Решение по делу № 02-0157/2022(02-3299/2021)~М-2769/2021 от 14.12.2022 | Головинский районный суд (Город Москва)

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

14 декабря 2022 года адрес

УИД 77RS0005-02-2021-008039-12

Головинский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Толоконенко С.С.,

при секретаре фио,

с участием представителя истца адвоката фио, представителей ответчиков ФИО1, фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-157/22 по иску ООО «МТФПА» к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи будущей вещи, договора уступки прав, соглашения о зачете, по встречному иску ФИО2, ФИО3 к ООО «МТФПА», ООО «СЗ «СМТ» о признании заключенным договора купли-продажи будущей вещи, признании права на получение помещения, признании обязательств,

УСТАНОВИЛ:

Истец ООО «МТФПА» обратился в суд с иском к ответчикам ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи будущей вещи, договора уступки прав, соглашения о зачете. В обоснование иска указал, что между адрес «Московская тонкосуконная фабрика имени фио» (продавец), с одной стороны, и ФИО3 и ФИО2 (покупатели, ответчики), с другой стороны, «05» июля 2013 года был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем Договор купли-продажи апартамента площадью 29,8 кв.м., находящегося по адресу: адрес, 3 этаж, помещение № 59, кадастровый номер 77:09:0001026:8580.

Решением Арбитражного суда адрес от 22.07.2016 по делу № A40-213937/15 адрес «Московская тонкосуконная фабрика имени фио» признано банкротом, конкурсным управляющим утвержден фио.

Здание, находящееся по адресу: адрес, в составе имущественного комплекса (право аренды земельного участка и 26 строений) было выставлено на торги в ходе конкурсного производства должника.

Между ФИО3 и ФИО2 (далее Покупатели, Ответчики), ООО «МТФПА» (далее - Истец, Продавец) и ПАО «Абсолют Банк» (далее - Банк) заключен Договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016 г.

В соответствии с пунктом 6 Договора купли-продажи Продавец обязуется в течение 2 (двух) лет с даты заключения Договора завершить строительство (реконструкцию, ремонт) Здания и передать Покупателям в собственность нежилое помещение (далее - «новый апартамент»), площадь, назначение и расположение которого будут по возможности (ввиду необходимости производства технических, ремонтных и иных работ по проекту), соответствовать характеристикам и параметрам Апартамента, указанным в Предварительном договоре купли-продажи (максимальное расхождение по площади не должно составлять более 15% в большую или меньшую сторону) при условии приобретения Продавцом в установленном законом порядке права собственности на Здание, в составе которого должен будет находиться Апартамент, по итогам проведенных в рамках процедуры банкротства торгов недвижимым имуществом Фабрики.

Передача в собственность Покупателей Нового апартамента осуществляется после получения Продавцом разрешения на строительство (реконструкцию) Здания (если необходимо), последующего производства необходимых строительно-монтажных работ (работ по реконструкции, ремонтных работ) по завершению возведения комплекса апартаментов в соответствии с проектной документацией, получения разрешения на ввод Здания в эксплуатацию (если необходимо), регистрации права собственности Продавца на новый апартамент, уточнения сторонами описания Нового апартамента и его цены в порядке, указанном в следующем абзаце, полной оплаты Покупателями цены Нового апартамента (пункте 7 Договора купли-продажи).

В соответствии с пунктом 7 Договора купли-продажи до передачи Нового апартамента Покупателям стороны заключат дополнительное соглашение к Договору, в котором уточнят адрес, этаж, номер и фактическую адрес, его окончательную цену в соответствии с фактической площадью, и обязательства сторон по окончательному расчету.

В силу пункта 13 Договор купли-продажи считается прекращенным в случае наступления любого из следующих отменительных условий:

а. - со дня опубликования протокола о результатах торгов имуществом Фабрики, согласно которому победителем объявляется иное лицо, нежели Продавец,

b. - со дня вступления в законную силу решения суда о признании Здания самовольной постройкой;

с. - прекращения действия Соглашения от 24.10.2016 в рамках реализации девелоперского проекта LoftPark (адрес Московская Тонкосуконная Фабрика им. фио), заключенного Банком, ООО «Управляющая Компания «Благосостояние Родины», и Покупателем, до приобретения Продавцом прав на Имущество Фабрики.

