой дом для постоянного проживания. Однако, в силу сложившихся взаимоотношений между истцами и ответчиком их совместное проживание в спорном жилом доме невозможно. Принадлежащая ФИО2 доля в праве собственности на указанный дом ею не приобреталась для пользования, а досталась по наследству. Истцы обратились к ФИО2 с предложением выкупить принадлежащую ей долю, на что последняя отказалась, указав, что она не считает свою долю малозначительной и хочет распоряжаться спорным домом на равных условиях. Согласно результатам экспертизы стоимость принадлежащей ФИО2 доли в праве собственности на дом составляет 6 706 рублей. В случае прекращения права собственности ФИО2 в отношении принадлежащей ей доли, она утрачивает право аренды на 1/12 часть земельного участка, на котором расположен указанный дом. Стоимость 1/12 доли земельного участка, рассчитанная исходя из его кадастровой стоимости (428 999,44 руб.), составляет 35 749,96 рублей, соответственно, размер компенсации за право заключения договора аренды, принадлежащее ответчику составляет 35 749,66 рублей.
Истцы ФИО1, ФИО3 в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств от них не поступало.
Представитель ФИО1 – ФИО4, представитель истцов – ФИО5, действующие на основании доверенности, в судебном заседании заявленные требования с учетом уточнений поддержали в полном объеме, указав, что расчет стоимости права аренды земельного участка должен быть выполнен исходя из его кадастровой стоимости; стоимость спорной доли подлежит определению с учетом понижающего коэффициента, согласно экспертному заключению.
Ответчик ФИО2, её представитель по устному ходатайству ФИО6 в судебном заседании обстоятельства, изложенные в исковом заявлении, результаты судебной экспертизы не оспаривали, против удовлетворения заявленных требований возражали в части определения размера компенсационной выплаты, указав, что стоимость принадлежащей ответчику доли, а также права на заключения договора аренды земельного участка подлежит определению по результатам проведенной по настоящему делу судебной экспертизы без учета понижающего коэффициента, примененного экспертом, поскольку при удовлетворении заявленных требований в собственность истцов фактически переходит весь объект недвижимости.
Представители третьих лиц Департамента имущественных и земельных отношений Администрации ГО г. Рыбинск, Администрации ГО г, Рыбинск в судебное заседание не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом, ходатайств от них не поступало.
Суд, выслушав участников процесса, исследовав письменные материалы гражданского дела, приходит к следующему:
В соответствии с пунктом 1 статьи 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности.
В силу пункта 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.
Согласно пункту 1 статьи 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними.
Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (пункт 2 статьи 252 ГК РФ).
При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выделе доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (пункт 3 статьи 252 ГК РФ).
Несоразмерность имущества, выделяемого в натуре участнику долевой собственности на основании статьи 252 ГК РФ, его доле в праве собственности устраняется путем выплаты соответствующей денежной суммы или иной компенсации. Выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п. 4 ст. 252 ГК РФ).
В судебном заседании установлено, что собственниками жилого дома, расположенного по адресу: Ярославская <данные изъяты>, являются ФИО3 (5/12 доли+ ? доля), ФИО2 (1/12 доля) и ФИО1 (1/4 доля), что подтверждается сведениями ЕГРН (т. 1 л.д. 79-88).
Согласно техническому паспорту (л.д. 17-27 т.1), жилой дом по указанному адресу 1965 года постройки имеет общую площадь 66,6 кв.м. и состоит из жилого дома после пожара (лит. А, шлакоблочный, площадью 58,7 кв.м.), жилого дома (лит. А1, кирпичный, площадью 7,9 кв.м.), а также уборной (лит. А2), пристроек (лит. А,а1) и сараев (лит. Г1, Г4, Г9).
Земельный участок, на котором расположен указанный жилой дом, общей площадью 916 кв.м. (кадастровый номер <данные изъяты> предоставлен на условиях договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора <данные изъяты> от 19.04.2017 г., и соглашений к нему арендаторам: ФИО3 (оплачиваемая им площадь составляет 611 кв.м.) и ФИО1 (оплачиваемая им площадь составляет 229 кв.м.) (т. 1 л.д. 133-141).
