Решение по делу № 2-627/2023 от 25.12.2023 - о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности.

Дело № 2-627/2023

27RS0010-01-2023-000822-32

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

п. Солнечный 25 декабря 2023 года

Солнечный районный суд Хабаровского края в составе председательствующего судьи Ханбикова Р.М.,

при секретаре судебного заседания ФИО6,

с участием представителя истца ФИО1 – ФИО2, действующей на основании доверенности

представителя ответчика Горненского сельского поселения Солнечного района Хабаровского края ФИО7

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО8 ФИО16 к администрации Горненского сельского поселения Солнечного муниципального района Хабаровского края о расторжении договора купли-продажи квартиры, прекращении права собственности,

установил:

ФИО1 обратился в суд с вышеуказанным иском к ФИО11, мотивируя тем, что ДД.ММ.ГГГГ между истцом и ответчиком заключен договор купли-продажи квартиры, в соответствии с которым истец продал в собственность ответчику квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, стоимостью 150 000 руб., из которых долг за коммунальные услуги переходит покупателю в сумме 137325 руб. По соглашению сторон ипотека в пользу продавца не возникает. Истец и ответчик обратились в Управление Росреестра по Хабаровскому краю с совместным заявлением, но проведение государственной регистрации было приостановлено, по причине запрета регистрационных действий на основании постановления судебного пристава-исполнителя ОСП по Солнечному району. При обращении к судебному приставу-исполнителю, стороны получили отказ в снятии ограничений до полного погашения задолженности по жилищным и коммунальным услугам. ФИО12 от оплаты задолженности отказался, обосновав отсутствием денежных средств. Указанное жилое помещение ФИО11 не передавалось, расчет по сделке произведен не был. ФИО1 продолжал проживать в спором жилом помещении, оплачивал задолженность за жилищные и коммунальные услуги. В мае 2023 года истец узнал, что по сведениям Управления Росреестра по Хабаровскому краю с ДД.ММ.ГГГГ жилое помещение находится в собственности ФИО11

Истец просил суд расторгнуть договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, заключенный ДД.ММ.ГГГГ между ним и ответчиком ФИО3,

прекратить право собственности ФИО11, аннулировать в ЕГРН запись о государственной регистрации права собственности и ограничения прав и обременения объекта недвижимости.

В связи со смертью ФИО11 определением Солнечного районного суда Хабаровского края от ДД.ММ.ГГГГ к участию в деле привлечен правопреемник Горненское сельское поселение Солнечного муниципального района <адрес>.

В ходе судебного разбирательства истец изменил предмет иска, просил признать сделку по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО3 и ФИО4 незаключенной, прекратить право собственности ФИО3, аннулировать в ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ФИО11 и ограничения прав и обременение объекта недвижимости, восстановить запись о праве собственности ФИО4

В судебном заседании истец ФИО1 суду пояснил, что ДД.ММ.ГГГГ он с ФИО11 подписал договор купли продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>. По условиям договора, стоимость квартиры должна был составлять 150 000 рублей из которых 137325 рублей это долг по коммунальным услугам, а 12 675 рублей ФИО14 должен был передать ему наличными. После подписания договора и передачи его в Росреестр, ему и ФИО13 сообщили, что сделка не будет зарегистрирована, так как судебным приставом наложен арест на квартиру из-за долгов по исполнительному документу. ФИО14 сказал, что у него нет денег, чтобы оплатить долги, после чего они расстались и больше не встречались. Документы из Росреестра не отзывал, он думал, что их сделка не состоялась и никаких действий совершать не нужно. ФИО14 ему денег за квартиру не передавал, долги по коммунальным услугам не оплачивал, о передаче ему квартиры не заявлял. Он (ФИО15) продолжил жить в своей квартире, постепенно выплатил все долги по коммунальным услугам. О том, что сделка все-таки была зарегистрирована он узнал ДД.ММ.ГГГГ, когда вновь принял решение о продаже квартиры. Просит иск удовлетворить.

Представитель истца ФИО2 в судебном заседании измененные исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.

Представитель ответчика администрации Горненского сельского поселения Солнечного муниципального района Хабаровского края ФИО9 в судебном заседании с исковыми требованиями не согласилась, по основаниям, изложенным в письменном отзыве, согласно которому администрация Горненского сельского поселения Солнечного муниципального района Хабаровского края является ненадлежащим ответчиком по делу, поскольку договор купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ заключался с физическим лицом. Согласно письму Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) от ДД.ММ.ГГГГ № «О приостановлении государственной регистрации» сторонам договора купли-продажи жилого помещения от ДД.ММ.ГГГГ было разъяснено, что в соответствии с п. 4,5 ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122- ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до принятия решения об отказе в государственной регистрации, рассмотрение заявления и государственной регистрации прав и иных представленных на государственную регистрацию прав документов может быть прекращено на основании заявлений сторон договора. Полагает, что истцом ФИО4 пропущен срок исковой давности на обращение в суд с данным требованием. Считает, что истец узнал о нарушении своего права в момент когда ему было отказано в регистрации перехода права собственности, то есть в октябре 2014 года, следовательно, 3-х летний срок исковой давности истек в октябре 2017 года.