17.04.2017 года между Истцом и Ответчиками заключен договор уступки прав (требований) № Д/148 (далее - Договор цессии), согласно условиям которого (п.1.1) Ответчики уступили в пользу Истца имеющиеся у них права (требования) к адрес «Московская тонкосуконная фабрика имени фио», первоначально возникшие на основании предварительного договора купли-продажи апартаментов от 05.07.2013 г. Сумма уступаемых прав требований составила сумма, что подтверждается вступившим в законную силу определением Арбитражного суда адрес от 14.12.2016 г. по делу № A40-213937/15-175-633 о банкротстве Закрытого акционерного общества «Московская тонкосуконная фабрика имени фио» (ОГРН <***> ИНН <***>).

В пункте 1.7 Договора цессии Стороны договорились также внести следующие изменения в заключенный ими Договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24 октября 2016 года (далее - «Договор купли-продажи»).

Пункт 6 Договора купли-продажи изложить в следующей редакции: «6. Продавец обязуется в течение 2 (двух) лет с даты заключения Договора завершить строительство (реконструкцию, ремонт) Здания и передать Покупателю в собственность нежилое помещение (далее -«Новый апартамент»), площадь, назначение и расположение которого будут по возможности (ввиду необходимости производства технических, ремонтных и иных работ по проекту), соответствовать характеристикам и параметрам Апартамента, указанным в Предварительном договоре купли-продажи (максимальное расхождение по площади не должно составлять более 15% в большую или меньшую сторону) при условии приобретения Продавцом в установленном законом порядке права собственности на Здание, в составе которого должен был находиться Апартамент, по итогам проведенных в рамках процедуры банкротства торгов недвижимым имуществом Фабрики. Указанный срок автоматически увеличивается (без заключения сторонами дополнительного соглашения) на срок равный периоду с даты заключения Договора до даты разрешения судебного спора, рассматриваемого Арбитражным судом адрес в деле № А40- 172195/15-61-1403 по иску Правительства Москвы и Департамента городского имущества Москвы о признании Здания самовольной постройкой и его сносе, в результате которого будет исключена угроза сноса Здания, в том числе путем утверждения судом мирового соглашения, отказа истца от иска, вступления в законную силу решения об отказе в иске в части Здания».

Также 17.04.2017 года между Ответчиками и Истцом заключено соглашение № C/148 (далее - Соглашение о зачете) о прекращении обязательств зачетом встречных требований, по которому стороны зачли встречные однородные требования Истца к Ответчикам по оплате стоимости апартамента на основании Договора приобретения и требования Ответчиков к Истцу по оплате стоимости переданных прав требований по Договору цессии. Общая сумма зачета встречных обязательств составила сумма

Настоящим Продавец заявляет иск с требованием расторгнуть Договор купли- продажи, Договор цессии и Соглашение о зачете.

Истец полагает, что имеются основания для расторжения Договора купли-продажи в связи со следующим.

Согласно п. 1.7.1 Договора цессии, срок передачи Апартаментов подлежал продлению на период рассмотрения дела № А40-172195/15 в Арбитражном суде адрес о сносе здания.

Определением Арбитражного суда адрес от 08.11.2017 производство по делу № A40-172195/15 о сносе Здания прекращено, 08.12.2017 определение суда вступило в законную силу. В связи с чем ООО «МТФПА» должно было приступить к реконструкции Здания с 09.12.2017 и закончить в течение 2 (двух) лет, то есть до 09.12.2019.

Между тем, решением Арбитражного суда адрес по делу № A40-83787/18 от 20.06.2018 суд удовлетворил иск Департамента культурного наследия адрес и обязал ООО «МТФПА» провести работы по сохранению выявленного объекта культурного наследия «Фабрика Товарищества суконной мануфактуры Иокиш», 1860-e, расположенного по адресу: Москва, адрес (часть) в порядке, установленном статьей 45 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ, а именно:

- в течение 4 месяцев с даты вступления в силу решения по настоящему делу разработать и согласовать с Департаментом проектную документацию на проведение работ по сохранению Объекта, включающую приведение объемно-пространственных характеристик Объекта в состояние, предшествовавшее его реконструкции (по состоянию БТИ на 24 января 2003 г.);

- в течение 8 месяцев с даты вступления в силу решения по настоящему делу провести в установленном порядке работы по сохранению благоустройству его территории по проектной документации, согласованной сохранению Объекта и Департаментом.

