Решение по делу № 2-5887/2022 от 29.11.2022 - об обязании передать имущество по договору купли-продажи недвижимого имущества от <дата> № свободное от прав третьих лиц, все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от <дата> №.

Дело №

РЕШЕНИЕ

ИФИО1

29 ноября 2022 года г. Солнечногорск

Солнечногорский городской суд Московской области в составе:

председательствующего судьи Артемовой Е.Н.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи ФИО4,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску конкурсного управляющего АО АКБ «Газстройбанк» - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к ФИО2 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №,

по встречному исковому заявлению ФИО2 к конкурсному управляющему АО АКБ «Газстройбанк» - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» об обязании передать имущество по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № свободное от прав третьих лиц, все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №,

УСТАНОВИЛ:

Конкурсный управляющий АО АКБ «Газстройбанк» - Государственная корпорация «Агентство по страхованию вкладов» обратилась в суд с иском к ФИО2 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №.

В обосновании заявленных требований указано, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № № АО АКБ «Газстройбанк» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим назначен ГК «Агентство по страхованию вкладов». По результатам первых электронных торгов в форме аукциона, открытых по составу участников с открытой формой представления предложений о цене по реализации имущества продавца по лоту №, ДД.ММ.ГГГГ между АО АКБ «Газстройбанк» и ФИО2 заключен договор купли-продажи недвижимости. По условиям заключенного договора банк обязался передать в собственность ответчика, а ответчик обязался принять жилой дом и земельный участок. ФИО2 перечислил денежные средства в соответствии с договором, однако до настоящего времени уклоняется от приема объектов недвижимости, а также проведения регистрационных действий.

ФИО2 подал встречное исковое заявление к конкурсному управляющему АО АКБ «Газстройбанк» - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» об обязании передать имущество по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № свободное от прав третьих лиц, все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, ссылаясь на то, что с ДД.ММ.ГГГГ по настоящее время имущество по договору купли-продажи находится в споре и не свободно от правопритязаний третьих лиц и не может быть использовано по назначению покупателем после приема объекта, что противоречит условиям, изложенным в п.1.3 договора купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ. Таким образом, продавец предоставил покупателю ложные гарантии, которые являются существенными обстоятельствами для заключения договора, препятствующими передачи имущества по акту приема-передачи.

Представитель истца по первоначальному иску - конкурсного управляющего АО АКБ «Газстройбанк» - ГК «Агентство по страхованию вкладов» по доверенности ФИО5 в судебное заседание явился, поддержал исковые требования, пояснив их по существу, возражал против удовлетворения встречного искового заявления.

Ответчик по первоначальному иску ФИО2 в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Представитель третьего лица – Управления Росреестра по Московской области в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного разбирательства извещен надлежащим образом.

Изучив материалы дела, выслушав объяснения представителя истца по первоначальному иску, исследовав представленные по делу доказательства, суд приходит к следующему.

В силу ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 223 ГК РФ право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно ст. 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны, а в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации об исполнительном производстве, также по требованию судебного пристава-исполнителя вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.

В пункте 61 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № от ДД.ММ.ГГГГ разъяснено, что если одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от совершения действий по государственной регистрации перехода права собственности на это имущество, другая сторона вправе обратиться к этой стороне с иском о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 ГК РФ, статья 398 ГК РФ) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

В судебном заседании установлено, что решением Арбитражного суда <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ по делу № АО АКБ «Газстройбанк» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство, конкурсным управляющим назначена ГК «Агентство по страхованию вкладов».

АО АКБ «Газстройбанк» является собственником земельного участка с кадастровым номером № площадью № кв.м, категория земель: земли населенных пунктов, вид разрешенного использования – для садоводства, по адресу: <адрес>

АО АКБ «Газстройбанк» также является собственником объекта недвижимого имущества - жилого строения без права регистрации проживания, расположенного на садовом вышеуказанном земельном участке, с кадастровым номером №, площадью № кв.м по адресу <адрес> <адрес>.

ДД.ММ.ГГГГ произведена государственная регистрация права собственности АО АКБ «Газстройбанк» на указанные объекты недвижимого имущества.

Из копий реестровых дел на спорный земельный участок с кадастровым номером № и жилое строение с кадастровым номером № усматривается, что в производстве судебного пристава-исполнителя Солнечногорского РОСП ГУФССП России по Московской области находилось исполнительное производство от ДД.ММ.ГГГГ №-ИП, возбужденное на основании исполнительного листа № от ДД.ММ.ГГГГ, выданного Химкинским городским судом Московской области по делу №, предмет исполнения: обращение взыскания на заложенное имущество, в отношении должника ФИО6, в пользу взыскателя конкурсного управляющего АО АКБ «Газстройбанк» - ГК «Агентство по страхованию вкладов».

