Дело № 2-6485/2025
50RS0<№ обезличен>-61
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
27 ноября 2025 г. г.о. Химки <адрес>
Химкинский городской суд <адрес> в составе:
председательствующего судьи Ефремовой Е.Ю.,
при секретаре ФИО3,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Специализированный Застройщик «<адрес>» о взыскании денежных средств за некачественный ремонт, неустойки, штрафа, морального вреда,
УСТАНОВИЛ:
Истец обратился в суд с иском к ответчику, в котором с учетом уточнения иска просил взыскать с ответчика в пользу истца денежные средства за некачественный ремонт в размере <данные изъяты>., неустойку за нарушение сроков удовлетворения требований о соразмерном уменьшении цены договора по дату фактического исполнения судебного решения в размере 1% от стоимости ремонтно-восстановительных работ за каждый день просрочки, начиная с <дата>, штраф в размере 50% от суммы удовлетворенных требований, моральный вред в размере <данные изъяты>., расходы по выдаче нотариальной доверенности в размере <данные изъяты> расходы по оплате досудебной экспертизы в размере 75 000 руб., расходы по оплате юридических услуг в размере <данные изъяты>
Исковые требования мотивированы тем, что <дата> между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «<адрес>» заключен договор участия в долевом строительстве № <адрес>, согласно которому застройщик обязуется передать участнику долевого строительства жилое помещение – квартиру, условный <№ обезличен>, расположенную по адресу: <адрес>, Ленинский муниципальный район, с/п Булатниковское, <...> <адрес>. <дата> квартира была передана истцу по акту приема-передачи. В ходе эксплуатации объекта долевого строительства истцом были обнаружены строительные дефекты, допущенные при выполнении строительных и отделочных работ. До настоящего времени недостатки ответчиком не устранены. В соответствии с экспертным заключением № <№ обезличен>24 от <дата> (ООО «Про-Эксперт») стоимость устранения выявленных недостатков составляет 995 664 руб. Претензия истца от <дата> с требованием о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства была оставлена ответчиком без удовлетворения. Также истец указывает, что пункт 5.2 договора участия в долевом строительстве в части установления гарантийного срока на отделочные работы сроком 1 год является ничтожным в силу закона, поскольку указанный пункт ущемляет права потребителя, а также противоречит положениям ст. 7 ФЗ от <дата> № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в суд.
Истец в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен судом надлежащим образом. Представитель истца просил рассмотреть дело в свое отсутствие.
Представитель ответчика в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом.
При таких обстоятельствах, руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд счел возможным рассмотреть дело при данной явке.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
Из материалов дела следует, что <дата> между ФИО1 и ООО «Специализированный застройщик «<адрес>» заключен договор участия в долевом строительстве № <№ обезличен> согласно которому застройщик обязуется передать участнику долевого строительства жилое помещение – квартиру, условный <№ обезличен>, расположенную на 5 этаже 2 секции по строительному адресу: <адрес>, Ленинский муниципальный район, с/п Булатниковское, пос. Битца.
Цена договора составила <данные изъяты>п. 4.2 договора) и была уплачена истцом в порядке и в сроки, установленные договором, что не оспаривалось ответчиком.
<дата> ООО «Специализированный застройщик «<адрес>» передал ФИО1 квартиру № <№ обезличен>, расположенную по адресу: <адрес>, по передаточному акту.
В соответствии со ст. ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ч. 1 ст. 4 Федерального закона от <дата> № 214–ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214–ФЗ) по договору участия в долевом строительстве (далее также – договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Положениями ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214–ФЗ установлена обязанность застройщика передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов на устранение недостатков (часть 2 статьи 7 Федерального закона № 214–ФЗ).
Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214–ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, а также результата производства отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, участнику долевого строительства, если иное не предусмотрено договором.
Как следует из искового заявления, в ходе эксплуатации квартиры истцом были обнаружены строительные недостатки квартиры.
В соответствии с экспертным заключением № МСК-72/11-24 от <дата> выполненным ООО «Про-Эксперт», стоимость устранения выявленных недостатков в квартире по адресу: <адрес>, Ленинский г.о., п. Битца, мкр. «Южная Битца», ул. Парковая, д. 1, кв. 301, составляет 995 664 руб. При этом, экспертном установлено, что выявленные дефекты являются следствием некачественного выполнения застройщиком строительно-монтажных и отделочных работ, нарушений обязательных технических норм и правил.