Кроме того, Приказом Мосгорнаследия от 11.03.2019 № 170 объект культурного наследия - «Фабрика Товарищества суконной мануфактуры «Йокиш», 1870-е гг. нач. ХХ в., архитектор фио», на территории которого располагается Здание, включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ в качестве объекта культурного наследия регионального значения, утверждены границы его территории и предмет охраны. Указанное обстоятельство подтверждается, в том числе ответом Департамента культурного наследия адрес (далее также - ДКН) от 25.09.2019.

В связи с нахождением Здания на территории объекта культурного наследия ДКН, суд наложил запреты на проведение реконструкции Здания, что подтверждается выпиской из ЕГРН. По причине наличия данных запретов ДКН в письме от 25.09.2019 отказал ООО «МТФПА» в согласовании проектной документации на проведение работ по реконструкции Здания, указал на невозможность их проведения.

Определением от 17.09.2019 по делу № А40-83787/18 Арбитражный суд адрес также подтвердил невозможность проведения работ по реконструкции Здания, находящегося на территории объекта культурного наследия, и предоставил Департаменту культурного наследия адрес право приведения объемно-пространственных характеристик объекта в состояние, предшествовавшее его реконструкции (по состоянию БТИ на 24 января 2003 г.) путем сноса реконструктивной части объекта.

На настоящий день в связи с наличием вышеуказанных запретов ДКН невозможно проведение ООО «МТФПА» работ по реконструкции Здания, а следовательно, и выполнение обязательств по Договору.

При этом истец, заключая Договор с Ответчиками, объективно не мог знать о том, что в будущем Приказом Мосгорнаследия от 11.03.2019 № 170 зданию будет присвоен статус объекта культурного наследия, что приведет к полной невозможности исполнения обязательств Истца перед Ответчиками.

Принимая во внимание статус объекта культурного наследия и, в связи с этим постоянный характер действующих запретов на проведение работ с ним, работы по реконструкции Здания и передаче Апартамента в нем не смогут быть проведены ООО «МФТПА».

В соответствии с отчетом об оценке от 27.09.2016 № 1603 и техническим отчетом от 2017 г. Здание - «не завершено строительством, не введено в эксплуатацию, на дату оценки не используется», а также «имеет дефекты и повреждения, в целях обеспечения его безопасной эксплуатации необходимо провести ряд мероприятий».

Разрешение на ввод Здания в эксплуатацию не выдавалось, реконструкция Здания не осуществлена, что следует из ответа Комитета государственного строительного надзора адрес от 20.07.2020., в связи с чем эксплуатация Здания и обустройство апартаментов без проведения реконструкции не представляется возможным.

ООО «МТФПА» направило Ответчикам 03.04.2021 предложение расторгнуть Договор купли-продажи в связи с объективной невозможностью его исполнения. Поскольку Ответчики не ответили на предложение о расторжении в тридцатидневный срок, ООО «МТФПА» вправе расторгнуть его в судебном порядке в соответствии с п. 2 ст. 452 ГК РФ.

При указанных обстоятельствах и ввиду объективной невозможности строительства и передачи Апартамента, ООО «МТФПА» вправе расторгнуть Договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов) с ответчиками на основании ст. ст. 416, 451, 452 ГК РФ.

Как указывалось выше, оплата денежными средствами Ответчиками в пользу ООО «МТФПА» по Договору купли-продажи будущей вещи не производилась.

В счет оплаты за будущие апартаменты Ответчики уступили ООО «МФТПА» права (требования) к банкроту - адрес «Московская тонкосуконная фабрика им. фио» на основании Договора цессии и стороны произвели зачет встречных обязательств на указанную сумму по Соглашению о зачете.

При этом, Стороны прямо предусмотрели в п. 5.2.3 Договора цессии и п. 4.2.3 Соглашения о зачете, что при прекращении действия Договора купли-продажи Договор уступки и Соглашение о зачете будут считаться расторгнутыми с даты их заключения.