Представитель Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю ФИО10 в судебное заседание не явилась, представила отзыв на исковое заявление, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, решение вопроса по существу заявленных требований оставила на усмотрение суда.

Суд, заслушав участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующему выводу.

Исследованными в судебном заседании материалами дела установлено, что жилое помещение - квартира, находящаяся по адресу: <адрес> принадлежала истцу на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 8).

ДД.ММ.ГГГГ истцом и ответчиком подписан договор купли-продажи, в соответствии с которым истец продал в собственность ответчику квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, стоимостью 150 000 рублей, из которых долг за коммунальные услуги переходит покупателю в сумме 137325 руб. По соглашению сторон ипотека в пользу продавца не возникает (л.д. 10-11).

Государственная регистрация перехода права собственности на указанную квартиру не произведена, поскольку в Едином государственном реестре недвижимости содержалась запись о запрете на совершение регистрационных действий в отношении указанной квартиры на основании постановления от ДД.ММ.ГГГГ ОСП по Солнечному району (л.д. 119).

ДД.ММ.ГГГГ в кадастровую палату было представлено заявление от продавца (ФИО1) и покупателя (ФИО11) о приостановлении государственной регистрации сроком до ДД.ММ.ГГГГ, по причине (для прекращения обременения) (л.д.122-123).

Согласно выписке из ЗАГСа ответчик ФИО11 умер ДД.ММ.ГГГГ (л.д.41). Наследственное дело после смерти ФИО3 не заводилось (л.д.50).

Как следует из поквартирной карточки в спорном жилом помещении по адресу: <адрес> зарегистрирован ФИО4 Периоды регистрации с ДД.ММ.ГГГГ по ДД.ММ.ГГГГ, с ДД.ММ.ГГГГ по н.в. (л.д.14).

Согласно судебным приказам судебного участка № <адрес> № от ДД.ММ.ГГГГ, 2-2919/2018 от ДД.ММ.ГГГГ, 2-3967/2019 от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, 2-1507/2020 от ДД.ММ.ГГГГ, № от ДД.ММ.ГГГГ, 2-3533/2020 от ДД.ММ.ГГГГ задолженность по оплате коммунальных услуг, предоставленных по адресу <адрес> взыскана с ФИО4.

Из сообщения ОСП по Солнечному району ГУФСП России по Хабаровскому краю и ЕАО от ДД.ММ.ГГГГ установлено, что исполнительные производства по исполнительным документам 2-2919/2018, 2-3967/2019, 2-1507/2020, №, №, 2-3071/2017, 2-3823/2020 о взыскании с ФИО1 задолженности по платежам за жилую площадь и коммунальные платежи окончены фактическим исполнением (л.д. 15).

ДД.ММ.ГГГГ в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю поступило постановление ОСП по Солнечному району о снятии запрета по регистрации действий, что подтверждается выпиской из ФИО5 службы судебных приставов (л.д. 125-148).

Право собственности умершего ФИО3 зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ, на жилое помещение – квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, согласно выписки из Единого государственного реестра недвижимости от ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 30-33).

В судебном заседании свидетель ФИО21 показал, что истец ФИО1 приходится ему родным братом, который проживает <адрес>. Ему известно, что осенью 2014 года его брат намеревался продать свою квартиру гражданину ФИО14 за 150 000 рублей, при этом большая часть стоимости (130 000 рублей) составляла долги по ЖКУ, которые должен был выплатить новый владелец. Со слов брата ему стало известно, что сделка не состоялась, так как на квартиру был наложен арест судебным приставом и регистрацию провести не смогли. Поскольку у ФИО14 не было денег оплатить долги, то квартира осталась у брата, он в ней так и проживал и проживает по настоящее время. Статья 35 Конституции Российской Федерации закрепляет право гражданина иметь имущество в собственности, владеть, пользоваться и распоряжаться им как единолично, так и совместно с другими лицами.

Согласно статье 12 Гражданского кодекса Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется, в том числе, путем восстановления положения, существовавшего до нарушения права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно пункту 1, 2 статьи 288 Гражданского кодекса РФ собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.

Пунктом 1 статьи 421 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с абзацем 1 статьи 422 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно п.1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В пункте 1 статьи 423 ГК РФ закреплено, что договор, по которому сторона должна получить плату или иное встречное предоставление за исполнение своих обязанностей, является возмездным.