Оснований не доверять выводам указанного заключения у суда не имеется, поскольку заключение составлено в соответствии с нормами действующего законодательства, а доказательств, указывающих на недостоверность проведенной экспертизы, либо ставящих под сомнение ее выводы, суду не представлено. У суда не имеется оснований сомневаться в правильности заключений эксперта с учетом его компетентности, образования и длительного стажа экспертной работы. Также суд отмечает, что в заключении имеется большое количество фотографий квартиры.
<дата> истцом в адрес ответчика направлена претензия с требованиями о возмещении расходов на устранение недостатков объекта долевого строительства, которая была оставлена ответчиком без удовлетворения.
В ходе судебного разбирательства ответчиком представленное истцом заключение надлежащим образом оспорено не было, ходатайств о назначении по делу судебной строительно-технической экспертизы не заявлялось.
Таким образом, экспертное заключение № МСК-72/11-24 от <дата> выполненное ООО «Про-Эксперт», судом оценено и признано допустимым доказательством.
Разрешая заявленные исковые требования, применяя положения ст. 7 Федерального закона от <дата> г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», суд исходит из того, что качество переданного застройщиком истцу объекта долевого строительства не соответствует условиям заключенного между сторонами договора долевого участия, а потому требования истца о возмещении стоимости устранения строительных недостатков являются обоснованными и подлежащими удовлетворению.
Вместе с тем согласно ч. 4 ст. 10 Федерального закона от <дата> г. <№ обезличен> «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.
В соответствии с Федеральным законом от <дата> № 482-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены изменения в Федеральный закон от <дата> г. <№ обезличен> «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», условие об ограничении суммы требований 3% от суммы договора применяется к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенным до вступления в силу данных изменений, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после <дата>.
Таким образом, с <дата> судом должны применяться положения об ограничении суммы требований в части взыскания штрафа, неустойки и стоимости устранения недостатков 3% (тремя процентами) от суммы договора.
Анализируя изложенное и разрешая требования по существу, суд приходит к выводу, что застройщик принятые на себя обязательства по передаче участнику объекта недвижимости исполнил ненадлежащим образом, а именно истцу передана квартира с отделочными работами, произведенными с отступлением от действующей нормативно-технической документации, и поскольку до настоящего времени выявленные при осмотре объекта долевого строительства недостатки застройщиком не устранены, а возникли они в результате некачественных строительных работ, суд полагает необходимым исковые требования удовлетворить частично и взыскать с ответчика в пользу истца в счет расходов по устранению недостатков 232 983,48 руб., что составляет 3% от цены договора (7 766 116 руб. х 3%).
В соответствии с п. 5.2 договора гарантийный срок на объект, за исключением отделочных работ, технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта, составляет 5 (пять) лет. Указанный гарантийный срок исчисляется с даты разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участнику объекта, составляет 3 (три) года. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня подписания первого передаточного акта или иного документа о передаче объекта в многоквартирном доме. Гарантийный срок на отделочные работы составляет 1 (один) год с даты подписания акта приема-передачи объекта.
Между тем, в силу п. 5 ст. 7 ФЗ <№ обезличен> от <дата>, действующего на момент заключения договора участия в долевом строительстве и на момент передачи истцу квартиры, установлен общий гарантийный срок, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, который не может составлять менее чем пять лет и исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства. На инженерное и технологическое оборудование установлен гарантийный срок 3 года.
При этом, действующие на момент заключения договора участия в долевом строительстве нормы права об общем гарантийном сроке в пять лет распространяются и на отделочные и монтажные работы.
При таких данных, истец правомерно обратился в суд с требованием о возмещении обнаруженных недостатков в пределах пятилетнего гарантийного срока.
При таких данных, не смотря на отсутствие такого требования в уточненном иске, п. 5.2 договора в части установленных гарантийных сроков, фактически, является ничтожным, как противоречащий действующему на момент заключения договора законодательству.
При этом, ссылка ответчика на то, что в любом случае гарантийный срок по п. 5 ст. 19 ФЗ «О защите прав потребителей» составляет два года, является несостоятельной, поскольку в данном случае применяются нормы специального закона, который регулирует данные правоотношения, а именно ФЗ <№ обезличен> от <дата>.