Таким образом, истец ООО «МТФПА» просит суд:

1. Расторгнуть Договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016, заключенный между ООО «МТФПА» (ОГРН <***>) с одной стороны, и ФИО3 и ФИО2, с другой стороны; 2. Расторгнуть Договор уступки прав от 17.04.2017 № Д/148, заключенный между ООО «МТФПА» (ОГРН <***>) с одной стороны, и ФИО3 и ФИО2, с другой стороны;

3. Расторгнуть Соглашение о зачете от 17.04.2017 № C/148, заключенное между ООО «МТФПА» (ОГРН <***>) с одной стороны, и ФИО3 и ФИО2, с другой стороны;

4. Взыскать с ФИО3 и ФИО2 расходы по уплате государственной пошлины в размере сумма

Ответчики ФИО3, ФИО2 обратились в суд со встречными исковыми требованиями к ООО «МТФПА», в которых, с учетом уточнений (том № 5 л.д. 106-112), просили суд:

- признать заключенным 24 октября 2016 года между ООО «МТФПА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ФИО3, ФИО2 и полностью оплаченным договор купли-продажи будущей вещи, договором долевого участия в строительстве объекта недвижимости по адресу: адрес, а именно: этаж 3, помещение №59, кадастровый номер 77:09:0001026:8580, общей площадью 29,8 кв.м., кадастровый номер здания, в котором расположено помещение: 77:09:0001026:8040, стоимостью в размере сумма, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 77:09:01026:109;

- признать за ФИО3, ФИО2 право на получение в завершенном строительством объекте недвижимости по адресу: адрес, помещения в собственность общей ориентировочной площадью 29,8 кв.м., расположенного на земельном участке с кадастровым номером 77:09:01026:109.

- признать обязательства перед ФИО3, ФИО2 по передаче в собственность в завершённом строительством объекте недвижимого имущества, расположенного по адресу: адрес, расположенном на земельном участке с кадастровым номером 77:09:01026:109, ориентировочной общей площадью 29,8 кв.м., ООО «МТФПА» по договору купли-продажи будущей вещи от 24 октября 2016 года, заключенному между ООО «МТФПА» (ИНН <***>, ОГРН <***>) и ФИО3, ФИО2, перешедшими к новому застройщику - Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "СМТ" ИНН <***>.

В обоснование встречных уточненных требований, указали, что 29.07.2020 года Учредителями принято решение о передаче в качестве дополнительного вклада ООО «МТФПА» в уставный капитал ООО «СМТ» недвижимого имущества в составе: прав аренды земельного участка с кадастровым номером 77:09:0001026:68 по адресу: адрес и объектов недвижимости, расположенных на нем на сумму сумма, а именно:

1. Здание нежилое, д.48, стр.1, адрес, 77:09:0001026:8037, 12 345,6, 10 707,7;

2. Здание нежилое, д.48, стр.2, адрес, 77:09:0001026:8040, 32 775,31, 48 169,8;

3. Здание нежилое, д.48, стр.3, адрес, 77:09:0001026:1121, 59,90, 59,90;

4. Здание нежилое, д.48, стр. 4, адрес, 77:09:0001026:1122, 50,30, 50,30;

5. Здание нежилое, д.48, стр.5, адрес, 77:09:0001026:1123, 158,2, 158,2;

6. Здание нежилое, д.48, стр. 5А, адрес, 77:09:0001026:8039, 185,7, 60,0;

7. Здание нежилое, д.48, стр. 7, адрес, 77:09:0001026:1124, 125,4, 193,0;

8. Здание нежилое, д.48, стр.8, адрес, 77:09:0001026:8041, 5 161,2, 5 113,5;

9. Здание нежилое, д.48, стр.9, адрес, 77:09:0001026:1127, 915,1, 479,6;

10. Здание нежилое, д.48, стр. 10, адрес, 77:09:0001026:1128, 331,3, 331,3;

11. Здание нежилое, д.48, стр. 11, адрес, 77:09:0001026:8045, 399,2, 5 422,2;

12. Здание нежилое, д.48, стр.12, адрес, 77:09:0001026:8036, 227,3, 3 420,6;

13. Здание нежилое, д.48, стр.29, адрес, 77:09:0001026:1131, 303,6, 303,6;

14. Здание нежилое, д.48, стр.37, адрес, 77:09:0001026:1115, 180,7, 180,7;

15. Здание нежилое, д.48, стр.38, адрес, 77:09:0001026:1132, 559,8, 606,7;

16. Здание нежилое, д. 48, стр.39, адрес, 77:09:0001026:8042, 900,0, 6 234,9;

17. Здание нежилое, д.48, стр. 40, адрес, 77:09:0001026:1134, 294,2, 401,5;

18. Здание нежилое, д.48, стр.42, адрес, 77:09:0001026:8043, 315,5, 2 224,1;

19. Здание нежилое, д.48, стр.44, адрес, 77:09:0001026:8044, 457,4, 2 116,6;

20. Здание нежилое, д.48, стр.44А, адрес, 77:09:0001026:1137, 51,8, 51,8;