На основании Постановления судебного пристава-исполнителя Солнечногорского РОСП ГУФССП России по Московской области от ДД.ММ.ГГГГ регистрирующим органом проведена государственная регистрация права взыскателя – ГК «Агентство по страхованию вкладов» на имущество, зарегистрированное на должника ФИО6, а именно на земельный участок с кадастровым номером № и жилое строение с кадастровым номером №.

ДД.ММ.ГГГГ между АКБ «ГАЗСТРОЙБАНК» в лице представителя конкурсного управляющего – ГК «Агентство по страхованию вкладов» (Продавец) и ФИО2 (Покупатель) заключен договор № купли-продажи недвижимого имущества.

Согласно п.1.1 договора, по результатам первых электронных торгов (в форме аукциона), открытых по составу участников с открытой формой представления предложений о цене по реализации имущества Продавца (далее - Торги) по лоту № (Протокол от ДД.ММ.ГГГГ №), проведенных в порядке и на условиях, указанных в сообщении о проведении Торгов, опубликованном в газете «КоммерсантЪ» от ДД.ММ.ГГГГ № Продавец обязуется передать в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется принять № этажный жилой дом площадью № кв.м с кадастровым номером №, по адресу: <адрес>, и земельный участок площадью № кв.м с кадастровым номером №, адрес: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка, почтовый адрес ориентира: <адрес> земли населенных пунктов – для ведения гражданами садоводства и огородничества (далее - Объект), и уплатить за Объект цену в размере, порядке и сроки, установленные Договором.

В соответствии с п. 1.3 договора продавец гарантирует, что на дату заключения договора объекты никому не отчуждены, не заложены, не переданы в аренду или возмездное пользование, не находятся под арестом, в споре не состоят, свободны от притязаний третьих лиц, может быть заняты и использованы покупателем после приема объекта.

Согласно п. 2.1. Договора за приобретаемый объект Покупатель уплачивает Продавцу цену в размере 8 895 250 руб. Задаток, ранее внесенный Покупателем для участия в Торгах по реализации Объекта в размере 386 750 рублей засчитывается в счет цены, указанной в п. 2.1 Договора. (п. 2.2 Договора.)

Согласно п. 2.3 Договора денежные средства, за вычетом суммы Задатка, в размере 8 508 500 рублей, Покупатель перечисляет на счет Продавца, указанный в разделе 10 Договора, не позднее тридцати дней со дня подписания Договора.

Разделом 3 Договора определены обязанности сторон. Продавец обязан: предать покупателю Объект по акту приема-передачи (Приложение № к договору) в течение 30 рабочих дней с момента его полной оплаты в соответствии с п. 2.4 Договора (п. 3.1.1); обеспечить явку своего представителя либо оформит Покупателю или представителю Покупателя доверенность с правом представления интересов Продавца в уполномоченном органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на Объект для внесения в ЕГРН записи о государственной регистрации перехода права собственности на Объект (п. 3.1.3).

Обязанности покупателя оговорены сторонами при заключении договора в п. 3.2 Договора, а именно Покупатель обязан: уплатить Продавцу денежные средства за приобретаемый Объект в размере, порядке и сроки, предусмотренных п.п. 2.1-2.3 Договора (п. 3.2.1); принять от Продавца по Акту Объект и документы, подтверждающие права на него, в день, указанный Продавцом, в пределах срока, установленного п. 3.1.1 Договора (п. 3.2.2); в течение 5 рабочих дней со дня подписания Акта представить в орган регистрации прав документы и совершить все действия, необходимые для государственной регистрации перехода права собственности на Объект в соответствии с Федеральным законом от ДД.ММ.ГГГГ № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Согласно п. 4.2 Договора право собственности на Объект переходит от Продавца к Покупателю с момента внесения записи о переходе права в ЕГРН.

Материалами дела подтверждено и сторонами не оспаривается, что цена за спорный земельный участок и жилое строение была в полном объеме оплачена ФИО2 продавцу АО АКБ «Газстройбанк», что подтверждается платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ № и платежным поручением от ДД.ММ.ГГГГ №.

Из доводов искового заявления и объяснений представителя, истцом АО АКБ «Газстройбанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» после оплаты ответчиком цены заключенного договора купли-продажи истцом предпринимались меры к передаче по акту приема-передачи спорного земельного участка и жилого строения ФИО2, однако ФИО2 уклоняется от приема вышеуказанных объектов недвижимости и регистрации перехода права собственности.

Суд отмечает, что АО АКБ «Газстройбанк» в адрес ФИО2 было направлено уведомление с предложением осуществить подписание акта приема-передачи недвижимого имущества по заключенному договору купли-продажи № от ДД.ММ.ГГГГ и передачу документов, необходимых для оформления перехода права собственности, ДД.ММ.ГГГГ по адресу: <адрес>, в месте нахождения объекта.

ДД.ММ.ГГГГ между сторонами составлен акт показа недвижимости, в котором ФИО2 указал, что доступ на земельный участок и в жилой дом не обеспечен, от третьих лиц не освобожден.