Отдельный годичный гарантийный срок на результат отделочных работ на объекте долевого строительства и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки введен ФЗ от <дата> <№ обезличен>.
Доводы стороны ответчика о том, что не учитываются убытки, причиненные в период с <дата>, за исключением фактически понесенных расходов, не могут служить основанием к отказу в иске.
Согласно абзацу шестому пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от <дата> г. N 326 в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты, предусмотренных указанным пунктом, требования о которых были предъявлены к исполнению застройщику до дня вступления в силу настоящего постановления, предоставляется отсрочка до <дата> г. включительно. Указанные требования, содержащиеся в исполнительном документе, предъявленном к исполнению со дня вступления в силу указанного постановления, в период отсрочки не исполняются банками или иными кредитными организациями, осуществляющими обслуживание счетов застройщика.
В абзац шестой пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от <дата> г. N 326 внесены изменения постановлением Правительства Российской Федерации от <дата> г. N 1916, которые вступили в силу с <дата> г.
С учетом внесенных изменений, в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты предоставляется отсрочка до <дата> г. включительно.
Далее мораторий пролонгирован до 31.12,2025.
Особенности, установленные пунктами 1 и 2 постановления Правительства Российской Федерации от <дата> г. N 326, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенным до дня вступления в силу данного постановления (пункт 3).
В соответствии с частью 9 статьи 4 Закона об участии в долевом строительстве, на которую имеется ссылка в пунктах 1 и 2 постановления Правительства Российской Федерации от <дата> г. N 326, к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной указанным Федеральным законом.
По смыслу приведенных норм, актов нормативного и легального толкования в их системном единстве, следует, что в отношении применения неустойки (штрафа, пени), процентов, возмещения убытков и иных финансовых санкций к застройщику в части их уплаты предоставляется отсрочка в соответствии с абзацем шестым пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от <дата> г. N 326.
При определении размера убытков, предусмотренных частью 1 статьи 10 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", за исключением убытков, предусмотренных абзацем пятым настоящего пункта, не учитываются убытки, причиненные в период с <дата> г. до <дата> г. включительно.
Претензия была направлена в июле 2025 года.
Вместе с тем, судом установлено, что квартира была передана истцу <дата>, из представленного заключения специалиста усматривается, что недостатки возникли при проведении строительных и отделочных работ.
Сам по себе факт принятия истцом объекта долевого строительства по акту приема-передачи не исключает выявление ненадлежащего качества объекта долевого строительства в процессе его эксплантации, в связи с чем приемка квартиры не является актом, пресекающим право истца на предъявление претензий относительно качества объекта долевого строительства, в случае выявления строительных недостатков в течение гарантийного срока.
С учетом того, что основания для обращения истца с иском возникли до <дата>, в связи с чем положения абз. 5 п. 1 Постановления Правительства РФ от <дата> <№ обезличен> не подлежат применению.
При таких данных, суд взыскивает с ответчика в счет устранения недостатков денежные средства в размере <данные изъяты>
В соответствии с п. 3 ст. 12 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.
Между тем, учитывая, что претензия направлена в адрес ответчика лишь <дата>, то есть период исполнения требований, отраженных в претензии приходится на мораторий, тем самым до <дата> ответчик освобожден от исполнения обязанности по возмещению расходов в связи с возникшими недостатками объекта долевого строительства, то оснований для взыскания штрафа, не имеется.
По тем же основаниям суд отказывает во взыскании неустойки за нарушение сроков устранения недостатков за период с <дата>.
Кроме того, суд отмечает, что указанный выше мораторий на взыскание неоднократно пролонгировался, а потому имеется вероятность дальнейшей пролонгации, а также, что права ответчика могут быть нарушены в будущем, поскольку последний будет лишен возможности ходатайствовать о снижении размера неустойки.
Отказ во взыскании неустойки на будущее не свидетельствует о нарушении прав истца, поскольку закон допускает довзыскание такой неустойки за соответствующий период в отдельном судебном процессе.
Согласно ст. 10 ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.
Характер физических и нравственных страданий оценивается судом с учетом фактических обстоятельств, при которых был причинен моральный вред, и индивидуальных особенностей потерпевшего.
Таким образом, размер компенсации морального вреда в соответствии с принципами разумности и справедливости определен судом в сумме <данные изъяты>. путем выплаты в равных долях истцам.