21. Здание нежилое, д.48, стр.46, адрес, 77:09:0001026:1138, 148,5, 148,5;

22. Здание нежилое, д.48, стр. 47, адрес, 77:09:0001026:1139, 177,5, 177,5;

23. Здание нежилое, д.48, стр.50, адрес, 77:09:0001026:1140, 28,90, 28,90;

24. Здание нежилое, д.48, стр.55, адрес, 77:09:0001026:8038, 694,9, 5 806,0;

25. Здание нежилое, д.48, стр.56, адрес, 77:09:0001026:8035, 900,0, 5 387,4;

26. Здание нежилое, д.48, стр.58, адрес, 77:09:0001026:8046, 508,70, 508,70;

27. Право аренды земельного участка площадью 54727 кв.м. адрес, 77:09:01026:68

В последствии доли в уставном капитале переданы безвозмездно ООО "РТМ" (о чем внесена запись в ЕГРЮЛ № 2207714180507 от 30.12.2020 - номинальная стоимость доли (в рублях) 2901000835-100 процентов, а также, смена исполнительных органов, непосредственно после увеличения уставного капитала.

Налицо факт неосуществление ООО «МТФПА» реальной финансово- хозяйственной деятельности до и после анализируемой сделки и взаимозависимость контрагентов.

Согласно сведениям, размещенным в системе ЕИСЖС (ДОМ.РФ), 12 апреля 2021 года Комитетом государственного строительного надзора адрес организации Обществу с ограниченной ответственностью "Специализированный застройщик "СМТ", ИНН: <***>, выдано разрешение на строительство № 77-124000-019492-2021, о строительстве «Многоквартирного жилого дома со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями, с подземным гаражом (1-й этап строительства).

Таким образом, уклонение от исполнения обязательств не связано с объективной невозможностью исполнения обязательств ООО «МТФПА», а связано с намерением вывести актив в пользу крупного застройщика, и минимально снизить расходы на компенсацию потерь обманутым дольщикам, что само по себе является злоупотреблением права.

В производстве Головинского районного суда адрес находиться дело № 02-3123/2021 по иску ФИО2, ФИО3 к адрес, ООО «Специализированный застройщик «СМТ», ООО «МТФПА» о признании недействительной сделки от 13 августа 2020 года между ООО "МТФПА", ИНН: <***>, и ООО "Специализированный застройщик "СМТ", ИНН: <***>, договора об отчуждении объекта недвижимости: здание, расположенное по адресу: здания, расположенного по адресу: Москва, адрес, строен. 2, кадастровый номер объекта: 77:09:0001026:8040, в результате чего, за ООО "Специализированный застройщик "СМТ", зарегистрировано право собственности на вышеуказанный объект недвижимости, номер государственной регистрации права 77:09:0001026:8040-77/051/2020-4 от 13.08.2020; o признании недействительным заключенные ООО "Специализированный застройщик "СМТ", и адрес.РФ: Договор об ипотеке, № 1021/190-20 от 07.12.2020; Дополнительное соглашения №1 к Договору №1021/190-20 об Ипотеке от 07.12.2020 г., в результате чего, за адрес, ИНН: <***>, в отношении объекта недвижимости зарегистрировано обременение (ипотека), номер государственной регистрации 77:09:0001026:8040-77/055/2020-5 от 25.12.2020; Договор о последующей Ипотеке № 1026/191-20 от 05.02.2021, за номером государственной регистрации 77:09:0001026:8040-77/055/2021-6.

Кроме того, по мнению истцов по встречным обязательствам, спорный договор является договором долевого участия в строительстве, к нему также применяются нормы Закона о защите прав потребителей, поскольку апартамент приобретался истцами для личных, семейный нужд.

Определением суда от 16.08.2021г. к участию в деле в качестве третьих лиц привлечены Департамент культурного наследия адрес, ООО «Специализированный застройщик «СМТ», адрес.

Определением суда от 22 марта 2022 года ООО «Специализированный застройщик «СМТ» исключен из третьих лиц, привлечен к участию в деле в качестве соответчика.

Представитель истца (ответчика по встречным требованиям) адвокат по ордеру фио в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, просил х удовлетворить. Встречные исковые требования не признал, просил отказать в их удовлетворении.

Представитель ответчиков ФИО1, в судебное заседание явилась, исковые требования ООО «МТФПА» не признала, просила отказать в их удовлетворении. Встречные исковые требования поддержала, просила их удовлетворить.