Как следует из пояснений сторон, материалов дела, принадлежащей ФИО2 доле в праве общей долевой собственности на указанный жилой дом соответствует часть строения равная 5,55 кв.м. от его общей площади (66,6/12) и 3,23 кв.м. – от его жилой площади ((18,7+20)/12).
В обоснование заявленных требований истцы ссылаются на невозможность предоставления ФИО2 в пользование жилого помещения в виду отсутствия технической возможности изолировать часть жилого помещения площадью, соответствующей размеру принадлежащей ей доли. При этом жилой дом имеет значительную степень износа, фактически не пригоден к проживанию и нуждается в восстановлении, участвовать в котором ответчик не желает.
При этом, ФИО2 в спорном жилом доме не проживает, в расходах на его содержание не участвует, доказательств обратного не представлено.
Указанные обстоятельства стороной ответчика не оспариваются.
При таком положении, исходя из того, что доля собственника ФИО2 незначительна, в натуре ее выделить нельзя, и учитывая, что последняя не имеет существенного интереса в использовании спорного объекта, суд соглашается с доводами сторон относительно малозначительности принадлежащей ей доли, что может являться основанием для возложения на остальных участников долевой собственности обязанности выплатить ей соответствующую денежную компенсацию в размере стоимости изымаемой доли, с последующим переходом права собственности на такую долю в пользу лица, выплатившего такую компенсацию в порядке, установленном пунктом. 4 ст. 252 ГК РФ.
При этом, с получением компенсации в соответствии со статьей 252 ГК РФ собственник утрачивает право на долю в общем имуществе (пункт 5 статьи 252 ГК РФ).
Вместе с тем, нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ).
Собственники зданий, строений и сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут приобрести такие земельные участки в собственность или в аренду. Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до 01.03.2015 регулировались ст. 36 ЗК РФ, в настоящее время - ст. 39.20 ЗК РФ.
Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.
На основании изложенного, определяя размер компенсации, суд исходит из того, что стоимость принадлежащей ответчику доли в праве общей долевой собственности на жилой дом подлежит определению исходя из его стоимости с учетом стоимости права аренды земельного участка, находящегося в фактическом пользовании ответчика (в размере, необходимом для обслуживания соответствующей части домовладения - пропорционально величине доли в праве собственности на него).
Оснований для взыскания компенсации вместо выдела доли ответчика в натуре, без учета стоимости земельного участка, суд не усматривает, поскольку указанный земельный участок площадью 916 кв.м. расположен под домовладением и при получении права собственности на долю ФИО2 в домовладении истцы также приобретают и соответствующие права на долю земельного участка.
Согласно представленному истцом отчету об оценке <данные изъяты> от 12.09.2024 года, выполненному <данные изъяты> рыночная стоимость спорного дома, определенная с применением затратного подхода (исходя из восстановительной стоимости объекта (1 166 005 руб.) с применением коэффициента его износа (75,2%)), составляет 289 169 рублей.
Определением суда от 25.03.2025 г. по настоящему делу была назначена судебная оценочная экспертиза, производство которой поручено <данные изъяты>», по результатам которой экспертом <данные изъяты>. с привлечением эксперта <данные изъяты> составлено заключение <данные изъяты> от 07.02.2025 года, согласно выводам которого, рыночная стоимость жилого дома, полученная с применением затратного подхода, составила 95 797 рублей, стоимость 1/12 доли вправе собственности на указанный жилой дом составляет 7 983 руб., а с применением понижающего коэффициента 0,84 % (скидка на долевой участие в праве собственности) – 6 706 рублей (т. 2 л.д. 29).