Согласно ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса.
Суд взыскивает с ответчика расходы по оплате досудебного заключения в сумме 75000 руб. (подтверждены договором от <дата>, квитанцией от <дата>), нотариальной доверенности в размере 2200 руб., поскольку указанные расходы являлись необходимыми для обоснования размера ущерба для подачи иска в суд.
На основании ст. 100 ГПК РФ с ответчика подлежат взысканию судебные расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> которые подтверждены договором от <дата>, чеком от <дата>, актом от <дата>.
Стороне, в пользу которой состоялось решение суда, по ее письменному ходатайству суд присуждает с другой стороны расходы на оплату услуг представителя в разумных пределах (часть 1 статьи 100 ГПК РФ).
В пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от <дата> г. N 1 "О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела" (далее - постановление Пленума от <дата> г. N 1) разъяснено, что, разрешая вопрос о размере сумм, взыскиваемых в возмещение судебных издержек, суд не вправе уменьшать его произвольно, если другая сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов (часть 3 статьи 111 АПК РФ, часть 4 статьи 1 ГПК РФ, часть 4 статьи 2 КАС РФ). Вместе с тем в целях реализации задачи судопроизводства по справедливому публичному судебному разбирательству, обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон (статьи 2, 35 ГПК РФ, статьи 3, 45 КАС РФ, статьи 2, 41 АПК РФ) суд вправе уменьшить размер судебных издержек, в том числе расходов на оплату услуг представителя, если заявленная к взысканию сумма издержек, исходя из имеющихся в деле доказательств, носит явно неразумный (чрезмерный) характер.
Разумными следует считать такие расходы на оплату услуг представителя, которые при сравнимых обстоятельствах обычно взимаются за аналогичные услуги. При определении разумности могут учитываться объем заявленных требований, цена иска, сложность дела, объем оказанных представителем услуг, время, необходимое на подготовку им процессуальных документов, продолжительность рассмотрения дела и другие обстоятельства (пункт 13 указанного постановления Пленума).
Из приведенных положений процессуального закона следует, что обязанность суда взыскивать расходы на оплату услуг представителя, понесенные лицом, в пользу которого принят судебный акт, с другого лица, участвующего в деле, в разумных пределах является одним из предусмотренных законом правовых способов, направленных против необоснованного завышения размера оплаты услуг представителя. Критерии оценки разумности расходов на оплату услуг представителя определены в разъяснениях названного постановления Пленума.
Следовательно, суду в целях реализации одной из основных задач гражданского судопроизводства по справедливому судебному разбирательству, а также обеспечения необходимого баланса процессуальных прав и обязанностей сторон при решении вопроса о возмещении стороной судебных расходов на оплату услуг представителя необходимо учитывать, что если сторона не заявляет возражения и не представляет доказательства чрезмерности взыскиваемых с нее расходов, то суд не вправе уменьшать их произвольно, а обязан вынести мотивированное решение, если признает, что заявленная к взысканию сумма издержек носит явно неразумный (чрезмерный) характер.
Данная позиция отражена в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2023), утв. Президиумом Верховного Суда РФ <дата>.
Учитывая сложность гражданского дела, что исковые требования истца удовлетворены частично, учитывая, что представитель истца подготовил иск, уточненный иск, учитывая также разумность и справедливость, суд считает, что заявленная сумма является несоразмерной объему указанных услуг и подлежит снижению до <данные изъяты>
На основании ст. 103 ГПК РФ с ответчика подлежит взысканию госпошлина в размере <данные изъяты>
На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковое заявление ФИО1 – удовлетворить частично.
Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «<адрес>» в пользу ФИО1 стоимость устранения строительных недостатков в размере <данные изъяты>., компенсацию морального вреда в размере <данные изъяты> судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 20 000 руб., на оплату экспертизы в размере <данные изъяты>., по оплате нотариальной доверенности в размере <данные изъяты>
В удовлетворении остальной части исковых требований о взыскании стоимости устранения строительных недостатков, неустойки, штрафа, компенсации морального вреда, судебных расходов– отказать.
Взыскать с ООО «Специализированный Застройщик «<адрес>» в доход государства государственную пошлину в размере 7989 руб.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Химкинский городской суд <адрес> в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.
Мотивированное решение суда составлено <дата> г.
Судья Е.Ю. Еремова