Представитель ответчика ООО «Специализированный застройщик «СМТ» по доверенности фио в судебное заседание явилась, исковые требования ООО «МТФПА» полагала обоснованными, встречные исковые требования полагала не подлежащими удовлетворению.

Третьи лица - Департамент культурного наследия адрес в судебное заседание не явились, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.

Выслушав лиц, участвующих в деле, исследовав представленные доказательства, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему;

2) из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей;

3) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности;

4) в результате приобретения имущества по основаниям, допускаемым законом;

5) в результате создания произведений науки, литературы, искусства, изобретений и иных результатов интеллектуальной деятельности;

6) вследствие причинения вреда другому лицу;

7) вследствие неосновательного обогащения;

8) вследствие иных действий граждан и юридических лиц;

9) вследствие событий, с которыми закон или иной правовой акт связывает наступление гражданско-правовых последствий.

Согласно ст. 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Согласно ч. 2 ст. 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно ч. 3 ст. 453 ГК РФ в случае изменения или расторжения договора обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения соглашения сторон об изменении или о расторжении договора, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке с момента вступления в законную силу решения суда об изменении или о расторжении договора.

В соответствии с ч. 4 ст. 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела, между адрес «Московская тонкосуконная фабрика имени фио» (продавец), с одной стороны, и ФИО3 и ФИО2 (покупатели, ответчики), с другой стороны, «05» июля 2013 года был заключен предварительный договор купли-продажи апартамента, в соответствии с которым стороны обязались заключить в будущем Договор купли-продажи апартамента площадью 29,8 кв.м., находящегося по адресу: адрес, 3 этаж, помещение № 59, кадастровый номер 77:09:0001026:8580.

Передача в собственность Покупателей Нового апартамента осуществляется после получения Продавцом разрешения на строительство (реконструкцию) Здания (если необходимо), последующего производства необходимых строительно-монтажных работ (работ по реконструкции, ремонтных работ) по завершению возведения комплекса апартаментов в соответствии с проектной документацией, получения разрешения на ввод Здания в эксплуатацию ( если необходимо), регистрации права собственности Продавца на новый апартамент, уточнения сторонами описания Нового апартамента и его цены в порядке, указанном в следующем абзаце, полной оплаты Покупателями цены Нового апартамента (пункте 7 Договора купли-продажи).

b. - со дня вступления в законную силу решения суда о признании Здания самовольной постройкой;

Вышеуказанные обстоятельства никем из сторон не оспаривались.

ООО «МТФПА» полагает, что имеются основания для расторжения Договора купли-продажи в связи со следующим.

Решением Арбитражного суда адрес по делу № A40-83787/18 от 20.06.2018 суд удовлетворил иск Департамента культурного наследия адрес и обязал ООО «МТФПА» провести работы по сохранению выявленного объекта культурного наследия «Фабрика Товарищества суконной мануфактуры Иокиш», 1860-e, расположенного по адресу: Москва, адрес (часть) в порядке, установленном статьей 45 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ, а именно:

Приказом Мосгорнаследия от 11.03.2019 № 170 объект культурного наследия - «Фабрика Товарищества суконной мануфактуры «Йокиш», 1870-е гг. нач. ХХ в., архитектор фио», на территории которого располагается Здание, включен в единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов РФ в качестве объекта культурного наследия регионального значения, утверждены границы его территории и предмет охраны. Указанное обстоятельство подтверждается, в том числе ответом Департамента культурного наследия адрес (далее также - ДКН) от 25.09.2019.

По мнению истца ООО «МТФПА», в связи с нахождением Здания на территории объекта культурного наследия ДКН, суд наложил запреты на проведение реконструкции Здания, что подтверждается выпиской из ЕГРН. По причине наличия данных запретов ДКН в письме от 25.09.2019 отказал ООО «МТФПА» в согласовании проектной документации на проведение работ по реконструкции Здания, указал на невозможность их проведения. Определением от 17.09.2019 по делу № А40-83787/18 Арбитражный суд адрес также подтвердил невозможность проведения работ по реконструкции Здания, находящегося на территории объекта культурного наследия, и предоставил Департаменту культурного наследия адрес право приведения объемно-пространственных характеристик объекта в состояние, предшествовавшее его реконструкции (по состоянию БТИ на 24 января 2003 г.) путем сноса реконструктивной части объекта. В настоящее время в связи с наличием вышеуказанных запретов ДКН невозможно проведение ООО «МТФПА» работ по реконструкции Здания, а следовательно, и выполнение обязательств по Договору.