В силу п.1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Пунктом 1 статьи 431 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ч. 1 ст. 432 ГК РФ существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Пунктом 2 части 2 статьи 14 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (ред. от 31.07.2020) "О государственной регистрации недвижимости" установлено, что основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения недвижимого имущества на момент совершения сделки.

В соответствии с ч. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В судебном заседании установлено, что, несмотря на составление и подписание ДД.ММ.ГГГГ договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, фактически ни продавец, ни покупатель к исполнению своих по обязанностей по данному соглашению не приступили. Так спорная квартира покупателю передана не была, ФИО1 остался проживать в жилом помещении и нести все расходы, связанные с его содержанием. ФИО11, в свою очередь оплату квартиры не произвел, задолженность по коммунальным услугам не погасил, денежные средства ФИО1 не передал.

После истечения срока, до которого регистрация права была приостановлена (ДД.ММ.ГГГГ) стороны каких-либо действий для исполнения договора купли-продажи не предприняли.

Суд приходит к выводу, что стороны добровольно отказались от исполнения заключенной сделки не получив ожидаемого от нее результата.

Последующая регистрация перехода права собственности с ФИО1 на ФИО11 носила технический характер, в период, когда стороны уже утратили интерес к данной сделке, и не отражала волеизъявление сторон.

При таких обстоятельствах суд находит требования истца ФИО1 о признании договора купли-продажи квартиры незаключенным обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Суд отклоняет заявление представителя ответчика о пропуске истцом срока для обращения в суд.

В силу п. 1 ст. 200 Гражданского кодекса Российской Федерации, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

В соответствии со ст. 201 Гражданского кодекса Российской Федерации перемена лиц в обязательстве не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления.

В соответствии с п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса Российской Федерации исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

В пунктах 57, 64 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 года "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что течение срока исковой давности по искам, направленным на оспаривание зарегистрированного права, начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в ЕГРП. При этом сама по себе запись в ЕГРП о праве или обременении недвижимого имущества не означает, что со дня ее внесения в ЕГРП лицо знало или должно было знать о нарушении права.

В судебном заседании установлено, что истец узнал о внесении записи в ЕГРП о регистрации сделки по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ в мае-июне 2023 года. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес> ДД.ММ.ГГГГ при производстве регистрации права собственности ФИО11 на жилое помещение по договору купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ уведомлений истцу не направляло, ФИО11 требований к истцу об освобождении жилого помещения не предъявлял. Таким образом, суд полагает, что доводы ответчика о применении срока исковой давности являются необоснованными, трехлетний срок исковой давности для обращения в суд истцом, исчисляемый с мая 2023 года, не пропущен.

Действующее гражданское законодательство не содержит в себе прямого указания на последствия признания судом договора незаключенным. Между тем, принимая во внимание, что договор представляет собой соглашение об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей, общим последствием незаключенности договора является недостижение обусловленного его содержанием правового результата.

Данный факт, в свою очередь, непосредственно сказывается на юридической квалификации сложившихся между сторонами правоотношений и ненаступлении правовых последствий обозначенных в незаключенным договоре.

В пункте 1 статьи 1102 ГК РФ закреплено, что лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Таким образом, при признании договора незаключенным сторона не лишена права истребовать ранее исполненное, если другая сторона неосновательно обогатилась.

Данное решение является основанием для аннулирования в Едином государственном реестре недвижимости записи, в отношении квартиры с кадастровым номером 27:14:0010801:1896, расположенной по адресу: <адрес>, записи о государственной регистрации: права собственности ФИО3 – запись № от ДД.ММ.ГГГГ; ограничения прав и обременение объекта недвижимости: запись № от ДД.ММ.ГГГГ, запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

Поскольку незаключение договора не порождает никаких правовых последствий для сторон такого договора, то требование о прекращении права собственности ФИО11 на указанное жилое помещение является излишним. В связи с аннулированием в Едином государственном реестре недвижимости записи о переходе права собственности недвижимого имущества на ФИО11, требование о восстановлении записи в реестре о праве собственности за ФИО4, также признается судом излишним.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

требования ФИО8 ФИО17 к администрации Горненского сельского поселения Солнечного муниципального района Хабаровского удовлетворить.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ между ФИО8 ФИО20 и ФИО13 ФИО19 незаключенным.

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости произведенные Управлением Росреестра по Хабаровскому краю в отношении квартиры с кадастровым номером 27:14:0010801:1896, расположенной по адресу: <адрес>, записи о государственной регистрации:

- права (перехода права) собственности на ФИО13 ФИО18 – запись № от ДД.ММ.ГГГГ;

- ограничения прав и обременение объекта недвижимости: запись № от ДД.ММ.ГГГГ, запись № от ДД.ММ.ГГГГ.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Хабаровский краевой суд через Солнечный районный суд Хабаровского края в течение месяца со дня его составления в окончательной форме.

Судья Р.М. Ханбиков