В своем заключении эксперты также пришли к выводу о том, что в рассматриваемом случае право аренды на земельный участок тождественно правам, возникающим у собственников строения жилого дома безотносительно того, находится участок в аренде у сособственников строения или он находился бы в собственности. Соответственно, в рамках выполнения экспертного заключения, экспертом рассчитана стоимость доли в праве владения земельным участком, размер которой исходя из стоимости земельного участка в сумме 1 204 564 руб. составил 100 380 рублей (1 204 564 /12), а с применением понижающего коэффициента 0,84 % (скидка на долевой участие в праве собственности) – 84 320 рублей (т. 2 л.д. 25).
Суд полагает, что заключение эксперта в полном объеме отвечает требованиям статьи 86 ГПК РФ: судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона от 31.05.2001 года № 73-ФЗ «О государственной судебно-экспертной деятельности в РФ» на основании определения суда о поручении проведения экспертизы; выводы эксперта в заключении полны, мотивированы; эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний; процессуальный порядок проведения экспертизы соблюден.
Выводы эксперта основаны на изучении правовой и нормативно-технической документации, непосредственном осмотре предмета исследования, доказательствах, имеющихся в деле.
Достоверных и допустимых доказательств заинтересованности эксперта в материалы дела не представлено.
На основании изложенного, данное заключение суд признает надлежащим доказательством стоимости спорной имущества и определяет размер компенсации, подлежащей выплате ФИО2 в связи с отчуждением принадлежащей ей доли в праве собственности на жилой дом и фактическом прекращении ее права на владение земельным участком, исходя из 1/12 части общей рыночной стоимости имущественных прав ответчика в отношении спорного домовладения и земельного участка без применения понижающего коэффициента в сумме 108 363 руб. (7 983 + 100 380).
Доводы стороны истца о необходимости определения размера компенсации, исходя из стоимости доли спорного жилого дома (с применением понижающего коэффициента), суд отклоняет, поскольку приобретение истцами спорной доли существенно увеличивает их долю в спорном имуществе, тогда как ФИО2 утрачивает право собственности на принадлежащую ей долю недвижимого имущества.
При этом, принимая во внимание, что стоимость доли, принадлежащей ответчику, устанавливается по требованию остальных сособственников объекта недвижимости для ее передачи им же, при этом именно они имеют заинтересованность в приобретении права собственности на спорную долю в целях совместного использования и (или) распоряжении домом в целом, суд полагает, что применение понижающих коэффициентов при определении размера денежной компенсации, подлежащей выплате выделяющемуся собственнику не допустимо.
Положения закона, на основании которого у лица принудительно прекращается право собственности являются исключительными (п. 2 ст. 235 ГК РФ). Данные положения не могут быть истолкованы как возможность получения в собственность имущества по заниженной цене.
При этом, собственник, получающий долю, получает в собственность большую часть имущества, которое, в свою очередь, полностью переходит в распоряжение граждан, являющихся членами фактически одной семьи, между которыми отсутствуют разногласия относительно распоряжения ею, и которые, соответственно, фактически приобретают право на реализацию всего жилого дома совместно с правами на земельный участок, на котором он расположен, по рыночной цене без учета каких-либо понижающих коэффициентов.
Кроме того, применение коэффициента низкой ликвидности (величины дисконта) при утрате ответчиком права собственности противоречит принципам справедливости, соразмерности и недопустимости извлечения выгоды из незаконного или недобросовестного поведения, такое толкование соответствует разъяснениям, содержащимся в абз. 2 п. 11 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.06.1980 N 4 "О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом", а также сложившейся судебной практике (Определение Второго кассационного суда общей юрисдикции от 05.10.2023 N 88-24830/2023).
В связи с этим, правильным является определение размера компенсации посредством деления стоимости всего объекта недвижимости на соответствующую долю.
Доводы представителя истцов относительно того, что стоимость права аренды земельного участка, на котором расположено спорное домовладение подлежит определению исходя из его кадастровой стоимости, суд отклоняет в силу следующего:
Как следует из статьи 3 Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под кадастровой стоимостью понимается стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в случаях, предусмотренных статьей 24.19 настоящего Федерального закона.
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.
чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
В соответствии с абзацем вторым статьи 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, определенная в отчете, за исключением кадастровой стоимости, является рекомендуемой для целей определения начальной цены предмета аукциона или конкурса, совершения сделки в течение шести месяцев с даты составления отчета, за исключением случаев, предусмотренных законодательством Российской Федерации.
Из приведенных положений следует, что чрезвычайные обстоятельства, предусмотренные законом, по настоящему делу отсутствуют, поскольку не разрешается спор об обращении взыскания на долю в недвижимом имуществе в целях ее реализации с публичных торгов, поэтому они не могут влиять на рыночную стоимость спорного имущества в целях разрешения спора, заявленного по настоящему делу. По настоящему делу рыночная стоимость спорного имущества подлежит выяснению как его текущая стоимость, сложившаяся на основе спроса и предложений в каждый конкретный момент времени на рынке недвижимости.
Таким образом, спорное имущество подлежит оценке, как если бы она не являлась предметом спора и подлежала бы продаже как единый объект.
Разрешая требования истцов о взыскании расходов на оплату госпошлины, суд приходит к следующему:
В соответствии со статьей 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, пропорционально удовлетворенных исковых требований.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 19 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21 января 2016 г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела", не подлежат распределению между лицами, участвующими в деле, издержки, понесенные в связи с рассмотрением требований, удовлетворение которых не обусловлено установлением фактов нарушения или оспаривания прав истца ответчиком.
Согласно правовой позиции, изложенной в определениях Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 23 мая 2017 года <данные изъяты> и от 12 июля 2016 года <данные изъяты>, под оспариванием прав истца ответчиком следует понимать совершение последним определенных действий, свидетельствующих о несогласии с предъявленным иском, например, подача встречного искового заявления, то есть наличие самостоятельных претензий ответчика на объект спора.
Если суд не установит факт нарушения ответчиком прав истца, в защиту которых он обратился в суд, либо оспаривания ответчиком защищаемых прав, то в таких случаях судебные издержки не подлежат возмещению за счет ответчика (определение Судебной коллегии по экономическим спорам от 11 июля 2017 года N 305-КГ15-20332).
Суд полагает, что по обстоятельствам рассмотренного дела удовлетворение требований истцов не было обусловлено оспариваем прав истцов ответчиком, в связи с чем, у суда отсутствуют правовые основания для возложения на ответчика обязанности по возмещению истцам понесенных по делу судебных расходов, в связи с чем требование о взыскании расходов на оплату государственной пошлины удовлетворению не подлежит.
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194 - 199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 (<данные изъяты>), ФИО3 (<данные изъяты>) к ФИО2 (<данные изъяты>) – удовлетворить частично.
Признать незначительной принадлежащую ФИО2 (<данные изъяты>) 1/12 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <данные изъяты>
Взыскать с ФИО1 (<данные изъяты> ФИО3 (<данные изъяты>) в пользу ФИО2 (<данные изъяты>) денежную компенсацию в размере 108 363 рубля в счет стоимости 1/12 доли в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <данные изъяты> путем возложения на Управление Судебного департамента в Ярославской области <данные изъяты> обязанности после вступления в законную силу настоящего решения суда и предоставления ФИО2 (<данные изъяты>) необходимых реквизитов перечислить на ее расчетный счет денежные средства в сумме 108 363 рубля, внесенные на расчетный счет для учета операций со средствами, поступающими во временное распоряжение Управления Судебного департамента в Ярославской области (плательщик ФИО3; дата операции 22.07.2025 г., сумма платежа 108 363 рубля).
После полной выплаты в пользу ФИО2 (<данные изъяты>) денежной компенсации в размере 108 363 рубля, признать за ФИО1 (<данные изъяты>), ФИО3 (<данные изъяты>) право собственности на 1/12 долю в праве общей долевой собственности на жилой дом, расположенный по адресу: <данные изъяты> прекратив право собственности ФИО2 (<данные изъяты>) на указанное имущество.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме через Рыбинский городской суд.
Судья М.Г. Орлова