Суд соглашается с позицией ООО «МТФПА» и приходит к выводу об удовлетворении исковых требований о расторжении договора купли-продажи, а также соглашения о зачете и договора уступки прав (цессии).

Так, принимая во внимание статус объекта культурного наследия и, в связи с этим постоянный характер действующих запретов на проведение работ с ним, работы по реконструкции Здания и передаче Апартамента в нем не смогут быть проведены ООО «МФТПА».

Также суд учитывает, что неисполнение договора имело место по причинам, не зависящим от добросовестности действий ответчика, и связано с особенностями правового регулирования в отношении самого объекта предполагаемой реконструкции, являющегося объектов культурного наследия, что очевидно не может быть признано виновными действиями исполнителя, с которыми закон связывает возникновение обязанности по возмещению убытков.

В соответствии с ч. 1 ст. 56 ГПК РФ, а также установленных по делу доказательств, суд приходит к выводу о невозможности исполнения истцом договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) ввиду запрета завершения реконструкции здания - объекта культурного наследия, расположенного по вышеуказанному адресу.

С учетом положений ст. ст. 420, 450, 451, 453 ГК РФ, а также принимая во внимание невозможность исполнения договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016 ввиду принятых арбитражным судом постановлений в отношении неправомерной реконструкции объекта культурного наследия по вышеуказанному адресу, что свидетельствует об отсутствии воли истца в части неисполнения обязательств по договору, суд приходит к выводу о необходимости применения положений ст. 451 ГК РФ и расторжении договора купли-продажи от 24.10.2016, в связи с существенным изменением обстоятельств.

В силу положений ч. 3 ст. 451, ст. 431 ГК РФ, п. 5.2.3 договора цессии и п. 4.2.3 соглашения № С/148 от 17.04.2017г., т.е. с учетом применения вышеприведенного принципа буквального толкования условий договоров, учитывая принцип свободы договора в соответствии со ст. 420 ГК РФ, реализованный сторонами при заключении договора цессии и соглашения о взаимозачете требований от 17.04.2017г., а также принимая во внимание факт расторжения договора купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016, суд также считает подлежащими удовлетворению исковые требования в части расторжения в судебном порядке перечисленных сделок от 17.04.2017г.

При этом, суд находит доводы встречного иска несостоятельными.

Так, из текста договора следует, что он заключен в целях создания юридических предпосылок для получения покупателями (ответчиками) апартамента в собственность, принимая во внимание, вынесенное Арбитражным судом адрес решение от 22 июля 2016 года по делу № A40-213937/15-175- 633Б о признании Фабрики несостоятельным (банкротом) и об открытии в отношении Фабрики конкурсного производства. Договор заключен с ООО «МТФПА» как с девелопером в соответствии соглашением о реализации девелоперского проекта Loft Park в рамках дела о банкротстве адрес «Московская тонкосуконная фабрика имени фио», то есть в рассматриваемых правоотношениях девелопер ООО «МТФПА», равно как и ООО «СЗ «СМТ» по существу застройщиком не является, его обязательства по отношению к покупателям имеют иную правовую природу, а потому на него не может быть возложен предпринимательский риск в виде возмещения убытков контрагенту.

Кроме того, доводы о том, что спорный договор купли-продажи является договором долевого участия в строительстве, и к нему также применяются нормы Закона о защите прав потребителей, поскольку апартамент приобретался истцами для личных, семейный нужд, отклоняются судом, поскольку договор долевого участия в строительстве заключается с целью создания нового объекта, не реконструкции старого объекта, являющегося объектом культурного наследия; апартаменты законом РФ не признаются жилыми помещениями, в связи с чем приобретение апартаментов не рассматривается как, приобретение объекта для личных и семейных нужд.

Также, у суда отсутствуют данные о том, что объект завершен строительством.

Определением суда от 30.06.2022г. по ходатайству стороны истцов по встречным требованиям, по делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, на разрешение которой поставлены вопросы:

1. Возможна ли реконструкция и приведение объекта недвижимого имущества, расположенного по адресу: адрес кадастровый номер 77:09:0001026:8040 в первоначальное состояние в целях исполнения обязательств в части передачи помещения № 59 на 3 этаже по адресу: адрес, кадастровый номер 77:09:0001026:8580 в соответствии с заключенными предварительным договором купли-продажи апартамента от 05 июля 2013 года в редакции дополнительных соглашений и договором купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24 октября 2016 года с учетом имеющихся установленных ограничений (Приказа Департамента культурного наследия адрес от 11 марта 2019г. № 170, постановлений судов).