В соответствии с п. 63 Постановления Пленума Верховного Суда РФ №, Пленума ВАС РФ № от ДД.ММ.ГГГГ «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ). Сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством для решения вопроса о государственной регистрации сделки в судебном порядке необходимо установить факт выполнения сторонами своих обязательств по договору купли-продажи, а именно, факт оплаты покупателем стоимости приобретенного имущества продавцу, а также факт передачи продавцом имущества в фактическое пользование покупателя.

При разрешении первоначальных исковых требований и встречных исковых требований суд приходит к выводу о том, что договор №, заключенный между сторонами ДД.ММ.ГГГГ в простой письменной форме с указанием всех существенных условий сделки, сторонами исполнен, ФИО2 произведена оплата цены договора за приобретенные им объекты недвижимого имущества – земельного участка и расположенного на нем жилого строения, а продавцом во исполнение пункта 3.1 Договора предприняты действия по передаче спорного земельного участка и жилого строения по акту приема-передачи ответчику.

При таких данных, суд приходит к выводу, об удовлетворении требований конкурсного управляющего АО АКБ «Газстройбанк» - ГК «Агентство по страхованию вкладов» о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №

Однако в ходе рассмотрения дела судом установлено, что спорный земельный участок и расположенный на нем жилой дом обременено правами третьих лиц, имущество находится в незаконном владении третьего лица.

По смыслу положений ст.ст. 8, 131 ГК РФ передача недвижимого имущества по договору купли-продажи не является необходимым условием возникновения права собственности покупателя на это имущество. Право собственности считается перешедшим к покупателю с момента его государственной регистрации за этим лицом.

В случае если приобретенное недвижимое имущество находится в незаконном владении третьих лиц, не являющихся стороной сделки, к покупателю недвижимости вместе с титулом собственника переходит и право на предъявление к этим лицам требования, основанного на положениях статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации. Однако это право переходит к новому собственнику при условии, если предыдущий собственник его не реализовал.

В данном случае судом установлено, что в производстве Солнечногорского городского суда Московской области находится гражданское дело № по иску АО АКБ «Газстройбанк» в лице конкурсного управляющего – ГК «Агентство по страхованию вкладов» к ФИО6 о выселении из жилого дома с кадастровым номером №, освобождении земельного участка с кадастровым номером №. Таким образом, продавец воспользовался своим правом на предъявление к лицу, в незаконном владении которого находится спорное имущество, требований о его освобождении, тем самым подтвердил, что недвижимое имущество, реализованное по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, в нарушении п. 1.3 договора, обременено правами третьих лиц.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу об удовлетворении требований конкурсного управляющего АО АКБ «Газстройбанк» - ГК «Агентство по страхованию вкладов» и встречных требований ФИО2 в части приема-передачи имущества, реализованного по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно земельного участка с кадастровым номером № и расположенного на нем № жилого дома с кадастровым номером №, считает необходимым обязать ФИО2 принять у АО АКБ «Газстройбанк» указанное имущество, а АО АКБ «Газстробанк» передать ФИО2 спорное имущество свободное от прав третьих лиц.

При этом, требования об обязании передать все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, удовлетворению не подлежат, поскольку конкурсный управляющий АО АКБ «Газстройбанк» - ГК «Агентство по страхованию вкладов» не уклоняется от передачи вышеуказанных документов, доказательств обратного в материалы дела ответчиком по первоначальному иску не представлено.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования конкурсного управляющего АО АКБ «Газстройбанк» - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» к ФИО2 о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № – удовлетворить.

Обязать ФИО2 принять у АО АКБ «ГАЗСТРОЙБАНК» имущество, реализованное по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, а именно:

1) земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, площадью № кв.м;

2) № этажный жилой дом – №.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>.

Зарегистрировать переход права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенному между АО АКБ «ГОЗСТРОЙБАНК» и ФИО2, в отношении следующего недвижимого имущества:

1) земельного участка, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, площадью № кв.м;

2) № этажного жилого дома – № кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>, в срок до 10 рабочих дней после вступления в законную силу судебного акта.

Встречные исковые требования ФИО2 к конкурсному управляющему АО АКБ «Газстройбанк» - Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» об обязании передать имущество по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № свободное от прав третьих лиц, все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № – удовлетворить частично.

Обязать АО АКБ «Газстройбанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» передать недвижимое имущество по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № свободное от прав третьих лиц, а именно:

1) земельный участок, расположенный по адресу: <адрес> с кадастровым номером №, площадью № кв.м;

2) № этажный жилой дом – № кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес> <адрес>.

В удовлетворении требования встречного искового заявления ФИО2 к АО АКБ «Газстройбанк» в лице конкурсного управляющего Государственной корпорации «Агентство по страхованию вкладов» об обязании передать все необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ № – отказать.

Решение суда может быть обжаловано в Московский областной суд через Солнечногорский городской суд Московской области в апелляционном порядке в течение одного месяца со дня изготовления в окончательной форме ДД.ММ.ГГГГ.

Судья Артемова Е.Н.