Проведение экспертизы поручено экспертам Автономной некоммерческой организации Центр независимых экспертиз «Юридэкс», оплата расходов возложена на стороны в равных долях.

Согласно выводам заключения эксперта Автономной некоммерческой организации Центр независимых экспертиз «Юридэкс», здание по адресу: адрес, включая помещение № 59 на 3 этаже по адрес Москва, адрес кадастровый номер 77:09:0001026:8580, создаёт угрозы жизни и здоровья граждан ввиду аварийного состояния, присутствия множества дефектов.

Реконструкция объекта по адресу: адрес, включая помещение № 59 на 3 этаже по адресу: адрес кадастровый номер 77:09:0001026:8580, невозможна, вследствие наложенных ограничений в соответствии с «Приказом Департамента культурного наследия адрес от 11 марта 2018 № 170» (с приложениями) (Стр.2 Том № 3).

В ходе выполнения данных требований будет нанесен невосполнимый ущерб Зданию, как объекту культурного наследия адрес.

Представленная судебная экспертиза проведена в соответствии с требованиями Федерального закона "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" N 73-ФЗ и положений ст. ст. 79, 86 ГПК РФ на основании определения суда. Экспертное заключение содержит необходимые выводы, ссылки на методическую литературу, использованную при производстве экспертизы, эксперту разъяснены права и обязанности, предусмотренные ст. 85 ГПК РФ, а также он предупрежден об уголовной ответственности, предусмотренной ст. 307 УК РФ. Оснований считать указанное экспертное заключение недопустимым доказательством, не имеется.

При таких обстоятельствах, у суда отсутствуют основания для удовлетворения встречных исковых требований.

Кроме того, оплата денежными средствами ответчиками в пользу ООО «МТФПА» по Договору купли-продажи будущей вещи не производилась, поскольку в счет оплаты за будущие апартаменты Ответчики уступили ООО «МФТПА» права (требования) к банкроту - адрес «Московская тонкосуконная фабрика им. фио» на основании Договора цессии и стороны произвели зачет встречных обязательств на указанную сумму по Соглашению о зачете.

Учитывая все вышеизложенное, суд отказывает в удовлетворении встречных исковых требований в полном объеме.

Согласно ст. 94 ГПК РФ к издержкам, связанным с рассмотрением дела относятся расходы на оплату услуг представителей, другие признанные судом необходимыми расходы.

Согласно статье 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 96 ГПК РФ. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Расходы по оплате истцом госпошлины в размере сумма также подлежат взысканию с ответчиков в пользу истца.

Кроме того, поскольку основные исковые требования удовлетворены, в удовлетворении встречных требований отказано, суд считает необходимым взыскать с ФИО2, ФИО3 солидарно в пользу Автономной некоммерческой организации Центр независимых экспертиз «Юридэкс» расходы по проведению экспертизы в сумме сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ

Исковое заявление ООО «МТФПА» к ФИО2, ФИО3 о расторжении договора купли-продажи будущей вещи, договора уступки прав, соглашения о зачете - удовлетворить.

Расторгнуть договор купли-продажи будущей вещи (апартаментов) от 24.10.2016г., заключенный между ООО «МТФПА» и ФИО2, ФИО3.

Расторгнуть договор уступки прав (требований) от 17.04.2017г. № Д/148, заключенный между ООО «МТФПА» и ФИО2, ФИО3.

Расторгнуть соглашение о зачете от 17.04.2017г. № С/148, заключенное между ООО «МТФПА» и ФИО2, ФИО3.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 солидарно в пользу ООО «МТФПА» расходы по уплате госпошлины в сумме сумма

В удовлетворении встречного иска ФИО2, ФИО3 к ООО «МТФПА», ООО «СЗ «СМТ» о признании заключенным договора купли-продажи будущей вещи, признании права на получение помещения, признании обязательств отказать.

Взыскать с ФИО2, ФИО3 солидарно в пользу Автономной некоммерческой организации Центр независимых экспертиз «Юридэкс» расходы по проведению экспертизы в сумме сумма

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Головинский районный суд адрес.

Судья:С.С. Толоконенко

Мотивированное решение суда изготовлено 21 декабря 2022 года